Certidões Necessárias para Compra de Imóvel: Checklist Completo

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Entenda as Certidões Necessárias para Compra de Imóvel

Comprar um imóvel é uma das maiores conquistas da vida. Mas você sabia que essa decisão pode virar dor de cabeça se faltar alguma certidão importante? Muitas pessoas chegam ao cartório animadas e descobrem que faltam documentos essenciais. Pior ainda: algumas compram imóveis com dívidas ocultas ou problemas judiciais que só aparecem depois.

As certidões são documentos oficiais que comprovam a situação legal e financeira do imóvel e do vendedor. Elas funcionam como um raio-X completo da propriedade. Sem esses papéis, você corre o risco de herdar dívidas, enfrentar processos ou até perder o bem.

Neste guia completo, você vai entender:

• Quais são todas as certidões obrigatórias para comprar imóvel com segurança
• Documentos que o vendedor deve apresentar e como conferir se são verdadeiros
• Certidões do imóvel que protegem você de fraudes e dívidas escondidas
• Prazos de validade de cada certidão
• Onde tirar cada documento e quanto tempo leva
• Checklist prático para imprimir e acompanhar todo o processo
• Quando buscar orientação jurídica especializada
  
  

O Que São Certidões e Por Que Existem

Certidões são documentos oficiais emitidos por órgãos públicos que comprovam a situação de uma pessoa ou propriedade. Elas servem para provar que não existem problemas legais, dívidas ou bloqueios.

Pense nas certidões como o atestado de saúde do imóvel. Antes de comprar um carro usado, você leva num mecânico para verificar se está tudo certo, não é? Com imóveis funciona igual. As certidões mostram se a casa ou apartamento tem algum “defeito legal” escondido.

No Brasil, a lei exige essas certidões para proteger o comprador. Elas garantem que o vendedor realmente é o dono e pode vender o imóvel. Também mostram se existem dívidas de IPTU, condomínio, processos judiciais ou hipotecas pendentes.

Sem certidões atualizadas, o cartório pode recusar o registro da compra. E se você comprar sem verificar, pode herdar todos os problemas do antigo dono.

Certidões do Vendedor Pessoa Física

O vendedor precisa provar que está com a vida financeira e jurídica em dia. Essas certidões evitam que você compre um imóvel de alguém com dívidas que podem cair na propriedade.

Certidão da Justiça Federal

Este documento comprova que o vendedor não tem processos na Justiça Federal relacionados a tributos federais. A certidão usa o CPF da pessoa para fazer essa verificação.

Por que é importante: Processos federais podem resultar em bloqueio de bens, incluindo o imóvel que você quer comprar. Se o vendedor deve impostos federais, o imóvel pode ser penhorado depois da venda.

Onde tirar: Site do Tribunal Regional Federal (TRF) da sua região ou presencialmente no fórum federal. Em São Paulo, acesse o portal do TRF3.

Prazo de validade: 90 dias a partir da emissão.

Tempo para conseguir: Emissão imediata pelo site ou 2 a 5 dias presencialmente.

Certidão de Ações Cíveis e Executivos Fiscais

Também chamada de Certidão da Justiça Estadual, ela mostra se o vendedor responde processos cíveis ou execuções fiscais na justiça comum.

O que mostra: Processos de cobranças, ações judiciais, disputas sobre propriedades e execuções de dívidas estaduais.

Por que é importante: Se o vendedor tem processo em andamento, o juiz pode bloquear o imóvel mesmo depois que você comprar. Essa certidão previne surpresas desagradáveis.

Onde tirar: Tribunal de Justiça do Estado. Em São Paulo, no site do TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo). Você também pode pedir no Fórum da comarca onde o vendedor mora.

Prazo de validade: 90 dias.

Tempo para conseguir: Online é instantâneo. Presencial leva 3 a 7 dias.

Certidão Negativa de Débitos Federais

Emitida pela Receita Federal, comprova que o vendedor não tem dívidas com impostos federais como Imposto de Renda, INSS e outras contribuições.

Por que é importante: Dívidas federais podem gerar bloqueio judicial dos bens do devedor. Se o vendedor não está em dia com a Receita Federal, o imóvel pode ser penhorado.

Onde tirar: Site da Receita Federal (Portal e-CAC) ou presencialmente numa unidade de atendimento. É gratuito.

Prazo de validade: 180 dias (6 meses).

Tempo para conseguir: Instantâneo pelo site.

Certidão Negativa de Débitos Estaduais

Comprova que o vendedor não deve ICMS (para empresas) ou IPVA. Para pessoa física, geralmente mostra pendências de IPVA de veículos.

Onde tirar: Secretaria da Fazenda Estadual (SEFAZ). Em São Paulo, pelo site da SEFAZ-SP.

Prazo de validade: 90 dias.

Tempo para conseguir: 1 a 3 dias.

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas

Mostra se o vendedor tem processos trabalhistas com condenação transitada em julgado (decisão final).

Por que é importante: Dívidas trabalhistas podem resultar em penhora de bens. Se o vendedor perdeu um processo trabalhista e não pagou, o juiz pode bloquear o imóvel.

Onde tirar: Site do Tribunal Superior do Trabalho (TST). É gratuito e rápido.

Prazo de validade: 180 dias.

Tempo para conseguir: Instantâneo pelo site.

Certidão dos Cartórios de Protestos

Lista se o vendedor tem títulos protestados (cheques sem fundo, notas promissórias não pagas, duplicatas vencidas).

Por que é importante: Protestos indicam problemas financeiros do vendedor. Embora não impeçam a venda diretamente, são sinais de alerta sobre a confiabilidade da pessoa.

Onde tirar: Cartório de Protesto da cidade onde o vendedor mora. Em São Paulo, você pode consultar online pelo site do IEPTB (Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil).

Prazo de validade: 30 dias.

Tempo para conseguir: Imediato online ou no mesmo dia presencialmente.

Certidões e Documentos do Imóvel

Além das certidões do vendedor, o imóvel tem seus próprios documentos. Eles provam que a propriedade existe, está regular e não tem dívidas.

Matrícula Atualizada do Imóvel

A matrícula é o documento mais importante da compra. É como a certidão de nascimento do imóvel. Ela contém toda a história da propriedade desde o primeiro registro.

O que mostra:

• Nome do proprietário atual
• Descrição completa (tamanho, localização, endereço exato)
• Histórico de donos anteriores
• Existência de dívidas registradas (hipoteca, penhora)
• Bloqueios judiciais
• Direitos de terceiros sobre o imóvel

Por que é importante: A matrícula prova que o imóvel existe oficialmente e que o vendedor é realmente o dono. Sem matrícula, o vendedor não pode transferir a propriedade.

Onde tirar: Cartório de Registro de Imóveis da região onde fica o imóvel. Em São Paulo, muitos cartórios oferecem emissão online pelo site do Registro de Imóveis.

Prazo de validade: 30 dias. O cartório só aceita matrícula emitida há menos de um mês.

Tempo para conseguir: Instantâneo online ou 1 a 3 dias presencialmente.

Sinais de alerta na matrícula:

• Hipoteca ativa (o imóvel foi dado como garantia de empréstimo)
• Penhora judicial (imóvel bloqueado pela justiça)
• Direitos de terceiros sem explicação clara
• Histórico de mudanças muito frequentes de proprietário

Certidão de Ônus Reais

Este documento lista todas as dívidas e restrições vinculadas ao imóvel. É um complemento da matrícula com foco específico em pendências.

O que mostra:

• Hipotecas de bancos (financiamento antigo não quitado)
• Penhoras judiciais
• Dívidas de condomínio registradas
• Servidões (direito de passagem de terceiros)
• Usufruto (direito de outra pessoa usar o imóvel)

Por que é importante: Dívidas registradas na matrícula passam para o novo dono automaticamente. Se o vendedor deve dinheiro ao banco, você pode herdar essa dívida.

Onde tirar: Cartório de Registro de Imóveis.

Prazo de validade: 30 dias.

Tempo para conseguir: 1 a 3 dias.

Escritura do Imóvel

A escritura é o documento que formaliza a compra e venda. É o papel que prova que houve transferência oficial de propriedade.

O que contém:

• Nome do vendedor e comprador
• Descrição detalhada do imóvel
• Valor da transação
• Data da compra
• Assinaturas reconhecidas em cartório

Por que é importante: Sem escritura registrada, você não é o dono legal do imóvel. É a escritura que garante seus direitos sobre a propriedade.

Onde fazer: Cartório de Notas (Tabelionato).

Tempo para conseguir: 15 a 30 dias após a assinatura do contrato de compra e venda.

Certidão Negativa de IPTU

Comprova que o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) está quitado. Esse é o imposto anual que todo proprietário de imóvel urbano paga para a prefeitura.

Por que é importante: Dívida de IPTU fica registrada no imóvel. Se o vendedor não pagou, você pode ser cobrado depois.

Onde tirar: Prefeitura da cidade onde está o imóvel. Em São Paulo, pelo site da Secretaria Municipal da Fazenda ou presencialmente numa subprefeitura.

Prazo de validade: 30 dias.

Tempo para conseguir: 3 a 5 dias. Em algumas cidades, é instantâneo online.

Habite-se

Documento emitido pela prefeitura que autoriza a ocupação do imóvel. Ele comprova que a construção seguiu todas as normas de segurança e está apta para ser habitada.

Quando é obrigatório:

• Imóveis novos (construídos recentemente)
• Apartamentos em prédios
• Construções que passaram por reforma grande

Por que é importante: Sem habite-se, o imóvel é considerado irregular. Você pode ter problemas para registrar a compra ou conseguir financiamento.

Onde tirar: Prefeitura (Secretaria de Urbanismo ou Obras). Em São Paulo, na Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano.

Prazo de validade: Não vence (vale para sempre).

Tempo para conseguir: Se já foi emitido, cópia em 1 a 5 dias. Se precisa emitir pela primeira vez, pode levar meses.

Certidão Negativa de Débitos Condominiais

Para apartamentos, esta certidão comprova que as taxas de condomínio estão em dia.

Por que é importante: Dívida de condomínio passa para o novo dono. Se o vendedor não pagou, você será cobrado quando assumir o apartamento.

Onde tirar: Administradora do condomínio ou síndico.

Prazo de validade: 30 dias.

Tempo para conseguir: 3 a 7 dias.

Contrato de Compra e Venda

É o documento que formaliza o acordo entre você e o vendedor. Ele registra todas as condições negociadas (preço, forma de pagamento, prazo de entrega).

O que deve conter:

• Identificação completa do comprador e vendedor
• Descrição detalhada do imóvel
• Valor total e forma de pagamento
• Prazo para entrega das chaves
• Responsável pelo pagamento de impostos (ITBI)
• Cláusula sobre vistoria e defeitos
• Multa em caso de desistência

Por que é importante: É a base legal da sua compra. Se algo der errado, o contrato é o documento que protege você na justiça.

Tempo para fazer: Imediato (assim que as partes concordam).

Documentos Pessoais do Comprador

Além das certidões do vendedor e do imóvel, você também precisa apresentar seus documentos.

Documentos básicos:

• RG (Registro Geral) e CPF originais e cópias
• Certidão de nascimento (se solteiro) ou certidão de casamento (se casado)
• Comprovante de estado civil atualizado
• Comprovante de residência dos últimos 3 meses

Se você é casado:

• Certidão de casamento atualizada
• Pacto antenupcial (se tiver regime de separação de bens)
• RG e CPF do cônjuge

Para compra financiada, acrescente:

• Comprovante de renda (contracheques dos últimos 3 meses)
• Declaração de Imposto de Renda completa
• Extratos bancários dos últimos 3 meses
• Carteira de Trabalho (CTPS)

Para usar FGTS:

• Extrato atualizado do FGTS
• Autorização de movimentação do FGTS
• Declaração de primeira compra de imóvel residencial
• Cópias das páginas da CTPS com foto e contratação
  
  

Certidões para Pessoa Jurídica Compradora

Se uma empresa vai comprar o imóvel, os documentos são diferentes.

Documentos da empresa:

• Contrato Social registrado e atualizado
• Cartão CNPJ
• Certidão Simplificada da Junta Comercial
• Balanço Patrimonial do último exercício

Certidões negativas da empresa:

• Certidão Negativa de Débitos Federais (CNPJ)
• Certidão Negativa Estadual (CNPJ)
• Certidão Negativa Trabalhista (CNPJ)
• Certidão de Regularidade Fiscal Municipal

Documentos dos sócios:

• RG e CPF de todos os sócios
• Certidão de estado civil dos sócios
• Procuração registrada (se representante não é sócio)
  
  

Prazos de Validade das Certidões

Para facilitar sua organização, veja os prazos de cada certidão:

Atenção: Planeje com antecedência. Se uma certidão vencer antes da assinatura da escritura, você precisa tirar novamente.

Checklist para Organizar Sua Compra

Use esta lista para acompanhar todo o processo:

60 dias antes da compra:

• Solicite ao vendedor a lista de documentos que ele já tem
• Considere buscar orientação jurídica especializada
• Comece a reunir seus documentos pessoais
• Solicite a matrícula atualizada do imóvel
• Verifique se o vendedor é realmente o proprietário

30 dias antes:

• Reúna todos os seus documentos (RG, CPF, estado civil, comprovante de renda)
• Receba as certidões negativas do vendedor
• Confira os prazos de validade de cada certidão
• Solicite certidão de IPTU na prefeitura
• Para apartamento: peça certidão de débitos condominiais
• Se recomendado: solicite laudo técnico de vistoria

15 dias antes:

• Revise o contrato de compra e venda
• Faça última verificação de todas as certidões
• Se financiado: confirme aprovação do banco
• Confira se não há certidões vencidas

7 dias antes:

• Confirme horário no cartório
• Separe originais e cópias de todos os documentos
• Agende vistoria final do imóvel

No dia da assinatura:

• Leve todos os documentos originais e cópias
• Revise valores, nomes e datas antes de assinar
• Tire fotos de todos os documentos assinados
• Guarde cópias de tudo em local seguro

Após a assinatura:

• Acompanhe o registro da escritura no cartório
• Receba a matrícula atualizada com seu nome
• Solicite segunda via de documentos importantes
  
  

Custos das Certidões e Documentos

Os valores variam conforme cidade e cartório. Veja uma estimativa para São Paulo (valores aproximados, consulte órgãos locais para informações atualizadas):

Certidões gratuitas:

• Certidão Negativa Federal (Receita Federal): gratuita
• Certidão Negativa Trabalhista (TST): gratuita
• Certidão Justiça Federal: gratuita em alguns estados
• Certidão Justiça Estadual: gratuita online em SP

Certidões pagas (valores variam):

• Matrícula do Imóvel: valores conforme cartório
• Certidão de Ônus Reais: valores conforme cartório
• Certidão de Protesto: valores conforme cartório
• Escritura Pública: valores calculados sobre o valor do imóvel

Outros custos da compra:

• ITBI (Imposto de Transmissão): 2% a 3% do valor do imóvel em SP
• Registro da escritura: valores conforme cartório e valor do imóvel
  
  

Erros Comuns ao Comprar Imóvel

Muitas pessoas cometem os mesmos erros ao comprar imóvel. Saiba como se proteger:

Não Verificar a Validade das Certidões

Certidões vencem. Se você pegar um documento em janeiro e só assinar a escritura em abril, algumas certidões estarão vencidas. O cartório vai recusar o registro.

Solução: Organize um cronograma. Tire certidões com prazo maior (180 dias) primeiro. Deixe as de 30 dias para o final.

Confiar Apenas no Corretor

Corretores são profissionais do mercado imobiliário, mas não analisam riscos legais. Eles focam na venda, não na análise jurídica completa.

Solução: Considere buscar orientação jurídica especializada para revisar todos os documentos antes de assinar.

Aceitar Certidões em Nome Errado

Às vezes o vendedor apresenta certidão em nome de cônjuge ou empresa. Se o nome não bate com o da matrícula, há problema.

Solução: Confira se todas as certidões estão no nome exato da matrícula.

Não Pedir Certidão de Ônus Reais

Algumas pessoas acham que a matrícula é suficiente. Mas a certidão de ônus detalha dívidas que podem não aparecer claramente na matrícula.

Solução: Sempre peça as duas (matrícula e ônus reais).

Comprar com Contrato de Gaveta

Contrato de gaveta é um acordo particular não registrado. Muitos fazem isso para economizar nos custos de cartório.

Risco: Você não é o dono legal. O vendedor pode vender para outra pessoa ou o imóvel pode ser bloqueado.

Solução: Sempre registre a escritura no Cartório de Imóveis.

Diferenças Entre Compra À Vista, Financiada e com FGTS

O tipo de compra muda os documentos necessários.

Compra À Vista

É a mais simples. Você paga o valor total e não precisa aprovar crédito em banco.

Documentos extras:

• Comprovante de depósito ou transferência
• Declaração de Imposto de Renda (recomendado)
• Comprovação de origem dos recursos (se valor alto)

Vantagem: Processo mais rápido. Menos burocracia.

Compra Financiada

O banco empresta parte do dinheiro. Você paga de volta em parcelas mensais durante 15 a 35 anos.

Documentos extras:

• Comprovante de renda (últimos 3 contracheques)
• Declaração de Imposto de Renda completa
• Extratos bancários (últimos 3 meses)
• Certidões negativas do comprador (comprova que você não tem dívidas)
• Aprovação de crédito do banco

Tempo: Análise de crédito leva 10 a 20 dias.

Compra com FGTS

Você usa o saldo do Fundo de Garantia para dar entrada ou abater parte das parcelas.

Documentos extras:

• Extrato do FGTS atualizado
• Carteira de Trabalho (CTPS) original
• Carta do empregador confirmando vínculo
• Autorização de movimentação do FGTS
• Declaração de primeira compra de imóvel (se aplicável)

Limitação: Só pode usar FGTS para imóveis residenciais (não comerciais).

Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada

A orientação de um profissional especializado em direito imobiliário pode ser útil em várias situações durante o processo de compra. Veja quando considerar essa opção:

Análise de documentos complexos: Quando a matrícula do imóvel apresenta histórico extenso, múltiplas averbações ou situações que você não compreende completamente.

Verificação de pendências: Para confirmar se todas as certidões do vendedor estão corretas e dentro da validade, especialmente quando há muitos documentos envolvidos.

Revisão de contratos: Antes de assinar qualquer contrato de compra e venda, pode ser útil ter alguém que explique cada cláusula em linguagem simples.

Situações especiais: Quando o imóvel tem mais de um proprietário, quando há herdeiros envolvidos, quando existe usufruto ou quando o vendedor é pessoa jurídica.

Identificação de riscos: Para detectar sinais de alerta na matrícula, como hipotecas não quitadas, penhoras judiciais ou direitos de terceiros.

Acompanhamento do registro: Para garantir que o processo de registro da escritura no Cartório de Imóveis seja feito corretamente.

Resolução de pendências: Quando surgir algum problema durante a compra, como certidões com pendências ou divergências nos documentos.

Proteção preventiva: Para evitar fraudes, documentos falsificados ou situações de risco que podem não ser óbvias para quem não tem experiência na área.

Essa orientação representa um recurso educativo que pode ajudar você a tomar decisões mais informadas durante todo o processo de aquisição do imóvel.

Compra de Imóvel em São Paulo e Região

Se você está comprando imóvel em São Paulo ou região metropolitana (Guarulhos, Osasco, São Bernardo do Campo, Santo André, Diadema), algumas especificidades locais são importantes.

IPTU em São Paulo

A capital paulista tem alíquotas progressivas de IPTU conforme o valor do imóvel. Imóveis residenciais pagam alíquota de 1% (até determinado valor) podendo chegar a 1,6% em imóveis de alto padrão. Para imóveis comerciais, a alíquota varia de 1,5% a 1,8%.

Você consulta débitos de IPTU pelo site da Prefeitura de São Paulo ou presencialmente nas subprefeituras.

ITBI em São Paulo

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis em São Paulo é de 2% sobre o valor venal do imóvel. Em alguns municípios da região metropolitana, como São Bernardo do Campo, pode chegar a 2,5%.

Você paga o ITBI na prefeitura antes de registrar a escritura. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não registra a compra.

Cartórios de Imóveis em SP

São Paulo capital tem 18 Cartórios de Registro de Imóveis, cada um responsável por uma circunscrição (região). Você precisa saber em qual cartório está registrado seu imóvel.

Muitos cartórios paulistanos oferecem serviços online para emissão de certidões. Isso agiliza bastante o processo.

Regiões Específicas

São Bernardo do Campo: ITBI pode ser até 2,5% dependendo do valor do imóvel. Consulte a Secretaria de Finanças local para valores atualizados.

Guarulhos: Tem sistema próprio de consulta de IPTU online. O município exige certidão de valor venal atualizada.

Osasco: Certidões de IPTU podem ser emitidas pelo portal da prefeitura. Processo simplificado para compras financiadas.

Termos Técnicos Importantes

Durante o processo de compra, você encontrará termos técnicos importantes. Veja os principais conceitos:

Cartório: Instituição que registra documentos oficiais e garante autenticidade. No Brasil, cartórios são regulamentados por lei e mantêm registros públicos de imóveis, protestos e outros atos.

Hipoteca: Garantia real de dívida usando o imóvel como caução. Quando você faz financiamento, o banco registra hipoteca na matrícula até a quitação completa.

Matrícula: Registro oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Funciona como documento de identidade da propriedade.

IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Tributo municipal cobrado anualmente de proprietários de imóveis urbanos.

ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Imposto municipal pago quando há transferência de propriedade de imóveis.

Escritura Pública: Documento lavrado por tabelião que formaliza a compra e venda de imóvel.

Usucapião: Forma de aquisição de propriedade pela posse prolongada e contínua do imóvel.

Penhora: Bloqueio judicial de bem para garantir pagamento de dívida.

FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Fundo composto por depósitos mensais feitos pelo empregador que pode ser usado na compra de imóvel residencial.

Habite-se: Documento expedido pela prefeitura que autoriza a ocupação de edificação nova ou reformada.

Evite Problemas na Sua Compra

Comprar imóvel é um processo que exige organização e documentação completa. Com todas as certidões em ordem, você evita problemas legais, dívidas surpresa e dores de cabeça futuras.

Comece hoje mesmo: faça uma lista de seus documentos pessoais, entre em contato com o vendedor para solicitar as certidões dele e considere buscar orientação especializada para revisar tudo. Esses três passos simples aumentam muito a segurança da sua compra.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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