Despejo por Falta de Pagamento com Liminar: Guia Completo 2025

O aluguel atrasado há meses está tirando seu sono e você não sabe mais o que fazer para receber. Conversas amigáveis não funcionaram, notificações foram ignoradas, mas existe uma alternativa judicial mais ágil que o despejo tradicional: a liminar de despejo por falta de pagamento.

Diferente do processo normal que pode demorar anos, a liminar possibilita uma decisão mais rápida, com prazo de 15 dias para desocupação quando concedida pelo juiz. Porém, nem todos os casos se qualificam para essa modalidade urgente.

Neste artigo você vai aprender:

• Como funciona exatamente o despejo com liminar
• Quais os requisitos obrigatórios para conseguir a decisão
• Diferenças práticas entre despejo normal e com liminar
• Quanto custa e quais os riscos envolvidos
• Passo a passo completo do procedimento
  
  

O Que É Despejo por Falta de Pagamento com Liminar

Despejo por falta de pagamento com liminar é uma decisão judicial urgente que pode permitir ao proprietário retomar seu imóvel no prazo de 15 dias, caso o juiz defira o pedido, antes mesmo do processo ser totalmente julgado.

Imagine assim: no despejo tradicional, você espera o processo inteiro terminar para depois pedir a desocupação. Na liminar, o juiz pode antecipar essa decisão logo no início, baseado nas provas que você apresenta.

A diferença quando a liminar é concedida:

• Despejo tradicional: 30 dias para sair após sentença final
• Despejo com liminar: 15 dias para sair se o juiz deferir o pedido

Por Que Existe Essa Modalidade Urgente

A Lei do Inquilinato criou essa possibilidade para situações onde a demora do processo prejudicaria ainda mais o proprietário. Afinal, quanto mais tempo o inquilino inadimplente fica no imóvel, maior o prejuízo acumulado.

Requisitos Obrigatórios Para Conseguir a Liminar

Nem todo caso de falta de pagamento garante liminar. Existem dois requisitos que devem ser cumpridos simultaneamente:

1. Situação Deve Se Enquadrar nas Hipóteses Legais

O artigo 59, §1º da Lei 8.245/91 lista situações específicas. Para falta de pagamento, o inciso IX estabelece que a liminar só pode ser concedida quando o contrato não possui garantias (fiador, caução, seguro garantia, etc.).

Traduzindo: se você alugou sem pedir fiador ou qualquer garantia, pode solicitar liminar. Se tem fiador, não pode.

2. Depositar Caução de 3 Meses de Aluguel

Você deve depositar em juízo o valor de 3 aluguéis como garantia. Esse dinheiro fica “congelado” até o final do processo.

Por que essa caução? Porque a liminar é uma decisão rápida, sem ouvir a defesa do inquilino primeiro. Se no final você estiver errado, esse dinheiro serve para indenizar os danos.

Procedimento Passo a Passo

Antes de Entrar na Justiça

1. Confirme se seu caso se enquadra

• Verifique se o contrato não tem garantias
• Calcule o valor da caução (3 aluguéis)
• Separe todos os documentos

2. Tente resolver amigavelmente

• Converse com o inquilino
• Envie notificação por escrito
• Documente todas as tentativas

Iniciando a Ação Judicial

3. Petição inicial com pedido de liminar O advogado deve incluir na petição:

• Pedido expresso de liminar
• Fundamentação no artigo 59, §1º, IX
• Comprovante do depósito da caução

4. Documentos obrigatórios

• Contrato de locação original
• Comprovantes de inadimplência (boletos vencidos)
• Comprovante da caução depositada
• Eventual notificação enviada

Após o Protocolo

5. Análise do juiz O magistrado verifica se:

• Os requisitos legais estão presentes
• A documentação está completa
• A caução foi depositada corretamente

6. Decisão sobre a liminar Se deferida: oficial de justiça entrega o mandado Se negada: processo segue rito normal

Prazos e Consequências

Se a Liminar For Concedida

O inquilino terá 15 dias para desocupar após receber o mandado. Não há possibilidade de negociação nesse prazo – é ordem judicial que deve ser cumprida imediatamente.

E se não sair? O oficial de justiça volta para fazer a remoção forçada, podendo usar força policial se necessário.

Direito de Purga da Mora

Mesmo com liminar concedida, o inquilino pode evitar o despejo pagando tudo que deve (aluguéis, multas, custas processuais) em até 15 dias após ser citado.

Importante: esse direito só existe se o inquilino não usou a purga da mora nos últimos 24 meses.

Vantagens e Desvantagens da Liminar

Vantagens

• Possibilidade de recuperação ágil do imóvel (15 dias se concedida)
• Reduz prejuízos com inadimplência prolongada
• Processo potencialmente mais efetivo contra maus pagadores
• Pressão psicológica para acordo

Desvantagens

• Custo da caução (3 meses de aluguel parados)
• Risco de perder a caução se o processo for improcedente
• Só funciona para contratos sem garantia
• Processo pode ser contestado e liminar cassada
  
  

Custos Envolvidos

Custos Obrigatórios

Caução: 3 x valor do aluguel atual Custas judiciais: variam por estado (R$ 200 a R$ 500) Honorários advocatícios: R$ 2.000 a R$ 8.000 dependendo da complexidade

Custos Adicionais Possíveis

• Taxa para oficial de justiça
• Honorários periciais (se necessário)
• Custas de execução forçada
  
  

Quando Vale a Pena Pedir Liminar

Cenários Recomendados

• Inadimplência superior a 3 meses de aluguel
• Inquilino sem histórico de pagamento após cobrança
• Imóvel com potencial de deterioração por abandono
• Necessidade urgente de realocar o imóvel

Quando Não Compensa

• Dívida pequena (1-2 meses de aluguel)
• Inquilino demonstra disposição para negociar
• Contrato possui garantias (não se enquadra)
• Recursos limitados para caução
  
  

Estratégias Para Aumentar Chances de Sucesso

Documentação Robusta

Mantenha registros completos:

• Todos os boletos enviados
• Comprovantes de entrega
• Tentativas de contato (WhatsApp, e-mail)
• Fotos do imóvel quando necessário

Notificação Prévia Bem Feita

Envie notificação extrajudicial clara:

• Valores exatos em aberto
• Prazo para regularização
• Advertência sobre ação judicial
• Use Correios com AR ou cartório

Escolha do Momento Certo

Timing importa:

• Não espere acumular muitos meses
• Evite períodos de recesso judiciário
• Considere situação financeira do devedor
  
  

Defesas Possíveis do Inquilino

Contestações Comuns

O inquilino pode alegar:

• Pagamentos realizados não computados
• Problemas no imóvel que justifiquem desconto
• Acordo verbal não documentado
• Cobrança indevida de valores

Como Se Proteger

Mantenha documentação atualizada:

• Controle rigoroso de pagamentos
• Recibos de todas as transações
• Registro de reparos e manutenção
• Comunicações sempre por escrito
  
  

Evite Dores de Cabeça com Planejamento Antecipado

A melhor estratégia contra inadimplência começa antes da assinatura do contrato. Estabeleça critérios claros de análise do inquilino, mantenha documentação organizada e aja rapidamente aos primeiros sinais de atraso.

O despejo por falta de pagamento com liminar é uma ferramenta importante, mas exige conhecimento técnico e estratégia adequada. Consulte sempre um advogado especializado para avaliar se seu caso específico atende aos requisitos legais e se vale a pena assumir os custos e riscos envolvidos.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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