Quanto Custa Regularizar um Imóvel em 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Quanto custa para regularizar um imóvel em 2026 varia entre R$ 3 mil e R$ 25 mil, dependendo do tipo de irregularidade, valor do bem e região.

Novidade importante: em 2026, pela primeira vez, os cartórios brasileiros finalizaram a digitalização completa de seus acervos até maio. Resultado? Prazos caíram de 30 dias para apenas 5 dias úteis no registro.

Quase metade dos imóveis no Brasil tem alguma pendência documental. Regularizar agora pode representar economia de até 40% com os novos programas municipais.

Você vai descobrir neste guia:

• Valores reais de cada tipo de regularização
• Lista completa de documentos e quanto custa cada um
• Como economizar usando as regras novas de 2026
• Passo a passo sem complicação
• Prazos especiais e o que acontece se atrasar

Modalidades de Regularização e Preços Praticados

Existem três formas principais de regularizar um imóvel no Brasil. Cada uma atende situações diferentes e tem custos próprios.

REURB – Regularização Fundiária Urbana

A REURB funciona para quem mora em áreas urbanas já consolidadas. O programa tem duas versões.

REURB-S (versão Social)

• Para famílias de baixa renda
• Isenção total de taxas de cartório
• Custo: R$ 3 mil a R$ 6 mil
• Inclui apenas documentação técnica e laudos
• Opção mais econômica de todas

REURB-E (versão Específica)

• Para quem tem renda mais alta
• Paga todas as taxas normais
• Custo: R$ 8 mil a R$ 15 mil
• Varia conforme valor do imóvel
• Pode exigir contrapartida ambiental

Usucapião Extrajudicial

Indicada para quem está no imóvel há mais de 5 anos, sem parar e sem problemas.

Vantagens:

• Processo direto pelo cartório
• Sem necessidade de juiz
• Mais rápido que usucapião judicial

Custos para imóvel de R$ 200 mil em Minas Gerais:

• Ata notarial: R$ 2.535
• Processamento: R$ 2.120
• Registro: R$ 3.762
• Planta e documentação técnica: R$ 1.500
• Certidões diversas: R$ 600
• Total aproximado: R$ 10.500 (sem advogado)

Regularização Tradicional

Necessária quando você:

• Construiu sem autorização da prefeitura
• Fez ampliação sem avisar
• Não tem habite-se

Etapas obrigatórias:

• Aprovação na prefeitura
• Emissão do habite-se
• Registro em cartório

Faixa de preço: R$ 5 mil a R$ 25 mil

Exemplo prático – Casa de 100m² em São Paulo:

• ISS (imposto sobre construção): R$ 2.100
• Certidão negativa de débitos: R$ 1.500 a R$ 2.000
• Taxas de cartório: R$ 3 mil a R$ 5 mil

O Que Faz o Preço Subir ou Descer

Valor Venal do Imóvel

Base de cálculo da maioria das taxas. Quanto maior o valor, maior o custo.

Localização e Região

São Paulo capital e região metropolitana: valores mais altos

Diferenças regionais:

• Zona sul de São Paulo: 30% mais caro que Campinas
• Interior paulista: custos menores
• Estados como ES e MG: aumentos de 200% em 2025

Exemplo real:

• Imóvel de R$ 70 mil em Minas Gerais
• Antes: R$ 600 para regularizar
• Agora: mais de R$ 2 mil só em taxas de cartório

Tipo de Irregularidade

Mais barato:

• Construção sem habite-se
• Ampliações não autorizadas: R$ 1.500 a R$ 3.500

Mais caro:

• Terreno com divisão irregular
• Precisa novo parcelamento do solo
• Custo: R$ 15 mil ou mais

Área Construída e Características

Fatores que aumentam o custo:

• Maior metragem = maior ISS
• Mais de 3 banheiros = certidões mais caras
• Espécies protegidas na área verde = custos ambientais altos

Documentos Necessários e Quanto Custa Cada Um

Documentos Pessoais (sem custo)

• RG e CPF (seu e do cônjuge)
• Comprovante de residência recente
• Certidão de casamento ou nascimento
• Validade: 90 dias

Documentos do Imóvel

Projetos e Laudos Técnicos

Planta atualizada:

• Com engenheiro ou arquiteto
• Custo: R$ 1.500 a R$ 4.000
• Varia conforme complexidade

Levantamento topográfico:

• Imóveis urbanos: R$ 800 a R$ 2.500
• Propriedades rurais (georreferenciamento): acima de R$ 15 mil para áreas maiores que 100 hectares

Habite-se (primeira emissão):

• Inclui vistoria da prefeitura
• Custo: R$ 500 a R$ 2.500
• Varia conforme município

Taxas de Cartório

Variam por estado – tabelas reajustadas anualmente

Exemplos para imóvel de R$ 400 mil:

• São Paulo: R$ 3.200
• Rio Grande do Sul: R$ 2.100

Escritura pública:

• Custo: 1% a 2% do valor do imóvel
• Imóvel de R$ 300 mil = R$ 3 mil a R$ 6 mil

Impostos Que Você Precisa Pagar

ITBI – Imposto de Transmissão

Quando incide:

• Mudança de propriedade
• Usucapião
• Transferência via REURB

Não incide em: regularizações simples

Alíquota: 2% a 3% do valor venal

Exemplo:

• Imóvel de R$ 300 mil
• ITBI: R$ 6 mil a R$ 9 mil

Diferenças regionais:

• São Paulo capital: 3%
• Interior paulista: 2,5%

ISS – Imposto Sobre Serviços

Incide: emissão de habite-se para construções não regularizadas

Como calcular:

• CUB × área construída × alíquota (2% a 5%)

Exemplo prático:

• Casa: 120m² em São Paulo
• CUB janeiro/2026: R$ 1.850/m²
• Cálculo: 120m² × R$ 1.850 × 3%
• Total: R$ 6.660

Taxas Municipais em São Paulo

Tabela de Custos Por Valor do Imóvel

Valores aproximados em São Paulo (2026). Inclui documentação, taxas e impostos. Honorários de advogado não inclusos.

Como Regularizar Seu Imóvel: Passo a Passo

Etapa 1: Diagnóstico da Situação

Identifique o problema:

• Falta de registro?
• Construiu sem alvará?
• Ampliou sem autorização?
• Não tem habite-se?

Ações necessárias:

• Pegue matrícula atualizada no cartório
• Confira construções não averbadas
• Verifique IPTU atrasado
• Busque multas ambientais
• Consulte autuações da prefeitura

Importante: débitos impedem regularização.

Etapa 2: Reunião de Documentos

Documentos pessoais:

• RG e CPF
• Comprovante de residência
• Certidão de casamento/nascimento

Documentos do imóvel:

• Matrícula atualizada
• Carnê de IPTU (últimos 5 anos)
• Comprovantes de posse (água, luz)
• Escritura antiga (se tiver)

Certidões negativas:

• Débitos municipais
• Débitos estaduais
• Débitos federais
• Validade mínima: 90 dias

Etapa 3: Profissionais Técnicos

Contrate:

• Engenheiro civil ou arquiteto
• Topógrafo (se necessário)

Serviços:

• Planta atualizada conforme situação real
• Levantamento topográfico
• Georreferenciamento (imóveis rurais)

Atenção: profissional precisa ter registro ativo no CREA ou CAU.

Etapa 4: Protocolo na Prefeitura

Documentos a apresentar:

• Projeto arquitetônico
• Plantas
• Laudos
• Requerimento de regularização

Prazos:

• Análise: 30 a 90 dias
• Varia conforme cidade e complexidade

Prazo especial em São Paulo:

• Até 30 de abril de 2026
• Descontos nas multas

Etapa 5: Vistoria e Habite-se

Como funciona:

• Prefeitura agenda vistoria
• Confere se construção está conforme projeto
• Aprovando, emite habite-se ou Auto de Regularização

Prazo médio: 15 a 30 dias após aprovação.

Etapa 6: Registro em Cartório

Última etapa:

• Leve habite-se ao cartório de registro de imóveis
• Averba construção na matrícula
• Paga emolumentos conforme tabela estadual

Prazos:

• Prazo atual: 15 a 30 dias
• A partir de maio/2026: apenas 5 dias úteis

Novidades de 2026 Que Facilitam Regularizar

CIB – Código Imobiliário Brasileiro

O que é:

• CPF do imóvel
• Código único nacional
• Unifica informações de todos os cartórios

Benefícios:

• Certidões que levavam semanas saem em dias
• Reduz custos com despachante
• Menos deslocamentos

Cronograma:

• Janeiro/2026: início da implementação
• Junho/2026: completo
• Consulta online em qualquer cartório do país

Digitalização de Cartórios

Prazo fatal: maio de 2026

Todos os cartórios digitalizaram acervos em fichas individuais.

Resultados:

• Buscas mais ágeis
• Menos erros
• Taxas de certidões 15% menores

REARP – Regime de Atualização

Para que serve:

• Atualizar valor fiscal do imóvel
• Declaração à Receita Federal
• Tributação reduzida

Prazo final: fevereiro de 2026

Vantagens:

• Evita imposto sobre ganho de capital fictício
• Economia de dezenas de milhares de reais
• Importante para quem vai vender

Prazo Estendido em São Paulo

Benefício exclusivo:

• Protocolo até 30 de abril de 2026
• Desconto progressivo nas multas
• Paga apenas 30% do valor original

Jeitos de Economizar na Regularização

1. Escolha a REURB Quando Possível

REURB-S:

• Isenção total de taxas de cartório
• Para famílias de baixa renda
• Economia máxima

REURB-E:

• Custos 30% a 40% menores que regularização tradicional
• Para renda mais alta

2. Regularize em 2026

Por que agora:

• Digitalização dos cartórios = menos tempo e custo
• Programas municipais de anistia ativos
• Descontos em multas

3. Quite Débitos Antecipadamente

Negocie antes de começar:

• Descontos de até 80% em débitos de IPTU
• Parcelamento em até 120 vezes (São Paulo)
• Não compromete orçamento

4. Compare Orçamentos

Solicite no mínimo 3 orçamentos:

• Engenheiros
• Advogados
• Outros profissionais

Vantagens de especialistas:

• Parcerias com cartórios e prefeituras
• Processos mais ágeis
• Menos retrabalho

5. Reúna Documentação de Uma Vez

Economia:

• Evita múltiplos deslocamentos
• Menos autenticações
• Certidões online: 40% mais baratas

O Que Acontece Se Deixar Irregular

Impossibilidade de Venda ou Financiamento

Bancos:

• Não emprestam para imóveis sem matrícula atualizada
• Não aceitam imóveis sem habite-se

Vendas:

• Escritura definitiva exige documentação completa
• Fica limitado a “contratos de gaveta”
• Alto risco para o comprador

Multas Crescentes

Como funcionam:

• Construções sem alvará acumulam multas mensais
• Podem ultrapassar valor do imóvel em poucos anos

Exemplo São Paulo:

• Multa padrão: 50% do valor do IPTU por ano de irregularidade
• Juros: 1% ao mês

Desvalorização do Patrimônio

Impacto no valor:

• Imóveis irregulares valem 30% a 50% menos

Exemplo prático:

• Apartamento regular: R$ 400 mil
• Mesmo apartamento irregular: R$ 250 mil

Risco de Demolição

Casos extremos:

• Áreas de proteção ambiental
• Construções em vias públicas
• Prefeitura pode determinar demolição sem indenização

Solução: regularização preventiva elimina esse risco.

Regularização de Imóveis Rurais

Obrigatoriedade Nova

Resolução CMN nº 5.193/2024:

• Regularidade ambiental obrigatória
• Para acesso a crédito rural
• Vigência: janeiro de 2026

Documentos Específicos Rurais

Além dos documentos comuns:

• CCIR: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (INCRA atualizado)
• CAR: Cadastro Ambiental Rural
• ITR: Comprovante quitado
• Georreferenciamento: Certificado

Custos de Georreferenciamento

O que é:

• Substitui descrições imprecisas por coordenadas exatas
• Individualiza a propriedade
• Evita conflitos de divisa

Regularização Ambiental

CAR:

• Obrigatório e gratuito
• Elaboração por profissional: R$ 1.500 a R$ 5.000

PRA (Programa de Regularização Ambiental):

• Para propriedades com passivo ambiental
• Custos de recuperação variam conforme área degradada

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre situações complexas.

Situações Que Exigem Advogado

Propriedade com conflitos:

• Múltiplos proprietários sem consenso
• Disputas judiciais envolvendo o imóvel
• Processos de herança não finalizados

Casos de usucapião:

• Comprovação do tempo de posse
• Documentação robusta necessária
• Testemunhas qualificadas

Problemas ambientais:

• Autuações ambientais
• Construções em área de preservação permanente
• Embargo da prefeitura

Benefícios da Orientação Antecipada

Evita:

• Protocolos incorretos
• Indeferimentos
• Retrabalho
• Despesas duplicadas

Em São Paulo e região metropolitana:

• Legislação urbanística mais complexa
• Acompanhamento jurídico desde o início
• Economiza tempo e recursos

Próximos Passos Para Regularizar

Comece Agora

1. Reúna documentação básica:

• Matrícula atualizada
• Carnê de IPTU (últimos 5 anos)
• Comprovantes de posse (água, luz)

2. Verifique pendências:

• Multas na prefeitura
• Autuações pendentes
• Débitos de IPTU

3. Aproveite programas de anistia:

• Vigentes em 2026
• Descontos expressivos
• Negocie débitos

4. Solicite orçamentos:

• Mínimo 3 profissionais especializados
• Compare prazos
• Compare custos detalhados
• Verifique formas de pagamento

5. Consulte sobre REURB:

• Se imóvel está em área urbana consolidada
• Verifique elegibilidade na prefeitura
• Economia de até 60% comparada à tradicional

Prazo Imperdível

Protocolos até abril de 2026 em São Paulo:

• Descontos substanciais nas multas
• Momento ideal para regularizar
• Valorize seu patrimônio definitivamente

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.