Check-list Definitivo: Antes de Comprar Seu Primeiro Imóvel

Comprar o primeiro imóvel é um sonho que exige planejamento, Mas você sabe quantas pessoas perdem dinheiro ou enfrentam problemas jurídicos por não seguirem um check-list completo antes de assinar o contrato? Portanto, ter um roteiro detalhado é essencial para evitar surpresas desagradáveis e garantir que seu investimento seja seguro e rentável.

Neste guia, você vai entender:

• Como definir seu orçamento real incluindo custos escondidos
• Quais documentos são obrigatórios e como verificá-los
• Como negociar descontos e fazer uma proposta vencedora
• O que avaliar no imóvel antes de fechar negócio
• Seguros obrigatórios que você vai pagar (MIP e DFI)
• Quando e por que consultar um advogado imobiliário
• Como evitar os 7 erros mais comuns de quem compra pela primeira vez
  
  

Calcule quanto você pode gastar de verdade

Antes de começar a procurar imóveis, você precisa saber exatamente quanto pode gastar. Muita gente foca apenas no valor do imóvel e esquece dos custos adicionais, que podem chegar a 8% do valor total da compra.

Custos extras que você precisa incluir

Além do preço do imóvel, você vai precisar pagar o ITBI, que varia entre 2% e 4% do valor da propriedade, dependendo do município. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota pode mudar conforme a região e o tipo de imóvel.

A escritura pública custa entre 3% e 5% do valor do imóvel, enquanto o registro em cartório fica em torno de 1% a 2%. Para um apartamento de R$ 400.000, você deve reservar entre R$ 24.000 e R$ 44.000 só para esses custos.

Faça as contas com sua renda mensal

Analise sua renda mensal e suas despesas fixas. A parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da sua renda líquida mensal. Deixe sempre uma reserva de emergência para imprevistos como reformas, mudança ou despesas condominiais extras.

Organize sua documentação pessoal

Para conseguir financiamento ou fechar a compra à vista, você vai precisar reunir seus documentos pessoais. Tenha em mãos RG, CPF, comprovante de residência atualizado, comprovante de renda e certidões negativas de protestos e débitos.

Se você é casado, vai precisar também dos documentos do cônjuge e da certidão de casamento. Para quem é autônomo ou empresário, pode ser necessário apresentar declaração de imposto de renda e extratos bancários dos últimos meses.

Escolha a localização pensando no seu dia a dia

A localização é um dos fatores que mais impactam no valor do imóvel e na sua qualidade de vida. Pense no seu dia a dia: quanto tempo você leva para chegar ao trabalho? Tem transporte público próximo? Há escolas, hospitais, supermercados e farmácias na região?

Visite o bairro em diferentes horários

Visite o bairro em diferentes horários do dia e da semana. Observe se há iluminação pública adequada, se as ruas são limpas e se você se sente seguro caminhando pela área. Em São Paulo, bairros como Vila Mariana, Pinheiros e Mooca costumam ter boa infraestrutura e valorização constante.

Verifique também se há obras públicas previstas para a região, como novas linhas de metrô ou corredores de ônibus. Essas melhorias podem valorizar muito o imóvel nos próximos anos.

Negocie descontos e faça uma proposta inteligente

Muita gente aceita o primeiro preço do imóvel sem negociar e perde a chance de economizar milhares de reais. Pesquisas mostram que 63% dos compradores no Brasil conseguem algum tipo de desconto durante as negociações.

Descubra o preço real de mercado

Antes de fazer sua proposta, descubra quanto imóveis semelhantes na mesma região estão sendo vendidos. Use sites especializados, fale com imobiliárias e visite outros imóveis para ter uma base sólida de comparação. Essa pesquisa dá argumentos concretos para você solicitar um desconto.

Aproveite imóveis antigos no mercado

Imóveis que estão há mais tempo no mercado geralmente têm maior margem para negociação. Vendedores com urgência na venda aceitam descontos maiores. Pergunte ao corretor há quanto tempo o imóvel está à venda e se o vendedor tem pressa para fechar negócio.

Coloque sua oferta no papel

Sua proposta deve incluir o valor que você está oferecendo, as condições de pagamento, o prazo de validade da oferta e eventuais condições. Uma proposta bem estruturada mostra que você é um comprador sério e aumenta suas chances de aceitação.

A média de desconto obtida varia entre 5% e 15% do valor pedido, dependendo do tempo do imóvel no mercado e da urgência do vendedor. Oferecer uma entrada maior ou pagamento à vista também aumenta suas chances de conseguir um preço melhor.

Tente negociar a corretagem também

A taxa de corretagem, que é a comissão paga ao corretor, pode ser negociada em alguns casos. Você pode sugerir que o vendedor absorva parte ou toda a corretagem, ou negociar o valor total do imóvel já considerando essa taxa.

Verifique cada documento do imóvel com atenção

Esta é a etapa mais importante do processo de compra. Um erro aqui pode custar muito dinheiro e dor de cabeça no futuro. Por isso, muitas pessoas contratam um advogado imobiliário para fazer essa análise de forma profissional.

Peça a matrícula atualizada

A matrícula é como a certidão de nascimento do imóvel. Ela mostra toda a história da propriedade: quem é o dono atual, se há penhoras, hipotecas, usufrutos ou qualquer outra restrição. Peça uma certidão de matrícula atualizada, emitida há no máximo 30 dias, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

Confira se o nome do vendedor na matrícula é exatamente igual ao dos documentos dele. Qualquer diferença, mesmo que pequena, pode indicar problemas.

Certidões que provam que está tudo certo

Você precisa verificar se o imóvel tem débitos de IPTU junto à prefeitura. Peça a certidão negativa de tributos imobiliários, que comprova que não há dívidas de impostos municipais.

A certidão de ônus reais mostra se existem dívidas ou restrições sobre o imóvel. Já a certidão de inteiro teor traz todos os detalhes da história da propriedade.

Para quem compra apartamento

Se você está comprando um apartamento, peça ao síndico uma declaração de inexistência de débitos condominiais. Alguns apartamentos têm dívidas altas de condomínio, e o novo proprietário pode ser obrigado a pagar essas pendências.

Verifique também se o prédio tem habite-se, que é o documento que comprova que a construção foi aprovada pela prefeitura e está apta para ser habitada.

Faça uma vistoria completa do imóvel

Mesmo que o imóvel pareça perfeito à primeira vista, é importante fazer uma vistoria detalhada. Verifique o estado de conservação das paredes, pisos, tetos, portas e janelas.

O que observar durante a visita

Teste todas as torneiras, chuveiros e descargas para identificar vazamentos. Observe se há manchas de umidade nas paredes ou no teto, que podem indicar problemas na impermeabilização.

Verifique a instalação elétrica: há tomadas suficientes? O disjuntor está em bom estado? Confira também se há rachaduras nas paredes ou no piso, que podem ser sinais de problemas estruturais.

Se possível, contrate um engenheiro ou arquiteto para fazer uma vistoria técnica. Esse profissional pode identificar problemas que passam despercebidos para quem não tem conhecimento técnico.

Compare as opções de financiamento disponíveis

Se você não vai comprar o imóvel à vista, precisa escolher a melhor opção de financiamento. Existem várias modalidades disponíveis no mercado brasileiro.

Tipos de financiamento que você pode usar

O financiamento bancário tradicional é oferecido por bancos públicos e privados, com taxas de juros que variam conforme a instituição e o seu perfil de crédito. Você pode financiar até 80% do valor do imóvel, em prazos que chegam a 35 anos.

O programa Casa Verde e Amarela oferece condições especiais para famílias com renda de até R$ 8.000 mensais, com taxas de juros mais baixas e subsídios do governo. O consórcio imobiliário é outra opção, em que você paga parcelas mensais e concorre ao crédito para comprar o imóvel.

Peça pré-aprovação antes de procurar

Antes de começar a procurar imóveis, vá até o banco e solicite uma pré-aprovação de crédito. Assim você sabe exatamente quanto pode financiar e evita se apaixonar por imóveis fora do seu alcance.

O laudo de avaliação custa extra

Um custo que pega muita gente de surpresa é o laudo de avaliação imobiliária. Esse documento é obrigatório em todos os financiamentos e quem paga é você, o comprador. O laudo custa entre R$ 800 e R$ 3.000, dependendo do tipo e do valor do imóvel.

O banco só libera o financiamento depois que um engenheiro ou arquiteto habilitado faz uma avaliação técnica para comprovar que o imóvel realmente vale o valor solicitado. Se o laudo vier com valor menor que o da venda, você terá que aumentar a entrada para cobrir a diferença.

O laudo tem validade de seis meses e não está incluído nas taxas de financiamento. Por isso, reserve esse valor no seu planejamento financeiro desde o início.

Conheça os seguros obrigatórios do financiamento

Se você vai financiar seu imóvel, precisa saber que existem dois seguros obrigatórios que serão cobrados junto com a parcela do financiamento. São o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos do Imóvel).

Seguro MIP protege você e sua família

O seguro MIP garante a quitação total do financiamento em caso de falecimento ou invalidez permanente do titular. Essa proteção é fundamental para você e sua família não correrem o risco de perder o imóvel em um momento difícil.

O valor do MIP varia conforme sua idade e o valor financiado, ficando entre 0,5% e 2% do valor do imóvel. Esse valor muda ao longo do tempo, conforme você vai pagando o financiamento.

Seguro DFI protege o imóvel

O seguro DFI cobre danos que afetam a estrutura física do imóvel, como incêndios, explosões, vendavais, quedas de raios e desastres naturais. Ele ajuda você a reconstruir ou reformar o imóvel para que fique como era antes do dano.

O DFI é calculado sobre o valor de reconstrução do imóvel e seu valor não se altera durante o contrato. Para um imóvel de R$ 100.000 com alíquota de 0,01337%, por exemplo, você pagaria R$ 13,37 por mês até o fim do financiamento.

Você pode contratar em outra seguradora

Embora os seguros sejam obrigatórios, você não é obrigado a contratá-los com o banco que está financiando. Você pode buscar outras seguradoras que ofereçam condições melhores e economizar. Compare as taxas e coberturas antes de decidir.

Quando consultar um advogado

Um advogado imobiliário especializado pode evitar que você caia em armadilhas jurídicas e financeiras. Ele faz uma investigação minuciosa de toda a documentação do imóvel, identifica pendências legais, dívidas ou disputas que possam afetar sua compra.

Como esse profissional protege você

Ele analisa e elabora o contrato de compra e venda, garantindo que os termos sejam justos e favoráveis. Um bom contrato protege você de cláusulas abusivas e garante seus direitos caso algo dê errado.

O advogado imobiliário também verifica se o imóvel não foi declarado de utilidade pública, o que poderia levar à desapropriação. Ele acompanha todo o processo de registro e escritura, garantindo que nada seja esquecido.

Em cidades como São Paulo, onde o mercado imobiliário é muito aquecido, contar com esse profissional pode fazer toda a diferença entre uma compra segura e um problema judicial que dura anos.

Evite os erros que custam caro

Muita gente comete erros que poderiam ser facilmente evitados. Não compre por impulso só porque o imóvel está bonito ou porque o vendedor está pressionando.

Cuidados essenciais antes de assinar

Nunca assine nenhum documento sem ler tudo com atenção. Se não entender alguma cláusula, pergunte ou peça para um advogado explicar. Desconfie de preços muito abaixo do mercado, pois podem indicar problemas escondidos.

Não pague nada antes de verificar toda a documentação. Existem muitos golpes em que pessoas vendem imóveis que não são delas ou que têm restrições judiciais.

Comece sua jornada com segurança

Comprar o primeiro imóvel não precisa ser complicado quando você segue um check-list completo. Comece definindo seu orçamento real, incluindo todos os custos extras que muita gente esquece, como ITBI, escritura, registro, seguros obrigatórios e laudo de avaliação.

Organize sua documentação pessoal e do imóvel com antecedência para não perder boas oportunidades. Use técnicas de negociação para conseguir descontos de até 15% no valor pedido. Considere contratar um advogado imobiliário para ter segurança jurídica em todas as etapas do processo.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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