Ação Renovatória de Aluguel Comercial: Entenda Seus Direitos e Deveres
Imagine que você construiu sua clientela em um ponto comercial específico ao longo de anos. Investiu em reformas, criou reputação no bairro e seu negócio está funcionando bem. Mas o contrato de aluguel está acabando e o proprietário não quer renovar ou está pedindo um valor muito alto.
Essa situação preocupa qualquer empresário. No entanto, existe uma possibilidade legal que pode ser avaliada: a ação renovatória de aluguel comercial.
Portanto, se você se encontra nesse cenário, saiba que a lei brasileira prevê alguns mecanismos que podem ser analisados para casos específicos como o seu.
Neste artigo, você vai aprender:
- O que é a ação renovatória e como funciona
- Quais são os requisitos necessários estabelecidos em lei
- Os prazos que devem ser observados
- Quando pode haver recusa legal da renovação
- Os custos envolvidos no procedimento
- Documentos necessários para análise do caso
O que é Ação Renovatória de Aluguel Comercial
A ação renovatória é um procedimento judicial previsto na Lei do Inquilinato que permite ao inquilino comercial solicitar a renovação do contrato de aluguel, mesmo quando o proprietário não concorda espontaneamente.
Trata-se de um mecanismo legal onde o juiz analisa se existem os requisitos necessários e, se positivo, pode determinar a prorrogação do contrato por mais um período, estabelecendo as condições.
Fundamento Legal da Proteção
A lei criou esse mecanismo considerando o conceito de fundo de comércio. O fundo de comércio representa o valor construído naquele local específico:
- A clientela que conhece o endereço
- Os investimentos realizados em melhorias
- A reputação estabelecida na região
- Os relacionamentos comerciais desenvolvidos
- O reconhecimento da atividade naquele ponto
Essa proteção legal visa equilibrar os interesses entre proprietários e inquilinos comerciais que desenvolveram atividade no local.
Como Funciona o Procedimento
Quando se ingressa com uma ação renovatória, solicita-se ao juiz que:
- Analise se existem os requisitos legais para renovação
- Estabeleça um valor de aluguel baseado em critérios técnicos
- Determine as condições do novo contrato
O processo permite que o Judiciário analise a situação específica de cada caso.
Requisitos Estabelecidos em Lei
Para ter direito a solicitar a ação renovatória, é necessário cumprir simultaneamente três requisitos previstos na Lei do Inquilinato. A ausência de qualquer um pode levar à improcedência do pedido.
1. Contrato Escrito com Prazo Determinado
O contrato de aluguel deve ser:
- Formalizado por escrito (contratos verbais não se aplicam)
- Com prazo determinado (contratos indeterminados seguem outras regras)
- Devidamente documentado com assinaturas
Observação: Contratos sucessivos podem ser considerados, desde que todos tenham sido escritos e com prazo determinado.
2. Cinco Anos Contínuos no Mesmo Imóvel
É necessário comprovar permanência no mesmo imóvel comercial por pelo menos cinco anos ininterruptos. Esse período pode resultar de:
- Um único contrato de cinco anos ou mais
- Contratos sucessivos que totalizem cinco anos
- Renovações sem interrupção na ocupação
Importante: Interrupções na ocupação podem prejudicar a contagem do prazo.
3. Três Anos na Mesma Atividade Comercial
Além da permanência no imóvel, deve-se exercer a mesma atividade empresarial por no mínimo três anos.
Isso significa:
- Manter a mesma atividade principal da empresa
- Consistência no CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas)
- Exercício contínuo e regular da atividade
Exemplo: Se houve mudança de atividade (de lanchonete para loja de roupas), o prazo de três anos conta a partir da nova atividade.
Prazos que Devem ser Observados
O cumprimento dos prazos é fundamental para a viabilidade da ação renovatória. A lei estabelece um período específico para o ajuizamento.
Prazo Legal
A ação renovatória deve ser proposta:
- No máximo 1 ano antes do vencimento do contrato
- No mínimo 6 meses antes do vencimento do contrato
Exemplo: Para contrato que vence em dezembro de 2025, o período adequado seria entre dezembro de 2024 e junho de 2025.
Consequências do Descumprimento
O não cumprimento desses prazos pode resultar em:
- Antes dos 6 meses: Possível extinção por falta de interesse processual
- Após 1 ano: Perda do direito (decadência)
Considerações sobre Timing
Período recomendado: Entre 8 a 10 meses antes do vencimento, considerando:
- Tempo necessário para tramitação
- Possibilidade de negociações
- Resolução de questões documentais
Situações que Permitem Recusa Legal
Mesmo com o cumprimento dos requisitos, existem situações onde o proprietário pode legitimamente recusar a renovação.
Hipóteses de Recusa Previstas em Lei
1. Obras Determinadas pelo Poder Público
O locador pode recusar quando:
- Houver exigência de obras pelo Poder Público
- As modificações alterem significativamente a estrutura
- As obras sejam obrigatórias por determinação oficial
2. Uso Próprio ou Familiar
O proprietário pode retomar o imóvel para:
- Uso próprio em atividade diferente
- Familiares diretos (cônjuge, filhos, pais) exercerem atividade diversa
- Transferência de fundo de comércio preexistente
Nota: Em shopping centers, essa segunda hipótese não se aplica.
Responsabilidade por Alegação Falsa
Se o proprietário alegar uma dessas causas mas posteriormente:
- Não realizar as obras declaradas
- Não dar o destino alegado ao imóvel
- Locar para terceiros
Pode haver responsabilização por eventuais prejuízos causados.
Aspectos Financeiros e Custos
Definição do Valor do Aluguel
O juiz estabelece o novo valor considerando:
- Pesquisa de mercado na região
- Avaliação técnica do imóvel
- Laudos periciais especializados
- Condições atuais do mercado
Custos Envolvidos
Custas judiciais: Variam conforme o estado
Honorários advocatícios: Percentual sobre o valor da causa
Perícia técnica: Valor para avaliação do imóvel
Tempo estimado: Pode variar significativamente
Análise de Viabilidade
A ação pode ser considerada quando:
- Existe diferença significativa entre valores propostos
- O ponto comercial tem relevância estabelecida
- Os custos são proporcionais ao benefício esperado
- A situação financeira permite arcar com os custos
Documentação Necessária
Documentos Fundamentais
Relacionados ao contrato:
- Contratos de locação e aditivos
- Comprovantes de pagamento
- Documentos do imóvel
- Avaliações (se existentes)
Da empresa:
- Documentos societários
- Certidões de regularidade
- Registros empresariais
- Demonstrativos financeiros
Comprovação de atividade:
- Documentos fiscais emitidos no local
- Contratos com fornecedores
- Registros fotográficos
- Licenças e alvarás
Documentos Complementares
- Comprovantes de investimentos realizados
- Material publicitário referenciando o endereço
- Contratos de trabalho
- Correspondências recebidas
- Histórico de movimentação comercial
Procedimento da Ação Renovatória
Fase Inicial
- Petição inicial: Apresentação fundamentada do pedido
- Citação: Notificação do proprietário
- Contestação: Manifestação da parte contrária
Fase de Instrução
- Perícia técnica: Avaliação do imóvel por perito
- Produção de provas: Documentos, testemunhas, vistorias
- Audiências: Oitiva das partes e tentativas de acordo
Fase Decisória
- Sentença: Decisão judicial sobre o pedido
- Recursos: Possibilidade de apelação
- Execução: Cumprimento da decisão
Tempo de Tramitação
- Casos mais simples: 8 a 12 meses
- Casos complexos: 18 a 24 meses
- Com recursos: Tempo pode se estender
Considerações Estratégicas
Preparação Prévia
- Organização documental com antecedência
- Tentativa de negociação documentada
- Avaliação preliminar da situação
- Consulta especializada sobre viabilidade
Durante o Processo
- Manutenção dos pagamentos em dia
- Colaboração com perícias técnicas
- Apresentação de documentação completa
- Avaliação de propostas de acordo
Cuidados Importantes
- Pontualidade nos pagamentos durante o processo
- Continuidade da atividade no local
- Documentação de investimentos realizados
- Preservação de relacionamentos quando possível
Situações Especiais
Sublocação
Em casos de sublocação total, apenas o sublocatário pode solicitar a renovação.
Questões Societárias
- Empresas podem solicitar renovação em contratos pessoa física dos sócios
- Sócios remanescentes mantêm direitos após alterações societárias
- Sucessores podem dar continuidade a processos iniciados
Shopping Centers
Locatários de shopping centers têm particularidades, especialmente quanto às hipóteses de recusa do proprietário.
Contratos com Cláusulas Específicas
Mesmo contratos com cláusulas sobre renovação podem ter suas condições reavaliadas judicialmente.
Alternativas ao Processo Judicial
Negociação Estruturada
Antes do ajuizamento:
- Proposta formal documentada
- Apresentação de pesquisa de mercado
- Demonstração de benefícios mútuos
- Estabelecimento de prazos para resposta
Métodos Alternativos
- Mediação: Processo mais célere com mediador
- Arbitragem: Decisão por árbitro especializado
- Vantagem: Preservação de relacionamentos
Planejamento de Alternativas
Quando o processo não se mostra viável:
- Negociação de prazo para desocupação
- Discussão sobre benfeitorias realizadas
- Planejamento de transição comercial
- Análise de outras opções imobiliárias
Riscos e Limitações
Principais Riscos
Improcedência: Possibilidade de não atendimento dos requisitos legais
Valor inadequado: Possibilidade de fixação de aluguel superior ao esperado
Tempo prolongado: Processo pode afetar planejamento empresarial
Custos elevados: Despesas processuais podem ser significativas
Medidas Preventivas
- Análise técnica prévia criteriosa
- Documentação adequada desde o início
- Avaliação realista das possibilidades
- Reserva financeira para custos
Entenda Seus Direitos e Tome Decisões Informadas
A ação renovatória é um mecanismo legal que requer análise cuidadosa e planejamento adequado. Seu resultado depende do cumprimento rigoroso dos requisitos legais e da apresentação adequada da documentação.
Se você está próximo do final do seu contrato comercial, considere buscar orientação especializada para avaliar sua situação específica. A análise prévia pode evitar decisões precipitadas e permitir melhor planejamento.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
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FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Ação Renovatória de Aluguel Comercial
É possível solicitar ação renovatória em contrato por prazo indeterminado?
Não. A ação renovatória aplica-se apenas a contratos escritos com prazo determinado. Contratos indeterminados seguem outras disposições legais.
Qual o prazo após vencimento do contrato para ajuizar a ação?
Não há prazo após o vencimento. Se o contrato já venceu, o direito à ação renovatória foi perdido. O prazo deve ser observado rigorosamente: entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento.
Posso solicitar renovação após mudança recente de atividade?
Depende do tempo. É necessário comprovar no mínimo 3 anos na mesma atividade. Mudanças recentes exigem aguardar a completude desse prazo.
O proprietário pode alterar o aluguel durante o processo?
Durante a tramitação, geralmente mantém-se o valor anterior. O novo valor será estabelecido na decisão judicial final.
Acordos durante o processo são recomendáveis?
Acordos podem eliminar incertezas, reduzir custos e preservar relacionamentos. Cada situação deve ser analisada individualmente quanto à vantagem da proposta.