O que a Construtora Não Pode Cobrar: Guia Completo dos Seus Direitos
Muitas pessoas sonham com a casa própria e se dedicam anos para juntar dinheiro suficiente para essa conquista. O mercado imobiliário brasileiro, porém, ainda apresenta práticas questionáveis que podem prejudicar o consumidor. Felizmente, existe legislação específica que protege quem está comprando um imóvel e estabelece limites claros sobre cobranças.
Neste artigo, você vai aprender:
- Quais cobranças a construtora não tem direito de fazer
- Como identificar práticas abusivas no seu contrato
- Seus principais direitos como comprador de imóvel
- O que fazer quando encontrar cobranças irregulares
- Prazos importantes para tomar providências
Principais Cobranças Abusivas de Construtoras
Juros Antes da Entrega das Chaves
A cobrança de juros sobre parcelas pagas antes da entrega do imóvel é uma das práticas mais questionadas pelos tribunais brasileiros.
Quando você paga uma parcela durante a construção, está antecipando dinheiro para algo que ainda não recebeu. A construtora usa esse valor para construir o imóvel, ou seja, você está financiando a obra.
Por que essa cobrança é problemática:
- Você paga antecipadamente sem receber o bem
- A construtora lucra duas vezes: com seu dinheiro e com juros sobre ele
- Todos os custos já estão incluídos no preço final do imóvel
Taxa de Evolução da Obra Após o Prazo
A taxa de evolução da obra funciona como uma espécie de “aluguel” que você paga durante a construção. Essa cobrança se torna especialmente questionável quando o imóvel não é entregue no prazo contratual.
Situações problemáticas:
- Cobrança após vencimento do prazo de entrega
- Falta de informação clara sobre a taxa no contrato
- Aplicação de juros remuneratórios sobre a taxa
É como se você pagasse para esperar por algo que deveria ter sido entregue no prazo combinado.
IPTU e Taxa de Condomínio Antes da Posse
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e as taxas de condomínio são obrigações de quem possui o imóvel. Antes de receber as chaves, você não tem a posse efetiva do bem.
A jurisprudência brasileira tem entendimento consolidado sobre essa questão: esses custos só são devidos após a entrega das chaves.
Como Identificar Cobranças Irregulares no Seu Contrato
Sinais de Alerta Durante a Análise
Ao ler seu contrato, fique atento aos seguintes pontos:
- Juros durante a construção: Qualquer menção a juros antes da entrega
- Taxa de evolução sem prazo: Cobrança sem definição clara de quando para
- IPTU antecipado: Transferência dessa responsabilidade antes da posse
- Juros altos: Percentuais muito acima do mercado financeiro
- Multas excessivas: Penalidades desproporcionais para o comprador
Documentos que Você Deve Guardar
Mantenha sempre organizados:
- Contrato de compra e venda original
- Todos os boletos e comprovantes de pagamento
- Comunicações por email ou WhatsApp com a construtora
- Documentos sobre prazos e cronograma de obra
- Eventual correspondência sobre reajustes ou taxas
Cobranças Específicas Que Merecem Atenção
Juros Capitalizados (Juros sobre Juros)
As construtoras não são instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central. Por isso, não podem cobrar juros capitalizados, que são juros calculados sobre outros juros já incorporados ao valor principal.
Essa prática é regulamentada pela Lei da Usura (Decreto-Lei 22.626/1933) e pela Súmula 121 do Superior Tribunal de Justiça.
Taxa de Averbação
A averbação é o registro da construção no cartório de imóveis. Segundo a Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações), essa responsabilidade é do incorporador, não do comprador.
O que inclui a averbação:
- Registro da construção no cartório
- Atualização da matrícula do imóvel
- Documentação técnica necessária
- Taxas cartoriais relacionadas
Multas Excessivas no Distrato
Se você precisar cancelar o contrato de compra, a construtora pode reter parte do valor pago. Porém, existe um limite considerado razoável pelos tribunais.
A jurisprudência tem estabelecido que retenções superiores a 25% do valor pago podem ser consideradas abusivas, especialmente quando não há justificativa clara para o percentual aplicado.
Seus Direitos Como Comprador de Imóvel
Direitos Durante a Construção
Você tem direito a:
- Acompanhar o andamento da obra através de visitas periódicas
- Receber informações claras sobre custos e prazos
- Questionar cobranças duvidosas sem sofrer pressões
- Ter transparência nos reajustes de preço
Direitos em Caso de Atraso na Entrega
Quando a construtora atrasa a entrega além do prazo de tolerância:
- Parar de pagar taxas de evolução da obra
- Exigir multa da construtora por atraso (se prevista em contrato)
- Pedir distrato com condições justas
- Buscar indenização por danos materiais e morais
Direitos no Momento da Entrega
Na hora de receber as chaves:
- Vistoria completa do imóvel antes de aceitar
- Correção de defeitos sem custo adicional
- Documentação regular do imóvel
- Recebimento das chaves apenas após quitação regular
O que Fazer ao Identificar Cobranças Irregulares
Primeiro Passo: Organização e Documentação
Antes de tomar qualquer medida:
- Organize todos os documentos relacionados ao contrato
- Identifique especificamente quais cobranças considera abusivas
- Calcule o valor total das cobranças questionáveis
- Documente todas as comunicações com a construtora
Segundo Passo: Tentativa de Negociação
Procure primeiro a construtora para:
- Apresentar suas dúvidas de forma clara e objetiva
- Solicitar explicações sobre as cobranças questionadas
- Propor um acordo para regularizar a situação
- Documentar por escrito todas as tratativas
Terceiro Passo: Buscar Orientação Especializada
Se a negociação não funcionar:
- Procure o Procon para mediação do conflito
- Consulte um advogado especializado em direito imobiliário
- Considere o Ministério Público para questões de interesse coletivo
- Avalie medidas judiciais conforme orientação profissional
Prazos Importantes Para Sua Proteção
Prazos Para Reclamações
Prescrição geral: 5 anos para questionar cobranças indevidas e pedir restituição de valores pagos incorretamente.
Procon: 90 dias para reclamar sobre vícios aparentes do produto ou serviço.
Vícios ocultos: 1 ano para identificar e reclamar sobre problemas não visíveis na entrega.
Prazo de Tolerância Para Entrega
A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância de até 180 dias após a data inicialmente prevista para entrega. Esse prazo é geralmente aceito pelos tribunais como razoável.
Após esse período de tolerância, você pode questionar diversas obrigações contratuais, incluindo o pagamento de taxas de evolução da obra.
Órgãos Que Oferecem Orientação e Proteção
Procon (Proteção ao Consumidor)
O Procon oferece:
- Mediação gratuita entre consumidor e empresa
- Orientação sobre direitos do consumidor
- Aplicação de multas em casos de práticas abusivas
- Fiscalização de empresas do setor imobiliário
Ministério Público
Atua principalmente em:
- Ações civis públicas para proteger interesses coletivos
- Investigação de práticas abusivas sistemáticas
- Celebração de TACs (Termos de Ajustamento de Conduta)
- Proteção de direitos difusos dos consumidores
Poder Judiciário
Oferece:
- Julgamento de ações individuais
- Determinação de restituição de valores
- Condenação a indenizações por danos
- Interpretação de cláusulas contratuais duvidosas
Proteja-se Conhecendo Seus Direitos
Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida, e você tem direito a transparência e tratamento justo durante todo o processo.
Conhecer o que a construtora não pode cobrar é fundamental para evitar gastos desnecessários e proteger seu investimento. Mantenha sempre a documentação organizada, questione cláusulas duvidosas e não hesite em buscar orientação quando necessário.
Lembre-se: cada situação tem suas particularidades, e este conteúdo serve como orientação geral. Para análise específica do seu caso, procure sempre orientação jurídica qualificada.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.
FAQ - Perguntas Frequentes Sobre O que a Construtora Não Pode Cobrar
A construtora pode cobrar juros durante a construção?
Segundo entendimento predominante dos tribunais, a cobrança de juros antes da entrega das chaves é considerada abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor. Você paga antecipadamente por algo que ainda não recebeu.
O que é taxa de evolução da obra e quando questioná-la?
A taxa de evolução da obra é uma cobrança mensal durante a construção. Pode ser questionada quando o imóvel não é entregue no prazo contratual ou quando há falta de informação adequada ao consumidor sobre essa cobrança.
Posso ser obrigado a pagar IPTU antes de receber as chaves?
Não. A cobrança de IPTU antes da entrega das chaves é considerada abusiva pela jurisprudência. Você só tem obrigação de pagar após tomar posse efetiva do imóvel.
Qual o percentual máximo de retenção no distrato?
Segundo entendimento jurisprudencial consolidado, a retenção máxima costuma ser de 25% do valor pago. Percentuais superiores são frequentemente considerados abusivos pelos tribunais.
Como questionar cobranças que considero abusivas?
Você pode questionar através de negociação direta, Procon, orientação jurídica especializada ou medidas judiciais. Cada caso deve ser analisado individualmente por profissional qualificado. O prazo geral é de 5 anos para questionar cobranças indevidas.