Distrato de Compra e Venda: Guia Completo Para Cancelar Seu Contrato de Imóvel em 2025

Você comprou um imóvel mas precisou desistir do negócio? O distrato de compra e venda é o caminho legal para cancelar seu contrato imobiliário e recuperar parte do dinheiro pago. Diferente de uma simples desistência, o distrato segue regras específicas da Lei 13.786/2018 e garante direitos tanto para o comprador quanto para o vendedor ou construtora.

Seja por dificuldades financeiras, atraso na entrega ou mudança de planos, entender como funciona o distrato pode evitar prejuízos de milhares de reais. Em São Paulo e região metropolitana, onde o mercado imobiliário movimenta bilhões anualmente, conhecer esse processo é essencial para qualquer pessoa envolvida em transações de imóveis.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é distrato de compra e venda e quando pode ser feito
• Quanto você tem direito a receber de volta
• Passo a passo completo para formalizar o distrato
• Documentos necessários e prazos de devolução
• Diferenças entre distrato, rescisão e resolução
• Decisões recentes da Justiça sobre o tema
• Como declarar o distrato no Imposto de Renda
• Alternativas para resolver conflitos
• Quando buscar orientação jurídica especializada
  
  

O Que É Distrato de Compra e Venda

O distrato de compra e venda é o acordo formal entre comprador e vendedor (ou construtora) para cancelar um contrato imobiliário. É como um “desfazer” oficial do negócio, onde as duas partes concordam em voltar atrás.

Imagine que Maria comprou um apartamento na planta em Guarulhos, mas perdeu o emprego antes da entrega das chaves. Ela não está devendo parcelas, mas não consegue mais continuar pagando. Ao comunicar a situação à construtora e ambas concordarem em cancelar o contrato, elas fazem um distrato.

O distrato se diferencia de outras formas de cancelamento. Não existe inadimplência de nenhuma das partes, não há defeitos que tornem o contrato inválido, e a decisão não vem só de um lado. É um acordo mútuo, formal e regulamentado por lei específica.

Diferença Entre Distrato, Rescisão e Resolução

Muita gente confunde esses três termos, mas cada um tem significado diferente:

Distrato acontece quando ambas as partes concordam em cancelar o contrato de forma amigável, sem ninguém estar devendo nada. É a situação mais tranquila.

Resolução ocorre quando uma das partes não cumpriu o combinado. Por exemplo, o comprador parou de pagar as parcelas ou a construtora não entregou o imóvel no prazo.

Rescisão acontece quando o contrato tem algum problema grave que o torna inválido desde o início. São situações mais raras, como fraude ou documento falso.

A Lei do Distrato Imobiliário

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, trouxe regras claras para quem precisa cancelar contratos de compra de imóveis. Antes dessa lei, cada juiz decidia de forma diferente sobre valores de devolução e prazos, gerando muita insegurança.

Essa legislação estabeleceu regras objetivas sobre quanto as construtoras podem reter e em quanto tempo devem devolver os valores. A mudança beneficiou tanto compradores quanto incorporadoras, criando um ambiente mais previsível.

Um ponto importante: a Lei do Distrato só vale para contratos assinados depois de 27 de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, aplicam-se as regras que já existiam, que geralmente fixavam retenção entre 10% e 25%.

Para Quais Situações a Lei Vale

A legislação se aplica especificamente para:

• Compra de imóveis na planta (em construção)
• Loteamentos e divisão de terrenos
• Promessas de compra e venda registradas em cartório
• Contratos assinados depois de dezembro de 2018
  
  

Quanto Você Recebe de Volta no Distrato

Os valores que você tem direito a receber dependem de quem causou o distrato e do momento em que ele acontece. A lei estabelece três situações principais.

Quando a Construtora Atrasa a Entrega

Se o prazo de entrega do imóvel venceu e a construtora não entregou as chaves, você tem direito à devolução integral de tudo que pagou, mais a multa do contrato. Essa é a situação mais favorável para o comprador.

Nesse caso, você está protegido porque a construtora descumpriu o combinado. É importante guardar toda documentação que comprove o atraso, como notificações e correspondências.

Quando Você Desiste Antes de Receber o Imóvel

Se a construtora está cumprindo os prazos corretamente, mas você precisa desistir por motivos pessoais, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos. Essa porcentagem cobre custos administrativos, corretagem e prejuízos com a revenda do seu apartamento para outra pessoa.

Em alguns casos específicos, quando o empreendimento tem um sistema de proteção especial chamado patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%. O patrimônio de afetação é quando o dinheiro da obra fica separado das outras finanças da empresa, oferecendo mais segurança aos compradores.

Esses percentuais se aplicam aos contratos assinados depois de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, o percentual costuma ser de 25%, mas pode variar conforme cada situação.

Quando Você Desiste Após Receber as Chaves

Depois que você já recebeu o imóvel, a retenção continua sendo de 25% a 50%, mas a construtora pode cobrar valores extras como IPTU, condomínio e uma taxa pelo tempo que você usou o imóvel. A negociação costuma ser mais complexa nessa situação.

Calcular exatamente quanto você tem direito a receber pode ser complicado, especialmente considerando todas essas variáveis. Em casos de retenções que parecem abusivas, você pode questionar na Justiça.

Prazo Para Receber os Valores do Distrato

A Lei do Distrato estabelece que a construtora deve devolver os valores em até 12 parcelas mensais, começando 30 dias depois da formalização do distrato. Esse prazo pode ser diferente se o contrato original prever outra forma.

Na prática, muitas incorporadoras em São Paulo e região tentam alongar esses prazos ou criar dificuldades burocráticas. É fundamental acompanhar os prazos de perto e, se necessário, buscar seus direitos judicialmente.

Caso a construtora não cumpra o prazo de devolução, ela pode ser obrigada a pagar multa e correção monetária sobre os valores retidos. Documentar todas as tratativas e manter comunicação por escrito facilita eventual ação na Justiça.

Decisões Recentes da Justiça Sobre Distrato

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), que é o tribunal responsável por uniformizar decisões no Brasil, vem consolidando entendimentos importantes sobre distrato imobiliário. Em outubro de 2025, completaram-se sete anos da Lei do Distrato, e a Justiça apresenta aspectos que você precisa conhecer.

Divergência Entre Decisões do Tribunal

Atualmente existe uma divergência significativa entre diferentes turmas do STJ sobre como aplicar a Lei do Distrato. Essa divergência cria certa insegurança no mercado imobiliário.

Uma das turmas do STJ entendeu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre a Lei 13.786/2018. Segundo esse entendimento, a retenção não pode ultrapassar 25% em nenhuma hipótese, mesmo com patrimônio de afetação, e a devolução deve ser imediata.

Já outra turma do STJ mantém posição diferente, reconhecendo a plena validade da Lei do Distrato. Essa turma tem decidido que a retenção de até 50% é válida quando há patrimônio de afetação e o contrato prevê expressamente.

O Que Essas Decisões Significam Para Você

Na prática, se você estiver em São Paulo e precisar contestar uma retenção de 50%, o resultado pode depender de qual turma do tribunal julgar seu caso. Decisões recentes mostram que há espaço para questionar retenções superiores a 25%.

É provável que o STJ precise uniformizar esse entendimento nos próximos meses para restaurar a segurança. Enquanto isso, o comprador que se sentir prejudicado tem argumentos legais para questionar retenções muito altas.

Proteção do Código de Defesa do Consumidor

Mesmo com a Lei do Distrato, o Código de Defesa do Consumidor continua protegendo compradores contra cobranças excessivas. Algumas decisões reforçaram que todas as cobranças somadas (multa, despesas administrativas, corretagem, impostos, taxa de uso) não podem ultrapassar 25% do valor total pago.

Essa proteção é especialmente importante em São Paulo, onde construtoras às vezes tentam acumular múltiplas cobranças que reduzem drasticamente o valor devolvido.

Como Fazer o Distrato: Passo a Passo

O processo de distrato exige atenção aos detalhes para garantir seus direitos. Seguir os passos corretos evita problemas futuros e garante a devolução dos valores devidos.

Passo 1: Revise o Contrato Original

Leia atentamente o contrato de compra e venda, especialmente as partes sobre distrato, multas e penalidades. Identifique qual percentual de retenção está previsto e se há patrimônio de afetação.

Verifique também prazos de entrega, valores já pagos e condições especiais acordadas. Em contratos de São Paulo, é comum encontrar cláusulas sobre prazo de tolerância para atraso.

Passo 2: Calcule Seus Direitos

Some todos os valores que você já pagou, incluindo entrada, parcelas mensais, corretagem e taxas diversas. Consulte os comprovantes de pagamento e organize-os em ordem cronológica.

Calcule quanto você deve receber de volta aplicando o percentual de retenção correto conforme a lei e seu contrato. Se tiver dificuldade, considere buscar orientação profissional para fazer esse cálculo com precisão.

Passo 3: Formalize o Pedido por Escrito

Envie uma notificação formal à construtora ou vendedor manifestando sua intenção de fazer o distrato. Use carta registrada com aviso de recebimento ou e-mail com confirmação de leitura.

Na notificação, mencione:

• Dados do contrato (número, data de assinatura)
• Motivo do distrato
• Valores pagos até o momento
• Pedido de cálculo de devolução
• Prazo para resposta (geralmente 15 dias)

Passo 4: Negocie os Termos

Depois da notificação, a construtora apresentará uma proposta de distrato. Analise cuidadosamente os valores propostos, percentuais de retenção e prazos de devolução.

Não aceite propostas que fujam dos limites legais. Se a retenção estiver acima de 25% (ou 50% com patrimônio de afetação) sem justificativa clara, questione e busque mais informações.

Passo 5: Assine o Termo de Distrato

Com os termos acertados, assine o termo de distrato junto com a outra parte. O documento deve conter:

• Identificação completa das partes
• Referência ao contrato original
• Valor total pago e valor a ser devolvido
• Percentual de retenção aplicado
• Forma e prazo de pagamento
• Declaração de quitação das obrigações

Passo 6: Cancele os Registros

Se o contrato estava registrado em cartório, providencie o cancelamento do registro. Isso evita problemas futuros com a matrícula do imóvel.

Em São Paulo, os cartórios de registro de imóveis exigem o termo de distrato assinado e reconhecido em cartório, além de certidões negativas. Considere acompanhamento profissional para esse trâmite cartorial.

Documentos Necessários Para o Distrato

A documentação correta agiliza o processo e evita contestações futuras. Organize todos os documentos em pastas físicas e digitais.

Documentos Básicos Obrigatórios

Contrato original de compra e venda com todas as páginas assinadas. Se houver documentos complementares ao contrato, inclua-os também.

Comprovantes de pagamento de todas as parcelas, taxas e valores pagos ao longo do contrato. Inclua comprovantes de transferência bancária, boletos quitados e recibos.

Documentos pessoais atualizados como RG, CPF, comprovante de residência e certidão de casamento ou união estável. Se for casado, documentos do cônjuge também são necessários.

Certidões negativas de débitos quando exigidas pela construtora. Em negociações em São Paulo, algumas incorporadoras solicitam certidões da capital e do estado.

Documentos Complementares Importantes

Correspondências trocadas com a construtora sobre o contrato, obras ou atrasos. E-mails, cartas e mensagens podem ser usadas como prova.

Comprovantes de corretagem e outras taxas pagas no início do contrato. Esses valores entram no cálculo total para devolução.

Notificações enviadas anteriormente reclamando de atrasos ou problemas. Demonstram tentativa de solução amigável antes do distrato.

Laudo de vistoria do imóvel, se você já recebeu as chaves e está devolvendo o bem. Comprova o estado de conservação e evita cobranças por danos.

Alternativas Antes de Partir Para o Distrato

Quando a construtora recusa o distrato amigável ou propõe condições muito desfavoráveis, existem caminhos alternativos. Conhecer essas opções ajuda a escolher a melhor estratégia para seu caso.

Soluções Fora do Judiciário

Notificação via Cartório de Títulos e Documentos é mais formal que carta registrada e demonstra seriedade na intenção de distrato. O cartório documenta tudo de forma oficial que serve como prova futura.

Mediação é um processo onde uma pessoa neutra ajuda comprador e construtora a chegarem a um acordo. É mais rápido e barato que processo judicial, durando geralmente de 30 a 90 dias.

Arbitragem é outra alternativa, onde um especialista em direito imobiliário decide a questão. A decisão tem força de sentença judicial, mas o processo é confidencial e mais célere.

Essas alternativas funcionam bem quando ambas as partes querem evitar custos e demora do Judiciário. Em São Paulo, muitas câmaras são especializadas em questões imobiliárias.

Quando Partir Para a Justiça

Se a construtora simplesmente ignora suas tentativas de contato ou se recusa a negociar valores razoáveis, a ação judicial pode ser necessária. Orientação jurídica especializada analisa seu caso e avalia a melhor estratégia.

Ação de distrato na Justiça pede que o juiz declare o contrato desfeito e determine valores de devolução conforme a lei. Durante o processo, é possível pedir decisões rápidas para suspender cobranças e evitar negativação do seu nome.

Em São Paulo, processos de distrato na Justiça Comum levam de um a dois anos para decisão final. Porém, decisões rápidas costumam sair em 30 a 60 dias, protegendo você enquanto o processo corre.

Custas processuais variam conforme o valor discutido, mas ficam geralmente entre 1% e 4%. Honorários de profissionais são acordados previamente, podendo ser fixos ou percentuais sobre o valor recuperado.

Qual Caminho Escolher

A decisão entre solução extrajudicial e judicial depende de vários fatores:

• Postura da construtora (se está aberta a negociar)
• Urgência na devolução dos valores
• Complexidade do caso
• Valor envolvido na discussão
• Se o contrato prevê arbitragem

Orientação profissional pode ajudar sobre a melhor estratégia para seu caso específico. Em muitos casos, começar pela via extrajudicial e partir para a judicial se não houver acordo é a abordagem mais eficiente.

Como Declarar o Distrato no Imposto de Renda

Depois de formalizar o distrato, você precisa regularizar a situação na Receita Federal. O procedimento é simples mas exige atenção aos detalhes.

Declaração na Ficha de Bens e Direitos

Se você tinha o imóvel declarado na parte de “Bens e Direitos” (código 11 para apartamento, 12 para casa, etc.), precisa excluir o bem no ano do distrato.

Na coluna “Situação em 31/12 do ano anterior” mantenha o valor que estava declarado. Na coluna “Situação em 31/12 do ano atual” coloque zero, pois você não possui mais o direito sobre o imóvel.

No campo de explicação, descreva o que aconteceu: “Imóvel cancelado por distrato formalizado em [data] com devolução de R$ [valor] conforme documento”.

Declaração dos Valores Recebidos

Os valores que você recebe de volta no distrato não são tributáveis na maioria dos casos, pois representam devolução de dinheiro próprio que você já havia investido. Declare-os na parte “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” no código 26 (Outros).

Informe o CNPJ da construtora como quem pagou e o valor total devolvido. Se a devolução for parcelada, declare os valores efetivamente recebidos em cada ano.

Situações Especiais de Tributação

Existe tributação apenas em casos raros onde você recebe mais do que pagou. Imagine que você pagou R$ 200 mil, o imóvel valorizou muito, e a construtora vendeu para outra pessoa por R$ 300 mil, devolvendo R$ 250 mil para você.

Nessa situação rara, os R$ 50 mil de “ganho” seriam considerados lucro e tributados. Porém, isso é extremamente incomum, pois a construtora normalmente retém parte dos valores.

Cuidados na Declaração

Guarde toda documentação do distrato por pelo menos cinco anos depois da última declaração que mencionou o imóvel. Isso inclui termo de distrato, comprovantes de devolução e correspondências.

Se tiver dúvidas sobre como declarar corretamente, consulte um contador antes de enviar sua declaração. Erros na declaração de distratos podem gerar problemas com a Receita.

Seus Direitos no Processo de Distrato

A legislação protege o comprador de práticas abusivas e garante direitos específicos no processo de distrato. Conhecer esses direitos evita prejuízos financeiros.

Você tem direito à devolução parcial ou total dos valores conforme as regras legais. A construtora não pode reter mais que os percentuais estabelecidos pela Lei 13.786/2018.

Também tem direito a informações claras sobre todos os valores retidos, com explicação detalhada de taxas, multas e despesas administrativas. A construtora deve apresentar cálculo detalhado.

O prazo máximo de 180 dias para receber a devolução (somando as 12 parcelas) deve ser respeitado. Atrasos sem justificativa geram direito a correção monetária e multa.

Você pode recusar termos abusivos não previstos em lei ou contrato. Cláusulas que tentem reter 100% dos valores ou impor multas excessivas são inválidas.

Suas Obrigações no Processo de Distrato

Apesar dos direitos garantidos, o comprador também tem obrigações que precisam ser cumpridas. O descumprimento pode atrasar ou prejudicar o processo.

É obrigação cumprir as cláusulas válidas do contrato, incluindo o pagamento de multas previstas dentro dos limites legais. Tentar fugir de penalidades legítimas pode resultar em ação judicial.

Você deve entregar toda a documentação necessária de forma completa e organizada. Documentos faltantes ou incorretos atrasam o processo e podem gerar custos adicionais.

O pagamento de multas previstas em contrato deve ser aceito quando estão dentro dos limites da lei. A multa de 25% ou 50% conforme o caso é legítima quando a desistência acontece sem culpa da construtora.

A formalização adequada do processo através de notificação escrita e assinatura do termo de distrato é obrigatória. Distrato verbal ou informal não tem validade legal.

Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada

Algumas situações no distrato de compra e venda exigem orientação profissional especializada. Um advogado imobiliário conhece as leis e pode defender seus interesses de forma técnica.

Busque orientação quando a construtora propõe reter mais de 25% (ou 50% com patrimônio de afetação) dos valores pagos. Percentuais acima do legal podem ser contestados judicialmente com sucesso.

Se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do prazo de tolerância, orientação profissional pode calcular multas e indenizações devidas além da devolução integral. Em São Paulo, atrasos superiores a 180 dias são comuns e geram direitos amplos.

Quando há recusa sem motivo em formalizar o distrato ou a construtora não responde suas notificações, a via judicial pode ser necessária. Profissional especializado pode ingressar com ação própria para forçar o distrato.

Se você já recebeu as chaves e precisa devolver o imóvel, a negociação envolve questões como IPTU, condomínio, benfeitorias e desgaste natural. Orientação especializada analisa cada ponto e defende valores justos.

Em casos de cláusulas aparentemente abusivas ou práticas que violam o Código de Defesa do Consumidor, orientação jurídica evita prejuízos de milhares de reais. Muitas incorporadoras em São Paulo tentam impor condições ilegais apostando no desconhecimento do consumidor.

Com a divergência recente entre decisões do Tribunal sobre aplicação da Lei do Distrato, ter um advogado atualizado com as decisões de 2025 faz diferença no resultado final.

Distrato em Diferentes Tipos de Negócio

As regras de distrato variam conforme o tipo de transação imobiliária. Entender essas diferenças ajuda a planejar melhor o processo.

Imóvel na Planta

Compras de imóveis em construção (na planta) são as mais protegidas pela Lei do Distrato. Todos os percentuais de retenção e prazos legais se aplicam integralmente.

Se a obra atrasa, seus direitos são ainda maiores, incluindo devolução integral e multas. Em São Paulo, onde atrasos de obra são frequentes, esse é um direito muito usado.

Imóvel Pronto

Para imóveis prontos comprados diretamente da construtora que ainda não foram entregues, aplicam-se as mesmas regras da Lei do Distrato. O fato de estar pronto não muda os percentuais legais.

Porém, se você já recebeu as chaves e ocupou o imóvel, pode haver cobrança adicional de taxa pelo uso e despesas de condomínio. Negocie esses valores com atenção.

Imóvel Usado Entre Particulares

Quando a compra é entre pessoas físicas (imóvel usado), sem participação de construtora, as regras podem ser diferentes. Nesse caso, valem as cláusulas do contrato e os princípios gerais do Código Civil.

O distrato geralmente é mais simples e rápido porque não envolve incorporação. As partes têm mais liberdade para negociar valores de retenção e prazos.

Distrato em São Paulo e Região

O mercado imobiliário de São Paulo tem características específicas que influenciam o distrato de contratos. A capital paulista concentra o maior volume de incorporações do país e, consequentemente, mais casos de distrato.

Em bairros como Vila Mariana, Mooca e Tatuapé, muitos compradores enfrentam atrasos superiores a um ano nas entregas. Nesses casos, o distrato com devolução integral é direito garantido.

Na região do ABC Paulista e Guarulhos, onde há grande concentração de empreendimentos populares, distratos por dificuldade financeira são frequentes. Conhecer os limites de retenção evita perdas excessivas.

Municípios como Barueri, Osasco e Cotia têm visto crescimento de lançamentos imobiliários nos últimos anos. Compradores nessas regiões devem estar atentos aos prazos e condições de distrato antes de assinar contratos.

Erros Comuns no Processo de Distrato

Muitos compradores cometem erros que prejudicam seus direitos no distrato. Evitar essas falhas protege seu patrimônio e agiliza o processo.

Aceitar proposta só de boca sem formalização por escrito é um erro grave. O distrato só tem validade quando documentado adequadamente.

Não guardar comprovantes de pagamento dificulta provar quanto foi pago e reduz o valor da devolução. Organize toda documentação desde o início do contrato.

Assinar sem ler todas as cláusulas pode fazer você aceitar condições desfavoráveis. Leia com calma e, se tiver dúvidas, busque orientação antes de assinar.

Demorar para notificar quando decide pelo distrato pode gerar custos adicionais de IPTU, condomínio e correção de parcelas. Formalize sua decisão assim que tiver certeza.

Não questionar retenções altas faz você perder dinheiro sem necessidade. Se a proposta reter mais de 25% (ou 50% com patrimônio de afetação), exija explicação detalhada.

Esquecer da declaração no IR pode gerar problemas com a Receita Federal. Sempre regularize a situação fiscal após o distrato.

Alternativas ao Distrato

Antes de partir para o distrato, considere outras opções que podem ser mais vantajosas financeiramente. O distrato sempre gera alguma perda patrimonial devido às retenções legais.

Vender o contrato para outra pessoa interessada pode recuperar 100% do valor investido ou até gerar lucro se o imóvel valorizou. Em São Paulo, existe mercado ativo para compra de contratos de imóveis em construção.

Negociar troca com a construtora por outro imóvel menor ou em empreendimento diferente pode evitar perdas com retenção. Algumas incorporadoras aceitam essa modalidade para não perder clientes.

Alugar o imóvel depois de pronto pode ser alternativa se sua dificuldade é temporária. O aluguel paga as parcelas enquanto você reorganiza suas finanças.

Refinanciar a dívida junto à construtora pode alongar prazos e reduzir parcelas. Essa opção funciona quando sua dificuldade financeira é passageira.

Proteja Seus Direitos no Distrato

O distrato de compra e venda é um direito garantido por lei que permite cancelar seu contrato imobiliário de forma segura. Entender os percentuais de retenção, prazos de devolução e documentação necessária protege você de perdas financeiras excessivas.

A Lei 13.786/2018 trouxe previsibilidade para o processo, estabelecendo limites claros de 25% ou 50% de retenção conforme o caso. Decisões recentes da Justiça em 2025 reforçam a proteção do consumidor, especialmente aplicando o Código de Defesa do Consumidor mesmo em contratos novos.

Se você enfrenta atrasos na entrega, dificuldades financeiras ou mudança de planos em São Paulo ou região metropolitana, analise cuidadosamente suas opções. Um advogado imobiliário especializado pode calcular seus direitos exatos, orientar sobre as melhores estratégias extrajudiciais, e garantir que a construtora cumpra todos os prazos e valores legais.

Lembre-se de declarar o distrato corretamente no Imposto de Renda para evitar problemas futuros com a Receita Federal. Mantenha toda documentação organizada por pelo menos cinco anos.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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