Inventário com Imóvel Irregular: Como Regularizar Antes da Partilha

Você descobriu que o imóvel herdado está irregular e agora o inventário travou. Essa situação é mais comum do que parece e afeta milhares de famílias brasileiras todos os anos. A boa notícia é que sim, é possível regularizar o imóvel durante o inventário e prosseguir com a partilha.

Metade dos imóveis no Brasil possui algum tipo de irregularidade. Isso pode ser falta de escritura, construção não registrada ou até mesmo um simples esquecimento de levar o documento ao cartório. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a regularização pode ser exigida como condição para prosseguir com o inventário.

Neste artigo você vai entender:

• O que torna um imóvel irregular e por que isso acontece
• Como regularizar o imóvel durante o inventário com passo a passo
• Diferença entre inventário judicial e extrajudicial nesse caso
• Documentos necessários e custos envolvidos em 2025
• Quando buscar orientação de um advogado especializado
• Consequências de não regularizar antes da partilha
  
  

O Que É Um Imóvel Irregular

Um imóvel irregular é aquele que não está devidamente registrado ou apresenta pendências que impedem sua transmissão legal. Na prática, o bem existe fisicamente, mas é invisível para o direito registral. Você pode morar nele, mas não pode vender, doar ou transferir aos herdeiros de forma segura.

A irregularidade acontece quando há divergência entre a situação real do imóvel e o que está registrado no cartório. É como se o documento estivesse desatualizado em relação à realidade física do bem.

Principais Tipos de Irregularidades

Falta de registro no cartório: mesmo com escritura pública, se não foi levada ao Registro de Imóveis, a propriedade não se transferiu oficialmente. O imóvel ainda pertence ao vendedor para efeitos legais.

Contrato de gaveta: compra e venda feita apenas com contrato particular, sem escritura pública. Embora tenha validade entre as partes, não oferece segurança jurídica nem transfere propriedade.

Construção não averbada: a casa ou prédio existe, mas não consta na matrícula do cartório. A matrícula mostra apenas um terreno vazio, enquanto há uma construção completa.

Imóvel em nome de pessoa falecida: o proprietário morreu e o inventário nunca foi feito. O imóvel permanece registrado no nome do falecido, impedindo qualquer transação.

Metragem diferente: divergência entre a área real e a que consta na matrícula. Isso exige processo de retificação de área no cartório.

Dívidas fiscais: IPTU atrasado ou débitos municipais em aberto. As dívidas acompanham o imóvel, não a pessoa.

Por Que Imóveis Herdados Ficam Irregulares

A principal causa é a falta de inventário após o falecimento do proprietário. Muitas famílias continuam usando o imóvel sem fazer a transferência formal dos bens. Com o tempo, essa irregularidade se acumula e complica a situação.

Outra razão comum é o desconhecimento. Muitos herdeiros não sabem que é obrigatório formalizar a herança através do inventário. Alguns acham que basta ter a posse do imóvel para ser considerado proprietário, o que é um equívoco jurídico.

Conflitos familiares também atrasam a regularização. Disputas entre herdeiros podem paralisar o processo por anos. Enquanto isso, o imóvel permanece irregular e acumulando problemas.

O custo também afasta muitas pessoas. O inventário tem fama de ser caro e demorado. Por isso, alguns herdeiros preferem deixar o imóvel como está, sem imaginar as complicações futuras.

É Possível Regularizar Durante o Inventário

Sim, é totalmente possível regularizar o imóvel durante o inventário. Na verdade, em alguns casos o juiz pode exigir a regularização como condição para prosseguir com a partilha. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que essa exigência é legítima e razoável.

A regularização durante o inventário facilita todo o processo. Ela evita problemas futuros entre os herdeiros e ajuda a encaminhar a partilha com a documentação em ordem. Partir um imóvel irregular dificulta a avaliação, divisão e até mesmo a venda do bem.

Muitas pessoas têm apenas a posse do imóvel, sem ser proprietárias oficialmente. Mesmo nesses casos, é possível incluir o bem no inventário e regularizar a situação. Um profissional especializado em direito imobiliário consegue identificar a melhor estratégia para cada caso.

A regularização pode acontecer tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial. A escolha da via depende das características do caso e se há acordo entre os herdeiros.

Inventário Judicial ou Extrajudicial

Inventário extrajudicial é feito em cartório e é mais rápido. Leva de 1 a 3 meses para ser concluído. Porém, só pode ser usado quando todos os herdeiros são maiores de idade, estão de acordo e não há testamento. A presença de um advogado é obrigatória por lei.

Inventário judicial tramita no fórum e demora mais. O prazo vai de 6 meses a vários anos, dependendo da complexidade. É usado quando há herdeiros menores, incapazes ou conflitos familiares. Também é indicado quando o imóvel possui complexidades jurídicas graves.

Para regularizar imóvel irregular, ambas as vias são válidas. O inventário extrajudicial funciona bem quando a irregularidade é simples e todos concordam em resolver. Já o judicial oferece mais estrutura quando há muitas pendências ou disputas.

Um profissional especializado avalia o caso e orienta sobre a melhor opção. Ele considera o tipo de irregularidade, a relação entre os herdeiros e os custos envolvidos.

Passo a Passo Para Regularizar

Levante a Documentação Completa

O primeiro passo é reunir todos os documentos do falecido e do imóvel. Do falecido você precisa: certidão de óbito, RG, CPF e certidão de casamento. Do imóvel: matrícula atualizada do cartório, IPTU, contrato de compra e venda se houver.

Solicite certidões negativas de débitos municipais e estaduais. Também junte provas de posse como contas de água, luz e recibos de IPTU pagos. Se houver projetos ou alvarás de construção, separe tudo.

Esse levantamento documental mostra exatamente qual é a irregularidade. Com os documentos em mãos, um profissional especializado identifica o problema e traça a estratégia de regularização.

Identifique o Tipo de Irregularidade

Cada tipo de irregularidade tem uma solução específica. Falta de registro da escritura se resolve levando o documento ao Cartório de Registro de Imóveis. Construção não averbada exige obter o Habite-se na prefeitura e depois averbar na matrícula.

Imóvel com contrato de gaveta pode precisar de ação judicial de adjudicação compulsória. Divergência de metragem exige retificação de área. Dívidas fiscais devem ser quitadas antes de qualquer transferência.

Um diagnóstico jurídico detalhado evita perda de tempo e dinheiro. O profissional especializado analisa a documentação e apresenta um plano de ação claro.

Escolha a Via de Regularização

Depois do diagnóstico, escolha entre inventário judicial ou extrajudicial. Se todos os herdeiros concordam e são maiores, o extrajudicial é mais rápido e econômico. Se há conflitos ou menores envolvidos, o judicial é necessário.

Alguns casos exigem procedimentos complementares como usucapião. Isso acontece quando o falecido tinha apenas a posse do imóvel há muitos anos. A usucapião pode ser feita junto com o inventário ou separadamente.

A orientação jurídica especializada é fundamental para definir a melhor combinação de procedimentos. O profissional também informa sobre os custos e prazos envolvidos em cada opção.

Reúna a Documentação Necessária

Para regularizar durante o inventário, você precisa apresentar documentos específicos. Se falta registro, leve a escritura original ao cartório. Se a construção não está averbada, obtenha o Habite-se na prefeitura e o projeto aprovado.

Para comprovar posse, use contas antigas de consumo, fotos, testemunhas e recibos de pagamento. Em casos de contrato particular, junte o documento original e provas de pagamento.

Certidões atualizadas são essenciais. Solicite certidão de matrícula do imóvel, certidão negativa de débitos municipais e certidão de ônus reais. Esses documentos mostram a situação completa do bem.

Providencie a Regularização Específica

Com toda a documentação reunida, execute a regularização conforme o tipo de problema. Leve escrituras não registradas ao Cartório de Registro de Imóveis. Obtenha o Habite-se e averbe construções na matrícula.

Quite todas as dívidas fiscais pendentes. IPTU e taxas municipais devem estar em dia para concluir a regularização. Se necessário, negocie parcelamento com a prefeitura.

Retifique metragens divergentes através de procedimento específico no cartório. Para contratos de gaveta, pode ser necessário ajuizar ação judicial. A assessoria jurídica especializada acompanha cada etapa e trabalha para resolver as pendências.

Conclua o Inventário e Registre

Após regularizar o imóvel, retome o inventário e conclua a partilha. O juiz ou o tabelião autoriza a divisão dos bens entre os herdeiros. É lavrada a escritura pública de partilha ou formal de partilha.

Esse documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis. Só com o registro na matrícula você se torna oficialmente proprietário da sua parte. Até lá, você tem apenas um direito sucessório, não a propriedade em si.

O registro da partilha finaliza todo o processo. A partir daí, cada herdeiro pode vender, alugar ou fazer o que quiser com sua parte. O imóvel estará regularizado e atualizado no cartório.

Documentos Necessários

Para inventário com imóvel irregular, você precisa reunir documentação em três frentes. Primeiro, documentos pessoais de todos os envolvidos. Segundo, documentos do imóvel. Terceiro, documentos específicos da irregularidade.

Documentos pessoais:

• Certidão de óbito do falecido
• RG e CPF do falecido e de todos os herdeiros
• Certidão de casamento do falecido
• Certidão de nascimento dos herdeiros

Documentos do imóvel:

• Matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis
• Carnê de IPTU
• Certidão negativa de débitos municipais
• Contas de água, luz e telefone

Documentos da irregularidade:

• Escritura pública não registrada, se houver
• Contrato particular de compra e venda
• Recibos de pagamento do imóvel
• Habite-se ou projeto aprovado na prefeitura
• Fotos antigas do imóvel
• Declaração de testemunhas

A lista completa varia conforme o tipo de irregularidade e a via escolhida. Um profissional especializado faz o checklist personalizado para o seu caso.

Custos e Prazos Envolvidos

Os custos para regularizar um imóvel no inventário variam muito. Eles dependem do tipo de irregularidade, valor do imóvel, localização e se há processo judicial. A tabela abaixo mostra valores médios em 2025.

Taxas básicas:

• Taxa de prefeitura: R$ 300 a R$ 2.000
• Habite-se: R$ 200 a R$ 1.000
• Averbação no cartório: R$ 200 a R$ 800
• Certidões: R$ 30 a R$ 150 cada
• Multas por irregularidades: R$ 500 a R$ 5.000 ou mais

Profissionais especializados:

• Engenheiro ou arquiteto: R$ 2.000 a R$ 8.000
• Advogado imobiliário: R$ 1.500 a R$ 5.000

Em um caso médio, o total fica entre R$ 4.000 e R$ 10.000. Imóveis comerciais ou com problemas graves podem custar mais. O investimento evita prejuízos maiores no futuro e contribui para a segurança jurídica da herança.

Quanto ao prazo, o inventário extrajudicial com regularização leva de 3 a 6 meses. Já o judicial pode demorar de 1 a 3 anos, dependendo da complexidade e da vara.

Consequências de Não Regularizar

Deixar o imóvel irregular durante o inventário gera problemas sérios. O primeiro é o travamento do próprio processo de partilha. O juiz pode suspender o inventário até que a regularização seja feita. Enquanto isso, os herdeiros ficam sem poder usar ou vender o bem com segurança.

A partilha de imóvel irregular dificulta a avaliação e divisão do bem. Como saber quanto vale uma casa que não está registrada ou tem pendências fiscais? Como dividir entre os herdeiros algo que não pode ser vendido facilmente? Essas dificuldades atrasam todo o inventário.

Após a partilha, cada herdeiro fica com sua parte irregular. Isso impede a venda do imóvel. Nenhum comprador aceita um bem sem documentação em ordem. Bancos também não financiam imóveis irregulares.

Conflitos familiares aumentam quando o imóvel permanece irregular. Um herdeiro pode querer vender sua parte, mas não consegue por causa das pendências. Outro pode estar usando o bem, mas sem direito oficial. Essas situações geram discussões e até processos judiciais entre irmãos.

Multas e penalidades também podem surgir. A prefeitura pode fiscalizar e autuar o imóvel por construções irregulares. Os valores podem chegar a milhares de reais. Quanto mais tempo passa, maiores são as multas e juros.

Situações Especiais de Regularização

Usucapião em Inventário

A usucapião permite que quem possui um imóvel há muitos anos se torne proprietário legal. Isso é diferente do inventário, que transfere bens do falecido para os herdeiros. Quando há usucapião em andamento, o inventário pode ser suspenso.

Se o falecido tinha apenas a posse do imóvel, não a propriedade registrada, a usucapião pode ser o caminho. Um herdeiro que mora sozinho no imóvel há décadas também pode considerar usucapião em vez de inventário. Porém, usar usucapião entre familiares é polêmico e pode gerar conflitos.

O ideal é abrir o inventário normalmente e regularizar o imóvel dentro do processo. A usucapião deve ser usada apenas quando realmente não há outra opção. Um advogado especializado avalia qual procedimento é mais adequado ao caso.

Adjudicação Compulsória

A adjudicação compulsória é uma ação judicial para forçar o registro do imóvel. Ela é usada quando o vendedor recebeu o pagamento integral, mas se recusa a fazer a escritura. Também serve para contratos de gaveta antigos.

No inventário, a adjudicação pode ser necessária se o falecido comprou o imóvel com contrato particular. Os herdeiros precisam provar que houve pagamento completo e posse do bem. Com a sentença favorável, o juiz determina o registro direto em nome dos herdeiros.

Esse processo demora alguns meses e exige advogado . Mas é a solução definitiva para contratos de gaveta que não podem ser regularizados de outra forma.

Imóvel em Loteamento Irregular

Imóveis em loteamentos irregulares ou clandestinos são ainda mais complicados. O loteamento não foi aprovado pela prefeitura, então não há matrículas individualizadas. Nesse caso, a regularização passa primeiro pelo loteador ou pela prefeitura.

O inventário pode incluir a posse do lote, mesmo sem matrícula. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que direitos possessórios podem ser partilhados. Depois da partilha, os herdeiros buscam a regularização junto aos órgãos públicos.

Programas de regularização fundiária ajudam nesses casos. Muitos municípios têm programas específicos para legalizar loteamentos antigos. Um profissional especializado orienta sobre as opções disponíveis em cada cidade.

Regularização em São Paulo

São Paulo possui particularidades na regularização de imóveis em inventário. A capital paulista concentra milhões de imóveis irregulares. A prefeitura oferece programas de anistia fiscal e regularização fundiária em várias regiões.

Na zona leste, zona sul e zona norte de São Paulo, muitos imóveis surgiram em loteamentos irregulares décadas atrás. Essas áreas hoje estão consolidadas, mas falta documentação. O programa Pode Entrar da prefeitura facilita a regularização em alguns bairros.

Em cidades do interior paulista como Campinas, São José dos Campos e Santos, as prefeituras têm cartórios de registro próximos e processos mais ágeis. O tempo médio de regularização no estado é de 3 a 8 meses quando não há grandes complicações.

Um profissional que atua em São Paulo conhece os trâmites locais e pode agilizar o processo. Ele sabe quais cartórios são mais rápidos, quais documentos a prefeitura exige e como negociar débitos municipais.

Dicas Para Evitar Problemas Futuros

Depois de regularizar o imóvel no inventário, mantenha a documentação sempre atualizada. Qualquer reforma, ampliação ou demolição deve ser averbada na matrícula. Essa é uma exigência legal prevista na Lei de Registros Públicos.

Pague o IPTU em dia e guarde os comprovantes. Mantenha as certidões negativas de débitos sempre atualizadas. Isso facilita qualquer transação futura com o imóvel.

Se planeja vender ou doar o imóvel, faça a escritura pública e registre imediatamente no cartório. Não aceite e não faça contratos de gaveta. Eles parecem mais baratos, mas geram problemas enormes no futuro.

Oriente seus filhos e familiares sobre a importância da regularização. Muitos herdeiros só descobrem a irregularidade quando o proprietário morre. Regularizar em vida é muito mais simples e econômico.

Consulte um profissional especializado sempre que tiver dúvidas sobre documentação. Uma consulta preventiva evita problemas graves lá na frente. O investimento em orientação jurídica especializada costuma compensar.

Próximos Passos na Regularização

Regularizar um imóvel irregular durante o inventário é possível, necessário e vale o investimento. O processo ajuda a viabilizar a partilha, protege seus direitos e contribui para que você possa usar seu bem com tranquilidade.

O caminho pode parecer complicado, mas com orientação especializada fica mais simples. Um profissional especializado identifica o problema, apresenta as possibilidades e acompanha cada etapa até a conclusão. Não deixe sua herança irregular nem permita que conflitos familiares se prolonguem.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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