Sistema SINTER e Gestão Territorial: Obrigatoriedade para Prefeituras e Cartórios

O Sistema SINTER e Gestão Territorial representam uma mudança definitiva na forma como imóveis são registrados e fiscalizados no Brasil. A partir de 2025, cartórios e prefeituras precisam se integrar obrigatoriamente ao SINTER, sob risco de penalidades e comunicação ao Conselho Nacional de Justiça. Essa integração conecta dados de compra, venda, IPTU, ITBI e registros imobiliários em uma única plataforma nacional.

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em agosto de 2025, trouxe as regras claras sobre prazos, obrigações e o funcionamento do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como o CPF do imóvel. Com isso, o Brasil passa a ter um cadastro centralizado e padronizado de todos os bens imóveis urbanos e rurais.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é o Sistema SINTER e como ele funciona
• Quais são as obrigações para prefeituras e cartórios
• Prazos de integração e penalidades por descumprimento
• Como funciona o Cadastro Imobiliário Brasileiro
• Benefícios para municípios, cartórios e cidadãos
• Impactos na fiscalização do IPTU e ITBI
  
  

O que é o Sistema SINTER

O Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais é uma plataforma digital criada pela Receita Federal para integrar todos os dados sobre imóveis urbanos e rurais do Brasil em um único lugar. Funciona como um grande mapa digital que reúne informações jurídicas, fiscais, cadastrais e geoespaciais de cada propriedade.

Antes do SINTER, cada prefeitura, cartório e órgão público mantinha seu próprio cadastro, sem conversar entre si. Isso gerava duplicidades, erros, dificuldades para fiscalização e abertura para sonegação de impostos. Com o novo sistema, todos esses dados são unificados e atualizados automaticamente.

O SINTER foi instituído pelo Decreto nº 8.764/2016 e regulamentado pelo Decreto nº 11.208/2022. Sua implementação ganhou força definitiva com a Lei Complementar nº 214/2025, que faz parte da Reforma Tributária e tornou obrigatória a integração de cartórios e prefeituras.

Cadastro Imobiliário Brasileiro

O Cadastro Imobiliário Brasileiro é o identificador único de cada imóvel no Brasil, funcionando como um CPF da propriedade. Todo imóvel urbano ou rural receberá um código exclusivo que o acompanhará em todas as transações: compra, venda, financiamento, herança, registro e cobrança de impostos.

Esse código deverá constar obrigatoriamente em escrituras públicas, registros de imóveis, contratos e documentos lavrados pelos cartórios. A ideia é acabar com as divergências entre cadastros municipais, cartorários e federais, garantindo segurança jurídica e transparência nas operações imobiliárias.

Além disso, o CIB permite o georreferenciamento dos imóveis, ou seja, a localização exata de cada propriedade em um mapa digital nacional. Isso facilita o planejamento urbano, o combate à grilagem de terras, a regularização fundiária e a fiscalização ambiental.

Obrigatoriedade para Cartórios

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 estabelece que todos os serviços notariais e de registro devem compartilhar informações com a Receita Federal por meio do SINTER imediatamente após cada ato registral. Isso inclui operações de compra, venda, doação, permuta, construção, demolição, unificação e desmembramento de terrenos.

Os cartórios precisam enviar eletronicamente à Receita Federal os seguintes dados:

• Identificação completa das partes envolvidas como vendedor, comprador e herdeiros
• Dados cadastrais do imóvel incluindo localização, área e matrícula
• Valor declarado na transação e informações para cálculo do valor de referência
• Alterações na caracterização do bem como reformas, ampliações e mudanças de uso

O prazo de integração é de até 12 meses após a publicação da Instrução Normativa, ou seja, até agosto de 2026. A adoção do CIB nos atos cartorários seguirá cronograma definido pela Receita Federal, CNJ e entidades do setor.

O descumprimento dessas obrigações será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça e sujeitará os responsáveis às penalidades previstas na Medida Provisória nº 2.158-35/2001, além de sanções administrativas aplicadas pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.

Obrigatoriedade para Prefeituras

As prefeituras têm papel central no SINTER porque são responsáveis pelos cadastros imobiliários municipais, base de cobrança do IPTU e do ITBI. A integração ao sistema não é apenas obrigatória: ela traz benefícios diretos para a gestão municipal e a arrecadação tributária.

As capitais e o Distrito Federal têm prazo até 31 de dezembro de 2025 para integrar seus cadastros ao SINTER. Para os demais municípios, o prazo varia conforme o porte da cidade e a capacidade técnica de implementação.

Com a adesão ao SINTER, os municípios terão acesso gratuito a informações como:

• Cadastro Imobiliário Brasileiro de todos os imóveis do município
• Cadastro de imóveis rurais localizados no território municipal
• Localização georreferenciada de empresas na cidade
• Cadastro Nacional de Obras
• Transações imobiliárias realizadas no município em tempo real

A Receita Federal está desenvolvendo uma solução tecnológica simplificada para os 1.111 municípios brasileiros que não possuem cadastro de imóveis e os 3.300 que têm cadastro sem georreferenciamento. Essa infraestrutura será disponibilizada sem custo para os pequenos municípios.

Prazos de Integração

Os prazos de integração ao SINTER variam conforme o tipo de órgão e o porte do município:

Capitais e Distrito Federal: até 31 de dezembro de 2025 para integração completa dos cadastros imobiliários ao SINTER.

Cartórios e Registros Públicos: até 12 meses após a publicação da Instrução Normativa nº 2.275/2025, ou seja, agosto de 2026.

Demais Municípios: prazos escalonados conforme capacidade técnica e infraestrutura local, com apoio da Receita Federal para implementação.

O cronograma técnico de implementação do CIB, definido pela Receita Federal em conjunto com o CNJ, prevê as seguintes etapas entre agosto e dezembro de 2025:

• Instalação do grupo de trabalho
• Diagnóstico de sistemas existentes
• Desenvolvimento de protótipo
• Homologação e testes
• Entrada em produção
• Relatório final de validação

Durante o período de transição, cartórios e prefeituras devem iniciar as adaptações técnicas em seus sistemas para garantir a integração dentro dos prazos estabelecidos.

Penalidades por Descumprimento

A não integração ao SINTER ou o envio incompleto de informações sujeitará os responsáveis a penalidades administrativas e tributárias. O descumprimento das obrigações previstas na Instrução Normativa nº 2.275/2025 será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça.

Os cartórios que não cumprirem as exigências estarão sujeitos às penalidades do artigo 57 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001, que prevê multas e sanções administrativas. Além disso, os órgãos de fiscalização notarial e registral poderão aplicar sanções específicas conforme as normas corporativas.

Para as prefeituras, embora não haja penalidade financeira direta pelo não cumprimento, a omissão na integração pode gerar lacunas na arrecadação do IPTU e ITBI, prejudicando diretamente a receita municipal. A falta de integração também impede o acesso gratuito aos benefícios do SINTER, como dados de transações imobiliárias e cadastros federais.

Além das penalidades administrativas, o descumprimento pode gerar responsabilização dos gestores públicos por improbidade administrativa, caso fique caracterizada negligência no cumprimento de obrigação legal.

Benefícios do SINTER para Municípios

A integração ao SINTER traz vantagens concretas para a gestão municipal que vão muito além da arrecadação tributária. O sistema permite que as prefeituras tenham uma visão completa e atualizada de todo o território, facilitando o planejamento urbano e a oferta de serviços públicos.

Planejamento urbano: com o SINTER, os municípios conseguem identificar áreas vazias ou subutilizadas, imóveis públicos, assentamentos informais e regiões com déficit de infraestrutura. Isso permite melhor aproveitamento do território e direcionamento de investimentos em saúde, educação, saneamento e transporte.

Regularização fundiária: a consolidação de bases cadastrais torna mais simples o processo de regularização de imóveis urbanos e rurais. Com dados padronizados e georreferenciados, fica mais fácil identificar situações irregulares e promover a titulação de propriedades.

Fiscalização tributária: o cruzamento automático de informações entre cartórios, Receita Federal e cadastros municipais aumenta a precisão na cobrança de IPTU e ITBI. O sistema identifica subfaturamento em escrituras, imóveis não cadastrados e divergências entre o valor declarado e o valor de mercado.

Gestão de riscos: o SINTER pode mapear áreas de risco geológico, zonas vulneráveis a enchentes e deslizamentos, auxiliando ações de proteção civil e defesa civil.

Acesso gratuito a dados federais: municípios integrados têm acesso sem custo ao Cadastro Nacional de Obras, localização georreferenciada de empresas, cadastro de imóveis rurais e todas as transações imobiliárias do território.

Gestão Territorial e Reforma Tributária

O SINTER está diretamente conectado à Reforma Tributária implementada pela Lei Complementar nº 214/2025. Essa lei cria novos tributos como o Imposto sobre Bens e Serviços e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços, substituindo ICMS, ISS, PIS e Cofins.

Para que esses novos tributos funcionem adequadamente, é essencial ter uma base cadastral unificada e confiável de todos os imóveis do país. O SINTER garante essa padronização, permitindo que União, Estados e Municípios compartilhem informações fiscais de forma integrada.

A gestão territorial eficiente, baseada em dados precisos e atualizados, é fundamental para o sucesso da Reforma Tributária. Com o SINTER, as administrações tributárias conseguem acompanhar em tempo real todas as operações imobiliárias, evitando sonegação e aumentando a arrecadação.

A Lei Complementar nº 214/2025 prevê período de transição que se inicia em 2027 e se estende até 2032, garantindo tempo para que todos os entes federativos se adaptem ao novo sistema tributário. Durante esse período, o SINTER será a ferramenta central para garantir a efetividade das mudanças.

Transparência Fiscal e Combate à Sonegação

Uma das principais finalidades do SINTER é aumentar a transparência nas operações imobiliárias e combater a sonegação de impostos. Antes da integração, era comum o subfaturamento de escrituras, a omissão de imóveis no Imposto de Renda e a divergência entre valores declarados e valores de mercado.

Com o cruzamento automático de dados do SINTER, a Receita Federal consegue identificar inconsistências entre:

• Valores declarados em escrituras e valores de mercado
• Imóveis registrados em cartórios e imóveis declarados no Imposto de Renda
• Rendimentos de aluguéis declarados e contratos de locação registrados
• Cadastros municipais e registros imobiliários

Proprietários que não declaram imóveis ou que subfaturam escrituras estão sujeitos a multas de até 75% do imposto devido, podendo chegar a 150% em caso de reincidência. Inquilinos que não declaram aluguéis pagos podem ser multados em 20% do valor não declarado.

Em casos mais graves, pode haver enquadramento em crime contra a ordem tributária, com penas de reclusão e multas pesadas. Cidades como São Paulo, que concentram grande volume de transações imobiliárias, serão especialmente fiscalizadas após a integração completa ao SINTER. A capital paulista está em fase de implementação do sistema, transferindo dados e adequando sua infraestrutura tecnológica.

Segurança Jurídica nas Transações

O SINTER traz maior segurança jurídica para quem compra, vende ou financia imóveis. Com um cadastro único e padronizado, diminuem os riscos de fraudes, duplicidades de registros e conflitos de titularidade.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro funciona como uma carteira de identidade do imóvel, reunindo todas as informações essenciais em um único código. Isso facilita consultas, reduz a burocracia em cartórios e agiliza processos de financiamento imobiliário.

Bancos e instituições financeiras também se beneficiam, pois conseguem avaliar com mais precisão o valor de garantias imobiliárias, reduzindo o risco de crédito e, consequentemente, os juros cobrados. Espera-se que a implementação completa do SINTER contribua para a redução do spread bancário em operações de crédito imobiliário e agrícola.

Para o cidadão comum, o sistema oferece acesso gratuito a um visualizador gráfico dos imóveis em um mapa digital do território nacional. Qualquer pessoa poderá consultar informações básicas sobre propriedades, facilitando a verificação de regularidade antes de fechar negócio.

Profissionais especializados em direito imobiliário podem auxiliar na compreensão das novas regras e na verificação da conformidade das transações com a legislação vigente. Essa orientação técnica é especialmente importante em grandes centros urbanos como São Paulo, onde o volume de operações imobiliárias é significativo e a fiscalização tende a ser mais rigorosa.

Como se Preparar para a Integração

Cartórios, prefeituras e profissionais do setor imobiliário precisam se preparar desde já para a integração ao SINTER. O primeiro passo é fazer um diagnóstico dos sistemas atuais e identificar as adaptações necessárias.

Para cartórios:

• Avaliar a compatibilidade dos sistemas informatizados com os padrões do SINTER
• Treinar equipes para o envio eletrônico de informações à Receita Federal
• Implementar rotinas de verificação do CIB em todos os atos registrais
• Estabelecer contato com o CNJ e a Receita Federal para orientações técnicas

Para prefeituras:

• Atualizar e georreferenciar o cadastro imobiliário municipal
• Integrar sistemas de IPTU e ITBI com a plataforma do SINTER
• Capacitar servidores para o uso das ferramentas de gestão territorial
• Firmar termo de adesão ao SINTER para acesso aos benefícios

Para profissionais do setor imobiliário:

• Acompanhar as mudanças legislativas e regulamentares
• Orientar clientes sobre a necessidade do CIB nas transações
• Adaptar contratos e documentos para incluir o código CIB
• Manter-se atualizado sobre os prazos e obrigações estabelecidas

A Receita Federal oferece suporte técnico e orientação para órgãos públicos e cartórios que precisam se adequar ao sistema. Há também previsão de infraestrutura simplificada para pequenos municípios sem recursos próprios.

Mudanças na Administração Imobiliária

A integração ao Sistema SINTER e a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro representam mudanças profundas na forma como imóveis são gerenciados no Brasil. Prefeituras, cartórios e profissionais do setor imobiliário precisam se adequar aos prazos estabelecidos para evitar penalidades e aproveitar os benefícios do sistema.

A adequação à Instrução Normativa nº 2.275/2025 exige atualização de sistemas, capacitação de equipes e compreensão das novas regras. O processo de transição está em andamento e os prazos variam conforme o tipo de entidade e a capacidade técnica de cada município.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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