Escritura Pública é Obrigatória em SP? Guia Completo 2025

Você está prestes a comprar ou vender um imóvel em São Paulo e surgiu aquela dúvida: escritura pública é obrigatória em SP? A resposta não é simplesmente sim ou não — depende do valor do imóvel e da forma de pagamento. Muitas pessoas acabam gastando dinheiro com escritura quando não precisavam, enquanto outras correm riscos jurídicos ao deixar de fazer quando era necessário.

A escritura pública é um documento lavrado por um tabelião que garante segurança jurídica à transferência de imóveis. Em São Paulo, assim como em todo o Brasil, existem regras específicas que determinam quando ela é realmente necessária.

Neste guia, você vai entender:

• Quando a escritura pública é obrigatória em São Paulo
• Quais são as exceções importantes que podem te poupar dinheiro
• Como fazer escritura com procuração ou quando o imóvel tem dívidas
• O que fazer quando existem erros na escritura já registrada
• Passo a passo completo para realizar a escritura
  
  

Quando a Escritura Pública é Obrigatória em SP

A escritura pública é obrigatória em São Paulo sempre que o imóvel tiver valor superior a 30 salários mínimos e você estiver comprando, vendendo, doando ou fazendo qualquer negócio que transfira a propriedade. Essa regra vem do Artigo 108 do Código Civil e vale para todo o território nacional, incluindo a capital paulista e todas as cidades do interior.

Para ter uma ideia prática: se o salário mínimo é R$ 1.518,00 em 2025, qualquer imóvel acima de R$ 45.540,00 exige escritura pública obrigatória. Na prática, isso significa que quase todos os imóveis em São Paulo — apartamentos na zona sul, casas na zona leste, terrenos no interior — precisam de escritura.

A escritura pública é necessária não só na compra e venda, mas também em outras situações:

• Doação de imóvel (quando você dá uma casa ou apartamento para alguém)
• Divisão de bens em divórcio ou inventário extrajudicial
• Instituição de usufruto (quando uma pessoa pode usar o imóvel mas não é dona)
• Pactos antenupciais envolvendo imóveis

Por Que Existe Essa Regra

A lei criou essa obrigação para proteger você. Quando o tabelião lavra uma escritura, ele verifica a documentação, confirma se as pessoas são realmente quem dizem ser e garante que ninguém está sendo enganado. É como ter um fiscal da lei cuidando do seu negócio.

Sem a escritura pública quando ela é obrigatória, o negócio é considerado nulo — ou seja, juridicamente é como se não existisse. Você pode perder seu dinheiro e ainda ficar sem o imóvel.

Exceções: Quando Você NÃO Precisa

Aqui está a parte que pode te poupar tempo e dinheiro. Existem situações específicas em que a escritura pública não é necessária, mesmo que o imóvel valha mais de 30 salários mínimos.

Financiamento Bancário

Se você está comprando um imóvel com financiamento bancário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), você não precisa fazer escritura pública. O banco elabora um instrumento particular que tem a mesma força jurídica da escritura.

Na prática funciona assim: o banco faz um contrato particular de compra e venda e registra o imóvel em seu nome com uma trava chamada alienação fiduciária. Quando você termina de pagar, o banco libera o imóvel e você leva uma carta de quitação ao Cartório de Registro de Imóveis para colocar definitivamente em seu nome.

Consórcio de Imóveis

Imóveis adquiridos através de consórcio também têm dispensa de escritura pública. A administradora do consórcio pode fazer instrumentos particulares que substituem a escritura, conforme a Lei 11.795/2008.

Imóveis de Baixo Valor

Se o imóvel vale até 30 salários mínimos, você pode fazer um simples contrato particular. Mas atenção: na Grande São Paulo e capital, é raro encontrar imóveis nessa faixa de valor.

Como Fazer Escritura Quando Você Não Pode Comparecer

Muitas pessoas moram longe de São Paulo, trabalham em outras cidades ou simplesmente não podem comparecer ao cartório. Nessas situações, a procuração pública resolve o problema.

Quando a Procuração é Obrigatória

Para assinar escritura de imóvel, a procuração precisa ser pública — feita em Cartório de Notas. Procuração particular não serve para atos imobiliários. O vendedor ou comprador que não pode comparecer precisa fazer a procuração em cartório, dando poderes específicos para alguém assinar em seu nome.

Poderes Necessários na Procuração

A procuração para escritura de imóvel precisa ter poderes específicos e expressos:

• Poder para vender (se você é o vendedor) ou comprar (se é comprador)
• Poder para assinar escritura pública
• Poder para receber ou pagar valores
• Descrição do imóvel que será negociado

Uma procuração genérica não funciona. O tabelião vai exigir que os poderes estejam descritos de forma clara.

Procuração em Causa Própria

A procuração em causa própria permite que o procurador finalize a venda mesmo que você mude de ideia. Ela é irrevogável — você não pode voltar atrás. Só faça esse tipo de procuração se tiver absoluta certeza e confiança na pessoa.

Custos da Procuração em SP

Os valores da procuração em São Paulo variam conforme a tabela de emolumentos da Corregedoria. Uma procuração pública para atos imobiliários costuma custar entre R$ 150,00 e R$ 300,00, dependendo da complexidade.

Escritura de Imóvel Com Financiamento Pendente

Uma situação muito comum em São Paulo: você quer vender um imóvel que ainda tem financiamento ativo ou o comprador precisa assumir parcelas pendentes. Como funciona a escritura nesses casos?

Vendendo Imóvel Com Financiamento Ativo

Se você ainda está pagando o financiamento e quer vender, existem duas opções:

Opção 1: Quitação Antecipada

O comprador paga o valor combinado, você quita o saldo devedor no banco e depois faz a escritura livre de qualquer ônus. O banco emite uma carta de quitação e libera a alienação fiduciária. Só então você consegue fazer a escritura definitiva.

Opção 2: Transferência do Financiamento

Alguns bancos permitem transferir o financiamento para o novo comprador. Nesse caso, o comprador assume as parcelas restantes e o banco faz um novo contrato. Você precisa da autorização expressa do banco para essa operação.

Comprando Imóvel Com Dívidas

Muito cuidado ao comprar imóvel com dívidas pendentes. Antes de fazer a escritura, verifique:

• Saldo devedor do financiamento bancário
• IPTU atrasado
• Condomínio em atraso
• Certidões de ônus reais na matrícula

O vendedor deve quitar todas as dívidas antes de lavrar a escritura. Se ele não quitar, essas dívidas podem grudar no imóvel e você terá que pagar.

Documentação Para Imóveis Com Financiamento

Além dos documentos normais, você vai precisar de:

• Carta de anuência do banco (autorizando a venda)
• Saldo devedor atualizado
• Certidão da matrícula com a alienação fiduciária registrada
• Comprovante de quitação (se for quitar antes da escritura)
  
  

O Que Fazer Quando Há Erros na Escritura

Você assinou a escritura, registrou no cartório e descobriu um erro: o nome está grafado errado, a área do imóvel não confere, o endereço está desatualizado. E agora?

Tipos de Erros Mais Comuns

Os erros que aparecem com frequência em escrituras são:

• Nome do comprador ou vendedor com grafia incorreta
• Número do CPF ou RG digitado errado
• Área do imóvel diferente da matrícula
• Confrontações (vizinhos) descritas incorretamente
• Endereço desatualizado ou incompleto
• Estado civil errado

Retificação Administrativa

Erros simples e evidentes podem ser corrigidos direto no cartório, sem precisar ir à Justiça. A retificação administrativa funciona assim:

Você apresenta documentos que comprovam o erro (certidão de nascimento, CPF, matrícula original) ao Cartório de Registro de Imóveis. O registrador analisa e, se o erro for evidente, faz a correção mediante uma averbação. Esse processo é rápido e barato.

Erros que podem ser corrigidos administrativamente:

• Correção de nome conforme documento oficial
• Atualização de endereço
• Correção de número de documento
• Ajuste de área quando há erro material evidente

Retificação Judicial

Quando o erro é mais complexo ou altera informações importantes (como área do imóvel que afeta confrontantes), você precisa fazer retificação judicial. Nesse caso, é necessário entrar com processo na Justiça.

A retificação judicial demora mais (geralmente de 6 meses a 2 anos) e custa mais caro porque envolve custas judiciais e honorários. Mas às vezes é o único caminho para corrigir o problema.

Prazo Para Corrigir Erros

Não existe um prazo legal para retificar erros na escritura. Você pode corrigir anos depois de ter registrado. Mas quanto antes corrigir, melhor — principalmente se você pretende vender o imóvel ou usá-lo como garantia.

Custos da Retificação em São Paulo

Em São Paulo, os custos variam conforme o tipo de retificação:

• Retificação administrativa no cartório: geralmente entre R$ 200,00 e R$ 500,00
• Retificação judicial: custos processuais mais honorários (pode chegar a milhares de reais)
  
  

Escritura em São Paulo: Detalhes Regionais

Embora a regra seja nacional, quem mora na capital ou no interior paulista precisa ficar atento a alguns detalhes específicos.

Regularização Fundiária em SP

São Paulo tem programas de regularização fundiária que podem reduzir custos da escritura pública para famílias de baixa renda. A Lei Estadual 11.331/2002 prevê benefícios quando a escritura é o primeiro título de propriedade em processos de regularização.

A Prefeitura de São Paulo prorrogou até 31 de dezembro de 2025 o prazo para solicitar a regularização de imóveis através da Lei 17.202/2019. Mais de 222 mil imóveis já foram regularizados desde 2019.

Normas da Corregedoria

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo estabelecem regras específicas para os cartórios paulistas. Por exemplo: você tem até 30 dias para assinar a escritura depois que ela foi lavrada, se não conseguir assinar no mesmo dia.

Custos Tabelados

Os custos de escritura pública em São Paulo variam conforme o valor do imóvel e são tabelados pela Corregedoria. A tabela de custas e emolumentos para 2025 já está em vigor. Na capital e região metropolitana, os valores costumam ser um pouco mais altos do que no interior do estado.

Diferentes Regiões Paulistas

Grande São Paulo (ABC, Guarulhos, Osasco):

Na região metropolitana, os custos e procedimentos são semelhantes à capital. Você pode escolher qualquer Cartório de Notas dessas cidades para lavrar a escritura. Muitas pessoas que trabalham em São Paulo capital escolhem fazer a escritura perto do trabalho, mesmo que o imóvel fique no ABC ou Guarulhos.

Interior de São Paulo (Campinas, Santos, Ribeirão Preto):

No interior, os custos costumam ser ligeiramente menores. A documentação exigida é a mesma, mas alguns cartórios do interior são menos burocráticos e atendem mais rápido.

Riscos de Não Fazer Escritura Obrigatória

Muita gente pensa: vou deixar para fazer a escritura depois. Mas essa decisão pode sair muito cara. Sem a escritura pública quando ela é obrigatória, você enfrenta vários problemas graves.

Negócio Considerado Nulo

O negócio é considerado nulo de pleno direito. Significa que, na visão da lei, a venda nunca aconteceu. Se o vendedor falece ou resolve vender para outra pessoa, você pode perder tudo — tanto o imóvel quanto o dinheiro pago.

O Famoso Contrato de Gaveta

Muitas pessoas fazem um simples contrato particular e guardam na gaveta, achando que está tudo resolvido. Esse contrato não tem valor jurídico quando a escritura era obrigatória. Você nunca conseguirá colocar o imóvel no seu nome oficialmente.

Impossibilidade de Vender

Sem o registro que depende da escritura, o imóvel não está oficialmente no seu nome. Você não consegue vender, não consegue usar como garantia em empréstimos e pode ter problemas até para alugar.

Passo a Passo Para Fazer a Escritura

Quando a escritura é obrigatória, você precisa seguir alguns passos. O processo não é complicado, mas exige atenção aos documentos.

Escolha o Cartório de Notas

Você pode escolher qualquer Tabelionato de Notas em São Paulo para lavrar a escritura. Não precisa ser obrigatoriamente na cidade onde fica o imóvel. Muitas pessoas escolhem um cartório perto do trabalho ou de casa por conveniência.

Separe os Documentos

Tanto comprador quanto vendedor precisam apresentar:

• RG e CPF (originais e cópias)
• Certidão de casamento ou nascimento atualizada
• Comprovante de residência
• Certidão negativa de débitos federais
• Certidão do imóvel (matrícula atualizada)
• IPTU quitado
• Certidão negativa de débitos condominiais (se for apartamento)

Leve a Documentação ao Cartório

Com os documentos em mãos, vá até o cartório escolhido. O tabelião vai analisar tudo e preparar a minuta (rascunho) da escritura. Esse processo leva alguns dias.

Agende a Assinatura

Quando a escritura estiver pronta, todas as partes devem comparecer ao cartório para assinar. Leve documento com foto. O tabelião vai ler a escritura em voz alta e esclarecer dúvidas.

Registre no Cartório de Imóveis

A escritura por si só não transfere a propriedade. Você precisa levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde fica o imóvel e fazer o registro. Só depois desse registro você é oficialmente o novo dono.

Diferença Entre Escritura e Registro

Muita gente confunde escritura com registro, mas são coisas diferentes. A escritura pública é o documento que você faz no Cartório de Notas, onde o tabelião formaliza a venda. Já o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e é o que realmente transfere a propriedade.

Pense assim: a escritura é como o contrato de casamento, e o registro é como a certidão de casamento. Um comprova o acordo, o outro torna oficial perante todos. Como dizem os profissionais do direito: quem não registra não é dono.

Documentos Exigidos em São Paulo

Em São Paulo, os cartórios seguem as normas da Corregedoria e costumam pedir documentação específica. Além dos documentos pessoais básicos, você vai precisar de certidões que provem que não tem dívidas e que o imóvel está regular.

Os vendedores precisam apresentar certidões negativas de débitos trabalhistas, certidões cíveis e criminais, além da matrícula atualizada do imóvel. Os compradores precisam de menos documentos, mas também devem apresentar certidões que comprovem capacidade civil.

Se qualquer das partes for casada, o cônjuge também precisa assinar a escritura e apresentar documentos. Isso vale mesmo se o casamento for em separação de bens.

Custos da Escritura em São Paulo

Os valores da escritura pública em São Paulo são tabelados e variam conforme o valor do imóvel. Não existe um preço único — quanto mais caro o imóvel, maior o custo da escritura.

Como referência, os custos incluem:

• Emolumentos do cartório (taxa principal)
• Taxa do registro no Cartório de Imóveis
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) da prefeitura
• Certidões necessárias

O ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel e é pago à prefeitura, não ao cartório. Na cidade de São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor de venda.

No geral, o custo total pode representar de 2% a 4% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 300.000,00 em São Paulo, por exemplo, os custos totais (escritura + registro + ITBI) podem chegar a R$ 12.000,00.

Opção Digital: e-Notariado

São Paulo já permite que você inicie o processo de escritura pela internet através do portal e-Notariado. Você preenche os dados básicos do imóvel, do vendedor e do comprador online, e o sistema envia para o cartório escolhido.

Depois de preencher as informações digitais, você recebe um número de protocolo para acompanhar o andamento. O tabelião entra em contato para orientar sobre documentos e marcar a assinatura presencial. Isso agiliza bastante o processo, especialmente para quem tem agenda apertada.

Próximos Passos Para Regularizar Sua Situação

Escritura pública é obrigatória em SP quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos, mas você não precisa dela se comprou com financiamento bancário. Antes de comprar ou vender um imóvel em São Paulo — seja na capital, no ABC, em Campinas ou qualquer cidade do interior — verifique se o seu caso exige escritura obrigatória.

Se você não pode comparecer pessoalmente, providencie uma procuração pública com os poderes corretos. Se o imóvel tem financiamento ou dívidas pendentes, organize a quitação antes de lavrar a escritura. E se você descobriu erros em uma escritura já registrada, busque retificar o quanto antes.

Em situações complexas como financiamento pendente, procuração, retificação de erros ou regularização de imóveis antigos, considere buscar orientação com um advogado imobiliário. Esse profissional pode analisar a documentação e orientar sobre os caminhos legais mais adequados para o seu caso específico.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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