IPTU: Como Verificar Débitos Antes da Compra

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Comprar um imóvel com dívida de IPTU pode virar um grande problema financeiro. O débito acompanha o imóvel, não o antigo dono — isso significa que você herda a dívida mesmo sem saber dela. A boa notícia é que verificar essas pendências é simples, rápido e pode ser feito pela internet em poucos minutos.

Neste guia prático, você vai aprender:

• Como consultar débitos de IPTU online e presencialmente
• Quais documentos pedir ao vendedor antes de fechar negócio
• Por que o débito de IPTU passa para o novo proprietário
• Como proteger seu investimento e evitar prejuízos
• Passo a passo completo para uma compra segura
  
  

Por Que o Débito de IPTU Acompanha o Imóvel?

O IPTU é uma obrigação propter rem. Em português simples: a dívida “gruda” no imóvel, não na pessoa. Diferente de uma dívida de cartão de crédito, o débito de IPTU pertence ao bem, não ao proprietário.

Pense assim: é como se o imóvel carregasse uma mochila com suas dívidas. Quando você compra, a mochila vem junto.

O Código Tributário Nacional (artigo 130) estabelece que o comprador se torna responsável pelos débitos anteriores do imóvel. Isso vale mesmo que você não saiba da dívida na hora da compra. Por isso, a verificação prévia é fundamental para evitar surpresas que podem custar caro.

Em São Paulo, principalmente na Zona Leste, Zona Sul e Grande São Paulo, muitos compradores descobrem débitos de IPTU somente após assinar a escritura — e aí já é tarde demais.

Como Consultar Débitos de IPTU Pela Internet

A forma mais rápida de verificar débitos de IPTU é pela internet, direto no site da prefeitura da cidade. A consulta é gratuita e leva menos de 5 minutos.

Passo a passo para consultar online:

1. Acesse o site oficial da prefeitura da cidade onde o imóvel está
2. Procure a seção “IPTU”, “Tributos” ou “Consulta de Débitos”
3. Informe o número de inscrição imobiliária (também chamado de cadastro do imóvel)
4. Digite o código de segurança se solicitado
5. Confira o extrato completo com débitos em aberto, valor atualizado com juros e multas

O número de inscrição imobiliária está no carnê de IPTU ou na matrícula do imóvel no cartório. Se o vendedor não tiver o carnê, peça esse número antes mesmo de visitar o imóvel.

Dica para quem compra em São Paulo:

Na capital paulista, a consulta pode ser feita no portal da Prefeitura de São Paulo ou diretamente no sistema da Procuradoria Geral do Município para débitos já inscritos em dívida ativa.

Outras formas de consulta:

• Alguns municípios oferecem consulta por CPF ou CNPJ do proprietário
• Aplicativos oficiais da prefeitura também permitem verificação
• WhatsApp da prefeitura (disponível em algumas cidades)
  
  

Documentos Que Você Deve Exigir do Vendedor

Além do IPTU, existem outras dívidas que podem estar escondidas no imóvel. Para uma compra segura, peça estes documentos ao vendedor:

1. Certidão de Débitos de IPTU

Emitida pela prefeitura, comprova se há ou não débitos municipais pendentes. Se houver dívida, será emitida uma certidão positiva (com débitos) ou certidão positiva com efeitos de negativa (quando a dívida está sendo parcelada regularmente).

2. Matrícula Atualizada do Imóvel

Documento oficial do Cartório de Registro de Imóveis que mostra o histórico completo do bem. A matrícula revela:

• Quem é o proprietário atual
• Se há hipoteca ou financiamento ativo
• Penhoras ou bloqueios judiciais
• Ônus reais (direitos de terceiros sobre o imóvel)

3. Certidão de Quitação de Condomínio

As taxas de condomínio também acompanham o imóvel. Solicite declaração da administradora ou do síndico confirmando que não há débitos.

4. Comprovante de Quitação de Concessionárias

Embora não transfiram automaticamente, débitos de água, luz e gás podem impedir nova ligação no seu nome.

5. Certidões Negativas Federais

Certidões da Receita Federal, INSS e Justiça do Trabalho garantem que o vendedor não tem dívidas que possam gerar penhora sobre o imóvel.

Consulta Presencial de IPTU: Quando Fazer

Se o site da prefeitura não funcionar ou você preferir atendimento presencial, vá até o setor de tributos da prefeitura.

O que levar:

• RG e CPF (original e cópia)
• Comprovante de endereço do imóvel
• Número de inscrição imobiliária (se tiver)

O atendimento presencial é mais comum em cidades menores ou quando você precisa de certidões oficiais com urgência. Em municípios do interior de São Paulo, como Campinas, o atendimento presencial ainda é bastante eficiente.

Atenção:

Não confie apenas na palavra do vendedor. Sempre peça os documentos oficiais e confira pessoalmente.

O Que Fazer Quando Encontrar Débitos de IPTU

Encontrou dívida de IPTU no imóvel que você quer comprar? Não desista do negócio ainda. Existem três caminhos possíveis:

1. Negociar para o vendedor quitar antes da escritura

O ideal é que o vendedor quite todos os débitos antes da escritura. Você pode descontar o valor da dívida do preço de venda ou exigir a quitação como condição para fechar o negócio.

2. Assumir a dívida com desconto no preço

Se a dívida for alta, negocie um desconto proporcional no valor do imóvel. Mas atenção: coloque tudo por escrito no contrato de compra e venda.

3. Parcelar o débito com a prefeitura

Muitas prefeituras oferecem parcelamento de IPTU atrasado com descontos nos juros e multas. Em São Paulo, por exemplo, há programas de refinanciamento de dívida ativa com condições especiais.

Exemplo prático:

Um apartamento na Vila Mariana estava à venda por R$ 500 mil. O comprador descobriu R$ 35 mil em IPTU atrasado. Ele negociou com o vendedor e conseguiu desconto de R$ 25 mil no preço, parcelando os R$ 10 mil restantes direto com a prefeitura.

Riscos de Não Verificar o IPTU Antes da Compra

Ignorar a verificação de débitos pode gerar problemas graves:

Riscos financeiros:

• Assumir dívidas de R$ 10 mil, R$ 50 mil ou até mais de R$ 100 mil
• Juros e multas que crescem todo mês (podem chegar a 60% do valor original)
• Custos extras para regularizar a situação

Riscos jurídicos:

• Execução fiscal: a prefeitura pode cobrar a dívida judicialmente
• Penhora do imóvel: em casos extremos, o imóvel pode ir a leilão público
• Bloqueio da escritura: o cartório pode recusar registrar a venda se houver débitos
• Inscrição em dívida ativa: seu CPF fica negativado junto ao município

Em São Paulo, mais de 30% das transações imobiliárias enfrentam algum problema com dívidas de IPTU. Essa estatística mostra como o problema é comum — e evitável com verificação prévia.

Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada

Um advogado especializado em direito imobiliário é o profissional capacitado para orientar você em situações mais complexas. Este profissional atua na análise técnica de documentação e na identificação de riscos jurídicos na compra de imóveis.

Situações que justificam orientação especializada:

• Análise completa da documentação antes de assinar contratos
• Verificação detalhada da matrícula do imóvel no cartório
• Identificação de ônus, penhoras ou bloqueios judiciais
• Elaboração de contratos com cláusulas de proteção
• Acompanhamento de processos de quitação de débitos
• Representação em casos de execução fiscal
• Garantia de registro correto da escritura no cartório
• Elaboração de cláusulas de rescisão para débitos ocultos
  
  

Checklist Completo Para Compra Segura

Antes de fechar a compra do seu imóvel, confira este checklist:

• Consultei débitos de IPTU no site da prefeitura
• Solicitei certidão de débitos de IPTU
• Pedi a matrícula atualizada do imóvel no cartório
• Verifiquei se há hipoteca, penhora ou bloqueio judicial
• Solicitei certidão de quitação de taxas de condomínio
• Conferi se há débitos de água, luz e gás
• Pedi certidões negativas federais (Receita, INSS, Trabalhista)
• Verifiquei se o vendedor é realmente o dono (conforme matrícula)
• Coloquei cláusulas de proteção no contrato de compra e venda
• Avaliei se preciso de orientação jurídica especializada
  
  

Proteja Seu Investimento Com Informação

Verificar débitos de IPTU antes da compra é tão importante quanto checar a estrutura física do imóvel. A consulta é gratuita, rápida e pode evitar prejuízos de dezenas de milhares de reais. Use os sites das prefeituras, solicite todas as certidões necessárias e, em casos complexos, busque orientação de profissionais especializados em direito imobiliário para garantir uma transação segura.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.