Distrato Imobiliário em São Paulo: Orientação Jurídica com Base na Legislação
A compra de um imóvel na planta representa planejamento de longo prazo e compromisso financeiro significativo. Muitas pessoas celebram contratos de promessa de compra e venda com incorporadoras, construtoras ou loteadoras para realizar o sonho da casa própria ou fazer investimentos. Mudanças na situação financeira pessoal, alterações no projeto do empreendimento, atrasos na entrega da obra ou problemas documentais podem tornar necessária a rescisão do contrato.
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para a resolução de contratos de incorporação imobiliária e parcelamento de solo urbano. Essa legislação alterou a Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e a Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo), criando parâmetros claros sobre retenção de valores e prazos de devolução. Conhecer essas disposições legais auxilia na tomada de decisões informadas durante processos de rescisão contratual.
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Situações Que Podem Envolver Orientação Jurídica em Distrato
Atraso na conclusão da obra: Quando o empreendimento ultrapassa o prazo de entrega estabelecido em contrato, mesmo considerando eventual cláusula de tolerância de 180 dias.
Impossibilidade de manter pagamentos: Situações de desemprego, redução de renda ou outras circunstâncias que tornam inviável o cumprimento das parcelas acordadas.
Negativa de financiamento bancário: Quando a instituição financeira não aprova o crédito imobiliário necessário para quitação do saldo devedor.
Irregularidades na documentação: Constatação de pendências na matrícula do imóvel, ausência de averbação de construção, ações judiciais vinculadas ao registro ou débitos de IPTU e condomínio não informados.
Alterações não autorizadas no projeto: Modificações significativas na planta, na área comum, nas especificações técnicas ou nos acabamentos sem anuência expressa do comprador.
Dúvidas sobre valores de retenção: Quando a incorporadora apresenta cálculo de devolução que aparenta desconsiderar os limites estabelecidos pela Lei 13.786/2018.
Aspectos Jurídicos da Rescisão de Contratos Imobiliários
Análise de cláusulas contratuais: Exame detalhado das disposições do contrato de promessa de compra e venda, identificando regime de construção (patrimônio de afetação ou regime comum), percentual de retenção previsto e outras estipulações relevantes.
Verificação de documentação do empreendimento: Conferência de registro da incorporação, memorial de incorporação, habite-se, convenção de condomínio e demais documentos exigidos pela legislação.
Cálculo de valores: Apuração do montante efetivamente pago ao longo do contrato, incluindo parcelas, ITBI quando aplicável, comissão de corretagem e valores de personalização.
Procedimento de notificação: Orientação sobre a forma adequada de comunicar a intenção de rescisão, seja através de notificação extrajudicial ou outros meios formais de comunicação.
Acompanhamento de negociações: Suporte durante tratativas com a incorporadora ou construtora para formalização da rescisão e estabelecimento de condições de devolução.
Direitos Previstos na Lei 13.786/2018
Limites de retenção: A legislação estabelece que em empreendimentos sob regime comum (sem patrimônio de afetação), a incorporadora pode reter até 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente. Em empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação, o percentual pode alcançar 50%, conforme previsão contratual.
Prazos para devolução: Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se. Nos demais casos, o prazo pode ser de até 180 dias após a formalização do distrato.
Proteção do Código de Defesa do Consumidor: As relações entre adquirentes e incorporadoras são consideradas relações de consumo, aplicando-se o CDC subsidiariamente.
Possibilidade de revisão judicial: Cláusulas que estabeleçam retenções ou condições consideradas abusivas podem ser objeto de questionamento perante o Poder Judiciário.
Hipóteses de devolução integral: Quando a rescisão decorre de inadimplemento ou culpa exclusiva da incorporadora, o adquirente tem direito à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros.
Sobre a NR Advogados Imobiliários
O escritório NR Advogados atua há 12 anos exclusivamente com direito imobiliário, com sede em São Paulo e atuação em todo território nacional. A prática concentra-se em questões relacionadas a incorporações imobiliárias, loteamentos, compra e venda de imóveis, análise de contratos e orientação em processos de rescisão. O atendimento observa rigorosamente o Código de Ética e Disciplina da OAB, privilegiando a informação técnica, a análise individualizada de cada situação e o respeito às normas que regem a publicidade na advocacia.
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Situações envolvendo rescisão de contratos de compra e venda de imóveis apresentam particularidades que merecem análise técnica individualizada. O escritório está disponível para prestar orientações sobre direitos e procedimentos relacionados ao distrato imobiliário em São Paulo e demais localidades.
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FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Distrato Imobiliário em São Paulo
Qual a diferença entre distrato e rescisão de contrato?
O distrato é a extinção do contrato por acordo entre as partes (resilição bilateral), enquanto a rescisão pode ocorrer também por decisão unilateral quando uma parte descumpre obrigações contratuais.
A Lei do Distrato se aplica a contratos antigos?
A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018 e aplica-se aos contratos celebrados após essa data. Contratos anteriores seguem as regras vigentes à época de sua celebração, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
O que é patrimônio de afetação?
É um regime especial no qual o terreno e as acessões do empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora, formando patrimônio próprio afetado exclusivamente à construção daquela incorporação.
Como sei se meu empreendimento tem patrimônio de afetação?
Essa informação consta no memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis e deve estar mencionada no contrato de promessa de compra e venda.
O que acontece com a comissão de corretagem paga?
A jurisprudência entende que quando a rescisão decorre de culpa da incorporadora, a comissão de corretagem integra os valores a serem devolvidos integralmente. Quando a desistência parte do comprador sem justa causa, a restituição da comissão depende de análise do caso concreto.
Posso solicitar distrato de imóvel já financiado?
É possível, mas a situação envolve três partes: comprador, incorporadora e instituição financeira. O procedimento depende de análise das condições específicas do financiamento e do estágio da obra.
Quanto tempo demora um processo de distrato?
Os prazos variam conforme o regime do empreendimento e a forma como a rescisão é conduzida. Distratos consensuais tendem a ser mais céleres que aqueles que dependem de discussão judicial.