Remessa Internacional de Valores para Aquisição de Imóveis no Brasil: Guia 2026

A remessa internacional de valores para aquisição de imóveis no Brasil é totalmente legal, mas exige o cumprimento de etapas específicas para que a compra seja registrada sem problemas.

Só em 2024, o Brasil recebeu mais de R$ 14 bilhões em investimentos estrangeiros diretos no setor imobiliário.

Brasileiros que moram fora, estrangeiros interessados em imóveis e famílias que recebem recursos de parentes no exterior formam um grupo crescente que precisa entender como essa operação funciona na prática. A partir de 2025, o IOF sobre remessas internacionais foi revisado pelo Decreto nº 12.499/2025, o que impacta diretamente o custo total da transação.

O que você vai encontrar neste guia:

• O que é o contrato de câmbio e por que o cartório exige
• Quando o registro no Banco Central é necessário e como fazer
• Quais documentos reunir antes de iniciar a remessa
• Como calcular o custo total: IOF, câmbio, ITBI e cartório
• A diferença entre trazer dinheiro próprio e receber doação de terceiros
• Como repatriar o capital se vender o imóvel no futuro
• Prazos importantes e as consequências de perdê-los
• Restrições para imóveis rurais e áreas de fronteira
• Como fazer procuração estando fora do Brasil

O Que É Remessa Internacional para Compra de Imóvel

Remessa internacional é a transferência oficial de dinheiro entre países, feita por instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil. Para compra de imóvel, trata-se de uma operação de câmbio com finalidade declarada: aquisição de propriedade no território nacional.

Pense na remessa como uma ponte financeira oficial entre dois países. Não é possível simplesmente trazer dólares na mala ou fazer depósitos informais. O dinheiro precisa passar por um canal regulamentado, onde o governo rastreia a origem dos recursos e cobra os impostos devidos.

As três situações mais comuns são:

• Você tem dinheiro em conta própria no exterior e vai trazê-lo para comprar imóvel no Brasil
• Um parente vai enviar o dinheiro como doação para que você realize a compra
• Você entra com recursos do exterior como sinal e financia o restante no Brasil

Cada situação tem regras, documentos e consequências fiscais distintas. Escolher a estrutura errada pode gerar multas ou impossibilitar a repatriação futura do capital.

O Marco Legal: Lei nº 14.286/2021

O principal instrumento legal que regula remessas internacionais no Brasil é a Lei nº 14.286/2021, conhecida como o novo Marco Cambial. Ela modernizou as regras de câmbio, simplificou procedimentos e permitiu maior flexibilidade nas transferências entre países.

A lei foi regulamentada pelas Resoluções BCB nº 277 e 278/2022 do Banco Central e estabelece que não é necessária autorização governamental prévia para fazer remessas. Ainda assim, as operações precisam ser feitas por instituições autorizadas e com a finalidade correta declarada.

Principais pontos para quem vai comprar imóvel:

• Operações realizadas por canais oficiais têm validade plena
• A finalidade da remessa deve constar no contrato de câmbio
• O Banco Central monitora os fluxos e estoques de capital estrangeiro
• Há códigos específicos de câmbio para “aquisição de imóvel”

Contrato de Câmbio: O Documento que o Cartório Exige

O contrato de câmbio é o documento oficial que registra a conversão de moeda estrangeira em reais. Sem ele, o cartório não lavra a escritura e o registro do imóvel não acontece.

Esse contrato funciona como a certidão de nascimento do seu dinheiro no Brasil. Ele comprova para a Receita Federal, para o tabelião e para qualquer autoridade que aquele valor entrou no país de forma regular.

O que deve constar no contrato

Validade do contrato no cartório

Em São Paulo e na maioria dos cartórios, o contrato de câmbio é aceito por até 60 a 90 dias antes da escritura. Se o prazo vencer, será necessário refazer a remessa, com novo IOF e novas taxas.

Por isso, nunca faça a remessa com muita antecedência em relação à data prevista da escritura.

RDE-IED: Quando o Registro no Banco Central é Necessário

O Registro Declaratório Eletrônico de Investimento Estrangeiro Direto (hoje chamado de SCE-IED) é necessário em situações específicas. Sua ausência pode impedir a repatriação do capital no futuro.

A legislação cambial vigente distingue o RDE-IED para investimentos estrangeiros diretos em empresas da compra de imóvel para uso pessoal por pessoa física estrangeira. Para o segundo caso, o registro não é obrigatório por lei, mas traz segurança jurídica e facilita o envio do dinheiro de volta ao exterior.

Quem precisa registrar

Como fazer o SCE-IED: passo a passo

1. Obtenha o CPF brasileiro (obrigatório mesmo para estrangeiros)
2. Acesse o Sisbacen com certificado digital e-CPF
3. Crie o CDNR (Cadastro Declaratório de Não Residente) na Receita Federal
4. Acesse o módulo SCE-IED no portal do Banco Central
5. Preencha: valor do investimento, origem do capital, tipo de ativo (imóvel)
6. Vincule o contrato de câmbio ao registro
7. Guarde o código SCE-IED gerado, pois você precisará dele para repatriar

Prazo: até 30 dias após a entrada do capital no Brasil. A multa por atraso vai de R$ 2.500 a R$ 250.000, dependendo do valor da operação.

Documentos Necessários: Lista Completa

Organize os documentos com antecedência. Em São Paulo e nas grandes capitais, os cartórios são rigorosos na conferência, e qualquer pendência atrasa todo o processo.

Documentos pessoais básicos

• CPF brasileiro (obrigatório para compradores nacionais e estrangeiros)
• RG, CNH ou passaporte válido
• Comprovante de endereço atualizado (Brasil ou exterior)
• Declaração de Imposto de Renda dos dois últimos exercícios
• Certidão de casamento ou união estável, se aplicável

Documentos da operação imobiliária

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra assinado
• Matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (máximo 30 dias)
• IPTU do imóvel ou inscrição municipal
• Certidões negativas do imóvel: ônus reais, tributos, ações judiciais

Documentos adicionais quando o dinheiro vem de outra pessoa

Se o valor vier de pai, mãe, irmão ou outro parente:

• Escritura pública de doação ou recibo com firma reconhecida em cartório
• Comprovante de parentesco (certidão de nascimento ou casamento)
• Declaração de IR do doador
• Comprovante de origem dos recursos no país de origem

Documentos específicos para estrangeiros

• Passaporte válido com visto, se aplicável
• CPF de estrangeiro (obtido no site da Receita Federal)
• Procuração pública registrada, se não estiver presente no Brasil
• Comprovante de CDNR (Cadastro Declaratório de Não Residente)
• Tradução juramentada de todos os documentos estrangeiros com Apostila de Haia

Passo a Passo Completo da Remessa Internacional

Fase 1: Preparação e abertura de conta CDE (5 a 15 dias)

A Conta de Domiciliado no Exterior (CDE) é uma conta bancária especial para brasileiros que moram fora do país há mais de 12 meses ou estrangeiros com investimentos no Brasil. Bancos que oferecem CDE incluem Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.

Fase 2: Escolha da instituição de câmbio (1 a 2 dias)

Compare pelo menos três opções: bancos tradicionais, corretoras de câmbio ou fintechs autorizadas. Analise sempre o VET (Valor Efetivo Total), não apenas a taxa declarada. O VET inclui IOF, spread e taxas operacionais.

Fase 3: Envio de documentação e análise (2 a 5 dias)

Cadastre-se na plataforma escolhida, envie os documentos e aguarde a análise de conformidade. Fintechs costumam aprovar em 24 horas; bancos tradicionais podem levar até 3 dias úteis.

Fase 4: Solicitação da remessa (1 dia)

Indique a finalidade exata: “aquisição de imóvel”. Essa informação consta no contrato de câmbio e é exigida pelo cartório. Você pode enviar o valor direto ao vendedor ou à sua conta CDE.

Fase 5: Conversão e crédito (1 a 3 dias)

O dinheiro é convertido na cotação do dia e creditado na conta brasileira. Você recebe o comprovante do contrato de câmbio. Guarde esse documento permanentemente.

Fase 6: Registro SCE-IED, se aplicável (até 30 dias)

Faça o registro no Banco Central dentro do prazo, se for o seu caso.

Fase 7: Escritura pública no cartório (15 a 30 dias)

Leve o contrato de câmbio ao tabelião. O cartório verifica a origem dos recursos antes de lavrar a escritura.

Fase 8: Registro do imóvel (10 a 30 dias)

Após a escritura, o cartório encaminha ao Cartório de Registro de Imóveis. O prazo médio em São Paulo é de 15 a 30 dias úteis.

Impostos e Custos: O Que Você Vai Pagar em 2026

Conhecer todos os custos antes de fechar negócio evita surpresas no momento da escritura.

IOF atualizado em 2025/2026

A partir de julho de 2025, o Decreto nº 12.499/2025 elevou o IOF-Câmbio para 3,5% em determinadas operações de câmbio. Para remessas recebidas no Brasil com finalidade de compra de imóvel, consulte sua instituição financeira sobre a alíquota vigente, pois ela pode variar conforme a natureza da operação.

Tabela de custos com exemplo de R$ 500.000

*Verifique a alíquota vigente com sua instituição financeira no momento da operação.

ITCMD: o imposto que pega de surpresa

Se o dinheiro vier como doação de um parente, incide o ITCMD. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor doado, o que representa R$ 20.000 a cada R$ 500.000 enviados.

Há decisões judiciais recentes discutindo a constitucionalidade do ITCMD sobre doações de bens localizados no exterior. Consulte um advogado especializado antes de estruturar a operação como doação.

Dinheiro Próprio ou Doação? Diferenças que Mudam Tudo

Essa distinção é uma das mais importantes e a mais frequente fonte de erros com a Receita Federal.

O caso da doação de dinheiro que está no exterior

Imagine: seu pai mora na Alemanha e quer transferir dinheiro da conta dele para você comprar um apartamento em São Paulo. O dinheiro está fisicamente no exterior, e há uma disputa jurídica sobre se o ITCMD seria devido ao estado de São Paulo nessa situação.

Antes de formalizar qualquer doação internacional, verifique o entendimento vigente no seu estado. Em alguns casos, estruturar como empréstimo familiar documentado pode ser mais adequado do ponto de vista tributário.

Imóveis Rurais e Áreas de Fronteira: Restrições para Estrangeiros

A compra de imóvel urbano por estrangeiro é livre no Brasil. A compra de imóvel rural, no entanto, segue regras completamente diferentes.

Essa diferença pega de surpresa muitos investidores estrangeiros, especialmente os que buscam chácaras, fazendas ou propriedades no interior.

Limites da Lei nº 5.709/1971

• Estrangeiros pessoas físicas podem possuir até 25% da área total do município
• Estrangeiros da mesma nacionalidade: até 40% dos 25% permitidos
• Aquisições acima de 3 MEI exigem autorização do INCRA
• Acima de 50 MEI: necessária aprovação do Congresso Nacional

Proibição em áreas de fronteira

Imóveis rurais localizados em até 150 km da fronteira brasileira não podem ser vendidos a estrangeiros sem autorização especial do Conselho de Defesa Nacional. Os estados afetados incluem Amazonas, Acre, Rondônia, Roraima, Amapá, Pará, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.

Imóvel urbano x rural para estrangeiro

Prazos que Você Não Pode Perder

Esses prazos funcionam de forma encadeada: a remessa precede a escritura, que precede o registro, que precede a declaração fiscal. Um atraso em qualquer etapa pode comprometer toda a cadeia.

Como Repatriar o Dinheiro Depois de Vender o Imóvel

Repatriar significa enviar o dinheiro de volta ao exterior após vender o imóvel no Brasil. Para isso funcionar, é fundamental ter documentado corretamente a entrada do capital.

Sem o registro adequado da operação original, o Banco Central pode bloquear a remessa de retorno, deixando o dinheiro preso no Brasil.

Passo a passo da repatriação

1. Venda o imóvel e registre a escritura em cartório
2. Receba o pagamento em reais na sua conta brasileira
3. Acesse o sistema SCE-IED do Banco Central e informe a alienação
4. Contrate uma instituição de câmbio para converter reais em moeda estrangeira
5. Pague o imposto sobre ganho de capital (15% a 22,5% sobre o lucro)
6. Receba o dinheiro na sua conta no exterior

Procuração: Como Comprar Imóvel Sem Vir ao Brasil

Se você não pode comparecer pessoalmente para assinar a escritura, a solução é a procuração pública com poderes específicos para atos imobiliários.

Onde fazer a procuração estando no exterior

Consulado brasileiro: opção mais aceita pelos cartórios brasileiros. Custo entre US$ 50 e US$ 150. Prazo de 3 a 5 dias úteis após o agendamento.

Cartório estrangeiro com Apostila de Haia: aceito quando não há consulado brasileiro próximo. Exige tradução juramentada no Brasil.

Poderes que a procuração deve conter expressamente

• Comprar, vender e assinar escrituras de imóveis
• Representar perante cartórios de notas e Registro de Imóveis
• Abrir e movimentar conta bancária (CDE)
• Representar junto ao Banco Central para o SCE-IED
• Receber, assinar e dar quitação de valores

Dica prática: faça a procuração com prazo de 2 anos para ter margem de segurança até a conclusão do processo.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• Estruturação da operação desde o início: definir se será dinheiro próprio, doação ou empréstimo familiar, analisando o impacto tributário de cada alternativa antes de qualquer remessa
• Revisão de documentação: verificar se nenhum documento está faltando ou com prazo vencido, evitando retrabalho e custos desnecessários
• Doações internacionais: formalizar corretamente a doação em conformidade com a legislação brasileira e as exigências da Receita Federal
• Questões sobre ITCMD: identificar possibilidades de isenção com base em decisões judiciais recentes
• Registro SCE-IED: executar o procedimento dentro do prazo e de forma correta, assegurando o direito de repatriar no futuro
• Análise jurídica do imóvel: verificar matrícula, certidões, débitos, ações judiciais e vícios ocultos antes de transferir qualquer recurso
• Regularização de imóveis: se o imóvel tiver pendências documentais que bloqueiam o registro
• Compra por estrangeiro: orientação completa para estrangeiro que deseja comprar imóvel no Brasil, incluindo CPF, documentação e SCE-IED

Multas e Penalidades por Erros Comuns

A Receita Federal cruza automaticamente os dados da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias), que o cartório envia no mês seguinte à escritura, com sua declaração de IR. Qualquer divergência gera notificação automática.

O Que Fazer Antes de Iniciar Qualquer Remessa

Quanto mais organizado você estiver antes de transferir qualquer valor, menor será o risco de multas, bloqueios e retrabalho.

Comece reunindo sua documentação básica: CPF ativo, passaporte válido, comprovante de endereço e declarações de IR dos dois últimos anos. Depois, defina se a operação será dinheiro próprio ou doação, porque essa escolha determina toda a estrutura documental e tributária que vem a seguir.

Antes de fechar o contrato de compra e venda, considere a análise jurídica do imóvel para verificar matrícula, certidões e débitos. Essa etapa evita o risco de transferir recursos para um imóvel com pendências que impedem o registro.