7 Regras Para Comprar Imóvel com Dinheiro do Exterior Enviado por Parentes

Se você pretende comprar um imóvel no Brasil com recursos enviados por um parente que vive no exterior, saiba que essa operação é totalmente viável — desde que seja conduzida com atenção às regras jurídicas e fiscais que envolvem doações internacionais, declaração de imposto e segurança documental.

Esse tipo de apoio financeiro pode parecer simples, quase intuitivo… Mas sem o devido planejamento jurídico, pode gerar sérias complicações com a Receita Federal, incidência de impostos inesperados e, em alguns casos, até suspeitas injustas de irregularidade fiscal.

Neste guia, você vai entender:

• O que a Receita espera de quem recebe dinheiro do exterior

• Como não ser pego de surpresa com o ITCMD

• Como declarar corretamente no Imposto de Renda

• Quais documentos vão proteger você e o imóvel no futuro

• E o que fazer (ou evitar) para que esse processo seja 100% seguro
  
  

1. O que é considerado doação internacional — e por que isso importa?

Se você recebe dinheiro do exterior sem prestar serviço ou fornecer algo em troca, isso é juridicamente uma doação. E sim, mesmo sendo de um familiar direto, como pai, irmão ou filho, essa transferência precisa seguir regras específicas.

Segundo a Receita Federal, valores acima de R$ 40 mil/ano precisam ser declarados no Imposto de Renda, mas mesmo abaixo disso, a origem do recurso deve ser demonstrada, especialmente quando é usado para adquirir um bem de alto valor como um imóvel.

Por que importa?
Porque o Estado quer saber:

• Quem enviou?

• De onde veio?

• Foi declarado?

• Houve tributação?

Se essas perguntas ficarem sem resposta, o risco de problemas fiscais é alto.

2. O papel da Receita Federal — e como evitar malha fina

A Receita monitora entradas de valores superiores a R$ 10 mil em um único mês, principalmente via operações de câmbio, transferências internacionais e remessas registradas por bancos.

Para estar em conformidade, você deve:

• Declarar o valor recebido na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” (código 14 – Doações).

• Indicar quem doou, qual o parentesco, país de origem e CPF/CNPJ (se aplicável).

• Detalhar na ficha “Bens e Direitos” o imóvel comprado, indicando que foi adquirido com recurso doado.

Evite inconsistências.
Datas divergentes entre envio, uso e escritura de compra podem acionar alertas fiscais desnecessários.

3. ITCMD: o imposto que poucos consideram — mas que pode gerar surpresa

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é estadual e incide sobre o valor da doação recebida, mesmo que o doador more fora do Brasil.

A alíquota varia por estado e, em média, gira entre 2% e 8%.
Em São Paulo, por exemplo, a isenção atual vai até R$ 69.025,00/ano (2024).

Como evitar problemas?

• Consulte a alíquota e limite de isenção no seu estado.

• Solicite a guia de recolhimento do ITCMD à Secretaria da Fazenda estadual.

• Guarde o comprovante para anexar à sua declaração de IR e à futura escritura do imóvel.

Ignorar esse imposto pode gerar multas e bloqueio do registro da escritura.

4. Como transferir dinheiro legalmente do exterior — sem riscos

O caminho que o dinheiro faz até sua conta importa muito.

Evite:

• Enviar por terceiros

• Doleiros ou operadores não autorizados

• Usar contas de familiares diferentes do beneficiário

Use canais seguros e rastreáveis:

• Bancos autorizados pelo Banco Central

• Remessa Online

• Wise

• Western Union (via bancos autorizados)

• Transferências SWIFT entre contas de mesma titularidade

Sempre solicite o contrato de câmbio ou o comprovante da remessa.
Esse é o documento que “blinda” a origem do recurso em qualquer apuração futura.|

5. O imóvel precisa refletir a origem do recurso

Se você comprou um imóvel com dinheiro que não era seu — mas de um parente —, isso deve constar em algum lugar. Caso contrário, pode parecer que você está ocultando patrimônio ou “esquentando” recursos de terceiros.

Duas formas de formalizar:

• Escritura pública de doação, lavrada antes da compra do imóvel.

• Recibo de doação com firma reconhecida, especificando a finalidade da transferência.

Ambos devem ser registrados e declarados no IR, antes da efetivação da compra.

Atenção:
Se o imóvel é registrado apenas no nome de quem recebeu, mas parte ou todo o valor veio de outro familiar, isso pode gerar conflitos futuros — inclusive em inventários e disputas de herança.

6. Documentação: seu maior escudo jurídico

Guarde tudo. E digitalize.

• Comprovantes de envio e recebimento internacional

• Contrato de câmbio (se houver)

• Comprovante de pagamento do ITCMD

• Escritura da doação ou recibo

• Declaração de IR do doador (se possível)

• Registro do imóvel

• Comprovação do vínculo familiar

Esses documentos constroem sua narrativa de boa-fé e legalidade, protegendo você em auditorias, questionamentos judiciais e em futuras negociações.

7. Conte com um advogado especialista desde o início

Cada estado tem suas regras. Cada banco tem suas exigências. E cada imóvel pode ter uma peculiaridade.

Um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório é o profissional indicado para:

• Analisar sua situação específica

• Indicar o melhor caminho legal para receber e aplicar o dinheiro

• Calcular o ITCMD correto

• Preparar a documentação adequada para uso na escritura

• Evitar erros que podem travar a compra ou gerar prejuízo futuro

É aqui que se economiza com segurança — e não com improviso.

Checklist final — antes de comprar um imóvel com dinheiro do exterior:

✅ O valor recebido foi formalizado como doação?
✅ O ITCMD foi calculado e recolhido (se necessário)?
✅ A transferência foi feita por canal legal e rastreável?
✅ Os documentos estão arquivados com segurança?
✅ O imóvel será registrado com clareza sobre a origem dos recursos?
✅ Tudo está refletido corretamente na declaração do IR?
✅ Você consultou um advogado para validar o processo?

Se você respondeu “não” para qualquer uma dessas perguntas, o momento de buscar orientação é agora.

Conclusão: segurança jurídica é parte da conquista do seu imóvel

Receber ajuda de um parente que vive fora do país pode ser um presente valioso — mas como todo presente, precisa ser aceito da forma certa. Ao cumprir todas as etapas legais, você não só evita dores de cabeça com a Receita, como também protege o seu nome, seu imóvel e seu futuro.

Este conteúdo tem caráter informativo e educacional e não substitui a consulta com um advogado especialista em direito imobiliário e sucessões. Cada situação exige análise individual e técnica qualificada.