Reforma Tributária e Incorporação Imobiliária: IBS/CBS nas Operações com Imóveis

A reforma tributária brasileira trouxe mudanças profundas para o mercado imobiliário. A Lei Complementar nº 214/2025 criou dois novos tributos que afetam diretamente incorporadoras, construtoras, vendedores e locadores de imóveis. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) substituem tributos antigos e mudam completamente a forma de calcular impostos sobre operações imobiliárias.

Neste artigo, você vai entender:

• O que são IBS e CBS e como funcionam no setor imobiliário
• Quem precisa pagar esses novos impostos (empresas e pessoas físicas)
• Como calcular a base de cálculo e aplicar reduções de alíquota
• Regras especiais para incorporação imobiliária e parcelamento de solo
• Impactos na compra, venda e aluguel de imóveis
• Como Fundos Imobiliários (FIIs) são afetados pela reforma
• Novas obrigações acessórias e compliance fiscal
• Como se preparar para o período de transição até 2033
  
  

O que são IBS e CBS

A reforma tributária criou um modelo de IVA dual (Imposto sobre Valor Agregado). O IBS é um tributo compartilhado entre estados e municípios que substitui o ICMS e o ISS. Já a CBS é um tributo federal que unifica o PIS e a COFINS.

Esses impostos seguem o princípio da não cumulatividade. Isso significa que você pode descontar os tributos pagos em etapas anteriores da cadeia produtiva. Por exemplo, uma construtora pode aproveitar créditos de IBS e CBS pagos na compra de materiais de construção.

A alíquota padrão estimada para IBS e CBS juntos gira em torno de 26,5% a 28%. Mas o setor imobiliário tem reduções especiais que veremos adiante.

Quais operações imobiliárias são tributadas

O IBS e a CBS incidem sobre diversas operações com imóveis:

• Alienação (venda) de imóveis, incluindo incorporação imobiliária e loteamento
• Cessão e transmissão onerosa de direitos reais sobre imóveis
• Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis
• Serviços de administração e intermediação imobiliária
• Serviços de construção civil

Também são tributadas operações como servidão, cessão de uso ou espaço, permissão de uso e direito de passagem.

Operações sem incidência

Nem tudo paga IBS e CBS. Estão fora da tributação:

• Permuta de imóveis (troca sem dinheiro envolvido)
• Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia (hipoteca, por exemplo)
• Operações realizadas por fundos patrimoniais constituídos pela Lei 13.800/2019

Se houver torna na permuta (diferença paga em dinheiro), essa parte é tributada.

Quem deve pagar IBS e CBS

Empresas e incorporadoras

Todas as pessoas jurídicas do ramo imobiliário são contribuintes habituais. Isso inclui:

• Incorporadoras e loteadoras
• Construtoras
• Administradoras de imóveis
• Corretoras e imobiliárias
• Empresas de intermediação

Essas empresas pagam IBS e CBS sobre suas receitas imobiliárias e podem aproveitar créditos de aquisições anteriores.

Pessoas físicas

Nem toda pessoa física que vende ou aluga imóvel paga IBS e CBS. A lei estabeleceu critérios de habitualidade:

Para locação: Você é contribuinte se, no ano anterior, teve receita acima de R$ 240 mil com aluguéis E locou mais de 3 imóveis diferentes. Esse valor é corrigido pela inflação (IPCA) anualmente.

Para venda: Você paga IBS e CBS se vendeu mais de 3 imóveis que estavam em seu patrimônio há menos de 5 anos. Também é contribuinte quem vendeu mais de 1 imóvel construído por você mesmo nos últimos 5 anos.

Se você está abaixo desses limites, continua pagando apenas o Imposto de Renda como antes.

Alíquotas reduzidas no setor imobiliário

O setor conseguiu reduções importantes. Em vez de pagar a alíquota cheia de 26% a 28%, as operações imobiliárias têm descontos:

Redução de 50%: Aplica-se para vendas, cessões de direitos reais, administração, intermediação e construção civil.

Redução de 70%: Vale para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Na prática, a carga tributária de IBS e CBS em aluguéis fica em torno de 8,4% sobre o valor bruto. Para vendas, fica em torno de 14%.

Em São Paulo, onde o mercado imobiliário é muito ativo, essas reduções ajudam a manter a competitividade do setor.

Base de cálculo e valor de referência

A base de cálculo é o valor da operação. Isso inclui ajustes, descontos, juros, multas, seguros e taxas. Para aluguéis, a base é o valor mensal recebido.

A reforma criou o valor de referência do imóvel. É um valor de mercado estimado pelas administrações tributárias usando dados do SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), cartórios e cadastros públicos. Esse valor será divulgado no SINTER e atualizado anualmente.

Se você discordar do valor de referência, existe o direito de impugnar administrativamente.

Despesas excluídas

Para aluguéis, despesas condominiais, IPTU e emolumentos cartorários não entram na base de cálculo. Só o valor do aluguel em si é tributado.

Redutor de ajuste

O redutor de ajuste é um mecanismo que diminui a base de cálculo na venda de imóveis. Funciona assim:

Cada imóvel de contribuinte habitual terá um valor de redutor desde 1º de janeiro de 2027. Esse redutor é composto por:

• Valor inicial do imóvel (regras variam conforme a data de aquisição)
• ITBI pago na compra
• Laudêmio pago
• Contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas à prefeitura (como outorga onerosa)

Todos esses valores são corrigidos pelo IPCA.

Como funciona na prática

Quando você vende um imóvel, o redutor diminui a base tributável. Se o comprador também for contribuinte de IBS e CBS, ele mantém o redutor para venda futura. Se o comprador não for contribuinte (pessoa física fora dos critérios), o redutor se extingue.

Em São Paulo, onde muitas operações envolvem outorga onerosa e outras contrapartidas urbanísticas, o redutor de ajuste pode representar diferença significativa na tributação final.

Redutor social

O redutor social beneficia moradia popular e locação residencial:

• Imóvel residencial novo: dedução de R$ 100 mil da base de cálculo
• Lote residencial: dedução de R$ 30 mil
• Locação residencial: dedução de R$ 600 por mês por imóvel

Esses valores também são corrigidos pelo IPCA anualmente.

Exemplo prático de locação

Você aluga um apartamento por R$ 5.000 mensais. Com o redutor social:

Base original: R$ 5.000 Menos redutor social: R$ 600 Base tributável: R$ 4.400

Sobre esses R$ 4.400, aplica-se a alíquota de IBS e CBS com redução de 70%.

Incorporação imobiliária e parcelamento de solo

A reforma traz regras específicas para incorporadoras e loteadoras.

Regime de caixa

O IBS e a CBS são devidos em cada pagamento recebido. Se o comprador paga o imóvel em 120 parcelas, o imposto incide mensalmente sobre cada parcela.

A incorporadora pode compensar créditos de IBS e CBS pagos na compra de materiais, serviços e insumos. Se houver saldo credor, pode pedir ressarcimento ao patrimônio de afetação até a conclusão do empreendimento.

Patrimônio de afetação

Incorporações com patrimônio de afetação têm destaque na reforma. É um regime que separa contabilmente cada empreendimento.

O ressarcimento de créditos pode ser feito diretamente na conta vinculada ao patrimônio de afetação. Após a conclusão do empreendimento, eventuais saldos podem ser compensados com outras operações da empresa.

Redutores proporcionais

Os redutores de ajuste e social são aplicados proporcionalmente em cada parcela recebida. Mesmo para pagamentos iniciados antes de 2027, a regra vale.

Isso significa que uma incorporadora em São Paulo que vende unidades com outorga onerosa pode deduzir esses valores proporcionalmente ao longo de todo o recebimento.

Construção civil

Empresas de construção civil pagam IBS e CBS sobre o valor do serviço prestado.

Há uma regra especial: quando a construtora fornece materiais para obra em imóvel de quem não é contribuinte de IBS e CBS (exceto poder público), ela só pode usar créditos sobre esses materiais até o limite do débito do serviço.

Exemplo: uma construtora reforma a casa de uma pessoa física. O serviço vale R$ 50 mil. Ela comprou materiais por R$ 30 mil que geraram R$ 7 mil de crédito de IBS e CBS. Mas o débito sobre o serviço de R$ 50 mil é R$ 7 mil (com as reduções). Ela pode usar todo o crédito.

Período de transição até 2033

A reforma não acontece de uma vez. Há um período de transição de 2027 a 2033.

Regime Especial de Tributação (RET)

Incorporadoras que constituírem patrimônio de afetação até 1º de janeiro de 2029 podem optar por tributação simplificada:

• CBS de 2,08% sobre receita mensal recebida (geral)
• CBS de 0,53% para imóveis de interesse social

Quem optar por esse regime não pode apropriar créditos de IBS e CBS. É preciso fazer as contas: às vezes o regime regular com créditos compensa mais.

Parcelamento de solo

Quem registrar parcelamento de solo antes de 2029 pode optar por CBS de 3,65% sobre receita bruta. Também não pode aproveitar créditos nessa opção.

Deduções transitórias

Quem não optar pelos regimes especiais pode deduzir da base do IBS valores pagos entre 2027 e 2032 na compra de insumos sujeitos a ICMS ou ISS.

As deduções seguem uma escala decrescente:

• 100% para aquisições em 2027-2028
• 90% para aquisições em 2029
• 80% para aquisições em 2030
• 70% para aquisições em 2031
• 60% para aquisições em 2032

Essas deduções não impedem o aproveitamento de créditos normais nem a aplicação dos redutores.

Contratos de locação em vigor

Contratos de aluguel firmados até 16 de janeiro de 2025 (data da publicação da LC 214/2025) podem optar por tributação de 3,65%:

• Contratos não residenciais: vale pelo prazo original do contrato
• Contratos residenciais: vale até 31/12/2028 ou fim do contrato, o que vier primeiro

O contrato precisa ser registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS.

CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro

Todos os imóveis devem ser inscritos no CIB, que faz parte do SINTER. Esse cadastro unifica informações imobiliárias de todo o país.

O número do CIB deve constar em documentos de obras. União, estados, municípios e cartórios têm prazos de 12 a 24 meses para adequação:

• 12 meses: Órgãos federais, cartórios e capitais (desde janeiro de 2025)
• 24 meses: Órgãos estaduais e demais municípios

A Receita Federal esclarece que o CIB é um inventário de imóveis que gera segurança jurídica para proprietários, compradores e vendedores. O sistema estará disponível em 2026 para testes.

Em cidades como São Paulo, onde o volume de transações é grande, a informatização e integração de dados facilita o controle e a transparência das operações.

Obrigações acessórias e compliance fiscal

A reforma não traz apenas mudanças nos tributos. Há novas obrigações burocráticas que exigem preparação das empresas e contribuintes.

Benefício de 2026

O artigo 348 da LC 214/2025 estabelece um incentivo importante: empresas que cumprirem corretamente as obrigações acessórias em 2026 não precisarão recolher CBS e IBS nesse ano. É uma forma de estimular a adequação dos sistemas antes da entrada plena em vigor.

Principais obrigações acessórias

DERE (Declaração de Operações com Regimes Especiais): Nova obrigação para empresas que operam com benefícios fiscais, como construtoras e incorporadoras com reduções de alíquota.

Nota Fiscal Eletrônica atualizada: As NF-e precisarão trazer novos campos obrigatórios:

• Alíquota de IBS e CBS aplicada
• Base de cálculo com redutores discriminados
• Indicação de benefícios fiscais utilizados
• Códigos de classificação tributária (cClassTrib)

A partir de 2026-2027, a nota fiscal eletrônica será obrigatória para todos os aluguéis.

EFD-Contribuições: Escrituração digital das operações sujeitas à CBS e IBS, com dados detalhados de créditos e débitos mensais.

Obrigações do SPED: ECD (Contábil), ECF (Fiscal), eSocial e REINF continuam obrigatórias e ganham novos campos relacionados ao IVA dual.

Adequação de sistemas

ERPs e softwares de gestão precisam ser atualizados para:

• Calcular automaticamente IBS e CBS com as reduções corretas
• Aplicar redutores de ajuste e social
• Emitir documentos fiscais no novo padrão
• Gerar declarações acessórias
• Controlar créditos e débitos com rastreabilidade

Especialistas alertam que o volume de ajustes é grande e o prazo até 2026 é curto.

Fiscalização eletrônica ampliada

A Receita Federal tem sistemas avançados de cruzamento de dados:

• DIMOB (declaração de imobiliárias)
• Informações de inquilinos na declaração de IR
• Dados de plataformas como Airbnb
• Registros de cartórios integrados ao SINTER
• CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro)

Omitir rendimentos de aluguel ou operações imobiliárias ficou muito arriscado. A multa por omissão é de 75% sobre o imposto devido, mais juros.

Recomendações práticas

Para incorporadoras, construtoras e locadores em São Paulo e região:

• Faça um diagnóstico dos sistemas e processos internos até o final de 2025
• Mapeie todas as operações imobiliárias que serão afetadas
• Treine equipes de contabilidade e fiscal nas novas regras
• Teste os sistemas em 2026 antes da entrada em vigor plena
• Mantenha documentação organizada de todas as operações
  
  

Holdings patrimoniais e planejamento

Muitos proprietários de imóveis usam holdings patrimoniais para administrar patrimônio e otimizar tributos.

Antes da reforma, holdings no lucro presumido pagavam cerca de 14,5% de tributos sobre aluguéis. Pessoas físicas pagavam até 27,5% de Imposto de Renda.

Com IBS e CBS, a holding passa a pagar cerca de 19% sobre aluguéis. Já a pessoa física acima dos limites de habitualidade paga até 36% (27,5% de IR mais 8,4% de IBS/CBS).

A diferença continua significativa. Mas a constituição de holding envolve custos (contabilidade, obrigações acessórias). A análise específica de cada situação patrimonial é fundamental para avaliar a viabilidade.

Fiscalização e cruzamento de dados

A Receita Federal tem sistemas avançados de cruzamento de dados:

• DIMOB (declaração de imobiliárias)
• Informações de inquilinos na declaração de IR
• Dados de plataformas como Airbnb
• Registros de cartórios

Omitir rendimentos de aluguel ficou muito arriscado. A multa por omissão é de 75% sobre o imposto devido, mais juros.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

Os Fundos de Investimento Imobiliário movimentam bilhões no mercado brasileiro. A reforma tributária gerou grande polêmica sobre como esses fundos seriam afetados.

A polêmica do veto

Quando a LC 214/2025 foi sancionada em janeiro de 2025, o presidente vetou a isenção de IBS e CBS para FIIs e Fiagros. A medida gerou forte reação negativa do mercado de capitais e investidores.

A preocupação era justificada: se os fundos imobiliários pagassem IBS e CBS, o custo seria repassado aos inquilinos, encarecendo aluguéis de imóveis comerciais. Isso reduziria a rentabilidade dos FIIs e tornaria o investimento menos atrativo.

Derrubada do veto

Em junho de 2025, o Congresso Nacional derrubou o veto presidencial. Com isso, FIIs e Fiagros ficaram oficialmente isentos de CBS e IBS.

A isenção vale para:

• Alienação (venda) de imóveis pelos fundos
• Locação e arrendamento de imóveis
• Receitas de administração e intermediação imobiliária dos fundos

Impacto no mercado

A isenção preserva a competitividade dos FIIs no mercado imobiliário brasileiro. Fundos continuam não pagando esses tributos, mantendo a estrutura tributária favorável que existe hoje.

Para investidores, isso significa que os dividendos dos FIIs continuam isentos de Imposto de Renda e agora também não sofrem impacto de IBS e CBS nas operações dos fundos.

Relevância para São Paulo

A capital paulista concentra grande volume de imóveis comerciais pertencentes a FIIs:

• Lajes corporativas em regiões como Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia
• Shopping centers em toda região metropolitana
• Galpões logísticos em Guarulhos, Barueri e municípios vizinhos
• Edifícios residenciais para locação

A isenção mantém esses ativos competitivos em relação a proprietários pessoas jurídicas, que pagam IBS e CBS reduzidos.

Comparativo: FII x Pessoa Jurídica x Pessoa Física

Orientação para investidores

Se você possui tanto imóveis diretos quanto cotas de FIIs, entenda que a tributação é diferente:

• FIIs não pagam IBS/CBS nas operações, mantendo vantagem tributária
• Imóveis diretos de pessoas físicas acima dos limites pagarão IBS/CBS além do IR
• Holdings patrimoniais pagarão IBS/CBS com redução, mas podem aproveitar créditos
  
  

Aspectos jurídicos e orientação profissional

A reforma tributária no setor imobiliário traz complexidade jurídica e tributária significativa. Diversos aspectos exigem análise cuidadosa para evitar problemas com o fisco.

Situações que merecem atenção jurídica

Enquadramento como contribuinte: A linha entre ser ou não contribuinte habitual é tênue. Vender 3 ou 4 imóveis, ter receita de R$ 235 mil ou R$ 245 mil anuais com aluguéis faz toda diferença na tributação.

Impugnação de valor de referência: Se o valor de referência do SINTER estiver muito acima do real, há direito de contestar administrativamente. Isso pode diminuir a base de cálculo do IBS e CBS.

Escolha entre regimes tributários: Incorporadoras precisam decidir entre regime regular (com créditos) ou RET simplificado (sem créditos). A escolha errada impacta todo o resultado do empreendimento.

Planejamento patrimonial: A decisão entre manter imóveis em nome próprio, constituir holding ou investir em FIIs tem implicações tributárias de longo prazo que precisam ser calculadas caso a caso.

Adequação de contratos: Contratos de aluguel, promessa de compra e venda, e contratos de incorporação precisam ser revisados para adequação às novas regras.

Papel do advogado imobiliário na reforma

O advogado imobiliário tem papel fundamental neste momento de transição. Esse profissional pode:

• Analisar enquadramento tributário de pessoas físicas e jurídicas
• Estruturar operações imobiliárias de forma eficiente
• Revisar contratos para adequação à nova legislação
• Orientar sobre obrigações acessórias e compliance
• Defender contribuintes em processos administrativos de impugnação
• Elaborar planejamento patrimonial considerando as novas regras

A complexidade da reforma exige conhecimento especializado tanto em direito imobiliário quanto em direito tributário. A interpretação correta das normas evita autuações fiscais e garante aproveitamento adequado de benefícios previstos na lei.

Documentação e registro

A reforma valoriza ainda mais a documentação adequada:

• Contratos registrados em cartório
• Notas fiscais com todas as informações corretas
• Comprovantes de pagamento de ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas
• Escrituração contábil completa para aproveitamento de créditos

O advogado imobiliário orienta sobre a documentação necessária em cada tipo de operação, evitando problemas futuros com fiscalização.

Impactos específicos em São Paulo

São Paulo é o maior mercado imobiliário do Brasil. A reforma traz impactos específicos para quem atua na capital e região metropolitana.

Outorga onerosa

Muitos empreendimentos na capital pagam outorga onerosa para construir acima do coeficiente básico. Esses valores entram no redutor de ajuste, diminuindo a base tributável na venda.

Operações urbanas

Contrapartidas pagas em operações urbanas (como Água Branca, Faria Lima, Água Espraiada) também compõem o redutor de ajuste.

Mercado de lançamentos

A região metropolitana de São Paulo concentra grande volume de lançamentos imobiliários. O período de transição até 2033 permite que incorporadoras se adaptem gradualmente.

Locação comercial

São Paulo tem mercado robusto de locação comercial. A redução de 70% na alíquota para locações é crucial para manter competitividade.

Mercado de FIIs

A capital concentra grande parte dos ativos de FIIs do país. A isenção mantida para esses fundos preserva um importante instrumento de investimento imobiliário.

Comparativo: antes e depois da reforma

Termos relacionados

Para entender melhor a reforma tributária no setor imobiliário, conheça estes conceitos:

• IVA (Imposto sobre Valor Agregado): modelo tributário que incide sobre cada etapa da cadeia, permitindo créditos
• Não cumulatividade: princípio que evita tributação em cascata, permitindo abater tributos pagos anteriormente
• Patrimônio de afetação: separação contábil de cada incorporação imobiliária
• SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais): plataforma que integra dados imobiliários do país
• DIMOB: declaração obrigatória de imobiliárias sobre operações intermediadas
• Outorga onerosa: pagamento à prefeitura para construir além do básico permitido
• Contrapartida urbanística: compensação paga ao poder público em empreendimentos
• Habitualidade: prática reiterada de operações imobiliárias que caracteriza atividade econômica
• FII (Fundo de Investimento Imobiliário): veículo de investimento coletivo em imóveis
• Fiagro: Fundo de Investimento em Cadeias Agroindustriais
• CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro): registro único de todos os imóveis do país
• DERE: Declaração de Operações com Regimes Especiais
• EFD-Contribuições: Escrituração Fiscal Digital das contribuições
  
  

Próximos passos na adaptação

A reforma tributária muda profundamente o setor imobiliário brasileiro. O IBS e a CBS trazem nova lógica de tributação, com impactos sobre incorporadoras, construtoras, vendedores e locadores.

As reduções de alíquota (50% para vendas, 70% para aluguéis) e os redutores (ajuste e social) foram conquistas importantes do setor. A isenção mantida para FIIs preserva esse importante instrumento de investimento.

Se você atua no mercado imobiliário em São Paulo ou região, seja como incorporador, investidor ou proprietário, o momento exige atenção. O período de transição permite adaptação gradual, mas as decisões tomadas agora impactam os próximos anos.

A complexidade das novas regras demanda estudo detalhado e, em muitos casos, orientação jurídica especializada para garantir conformidade fiscal e aproveitamento adequado dos benefícios previstos na lei.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.