Exigências do Cartório para Registrar Escritura: Guia Completo 2025

Comprar um imóvel é um dos momentos mais importantes da vida. Você assinou a escritura, pagou o ITBI e agora precisa registrar tudo no cartório para se tornar oficialmente o proprietário. Mas surge a dúvida: quais são exatamente as exigências do cartório para registrar escritura?

O processo pode parecer complicado, mas na verdade segue regras bem definidas. O problema é que muitas pessoas chegam ao cartório sem toda a documentação necessária e acabam perdendo tempo e dinheiro.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Todos os documentos obrigatórios para o registro
• Prazos que você precisa cumprir
• Custos envolvidos no processo
• Como evitar problemas e atrasos
• Diferenças entre escritura e registro
  
  

O Que São as Exigências do Cartório de Registro de Imóveis

As exigências do cartório para registrar escritura são requisitos legais estabelecidos pela Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Esses requisitos garantem que a transferência de propriedade seja feita de forma segura e transparente.

É importante entender que escritura e registro são coisas diferentes:

• Escritura: documento feito no cartório de notas que formaliza a compra e venda
• Registro: processo no cartório de registro de imóveis que torna você oficialmente proprietário

Sem o registro, você ainda não é considerado dono do imóvel perante terceiros, mesmo tendo a escritura em mãos.

Por Que Existem Essas Exigências

O cartório precisa verificar se:

• O vendedor realmente era dono do imóvel
• Não existem dívidas ou problemas jurídicos
• Os impostos foram pagos corretamente
• Toda a documentação está em ordem
  
  

Documentos Obrigatórios Para Registrar Escritura

Documentação Pessoal do Comprador

Documentos básicos necessários:

• RG e CPF originais (válidos e sem rasuras)
• Certidão de casamento atualizada (até 90 dias)
• Comprovante de endereço atual
• Informações sobre profissão e filiação

Se casado ou em união estável:

• Certidão de casamento ou declaração de união estável
• Documentos do cônjuge/companheiro (RG e CPF)
• Pacto antenupcial registrado (se houver)

Se divorciado ou separado:

• Certidão de casamento com averbação do divórcio
• Acordo ou sentença judicial

Documentação do Imóvel

Documentos fundamentais:

• Escritura pública de compra e venda devidamente assinada
• Matrícula atualizada do imóvel (certidão de inteiro teor)
• Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias
• Guia de ITBI quitada (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

Certidões fiscais obrigatórias:

• Certidão negativa de IPTU (municipal)
• Certidão negativa de débitos federais (se necessário)
• Declaração de quitação de taxas condominiais

Documentação Para Imóveis Rurais

Exigências específicas:

• Certificado de Cadastro do INCRA (CCIR)
• Certidão de quitação do ITR (Imposto Territorial Rural)
• Cadastro Ambiental Rural (CAR) quando aplicável
  
  

Prazos Importantes no Registro de Escritura

Prazo do Cartório Para Análise

O cartório tem 10 dias úteis para examinar a documentação após o protocolo. Em casos simples, como compra e venda sem cláusulas especiais, o prazo pode ser de apenas 5 dias úteis.

Prazo Para Protocolo da Escritura

Embora não exista prazo legal específico, é recomendável protocolar a escritura em até 30 dias após a assinatura. Isso evita problemas com:

• Vencimento de certidões
• Alterações nos valores de impostos
• Mudanças na situação jurídica do imóvel

Validade dos Documentos

Prazos de validade das principais certidões:

• Certidão de casamento: 90 dias
• Certidões negativas fiscais: 90 a 180 dias (varia por município)
• Matrícula do imóvel: 30 dias (recomendado)
• Certidão de ônus reais: 30 dias
  
  

Como Funciona o Processo de Registro

Passo 1: Preparação da Documentação

Reúna todos os documentos listados acima. Dica importante: solicite sempre certidões atualizadas, pois documentos vencidos causarão atraso no processo.

Passo 2: Protocolo no Cartório

• Apresente toda a documentação no cartório de registro competente
• Receba o número de protocolo (muito importante para acompanhamento)
• Pague as custas iniciais quando solicitado

Passo 3: Análise pelo Registrador

O oficial analisará se a documentação está completa e correta. Podem acontecer três situações:

• Aprovação: processo segue para registro
• Nota de exigência: cartório solicita documentos adicionais ou correções
• Recusa: quando há impedimentos legais para o registro

Passo 4: Pagamento dos Emolumentos

Após aprovação, você receberá boleto com os valores dos emolumentos cartorários. O registro só será concluído após o pagamento.

Passo 5: Conclusão do Registro

Com o pagamento confirmado, o cartório fará o registro na matrícula do imóvel. Você receberá a certidão atualizada comprovando sua propriedade.

Custos do Registro de Escritura

Emolumentos Cartorários

Os valores variam por estado e são calculados sobre o valor do imóvel. Em média, representam de 0,3% a 1% do valor da transação.

Outros Custos Possíveis

• Taxa de protocolo
• Certidões adicionais solicitadas
• Custas de intimação (se houver exigências)
• Taxa de urgência (quando disponível)
  
  

Principais Problemas Que Causam Atraso

Documentação Incompleta ou Vencida

Problemas mais comuns:

• Certidões com prazo de validade expirado
• Falta de documentos do cônjuge
• Dados divergentes entre documentos
• Ausência de procuração quando necessária

Questões Tributárias

• ITBI não quitado ou com valor incorreto
• Débitos de IPTU em aberto
• Pendências fiscais do vendedor
• Problemas no recolhimento de impostos

Problemas na Escritura

• Dados pessoais incorretos ou incompletos
• Descrição do imóvel divergente da matrícula
• Cláusulas contratuais mal redigidas
• Assinaturas não reconhecidas
  
  

Registro de Imóveis Financiados

Particularidades da Alienação Fiduciária

Quando o imóvel é financiado, o registro inclui a alienação fiduciária em favor do banco. Isso significa que:

• O imóvel fica em garantia do financiamento
• O registro é feito em nome do comprador e da instituição financeira
• A propriedade plena só será transferida após quitação

Documentos Adicionais Necessários

• Contrato de financiamento
• Instrumento de alienação fiduciária
• Documentos da instituição financeira
• Certidões específicas do banco
  
  

Dicas Para Evitar Problemas

Antes de Ir ao Cartório

1. Confira se todos os documentos estão válidos
2. Verifique se há divergências entre dados pessoais nos diferentes documentos
3. Solicite orientação prévia ao cartório sobre documentação específica
4. Organize os documentos em ordem cronológica

Durante o Processo

1. Acompanhe o andamento pelo número de protocolo
2. Responda rapidamente a eventuais exigências
3. Mantenha contato com o cartório para esclarecimentos
4. Guarde todos os comprovantes de pagamento

Depois do Registro

1. Solicite certidão atualizada da matrícula
2. Verifique se todos os dados estão corretos
3. Guarde a documentação em local seguro
4. Comunique a outros órgãos quando necessário (seguro, financiamento)
   
   

Diferenças Por Tipo de Imóvel

Imóveis Urbanos

• Foco em certidões municipais (IPTU, ITBI)
• Documentação condominial quando aplicável
• Verificação de alinhamento e numeração

Imóveis Rurais

• Exigências ambientais específicas (CAR)
• Certificados do INCRA obrigatórios
• Documentação do ITR em dia
• Possível necessidade de georreferenciamento

Imóveis em Condomínio

• Certidão de quitação condominial
• Verificação do regimento interno
• Documentos da administradora
  
  

Tecnologia e Registro Eletrônico

Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP)

Muitos cartórios já utilizam o SERP, que agiliza o processo. Documentos eletrônicos têm prazo de registro reduzido para 5 dias úteis.

Vantagens do Sistema Digital

• Processo mais rápido
• Acompanhamento online
• Menos chance de extravio de documentos
• Maior segurança jurídica
  
  

Garanta Seu Registro Sem Complicações

O registro da escritura é o passo final e mais importante na compra do seu imóvel. Com a documentação correta e seguindo as orientações deste guia, você evita atrasos, custos extras e dores de cabeça desnecessárias.

Lembre-se: a preparação adequada antes de ir ao cartório faz toda a diferença. Invista tempo organizando os documentos e verificando prazos de validade. Isso ajuda a evitar atrasos e reduz significativamente as chances de problemas burocráticos no processo.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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