Unificação de Lotes Vizinhos: O Guia Completo para Juntar Terrenos

Você possui dois ou mais terrenos lado a lado, mas cada um tem sua própria matrícula, como se fossem pessoas com RGs diferentes.

Essa divisão pode parecer apenas um detalhe no papel, mas na prática ela limita o potencial do seu patrimônio, dificultando construções, vendas e até gerando mais impostos.

Por isso, a unificação de lotes vizinhos é a solução legal que transforma esses terrenos separados em um único imóvel, mais valioso e funcional.

Neste guia completo, você vai aprender:

• O que é exatamente a unificação de lotes

• As principais vantagens de realizar o procedimento

• O passo a passo detalhado, da prefeitura ao cartório

• Os documentos e custos envolvidos no processo
  
  

O que é a Unificação de Lotes?

A unificação de lotes, também conhecida como remembramento, é um procedimento jurídico e administrativo para juntar dois ou mais terrenos vizinhos.

O objetivo é transformar várias matrículas imobiliárias (o “documento de identidade” de cada lote) em uma única matrícula nova e maior.

Pense nisso como juntar duas fotos pequenas para criar uma única foto panorâmica. Antes, você tinha dois quadros; agora, tem um quadro maior e mais imponente.

Legalmente, os lotes antigos “deixam de existir” e dão vida a um terreno unificado, com novas dimensões e um único registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Diferença entre Unificação e Remembramento

Na prática do dia a dia e para a maioria das prefeituras, os termos “unificação” e “remembramento” são usados como sinônimos.

Ambos se referem ao mesmo processo de fusão de terrenos contíguos. “Unificação” é o termo mais comum e fácil de entender pelo público geral.

Por que Unificar seus Terrenos? As Vantagens na Prática

Juntar seus lotes não é apenas uma mudança no papel. É uma decisão estratégica que traz benefícios concretos.

Valorização do Imóvel

Um lote maior e unificado geralmente vale mais do que a soma de seus lotes menores separados.

Ele permite projetos arquitetônicos mais ambiciosos e integrados, o que atrai mais compradores e investidores no futuro.

Facilidade para Construir e Regularizar

Com um único terreno, fica muito mais simples aprovar um projeto de construção na prefeitura.

Você não precisa se preocupar com recuos e limitações de cada lote individualmente, podendo aproveitar melhor todo o espaço disponível.

Simplificação de Impostos e Burocracia

Em vez de pagar o IPTU e outras taxas para cada lote separadamente, você passa a ter uma única cobrança.

Isso simplifica a gestão dos seus imóveis e reduz a papelada, centralizando todas as obrigações em uma única matrícula.

Melhora na Venda e Financiamento

Um imóvel com documentação unificada e clara é muito mais atraente para o mercado.

Bancos e instituições financeiras também veem com melhores olhos um imóvel único para conceder financiamentos, pois a garantia é mais sólida e menos complexa.

Requisitos Essenciais para a Unificação de Lotes

Antes de iniciar o processo, é fundamental verificar se seus imóveis cumprem as exigências legais. Sem elas, o pedido não avança.

1. Contiguidade dos Lotes

Isso é o mais básico: os terrenos precisam ser vizinhos, ou seja, compartilhar uma fronteira em comum.

Não é possível unificar um lote da rua A com outro da rua C se eles não se tocam.

2. Mesmo Proprietário

Todos os lotes a serem unificados devem pertencer à mesma pessoa, grupo de pessoas (coproprietários) ou empresa.

Se um lote está no nome do marido e o outro no da esposa (em regime de separação de bens, por exemplo), pode ser necessário primeiro transferir a propriedade antes de unificar.

3. Localização em Zona Urbana

A unificação de lotes como descrevemos aqui é um procedimento para imóveis localizados dentro do perímetro urbano da cidade.

Imóveis em zona rural seguem regras diferentes, vinculadas ao INCRA.

4. Conformidade com o Plano Diretor

Cada município tem um Plano Diretor, que é um conjunto de regras sobre como a cidade pode crescer.

A unificação não pode criar um “super lote” que desrespeite as regras da sua região, como o tamanho máximo permitido para um terreno naquela zona.

Passo a Passo Completo: Como Fazer a Unificação de Lotes Vizinhos

O processo pode parecer complicado, mas ele segue uma lógica clara, dividida em quatro grandes etapas.

Etapa 1: Contratação de um Profissional Habilitado

O primeiro passo é contratar um engenheiro ou arquiteto. Esse profissional é indispensável.

Ele será o responsável técnico por todo o projeto, garantindo que as medições e plantas estejam corretas e de acordo com as normas.

Ao final do trabalho, ele emitirá uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), se for engenheiro, ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se for arquiteto. Esse documento é a garantia de que um especialista supervisionou o projeto.

Etapa 2: Elaboração da Documentação Técnica

Com o profissional contratado, ele irá preparar os documentos essenciais:

• Planta de Unificação: É o desenho técnico que mostra os lotes antigos e como eles ficarão após a fusão, com todas as medidas, área total e localização.

• Memorial Descritivo: É o texto que acompanha a planta. Ele descreve em palavras todas as características do novo terreno: suas fronteiras, vizinhos, dimensões e área total.

Etapa 3: Aprovação na Prefeitura Municipal

Com a planta e o memorial em mãos, o próximo passo é ir à prefeitura.

Você (ou seu profissional) irá protocolar um pedido de unificação de lotes. O setor de urbanismo ou de obras analisará se o seu pedido cumpre todas as regras do município.

Se tudo estiver correto, a prefeitura emitirá a Certidão de Unificação, um documento que aprova e autoriza a junção dos terrenos.

Etapa 4: Registro em Cartório

Esta é a última e mais importante etapa, que oficializa a mudança.

Leve a Certidão de Unificação da prefeitura, junto com a planta, o memorial descritivo e a ART/RRT, ao Cartório de Registro de Imóveis onde seus lotes estão registrados.

O oficial do cartório fará a averbação da unificação. Isso significa que ele vai:

1. Encerrar as matrículas antigas: As matrículas individuais de cada lote serão “canceladas”.

2. Abrir uma nova matrícula: Será criada uma matrícula novinha em folha para o terreno unificado, com a descrição completa da nova área.

Pronto! Agora, legalmente, você é proprietário de um único e maior imóvel.

Quais os Custos Envolvidos na Unificação de Terrenos?

Os custos podem variar bastante dependendo da sua cidade e do tamanho dos lotes, mas eles geralmente se dividem em três categorias:

• Honorários do Profissional: O valor cobrado pelo engenheiro ou arquiteto para elaborar a planta, o memorial descritivo e a ART/RRT.

• Taxas da Prefeitura: Custos administrativos para analisar o processo e emitir a Certidão de Unificação.

• Custos do Cartório (Emolumentos): Taxas cobradas pelo Cartório de Registro de Imóveis para averbar a unificação, encerrar as matrículas antigas e abrir a nova.

É importante solicitar orçamentos antes de começar para ter uma previsão clara do investimento total.

Evite Dores de Cabeça com um Planejamento Correto

A unificação de lotes vizinhos é um procedimento legal que ajuda a otimizar o uso e o valor do seu patrimônio. Ela organiza e simplifica a gestão dos seus bens, abrindo portas para novos projetos e melhores negócios no futuro.

O processo é uma sequência de etapas lógicas, mas que exigem atenção aos detalhes e conformidade com a lei. Contar com o suporte de profissionais qualificados, tanto da área técnica quanto jurídica, é um investimento na segurança e tranquilidade da sua operação imobiliária.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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