Averbação na Matrícula: O Que É e Quando É Necessária

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Você comprou um imóvel, construiu uma casa no seu terreno ou se casou depois de adquirir uma propriedade? Então precisa conhecer a averbação na matrícula do imóvel. Trata-se de um procedimento obrigatório que mantém os dados do seu imóvel atualizados no cartório.

Muitas pessoas descobrem que precisam averbar apenas quando tentam vender o imóvel ou fazer um financiamento. Neste momento, o processo pode se tornar mais complicado e custoso.

Neste artigo, você vai aprender:

• O que é averbação e por que ela existe
• A diferença entre registro e averbação
• Quando você precisa averbar seu imóvel
• Passo a passo completo para fazer a averbação
• Quanto custa e quanto tempo demora
• O que acontece se você não averbar

O Que É Averbação na Matrícula

Averbação na matrícula é o procedimento que registra oficialmente qualquer mudança no imóvel ou nos dados dos proprietários. Pense na matrícula como a “certidão de nascimento” do seu imóvel. Sempre que algo muda na propriedade ou na vida do dono, essa “certidão” precisa ser atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.

A averbação mantém a documentação do imóvel fiel à realidade atual. Por exemplo, se você construiu uma casa em um terreno vazio, a matrícula ainda mostra que existe apenas um terreno. Sem a averbação da construção, oficialmente, a casa não existe para o Estado e para terceiros.

Esse procedimento garante segurança jurídica para quem compra, vende ou financia imóveis. Quando todas as informações estão corretas e atualizadas, não há surpresas desagradáveis em negociações futuras.

Diferença Entre Registro e Averbação

Muitas pessoas confundem registro com averbação, mas são procedimentos diferentes. Entender essa diferença evita erros na hora de regularizar seu imóvel.

O Que É Registro

O registro cria, transfere ou extingue direitos reais sobre o imóvel. É o ato que formaliza juridicamente a propriedade. Quando você compra um imóvel, por exemplo, precisa registrar a escritura de compra e venda no cartório para se tornar oficialmente o dono.

O Que É Averbação

A averbação atualiza ou modifica informações que já existem na matrícula, sem criar novos direitos. Ela acompanha as mudanças que acontecem ao longo do tempo. Se você já é dono do imóvel e constrói uma casa nele, você não está adquirindo uma nova propriedade, apenas modificando a que já tem.

Resumo Prático

O registro dá vida ao direito de propriedade. A averbação mantém esse direito atualizado conforme a realidade muda. Ambos são feitos no Cartório de Registro de Imóveis e garantem segurança jurídica.

Quando É Necessário Fazer Averbação

Existem diversas situações em que a averbação se torna obrigatória. Conhecer esses momentos ajuda você a manter seu imóvel regularizado e evitar problemas futuros.

Mudanças no Proprietário

Toda alteração no estado civil do dono precisa ser averbada na matrícula. Isso inclui casamento, separação, divórcio ou óbito. Quando você se casa, por exemplo, o regime de bens escolhido pode afetar a propriedade do imóvel.

A mudança de nome por casamento ou decisão judicial também exige averbação. Imagine vender um imóvel onde consta um nome diferente do seu documento atual. O comprador pode ter dúvidas sobre a legitimidade da venda.

Mudanças Físicas no Imóvel

Construções, reformas com ampliação, demolições e instalação de piscinas alteram a estrutura física da propriedade. Todas essas modificações precisam ser averbadas. A construção de uma casa em terreno vazio é o exemplo mais comum.

Desmembramento de terrenos (dividir um lote em dois ou mais) e unificação de lotes (juntar dois terrenos vizinhos) também exigem averbação. Essas operações mudam as características originais do imóvel registrado.

Mudanças Cadastrais e de Endereço

Alterações na numeração predial ou no nome da rua precisam ser registradas. A Prefeitura pode mudar o endereço oficial do imóvel para melhorar a organização urbana. Sem a averbação, você pode ter problemas com correspondências, entregas e cobrança de impostos.

A atualização do cadastro municipal (inscrição do IPTU) também deve ser averbada. Isso garante que o município tenha os dados corretos para calcular os tributos.

Quitação de Financiamento

Quando você termina de pagar um financiamento imobiliário, precisa averbar a quitação. Esse procedimento é chamado de baixa da alienação fiduciária. Enquanto você não faz isso, o banco ainda aparece como credor na matrícula.

Só após a averbação da quitação você se torna plenamente proprietário do imóvel, sem vínculos financeiros. Sem esse registro, você pode ter dificuldades para vender ou usar o imóvel como garantia.

Outras Situações Importantes

Cancelamento de usufruto, cláusulas de inalienabilidade e gravames também precisam ser averbados. A instituição de condomínio em um prédio ou conjunto residencial é outro caso.

Regularização fundiária (programa REURB) e retificações de área também exigem averbação. Em São Paulo e outras grandes cidades, esses procedimentos são comuns em áreas que passam por processos de regularização urbanística.

Principais Tipos de Averbação

Existem mais de trinta tipos de averbação de imóvel. Cada tipo atende uma situação específica. Conhecer os principais ajuda você a identificar qual precisa fazer.

Averbação de Construção

Registra a edificação de uma casa, prédio ou outra construção em terreno ou imóvel existente. É obrigatória após concluir qualquer obra que altere a área construída. Você precisa apresentar o Habite-se emitido pela Prefeitura.

Averbação de Demolição

Registra a demolição total ou parcial de uma construção. Atualiza a matrícula para mostrar que o imóvel voltou a ser terreno ou teve sua área construída reduzida. Isso impacta o cálculo do IPTU.

Averbação de Casamento, Separação ou Divórcio

Atualiza o estado civil do proprietário e define o regime de bens aplicável ao imóvel. Em São Paulo e em todo o Brasil, essa averbação protege o cônjuge em futuras transações.

Averbação de Óbito

Registra o falecimento de um proprietário. É necessária para iniciar o processo de inventário e transferir o imóvel aos herdeiros. Sem essa averbação, os herdeiros não conseguem vender ou transferir a propriedade.

Averbação de Desmembramento ou Unificação

Desmembramento divide um lote em dois ou mais terrenos independentes. Unificação junta dois ou mais lotes vizinhos em uma única matrícula. Ambos precisam de aprovação da Prefeitura antes da averbação no cartório.

Averbação de Alteração de Logradouro

Registra mudanças no endereço oficial do imóvel. Geralmente é solicitada pela própria Prefeitura quando há alterações no sistema de numeração ou no nome das ruas.

Averbação de Quitação de Financiamento

Também chamada de baixa da alienação fiduciária, registra o fim do vínculo com o banco credor. Após pagar todas as parcelas do financiamento, você deve solicitar ao banco o termo de quitação e levar ao cartório.

Como Fazer a Averbação Passo a Passo

O processo de averbação segue etapas bem definidas. Seguir cada passo garante que tudo seja feito corretamente e sem retrabalho.

Passo 1: Identifique o Tipo de Averbação Necessária

Antes de tudo, você precisa saber exatamente qual mudança ocorreu no imóvel. Isso determina os documentos que você precisará reunir. Cada tipo de averbação tem exigências específicas.

Passo 2: Reúna a Documentação

Separe todos os documentos necessários para o seu tipo de averbação. A lista varia conforme a situação, mas alguns documentos são sempre necessários.

Documentos básicos em qualquer averbação:

• RG e CPF do proprietário
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel
• Comprovante de endereço
• Certidão de casamento (se casado)

Documentos específicos por tipo:

• Construção: Habite-se, projeto aprovado pela Prefeitura, certidão de construção
• Demolição: Certidão de demolição emitida pela Prefeitura
• Divórcio: Certidão atualizada de divórcio
• Óbito: Certidão de óbito, inventário ou escritura de partilha
• Quitação: Termo de quitação fornecido pelo banco

Passo 3: Vá ao Cartório de Registro de Imóveis

Você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel está localizado. Não adianta ir a qualquer cartório, apenas o cartório competente pode fazer o registro.

Leve toda a documentação reunida. O oficial do cartório vai analisar se está tudo correto. Se houver pendências ou erros, você será notificado para corrigi-los.

Passo 4: Pague as Taxas do Cartório

O cartório cobrará emolumentos (taxas) pelo serviço. O valor varia conforme o tipo de averbação e o valor do imóvel. Você receberá um boleto para pagamento.

Passo 5: Aguarde a Análise e o Registro

Após receber os documentos e o pagamento, o cartório fará a análise completa. Se tudo estiver correto, a averbação será feita na matrícula do imóvel. O prazo varia entre 15 e 30 dias em situações normais.

Passo 6: Retire a Certidão Atualizada

Quando o processo for concluído, o cartório emitirá uma nova certidão de matrícula atualizada. Esse documento comprova que a averbação foi feita. Guarde-o em local seguro junto aos outros documentos do imóvel.

Documentos Necessários para Averbação

A documentação varia conforme o tipo de averbação que você precisa fazer. Ter todos os papéis em mãos agiliza o processo e evita idas desnecessárias ao cartório.

Documentos Pessoais

Em qualquer averbação, você precisa apresentar seus documentos pessoais. Leve originais e cópias de RG e CPF de todos os proprietários do imóvel. Se for casado, leve também a certidão de casamento atualizada.

Comprovante de endereço recente (máximo 90 dias) também é necessário. Pode ser conta de luz, água, telefone ou correspondência bancária.

Documentos do Imóvel

A certidão de matrícula atualizada é obrigatória. Ela mostra a situação atual do imóvel no registro. Você pode solicitá-la no próprio cartório ou pela internet em alguns estados.

Dependendo do caso, pode ser necessário apresentar escrituras anteriores, contratos ou outros documentos que comprovem a propriedade.

Documentos Específicos

Para averbação de construção, você precisa do Habite-se emitido pela Prefeitura. Esse documento certifica que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. Também é necessária a planta aprovada e a certidão de construção.

Na averbação de óbito, apresente a certidão de óbito do proprietário falecido. Se já houver inventário ou formal de partilha, leve esses documentos também.

Para quitação de financiamento, o banco deve fornecer o termo de quitação ou distrato. Esse documento comprova que não há mais dívida com a instituição financeira.

Em averbações de divórcio ou separação, apresente a certidão de divórcio ou a escritura de separação. Se houver partilha de bens definida judicialmente, leve também a sentença homologatória.

Quanto Custa a Averbação

O custo da averbação varia conforme o estado, o tipo de averbação e o valor do imóvel. Em São Paulo, os valores são calculados com base na UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo).

Averbação Sem Valor Declarado

Esse tipo é usado quando a alteração não envolve valor financeiro do imóvel. Exemplos incluem mudança de estado civil, óbito, mudança de nome ou correções de dados.

Em São Paulo, o custo fica em torno de R$ 250 a R$ 400 para averbações simples. Em outros estados, o valor pode variar entre R$ 27,67 e R$ 350.

Averbação Com Valor Declarado

Quando a averbação envolve construção, reforma, desmembramento ou unificação, o custo é proporcional ao valor do imóvel. Para imóveis até R$ 265.000 em São Paulo, o valor médio é de R$ 519,86.

A tabela de valores em São Paulo para 2025 funciona assim:

• Imóveis até R$ 2.222: R$ 250,89
• R$ 2.222 a R$ 5.551: R$ 402,59
• R$ 5.551 a R$ 9.253: R$ 722,25
• R$ 9.253 a R$ 18.510: R$ 1.071,65
• R$ 18.510 a R$ 37.020: R$ 1.302,87

Para imóveis de maior valor, o custo pode ultrapassar R$ 1.500.

Custos Adicionais

Além da taxa de averbação, você pode ter gastos extras. Certidões atualizadas custam entre R$ 20 e R$ 50 cada uma. Autenticação de documentos custa de R$ 5 a R$ 10 por folha.

Se você contratar um despachante para fazer o processo, pague entre R$ 200 e R$ 500 por esse serviço. Honorários de advogado também podem ser necessários em casos mais complexos.

Quanto Tempo Demora a Averbação

O prazo para concluir a averbação depende de vários fatores. Em situações normais, o processo leva de 15 a 30 dias. Esse é o tempo que o cartório precisa para analisar os documentos e registrar a alteração.

Fatores Que Influenciam o Prazo

Se toda a documentação está correta e completa, o processo é mais rápido. Cartórios com grande volume de trabalho podem demorar mais. Em grandes cidades como São Paulo, a demanda é maior e os prazos podem se estender.

Quando há problemas nos documentos, inconsistências ou pendências, o prazo aumenta. O cartório notifica o proprietário para corrigir os erros. Nesse caso, o processo pode levar de 45 a 60 dias ou mais.

Averbações Mais Complexas

Algumas averbações exigem análises mais detalhadas. Desmembramentos, unificações e construções de grande porte podem levar mais tempo. O cartório precisa verificar se tudo está de acordo com a legislação municipal e o Plano Diretor.

Em média, você deve estar preparado para esperar pelo menos um mês para a conclusão da averbação. Planejar com antecedência evita problemas se você precisar vender ou financiar o imóvel rapidamente.

Consequências da Falta de Averbação

Deixar de fazer a averbação pode trazer complicações em diferentes situações. É importante conhecer essas consequências para tomar decisões informadas.

Impedimento em Vendas e Financiamentos

Compradores e bancos exigem que a matrícula esteja atualizada. Se houver divergências entre a realidade e o registro, a transação não acontece. Você pode perder oportunidades de venda por falta de regularização.

Bancos não financiam imóveis com pendências no registro. Se a construção não está averbada, o banco considera apenas o terreno. Isso reduz o valor do imóvel e impossibilita o financiamento adequado.

Multas e Penalidades

A falta de averbação de construção pode resultar em multas aplicadas pela Prefeitura. Em casos graves, a obra pode ser interditada ou até demolida. Isso acontece quando a construção foi feita sem aprovação ou em desacordo com as normas municipais.

A regularização posterior costuma ser mais cara e demorada. Quanto mais tempo você espera, maiores são os custos para resolver a situação.

Problemas em Inventários

Quando um proprietário falece e o imóvel não está regularizado, o inventário fica mais complicado. Os herdeiros precisam primeiro regularizar todas as pendências antes de partilhar o bem. Isso atrasa o processo e aumenta os custos.

Insegurança Jurídica

A matrícula desatualizada não reflete a realidade. Isso gera insegurança jurídica para todos os envolvidos. Em disputas judiciais, a versão oficial é sempre a que consta no registro.

Se você construiu uma casa mas não averbou, juridicamente aquela casa não existe. Em caso de problemas, você pode ter dificuldades para provar a propriedade da edificação.

Como um Advogado Pode Ajudar

Um advogado imobiliário pode ajudar no processo de averbação esclarecendo questões jurídicas complexas. Em situações que envolvem múltiplas partes, documentação complexa ou pendências judiciais, o apoio profissional se torna relevante.

Um advogado imobiliário pode:

• Analisar a documentação do imóvel e orientar sobre qual tipo de averbação se aplica ao caso
• Verificar se os documentos estão corretos e completos antes do protocolo
• Auxiliar na resolução de pendências existentes na matrícula do imóvel
• Orientar sobre questões mais complexas como desmembramentos, unificações ou regularização fundiária
• Esclarecer as consequências jurídicas de cada tipo de averbação
• Auxiliar em questões relacionadas a inventário, partilha ou divórcio que envolvam imóveis
• Orientar sobre a legislação municipal e o Plano Diretor em casos de construção ou reforma

Em São Paulo e outras grandes cidades, onde os processos podem envolver legislação municipal específica e questões urbanísticas complexas, a orientação jurídica adequada pode esclarecer dúvidas e apontar o caminho correto.

Mantendo Seu Imóvel Regularizado

Manter a matrícula do seu imóvel atualizada é um processo administrativo que faz parte da responsabilidade de ser proprietário. Fazer a averbação no momento adequado evita complicações futuras e garante que os registros oficiais reflitam a realidade do seu patrimônio.

Conhecer os procedimentos, custos e prazos ajuda você a planejar melhor e tomar decisões informadas sobre seu imóvel. Em São Paulo e em todo o Brasil, milhares de proprietários lidam com questões de regularização todos os anos. Quanto mais você souber sobre o assunto, mais preparado estará para cuidar adequadamente do seu patrimônio.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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