Imóvel com Dívida de IPTU Pode Ser Vendido? Guia Completo
Muitos brasileiros acreditam que um imóvel com dívida de IPTU não pode ser vendido, imaginando um bloqueio legal intransponível.
A verdade, no entanto, é que a legislação permite essa venda. Mas ela funciona de uma forma bem específica que pode trazer riscos se não for bem compreendida.
Por isso, é fundamental saber exatamente como proceder, quem fica com a responsabilidade pelo débito e quais cuidados tomar.
Neste guia, você vai aprender:
Se a venda de um imóvel com IPTU atrasado é legal.
Quem é o responsável por pagar a dívida.
As 3 formas de conduzir a negociação do débito.
Os principais riscos para o comprador e como se precaver.
Os documentos essenciais para a transação.
A Resposta Direta: Sim, um Imóvel com Dívida de IPTU Pode Ser Vendido
Sim, um imóvel com dívida de IPTU pode ser vendido sem qualquer impedimento legal direto. A existência de débitos do imposto não anula nem proíbe a transação de compra e venda.
Contudo, a grande questão não é “se pode”, mas “como” essa dívida será tratada. E para entender isso, você precisa conhecer um conceito fundamental: a dívida propter rem.
O Que É uma Dívida Propter Rem?
Pense na dívida de IPTU como uma “mochila” que está presa ao imóvel, e não ao dono.
Se o dono vende a casa, a mochila vai junto com ela para o novo proprietário. Essa é a essência da dívida propter rem, que em latim significa “por causa da coisa”.
A lei determina que certas obrigações, como o IPTU e as taxas de condomínio, são do próprio imóvel. Portanto, quem adquire a propriedade, adquire também a responsabilidade por essas dívidas.
De Quem é a Responsabilidade Pelo Pagamento do IPTU Atrasado?
A regra geral, definida pelo artigo 130 do Código Tributário Nacional, é clara: a responsabilidade pelo pagamento do IPTU atrasado é transferida para o comprador no momento em que ele adquire o imóvel.
Isso significa que, perante a Prefeitura, o novo proprietário é quem responderá pelos débitos, mesmo que a dívida tenha sido gerada pelo antigo dono.
Atenção: Vendedor e comprador podem combinar algo diferente entre si no contrato. Por exemplo, podem definir que o vendedor pagará a dívida.
Porém, esse acordo vale apenas entre as partes. Se o vendedor não cumprir o combinado, a Prefeitura ainda poderá cobrar o novo dono e até mesmo levar o imóvel a leilão.
Como Vender um Imóvel com Débito de IPTU: 3 Cenários Possíveis
Para que a venda ocorra com clareza para todos, a dívida precisa ser negociada e o acordo formalizado. Existem três caminhos principais para isso.
Cenário 1: O Vendedor Quita a Dívida Antes da Venda
Esta é a forma mais direta de realizar a transação.
Passo 1: O vendedor vai até a Prefeitura ou acessa o site do órgão para emitir o boleto com o valor total da dívida, incluindo juros e multas.
Passo 2: Ele realiza o pagamento completo do débito.
Passo 3: Com a dívida zerada, o vendedor solicita a Certidão Negativa de Débitos (CND), um documento que comprova que o imóvel não possui pendências.
Passo 4: A venda prossegue, e o comprador tem a tranquilidade de que não está assumindo nenhuma dívida anterior.
Cenário 2: O Comprador Assume a Dívida (com Desconto no Preço)
Esta é uma negociação muito comum no mercado.
Passo 1: O valor total da dívida de IPTU é levantado e verificado por ambas as partes.
Passo 2: O comprador recebe um desconto no valor total do imóvel. Esse desconto deve ser, no mínimo, igual ao valor da dívida.
Passo 3: O contrato de compra e venda deve detalhar essa operação de forma explícita. Ele deve dizer que o comprador está ciente da dívida e que o valor do débito foi abatido do preço do imóvel.
Passo 4: Após a compra, o novo proprietário se torna o responsável por negociar e quitar a dívida com a Prefeitura.
Cenário 3: Vendedor e Comprador Negociam um Acordo
As partes podem chegar a um meio-termo, mas tudo precisa ser documentado.
Retenção de Valor: O comprador pode reter uma parte do pagamento (o valor da dívida) e usá-la para quitar o débito em nome do vendedor no momento da assinatura da escritura.
Pagamento Conjunto: Vendedor e comprador podem acordar em dividir o valor do débito, estabelecendo as proporções e responsabilidades no contrato.
Em todos os casos, a regra fundamental é: o que não está no contrato, não existe legalmente entre as partes.
Riscos na Compra de Imóvel com IPTU Atrasado: O Que o Comprador Precisa Saber
Se você é o comprador, a falta de cuidado pode transformar o sonho da casa própria em um grande problema. Os principais riscos são:
Perder o Imóvel: Se a dívida não for paga, a Prefeitura pode entrar com uma ação de execução fiscal e levar o imóvel a leilão para quitar o débito. Você pode perder o bem que acabou de comprar.
Dívida Maior que o Esperado: Muitas vezes, o vendedor informa um valor, mas não contabiliza juros, multas e custos de processos judiciais. A dívida real pode ser muito maior.
Restrição de Crédito: O nome do novo proprietário pode ser inscrito na dívida ativa do município, dificultando a obtenção de financiamentos e outros tipos de crédito.
Dificuldade para Vender no Futuro: Repassar um imóvel com pendências é sempre mais complicado e pode desvalorizar a propriedade.
Documentação Essencial: Como Reduzir Riscos na Negociação
Para evitar surpresas, a análise de documentos é indispensável.
Matrícula Atualizada do Imóvel: Peça uma certidão de inteiro teor da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Ela é o “RG” do imóvel e mostra todo o seu histórico, incluindo possíveis penhoras por dívidas.
Certidão de Débitos Tributários de IPTU: Este documento, emitido pela Prefeitura, é a prova real do valor da dívida. Nunca confie apenas na palavra do vendedor; exija a certidão.
Contrato de Compra e Venda Detalhado: Este é o seu principal instrumento de clareza. O contrato deve conter uma cláusula específica sobre a dívida de IPTU, informando:
O valor exato do débito.
Quem será o responsável pelo pagamento.
Como e quando o pagamento será feito.
A declaração de que o comprador está ciente da dívida.
A Importância de Formalizar a Negociação
Como vimos, a venda de um imóvel com IPTU pendente é mais sobre negociação e documentação do que sobre permissão. A lei abre o caminho, mas são as partes envolvidas que devem garantir que a transação ocorra com transparência.
O passo mais importante para mitigar riscos é formalizar cada detalhe da negociação no contrato de compra e venda. Um contrato claro ajuda a definir as responsabilidades de cada um e a alinhar as expectativas, contribuindo para que o negócio seja conduzido de forma mais previsível para todos.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
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FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Imóvel com Dívida de IPTU Pode Ser Vendido
Imóvel com dívida de IPTU pode ser vendido?
Sim, a venda é totalmente legal. A responsabilidade pelo pagamento da dívida, por lei, é transferida para o novo proprietário. No entanto, as partes podem negociar e registrar em contrato quem fará a quitação.
Quem paga a dívida do IPTU, o comprador ou o vendedor?
Legalmente, a dívida acompanha o imóvel, então o comprador se torna o novo responsável perante a Prefeitura. Contudo, é muito comum que o valor da dívida seja descontado do preço do imóvel, fazendo com que, na prática, o vendedor arque com o custo.
O que acontece se eu comprar um imóvel com IPTU atrasado e não pagar?
A Prefeitura pode iniciar um processo de execução fiscal. Isso pode levar à penhora do imóvel e, em último caso, a um leilão judicial para que a dívida seja paga. Além disso, seu nome pode ser negativado.
Posso perder o imóvel por dívida de IPTU?
Sim. A dívida de IPTU é uma das poucas que podem levar à perda do imóvel, mesmo que seja o único bem de família. O governo tem o direito de leiloar a propriedade para receber o valor do imposto devido.
Como saber se um imóvel tem dívida de IPTU?
Solicite ao proprietário ou vá diretamente a um posto de atendimento da Prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Com o número de inscrição do imóvel (também chamado de “número do contribuinte”), você pode emitir uma Certidão de Débitos Tributários.