Notificação de Infração de Construção: Guia Completo 2025
Você está animado com sua obra, seja uma reforma ou a construção de um novo imóvel. Mas, de repente, um fiscal da prefeitura entrega um documento oficial: uma notificação de infração de construção. O susto e a preocupação são imediatos.
Esse documento não é um simples aviso, mas o início de um processo administrativo que pode trazer sérias consequências, como multas pesadas, embargo e até a demolição do que foi construído.
Portanto, entender o que fazer é fundamental.
Neste guia, vamos explicar de forma clara e direta tudo o que você precisa saber para resolver essa situação.
O que é e por que você recebeu essa notificação.
Os principais tipos de infração e suas consequências.
Um passo a passo de como agir a partir de agora.
Como preparar uma defesa técnica para regularizar seu imóvel.
O que é, de fato, uma Notificação de Infração de Construção?
Imagine a notificação como um “cartão amarelo” da prefeitura. É o primeiro aviso formal de que algo na sua obra está em desacordo com a lei.
Ela serve para informar você, proprietário, de que uma irregularidade foi encontrada e para dar a oportunidade de se explicar ou corrigir o problema dentro de um prazo específico.
Diferença entre Notificação, Auto de Infração e Embargo
É muito importante não confundir os termos, pois eles representam fases diferentes do processo.
Notificação Preliminar: É o primeiro aviso. Ela informa a irregularidade e dá um prazo para você apresentar uma defesa ou regularizar a situação. Geralmente, ainda não vem com uma multa.
Auto de Infração: Se você não resolve o problema apontado na notificação, a prefeitura emite o Auto de Infração. Aqui a multa já é aplicada. É o “cartão vermelho”.
Embargo de Obra: É uma ordem para paralisar imediatamente toda e qualquer atividade no canteiro de obras. Desrespeitar um embargo é uma falta grave e pode gerar multas diárias.
Quem emite este documento?
A fiscalização e a emissão desses documentos são de responsabilidade do município, realizadas por meio da Secretaria de Obras, Urbanismo ou Subprefeitura da sua região.
Os fiscais são funcionários públicos com poder de polícia administrativa, o que significa que eles têm autoridade para inspecionar obras e aplicar as sanções previstas em lei.
Principais Motivos para Receber uma Notificação de Obra
As notificações não surgem do nada. Elas são resultado de uma fiscalização que identificou uma violação às regras municipais, especialmente ao Código de Obras e Edificações da sua cidade.
Os motivos mais comuns são:
Construir sem alvará ou licença
Este é o motivo número um. Toda construção, reforma (que altere a estrutura) ou demolição precisa de uma autorização prévia da prefeitura, o famoso Alvará de Construção. Começar a obra sem ele é uma infração grave.
Desrespeitar o projeto aprovado
Às vezes, o proprietário tem o alvará, mas decide fazer “pequenas” alterações no meio do caminho.
Por exemplo, construir um cômodo a mais, aumentar a área da laje ou mudar a fachada. Se a construção final não estiver igual ao projeto que foi aprovado na prefeitura, ela se torna irregular.
Ignorar normas do Código de Obras
Cada cidade tem seu próprio Código de Obras. Ele dita regras importantes, como:
Recuos obrigatórios: a distância mínima que a casa deve ter da calçada e dos vizinhos.
Taxa de ocupação: o percentual máximo do terreno que pode ser ocupado pela construção.
Altura máxima: o limite de andares ou altura que a edificação pode ter.
Desrespeitar qualquer uma dessas regras técnicas resulta em notificação.
Riscos à segurança da edificação e vizinhos
Fiscais também podem notificar uma obra se ela apresentar riscos óbvios.
Isso inclui falta de equipamentos de segurança para os trabalhadores, risco de desabamento, ou se a obra estiver causando danos estruturais aos imóveis vizinhos, como trincas e rachaduras.
Recebi a Notificação. E agora? O Guia Passo a Passo
O pior que você pode fazer é guardar o papel na gaveta e fingir que nada aconteceu. Agir rápido e de forma correta é a chave para evitar que o problema se torne uma bola de neve.
Siga estes passos:
1. Não ignore o documento Pode parecer óbvio, mas muitas pessoas perdem prazos valiosos por não darem a devida importância à notificação. Leia tudo com atenção assim que receber.
2. Verifique os prazos A notificação sempre informa um prazo (geralmente de 10, 15 ou 30 dias) para você apresentar sua defesa ou regularizar a situação. Perder esse prazo significa concordar com a infração e receber as penalidades automaticamente.
3. Entenda a infração apontada O documento deve descrever exatamente qual foi a irregularidade encontrada. Foi falta de alvará? Foi uma construção fora do projeto? Entender a acusação é o primeiro passo para montar sua defesa.
4. Reúna todos os documentos Separe tudo o que você tiver relacionado ao imóvel e à obra:
Matrícula do imóvel.
Carnê do IPTU.
Plantas e projetos (mesmo que não aprovados).
Fotos da obra.
O próprio alvará, se você tiver um.
5. Busque ajuda especializada Este é o passo mais importante. Tentar resolver sozinho pode sair muito mais caro. Você precisará de dois profissionais principais:
Um advogado especialista em direito imobiliário: Ele analisará a notificação, verificará se o ato do fiscal foi legal, cuidará dos prazos e preparará a defesa administrativa com os argumentos jurídicos corretos.
Um engenheiro ou arquiteto: Ele fará a análise técnica da obra, verificará se é possível regularizá-la e emitirá um laudo técnico, documento essencial para a sua defesa.
Como Preparar sua Defesa ou Recurso Administrativo
A defesa é sua chance de explicar os fatos à prefeitura e pedir o cancelamento da notificação ou da multa. Ela precisa ser bem fundamentada, tanto do ponto de vista técnico quanto jurídico.
O que sua defesa precisa conter?
Uma boa defesa não é apenas uma carta dizendo que você não concorda. Ela deve ser um documento técnico, contendo:
Endereçamento correto: Dirigida à autoridade que emitiu a notificação.
Qualificação: Seus dados completos e os dados do imóvel.
Fatos: Uma descrição clara do que aconteceu, do seu ponto de vista.
Direito: Argumentos legais que mostram por que a notificação deve ser cancelada. Por exemplo, provar que a obra não precisava de alvará ou que a fiscalização cometeu algum erro.
Laudo Técnico: O parecer do seu engenheiro/arquiteto, atestando a segurança da obra e indicando os caminhos para a regularização.
Pedidos: O que você quer que a prefeitura faça. Por exemplo: “pede-se o cancelamento do auto de infração” ou “pede-se um novo prazo para a regularização do projeto”.
A importância do Laudo Técnico
O laudo feito por um engenheiro ou arquiteto é, muitas vezes, a peça mais importante da defesa. Ele funciona como uma prova técnica de que sua construção é segura e pode ser adequada às normas, transformando a percepção da prefeitura sobre o seu caso.
Consequências de Ignorar a Notificação: Multa, Embargo e Demolição
Se você não agir, as consequências podem ser severas e caras.
Multa por Obra Irregular: como é calculada?
A multa é a consequência mais comum. O valor não é aleatório; ele é calculado com base em fatores como a área construída irregularmente (em ) e a gravidade da infração. Ignorar a primeira multa pode gerar outras, muitas vezes com valores dobrados.
Embargo da Obra: a paralisação forçada
O embargo impede a continuação dos trabalhos. Manter a obra em andamento após uma ordem de embargo é um grande risco, pois pode gerar multas diárias altíssimas e até mesmo responsabilidade criminal para o proprietário.
A Ordem de Demolição: o cenário mais grave
Em casos extremos, quando a obra não tem qualquer possibilidade de ser regularizada ou apresenta um risco iminente à segurança pública, a prefeitura pode emitir uma ordem de demolição. É a medida mais drástica e representa a perda total do investimento feito.
Evite Dores de Cabeça: O Caminho para a Regularização
Receber uma notificação de infração de construção é um problema sério, mas que tem solução. O segredo é não se desesperar e, principalmente, não ignorar o comunicado da prefeitura. Agir de forma estratégica e dentro do prazo é o que vai diferenciar uma simples regularização de um prejuízo financeiro enorme.
O caminho mais seguro e eficiente é sempre contar com o suporte de profissionais qualificados. Um advogado imobiliário e um engenheiro/arquiteto trabalharão juntos para defender seus direitos, regularizar seu imóvel e garantir que o sonho da sua obra não se transforme em um pesadelo jurídico e financeiro.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.
FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Notificação de Infração de Construção
1. O que fazer ao receber uma notificação de infração de construção?
Primeiro, não ignore o documento. Verifique o prazo informado para apresentar sua defesa. Em seguida, procure imediatamente um advogado especialista em direito imobiliário e um engenheiro ou arquiteto para analisar o caso e preparar os documentos necessários para a regularização.
2. Posso ser multado por construir ou reformar sem alvará?
Sim. Construir sem o alvará da prefeitura é uma infração administrativa que gera a aplicação de multas. O valor da multa geralmente é calculado com base na área construída de forma irregular.
3. Como regularizar uma construção que já foi feita sem permissão?
O processo é conhecido como regularização de edificação. Você precisará contratar um engenheiro ou arquiteto para elaborar as plantas do imóvel como ele está hoje e dar entrada em um processo na prefeitura. Pode ser necessário fazer pequenas adaptações na obra para adequá-la à legislação.
4. Qual a diferença entre notificação e auto de infração de obra?
A notificação é o primeiro aviso, uma chance para você se defender ou corrigir o erro sem multa imediata. O auto de infração é a etapa seguinte, quando a multa já é formalmente aplicada porque o problema não foi resolvido após a notificação.
5. Quanto tempo tenho para apresentar defesa de uma notificação de obra?
O prazo varia de acordo com a legislação de cada município, mas geralmente fica entre 10 e 30 dias a contar da data em que você recebeu a notificação. Essa informação estará claramente indicada no próprio documento. É fundamental respeitar este prazo.