Corretora não Responde Por Atraso de Obra: Entenda a Decisão do STJ e Como Se Defender

A corretora não responde por atraso de obra segundo decisão do Superior Tribunal de Justiça em 2025. Essa definição mudou completamente o cenário para quem compra imóvel na planta e enfrenta problemas com a construtora.

Se você adquiriu um apartamento ou casa em São Paulo, capital ou interior, e a obra atrasou, é fundamental saber contra quem direcionar sua reclamação. O STJ deixou claro: na maioria dos casos, apenas a construtora ou incorporadora deve responder pelos danos.

Neste artigo, você vai entender:

• Por que a corretora não responde por atraso na obra
• Quais são as exceções estabelecidas pelo STJ
• Como identificar quem realmente deve ser responsabilizado
• Passo a passo para proteger seus direitos
• Quando buscar assistência jurídica especializada
  
  

Decisão Histórica do STJ em 2025

O Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 1173 em outubro de 2025 e fixou uma tese vinculante para todo o país. A decisão foi unânime e serve como referência obrigatória para casos semelhantes em todas as regiões do Brasil.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do REsp 2.155.898/SP, a corretora de imóveis atua apenas como intermediária na venda. Sua função se resume a aproximar comprador e vendedor, sem participar da execução da obra ou do processo de incorporação imobiliária.

A Terceira Turma do STJ reformou decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo que condenavam corretoras solidariamente com construtoras. O entendimento foi claro: essas empresas não integram a cadeia de consumo no que se refere à obrigação de entregar o imóvel.

Por Que a Imobiliária Não Responde Pelo Atraso

A atividade de corretagem é regulamentada pelos artigos 722 e seguintes do Código Civil brasileiro. O corretor de imóveis recebe comissão para intermediar o negócio, promovendo o encontro entre as partes interessadas.

Diferente da construtora, a corretora não assume obrigações relacionadas ao empreendimento. Ela não promete entregar a obra, não define prazos de construção e não executa os serviços de edificação.

Para que haja responsabilização civil, segundo a ministra Nancy Andrighi, é necessário demonstrar nexo causal entre a conduta da empresa e o dano sofrido pelo consumidor. No caso da corretora que apenas intermediou a venda, esse nexo causal não existe.

O Código de Defesa do Consumidor estabelece responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento. Porém, o STJ esclareceu que a corretora não faz parte dessa cadeia quando se trata da obrigação de construir e entregar o imóvel pronto.

Três Exceções Importantes Dessa Regra

A decisão do STJ não é absoluta. Existem três situações excepcionais em que a corretora pode responder pelos danos ao consumidor que comprou imóvel na planta.

Participação Direta na Incorporação ou Construção

Se a corretora participou ativamente das atividades de incorporação ou construção, ela pode ser responsabilizada civilmente. Isso acontece quando a empresa vai além da simples intermediação comercial.

Por exemplo, se a corretora também atuou como incorporadora do empreendimento em São Paulo, zona sul ou zona leste, ela responde pelos atrasos. O mesmo vale se ela participou da gestão da obra ou tomou decisões sobre o cronograma de execução.

Vínculo em Grupo Econômico com a Construtora

Quando a corretora integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, a responsabilidade pode ser atribuída a ambas. Isso significa empresas com sócios em comum, controle compartilhado ou gestão administrativa unificada.

Na prática, se a imobiliária e a construtora pertencem ao mesmo proprietário ou têm administração conjunta, ambas podem responder solidariamente. Tribunais de São Paulo, Rio de Janeiro e outras regiões têm aplicado esse entendimento jurisprudencial.

Confusão ou Desvio Patrimonial Entre Empresas

A terceira exceção ocorre quando há confusão patrimonial ou desvio de recursos financeiros em benefício da corretora. Essa situação caracteriza-se pela mistura indevida de patrimônios entre as empresas envolvidas.

Exemplos incluem contas bancárias compartilhadas, transferências irregulares de recursos entre as empresas ou utilização de bens de uma empresa por outra sem justificativa comercial. Nesses casos, o consumidor pode incluir a corretora na responsabilização civil.

Quem Realmente Responde Pelo Atraso da Obra

A construtora e a incorporadora são as responsáveis exclusivas pelo atraso na entrega do imóvel comprado na planta. Essas empresas assumem a obrigação contratual de construir e entregar o bem no prazo acordado com o comprador.

Segundo o Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade dessas empresas é objetiva. Isso significa que não é necessário provar má-fé ou culpa da construtora. O simples descumprimento do prazo contratual já gera direito à reparação civil.

Em São Paulo, capital e interior, e demais regiões do Brasil, os tribunais têm mantido esse entendimento consolidado. As construtoras não podem transferir a responsabilidade para terceiros que apenas intermediaram a venda do imóvel.

Direitos do Comprador Quando a Obra Atrasa

Quando a construtora não entrega o imóvel no prazo estabelecido em contrato, o comprador tem diversos direitos garantidos pela legislação brasileira. A Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018) e o Código de Defesa do Consumidor protegem o consumidor imobiliário.

O prazo de tolerância geralmente aceito pelos tribunais é de 180 dias além da data prevista no contrato. Após esse período, o atraso presumidamente causa prejuízos financeiros e emocionais ao comprador.

Principais Direitos Assegurados por Lei

Rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente pela inflação do período. O comprador não é obrigado a manter um contrato que a construtora descumpriu unilateralmente.

Indenização por lucros cessantes no valor médio de 1% ao mês sobre o que já foi pago. Esse percentual compensa a impossibilidade de usar ou alugar o imóvel durante o período de atraso injustificado.

Indenização por danos materiais, como gastos extras com aluguel de outro imóvel durante todo o período de atraso. Todos os prejuízos financeiros diretos devem ser ressarcidos pela construtora.

Indenização por danos morais quando o atraso causar sofrimento emocional, frustração de expectativas ou transtornos significativos à vida pessoal. Tribunais de São Paulo e outras capitais têm reconhecido esse direito em diversas decisões.

Aplicação de multa contratual contra a construtora, invertendo a cláusula penal prevista originalmente contra o comprador inadimplente.

Como Proteger Seus Direitos: Guia Prático

Se você comprou um imóvel em São Paulo, Grande São Paulo ou qualquer região do Brasil e está enfrentando atraso, siga estes passos. A ordem é importante para documentar adequadamente sua situação.

Passo 1: Analise o Contrato Detalhadamente

Leia atentamente todo o contrato de compra e venda do imóvel. Identifique a data prevista para entrega e o prazo de tolerância estabelecido contratualmente. Calcule se o atraso já ultrapassou os 180 dias geralmente permitidos.

Confira também as cláusulas sobre multas e penalidades contratuais. Esses valores devem ser invertidos contra a construtora quando ela descumpre o prazo de entrega estabelecido.

Passo 2: Notifique Formalmente a Construtora

Envie uma notificação formal e escrita à construtora ou incorporadora responsável pelo empreendimento. Use carta registrada com aviso de recebimento pelos Correios ou e-mail com confirmação de leitura.

Na notificação, informe claramente o atraso constatado, exija explicações objetivas e estabeleça prazo razoável para resposta de 15 a 30 dias. Guarde todos os comprovantes de envio e recebimento da correspondência.

Passo 3: Registre Reclamação no Procon

Se a construtora não responder satisfatoriamente à notificação, registre reclamação formal no Procon de sua cidade. Em São Paulo, o órgão tem atuação consolidada na defesa do consumidor imobiliário.

Você também pode usar a plataforma online Consumidor.gov.br para registrar sua queixa oficial. Muitas construtoras atendem rapidamente essas reclamações para evitar problemas maiores com órgãos de defesa do consumidor.

Passo 4: Organize Toda a Documentação

Reúna e organize todos os documentos relacionados ao imóvel em uma pasta específica. Inclua contrato original, comprovantes de todos os pagamentos realizados, e-mails trocados com a construtora e fotos atualizadas da obra.

Essa documentação completa será fundamental caso seja necessário buscar a via judicial. Quanto mais organizada estiver sua documentação, mais fácil será demonstrar seus direitos perante a Justiça.

Passo 5: Avalie Assistência Jurídica Especializada

A assistência de profissional com experiência em direito imobiliário pode fazer diferença significativa no resultado. Esse profissional pode avaliar tecnicamente seu caso, identificar as melhores estratégias processuais e calcular corretamente os valores de indenização cabíveis.

A representação técnica também pode ser útil em negociações extrajudiciais com a construtora, muitas vezes acelerando a solução do problema. Se necessário, o profissional ajuizará ação judicial para garantir judicialmente seus direitos.

Quando Buscar a Via Judicial

Se as tentativas de acordo extrajudicial falharem completamente, o processo judicial pode ser necessário para assegurar seus direitos. Existem duas opções processuais dependendo do valor total envolvido na causa.

Juizado Especial Cível

Para indenizações de até 40 salários mínimos, você pode acionar o Juizado Especial Cível. O processo é mais rápido, simplificado e não há custas judiciais iniciais para o consumidor.

Nessa modalidade processual, não é obrigatória a presença de representante técnico para causas até 20 salários mínimos. Acima desse valor, a representação técnica se torna obrigatória mesmo no Juizado Especial.

Justiça Comum Estadual

Para valores acima de 40 salários mínimos, a ação deve ser proposta na Justiça Comum estadual. Nesse caso, a representação por profissional habilitado é obrigatória em todas as etapas processuais.

O processo pode ter tramitação mais demorada, mas permite indenizações de valores mais elevados e recursos em instâncias superiores. Em São Paulo, essas ações são julgadas inicialmente pelas Varas Cíveis da comarca.

Empresas de Pagamento Também Ficaram Isentas

Além das corretoras, o STJ também isentou as empresas de pagamento (pagadorias) da responsabilidade por atrasos na entrega de imóveis. Essas companhias apenas processam as transações financeiras entre comprador e vendedor.

A decisão seguiu exatamente o mesmo raciocínio jurídico aplicado às corretoras de imóveis. A empresa de pagamentos não integra a cadeia de consumo quanto à obrigação específica de entregar o imóvel construído.

Portanto, se você incluiu a empresa de pagamentos ou pagadoria no processo judicial, é provável que ela seja excluída do polo passivo. Direcione sua ação exclusivamente contra a construtora ou incorporadora responsável pela obra.

Cuidados Essenciais ao Comprar Imóvel na Planta

Para evitar problemas futuros ao comprar imóvel na planta em São Paulo ou qualquer outra região do país, tome alguns cuidados preventivos essenciais. A prevenção sempre será melhor que buscar reparação depois do problema instalado.

Pesquise profundamente a reputação e histórico da construtora antes de fechar qualquer negócio. Consulte sites especializados de reclamação, o Procon local e converse pessoalmente com compradores de outros empreendimentos da mesma empresa.

Leia absolutamente todo o contrato com máxima atenção antes de assinar qualquer documento. Se possível, solicite que profissional especializado em direito imobiliário analise previamente todas as cláusulas contratuais.

Visite regularmente o canteiro de obras para acompanhar pessoalmente o andamento da construção. Fotografe e documente periodicamente o progresso físico da obra. Essas evidências visuais podem ser extremamente úteis em caso de atraso injustificado.

Não confie apenas na palavra verbal do corretor sobre prazos de entrega e características do imóvel. Absolutamente tudo deve estar detalhado e especificado por escrito no contrato firmado diretamente com a construtora.

Importância da Assistência Jurídica Especializada

A assistência de profissional especializado em direito imobiliário pode fazer diferença significativa no resultado final do seu caso. Esse profissional conhece profundamente a legislação específica e a jurisprudência consolidada dos tribunais brasileiros.

O profissional habilitado pode auxiliar ainda na fase extrajudicial, negociando acordos tecnicamente vantajosos com a construtora. Muitas vezes, a presença de representação técnica acelera consideravelmente a solução do problema.

Em eventual processo judicial, apenas o profissional habilitado pode elaborar corretamente a petição inicial com todos os fundamentos legais. Ele saberá incluir todos os pedidos juridicamente cabíveis: rescisão contratual, devolução de valores, lucros cessantes, danos morais e multa contratual.

Durante toda a tramitação processual, o profissional acompanhará todas as audiências, apresentará recursos necessários e poderá buscar medidas urgentes para proteger seu patrimônio.

Impacto da Decisão do STJ no Mercado Imobiliário

A decisão do STJ trouxe significativa segurança jurídica para todo o mercado imobiliário brasileiro. As corretoras agora têm absoluta clareza sobre os exatos limites de sua responsabilidade civil nas transações.

Para os consumidores compradores, a tese repetitiva também traz benefícios práticos importantes. Ao identificar corretamente o real responsável pelos danos, as ações judiciais ficam mais objetivas, diretas e com tramitação mais rápida.

As construtoras e incorporadoras, por sua vez, não podem mais tentar se esconder juridicamente atrás de outras empresas participantes. Elas devem responder integralmente pelos descumprimentos contratuais que causaram.

Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e demais estados brasileiros, espera-se que as decisões judiciais se tornem significativamente mais uniformes. O Tema Repetitivo 1173 vincula obrigatoriamente todos os tribunais do país.

Como Identificar Se a Corretora Pode Responder no Seu Caso

Para saber se a corretora específica pode ser responsabilizada civilmente no seu caso concreto, verifique cuidadosamente os três requisitos excepcionais estabelecidos pelo STJ. Essa análise técnica pode exigir auxílio de profissional especializado.

Investigue detalhadamente se a corretora participou diretamente das atividades de incorporação ou construção física do empreendimento. Verifique se ela aparece formalmente como incorporadora no registro de imóveis ou na documentação oficial da obra.

Pesquise criteriosamente se a corretora e a construtora pertencem ao mesmo grupo econômico de empresas. Consulte os contratos sociais das empresas no site da Junta Comercial e identifique possíveis sócios em comum ou controle societário compartilhado.

Procure evidências documentais de confusão patrimonial entre as empresas, como transferências financeiras entre elas sem justificativa comercial adequada. Movimentações financeiras suspeitas ou irregulares podem indicar desvio patrimonial caracterizador.

Se identificar claramente alguma dessas três situações excepcionais, profissional habilitado poderá avaliar a inclusão da corretora na eventual ação judicial. Caso contrário, direcione sua reclamação exclusivamente à construtora responsável.

Diferença Fundamental Entre Corretagem e Incorporação

É absolutamente fundamental entender a diferença conceitual entre corretagem e incorporação imobiliária. Essas são atividades juridicamente distintas com responsabilidades civis completamente diferentes perante o consumidor.

A corretagem é especificamente a intermediação comercial da compra e venda de imóveis. O corretor aproxima interessados, comprador e vendedor, recebendo comissão pelo serviço de intermediação prestado.

A incorporação é a atividade empresarial de promover e realizar efetivamente a construção de edifícios ou conjuntos de unidades habitacionais. O incorporador assume obrigações contratuais diretas de entregar o imóvel completamente pronto.

Uma mesma empresa pode eventualmente atuar nas duas atividades simultaneamente, mas isso deve estar absolutamente claro nos contratos firmados. Se a corretora também incorporou formalmente o empreendimento específico, ela responde solidariamente pelos atrasos ocorridos.

Próximos Passos Recomendados

Se você comprou imóvel na planta e está enfrentando atraso injustificado, não permita que a situação se agrave ainda mais. Quanto antes agir preventivamente, melhores serão suas chances de resolver rapidamente o problema.

Reúna imediatamente toda a documentação do imóvel e organize cronologicamente as informações sobre o atraso constatado. Notifique formalmente a construtora por escrito exigindo explicações objetivas e solução concreta.

Se necessário, avalie buscar orientação de profissional especializado em direito imobiliário para analisar tecnicamente seu caso específico. O profissional indicará objetivamente o melhor caminho jurídico para garantir seus direitos.

Não perca tempo valioso tentando responsabilizar a corretora se ela apenas intermediou comercialmente a venda. Direcione sua energia exclusivamente para quem realmente responde legalmente: a construtora ou incorporadora do empreendimento.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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