Como Funciona a Remessa Internacional de Valores para Aquisição de Imóveis no Brasil: Guia Completo 2025

Comprar um imóvel no Brasil usando dinheiro que está no exterior é uma realidade para milhares de brasileiros que moram fora, estrangeiros investindo no país e famílias que recebem recursos de parentes no exterior. A operação é totalmente legal e segura quando você segue as regras do Banco Central e da Receita Federal.

A remessa internacional para compra de imóvel exige um processo chamado contrato de câmbio, documentos específicos, registro no Banco Central e pagamento de impostos como o IOF. Mas o processo é mais simples do que parece quando você conhece cada etapa e os prazos críticos.

Neste guia completo, você vai aprender:

• O que é e como funciona o contrato de câmbio para imóveis
• RDE-IED: registro obrigatório no Banco Central e como fazer
• Documentos necessários e prazos críticos do cartório
• Impostos, taxas e momento ideal para fazer a remessa
• Diferença entre receber como doação ou investimento próprio
• Como repatriar o dinheiro no futuro
• Financiamento combinado com remessa internacional
• Restrições para imóveis rurais e áreas de fronteira
• Multas e penalidades por não declarar corretamente
• Como fazer procuração estando no exterior
• Conta CDE: como abrir e operar estando fora do Brasil
• Assessoria jurídica em operações internacionais imobiliárias
  
  

O Que É Remessa Internacional para Compra de Imóvel

Remessa internacional é a transferência oficial de dinheiro entre países, feita através de instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil. Para compra de imóvel, estamos falando de uma operação de câmbio com finalidade específica: aquisição de propriedade no território brasileiro.

Pense na remessa como uma ponte financeira oficial entre dois países. Você não pode simplesmente trazer dólares ou euros na mala ou fazer depósitos informais. O dinheiro precisa passar por um canal regulamentado, onde o governo brasileiro rastreia a origem dos recursos e cobra os impostos devidos.

Existem três situações principais:

• Você tem dinheiro no exterior e vai trazê-lo para comprar imóvel no Brasil
• Um parente ou terceiro vai enviar dinheiro como doação para você comprar o imóvel
• Você vai dar entrada com dinheiro do exterior e financiar o restante no Brasil

Cada situação tem regras, documentos e consequências fiscais específicas que você precisa conhecer antes de iniciar o processo.

Contrato de Câmbio: Base Legal da Operação

O contrato de câmbio é o documento oficial que registra a conversão de moeda estrangeira em reais. Sem ele, sua operação não tem validade perante o Banco Central e o cartório não registra a compra.

Esse contrato funciona como a certidão de nascimento do seu dinheiro no Brasil. Ele comprova para a Receita Federal, o cartório e qualquer autoridade que aquele valor veio do exterior de forma legal.

Informações Obrigatórias no Contrato

O contrato de câmbio para compra de imóvel deve ter:

• Identificação completa de quem envia e quem recebe o dinheiro
• Valor da operação em moeda estrangeira e em reais
• Taxa de câmbio aplicada no dia da operação
• Finalidade específica: aquisição de imóvel, compra de propriedade ou investimento imobiliário
• CPF ou CNPJ de todas as partes envolvidas
• Dados bancários completos do beneficiário

Você não elabora esse contrato sozinho. Ele é feito por uma instituição financeira autorizada como bancos tradicionais, corretoras de câmbio ou fintechs especializadas.

Prazo de Validade do Contrato

Em São Paulo e algumas regiões, os cartórios só aceitam contratos de câmbio de até 60 a 90 dias antes da escritura. Se o seu contrato for mais antigo que isso, você pode precisar fazer um novo. Por isso, é importante fazer a remessa próximo da data em que você vai assinar a escritura.

RDE-IED: Registro Obrigatório no Banco Central

Esta é uma das partes mais importantes e menos conhecidas do processo. Se você é estrangeiro ou está fazendo um investimento estrangeiro direto no Brasil, precisa registrar a operação no Sistema de Prestação de Informações de Capital Estrangeiro do Banco Central, conhecido como SCE-IED (antigo RDE-IED).

O Que É o RDE-IED

O RDE-IED é o registro que informa ao Banco Central que você trouxe capital estrangeiro para o Brasil. Esse registro é fundamental porque sem ele você não consegue repatriar o dinheiro no futuro. Ou seja, se você vender o imóvel, não poderá enviar o dinheiro de volta ao exterior.

Quem Precisa Fazer o RDE-IED

• Estrangeiros (pessoas físicas ou jurídicas) comprando imóvel no Brasil
• Empresas brasileiras recebendo investimento estrangeiro para comprar imóveis
• Brasileiros não residentes trazendo capital para investimento

Se você é brasileiro residente no Brasil e está apenas trazendo seu próprio dinheiro de uma conta sua no exterior, geralmente não precisa de RDE-IED, apenas do contrato de câmbio. Mas se há qualquer componente de investimento estrangeiro, o registro é obrigatório.

Como Fazer o RDE-IED Passo a Passo

1. Cadastre-se no Sisbacen

Acesse o Sistema de Informações do Banco Central usando certificado digital e-CPF (para pessoa física) ou e-CNPJ (para empresa).

2. Crie o CDNR

Estrangeiros precisam primeiro ter CPF ou CNPJ brasileiro e depois fazer o Cadastro Declaratório de Não Residente no site da Receita Federal.

3. Acesse o SCE-IED

Entre no sistema pelo site do Banco Central usando sua conta Gov.br ou o acesso Sisbacen.

4. Preencha as informações

Informe o valor do investimento, a origem do capital, o tipo de ativo (imóvel), dados do investidor e do receptor.

5. Vincule o contrato de câmbio

Anexe os dados do contrato de câmbio ao registro RDE-IED.

6. Envie a declaração

O sistema gera um código SCE-IED que deve ser guardado permanentemente. Você precisará dele para repatriar o capital no futuro.

Prazo para Fazer o RDE-IED

O registro deve ser feito em até 30 dias após a entrada do capital no Brasil. Se você atrasar, pode pagar multa de até 250 mil reais dependendo do valor da operação.

Documentos Necessários para a Remessa

Para fazer a remessa internacional e comprar um imóvel no Brasil, você precisa reunir documentos de identificação, comprovação da operação e, dependendo do caso, registro no Banco Central.

Documentos Pessoais Básicos

• CPF brasileiro (obrigatório mesmo para estrangeiros que compram imóvel no Brasil)
• RG, CNH ou passaporte válido
• Comprovante de endereço atualizado (pode ser do Brasil ou do exterior)
• Declaração de Imposto de Renda dos últimos dois exercícios
• Certidão de casamento ou união estável (se aplicável)

Documentos da Operação Imobiliária

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra assinado
• Matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (máximo 30 dias)
• IPTU do imóvel ou inscrição municipal
• Certidões negativas do imóvel (ônus reais, tributos, ações)
• Dados bancários completos do vendedor (se pagamento direto)

Documentos Adicionais para Doação

Se o dinheiro vier de outra pessoa (pai, mãe, irmão, tio):

• Escritura pública de doação ou recibo de doação com firma reconhecida
• Comprovante de parentesco (certidão de nascimento, casamento)
• Declaração de imposto de renda do doador
• Comprovante de origem dos recursos no país de origem

Documentos para Estrangeiros

• Passaporte válido com visto (se aplicável)
• CPF de estrangeiro (obtido no site da Receita Federal)
• Procuração pública registrada (se não estiver no Brasil pessoalmente)
• Comprovante de CDNR (Cadastro Declaratório de Não Residente)
• Tradução juramentada de documentos estrangeiros

Em São Paulo e região metropolitana, os cartórios são especialmente rigorosos na conferência de documentação, então tenha tudo organizado com antecedência.

Passo a Passo Completo da Remessa Internacional

Agora você vai entender o processo completo, do primeiro passo até o registro final do imóvel.

Fase 1: Preparação e Abertura de Conta (5-15 dias)

Abra uma Conta CDE (Conta de Domiciliado no Exterior)

Se você mora fora do Brasil, abra uma CDE em um banco brasileiro. Ela facilita muito o processo. Os principais bancos que oferecem são Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.

Documentos para abrir a CDE:

• Passaporte válido
• CPF brasileiro
• Comprovante de residência no exterior
• Declaração de que mora fora do Brasil há mais de 12 meses consecutivos

Custo: A maioria dos bancos cobra entre 30 e 80 reais de manutenção mensal.

Fase 2: Escolha da Instituição de Câmbio (1-2 dias)

Compare pelo menos três opções: bancos tradicionais, corretoras de câmbio e fintechs como Remessa Online, Wise ou outras autorizadas.

Verifique:

• Taxa de IOF: 0,38% (é fixa por lei)
• Taxa operacional: varia de 0,9% a 2%
• Spread cambial: diferença entre cotação comercial e a oferecida (1% a 4%)
• Tempo de processamento: 1 a 5 dias úteis

Fase 3: Cadastro e Envio de Documentação (2-5 dias)

Crie sua conta na plataforma escolhida e envie toda a documentação listada anteriormente. A análise pode levar de 1 a 3 dias úteis.

Fase 4: Solicitação da Remessa (1 dia)

Indique a finalidade exata: compra de imóvel, aquisição de propriedade ou investimento imobiliário. Essa informação fica no contrato de câmbio e é exigida pelo cartório.

Informe os beneficiários: Você pode enviar direto para o vendedor ou para sua própria conta CDE e depois transferir.

Anexe o contrato de compra e venda: A instituição de câmbio precisa desse documento para liberar a operação.

Fase 5: Pagamento e Conversão (1-3 dias)

Pague o IOF (0,38%) e as taxas operacionais. O dinheiro é convertido na cotação do dia e creditado na conta brasileira em 1 a 3 dias úteis.

Você recebe:

• Comprovante do contrato de câmbio (guarde permanentemente)
• Boleto bancário da operação
• Número do contrato de câmbio (essencial para o cartório)

Fase 6: Registro RDE-IED (se aplicável) (1-5 dias)

Se você for estrangeiro ou estiver fazendo investimento estrangeiro direto, faça o registro no SCE-IED conforme explicado anteriormente.

Prazo: até 30 dias após a entrada do capital.

Fase 7: Escritura Pública no Cartório (15-30 dias)

Leve o comprovante do contrato de câmbio ao tabelião. Sem esse documento, o cartório pode recusar a escritura, especialmente em São Paulo.

Documentos para a escritura:

• Contrato de câmbio com finalidade compra de imóvel
• RG e CPF de comprador e vendedor
• Certidão de casamento (se aplicável)
• Matrícula atualizada do imóvel
• IPTU quitado
• Certidões negativas do imóvel

Fase 8: Registro do Imóvel (10-30 dias)

Após a escritura, o cartório envia os documentos para o Registro de Imóveis. O registro leva de 10 a 30 dias úteis dependendo da cidade.

Fase 9: DOI – Declaração de Operações Imobiliárias (até 30 dias)

O tabelião do cartório é obrigado a enviar a DOI para a Receita Federal em até 30 dias após a escritura. Você não faz isso, mas precisa saber que a Receita vai receber essas informações automaticamente.

Tempo total do processo: de 30 a 90 dias desde a remessa até o registro final.

Impostos e Custos Detalhados da Operação

Entender exatamente quanto você vai pagar é essencial para planejar seu investimento.

IOF (Imposto sobre Operações Financeiras)

Alíquota: 0,38% sobre o valor total da remessa

Exemplo: Remessa de 500 mil reais = 1.900 reais de IOF

Quem paga: Quem recebe o dinheiro no Brasil

Quando: No momento da conversão do câmbio

Taxa Operacional da Instituição de Câmbio

Variação: 0,9% a 2% dependendo da instituição

Bancos tradicionais: 1,5% a 2%

Corretoras e fintechs: 0,9% a 1,2%

Exemplo: Remessa de 500 mil reais com taxa de 1,2% = 6 mil reais

Spread Cambial

É a diferença entre a cotação comercial do dólar ou euro e a cotação que a instituição oferece para você.

Variação: 1% a 4% sobre a cotação oficial

Como calcular: Se o dólar comercial está a 5 reais e a instituição oferece 5,15 reais, o spread é de 3%

Impacto: Em 500 mil reais, um spread de 3% significa 15 mil reais a mais de custo

Dica: Compare o VET (Valor Efetivo Total) de cada instituição, não apenas a taxa declarada.

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

Alíquota: 2% a 3% dependendo da cidade

Base de cálculo: Valor venal do imóvel ou valor de venda (o maior)

Exemplo em São Paulo: 3% sobre 500 mil reais = 15 mil reais

Quem paga: Normalmente o comprador, salvo acordo diferente

ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

Quando incide: Se o dinheiro vier como doação de terceiros

Alíquota em São Paulo: 4% sobre o valor doado

Alíquota em outros estados: 2% a 8% dependendo do estado

Exemplo: Doação de 500 mil reais em SP = 20 mil reais de ITCMD

Polêmica atual: Há decisões judiciais recentes isentando o ITCMD quando o bem doado (dinheiro) está no exterior, não no Brasil. Consulte um advogado imobiliário sobre o entendimento do seu estado.

Custos Cartorários

Escritura pública: 0,5% a 1% do valor do imóvel

Registro de imóveis: 0,3% a 0,8% do valor

Certidões e autenticações: 200 a 500 reais

Exemplo em SP: Imóvel de 500 mil reais = 3 mil a 4.500 reais de custos cartorários

Custo Total Estimado

Para uma remessa de 500 mil reais:

• IOF: 1.900 reais (0,38%)
• Taxa operacional: 6 mil reais (1,2%)
• Spread cambial: 15 mil reais (3%)
• ITBI: 15 mil reais (3%)
• Custos cartorários: 4 mil reais (0,8%)
• Total: 41.900 reais (8,4%)

Se houver doação com ITCMD: adicione 20 mil reais, totalizando 61.900 reais (12,4%).

Doação ou Investimento Próprio: Qual a Diferença

Esta é uma das distinções mais importantes e que gera mais problemas com a Receita Federal quando não é feita corretamente.

Investimento Próprio

O que é: O dinheiro é seu, estava na sua conta no exterior e você está apenas transferindo para o Brasil.

Documentação necessária:

• Comprovante de que o dinheiro estava na sua conta
• Declarações de IR anteriores mostrando que você tem patrimônio no exterior
• Extrato bancário da conta de origem

Impostos:

• IOF: 0,38%
• Taxa operacional: 0,9% a 2%
• Não há ITCMD

Na declaração de IR:

• Informe na ficha Bens e Direitos que você tinha conta no exterior
• Declare que trouxe recursos do exterior para o Brasil
• Declare a compra do imóvel no Brasil

Doação de Terceiros

O que é: O dinheiro pertence a outra pessoa (pai, mãe, irmão, cônjuge) que está transferindo para você com o objetivo de ajudá-lo a comprar o imóvel.

Documentação obrigatória:

• Escritura pública de doação antes da remessa
• Ou recibo de doação com firma reconhecida em cartório
• Comprovante de parentesco (certidão de nascimento, casamento)
• Declaração de IR do doador

Impostos:

• IOF: 0,38%
• Taxa operacional: 0,9% a 2%
• ITCMD: 2% a 8% dependendo do estado

Na declaração de IR:

• Você declara na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (código 14 – Doações)
• O doador declara na ficha Doações Efetuadas
• Ambos devem informar os mesmos valores

Quando Há Controvérsia: Doação de Dinheiro no Exterior

Imagine esta situação: seu pai mora na Alemanha, tem dinheiro na conta dele lá e quer enviar para você comprar um apartamento em São Paulo.

Pergunta: O dinheiro está no exterior (Alemanha) ou no Brasil?

Resposta da Receita: O dinheiro está no exterior.

Consequência: Alguns estados (como São Paulo) cobram ITCMD sobre doações de bens no exterior. Mas há decisões judiciais recentes afirmando que o ITCMD não pode incidir sobre bens que estão fora do Brasil.

O que fazer: Consulte um advogado tributarista antes de fazer a remessa como doação. Em alguns casos, pode ser mais vantajoso fazer um empréstimo familiar documentado, que não gera ITCMD.

Como Repatriar o Capital no Futuro

Repatriação é o processo de enviar o dinheiro de volta ao exterior depois que você vende o imóvel no Brasil. Para estrangeiros e brasileiros não residentes, essa possibilidade é essencial.

Por Que o RDE-IED é Fundamental

Se você fez o registro RDE-IED quando trouxe o capital para o Brasil, você tem o direito garantido de repatriar o valor investido mais os ganhos. Sem esse registro, o Banco Central pode bloquear a remessa de volta.

Passo a Passo para Repatriar

1. Venda o imóvel normalmente

Faça a escritura de venda e registre no cartório.

2. Receba o pagamento no Brasil

O comprador paga em reais na sua conta brasileira.

3. Acesse o sistema SCE-IED

Entre no sistema do Banco Central onde você fez o registro original.

4. Informe a alienação (venda)

Registre no sistema que você vendeu o imóvel e quer repatriar o capital.

5. Faça a remessa internacional reversa

Use uma instituição de câmbio para converter os reais em dólares ou euros e enviar para sua conta no exterior.

6. Pague os impostos devidos

Você vai pagar imposto sobre o ganho de capital (diferença entre o valor de compra e venda).

Tributação na Repatriação

Ganho de capital: Se você vendeu por valor maior que comprou, paga de 15% a 22,5% sobre o lucro.

Variação cambial: Se o dólar subiu entre a compra e a venda, essa variação pode ser tributada como ganho de capital.

Exemplo prático:

• Comprou o imóvel por 500 mil reais (100 mil dólares na época)
• Vendeu por 700 mil reais (120 mil dólares na época)
• Ganho: 200 mil reais
• Imposto sobre ganho: 30 mil a 45 mil reais

Prazo para Repatriar

Não há prazo limite. Você pode repatriar a qualquer momento após a venda. Mas é importante fazer enquanto o registro RDE-IED ainda está ativo.

Prazos Críticos Que Você Não Pode Perder

O desconhecimento de prazos é uma das maiores causas de problemas no processo.

Prazo 1: Registro RDE-IED

Quando: Até 30 dias após a entrada do capital no Brasil

Multa por atraso: De 2.500 a 250 mil reais dependendo do valor e do tempo de atraso

Onde: Sistema SCE-IED do Banco Central

Prazo 2: Validade do Contrato de Câmbio

Quando: 60 a 90 dias antes da escritura (varia por cartório)

Problema: Se o contrato for mais antigo, o cartório pode recusar

Solução: Verifique com o cartório antes de fazer a remessa

Prazo 3: Escritura Pública

Quando: Não há prazo legal, mas o ideal é fazer em até 30 dias após o contrato de câmbio

Motivo: Quanto mais tempo passa, maior o risco de mudanças no imóvel ou na documentação

Onde: Cartório de Notas da região do imóvel

Prazo 4: Registro no Cartório de Imóveis

Quando: 10 a 30 dias úteis após a escritura (prazo médio em SP)

Processo: O cartório de notas envia automaticamente, mas você pode acompanhar

Onde: Cartório de Registro de Imóveis da região

Prazo 5: DOI (Declaração de Operações Imobiliárias)

Quando: Até o último dia útil do mês seguinte à escritura

Quem faz: O tabelião do cartório de notas

Multa por atraso: 0,1% ao mês sobre o valor do imóvel, limitada a 1%, mínimo 20 reais

Importante: Mesmo sendo obrigação do cartório, confira se foi enviada

Prazo 6: Declaração de Imposto de Renda

Quando: Até 31 de maio do ano seguinte à compra

O que declarar:

• Remessa recebida (se doação: na ficha de rendimentos isentos)
• Compra do imóvel (ficha Bens e Direitos)
• Conta no exterior (se tiver)

Multa por atraso: 165,74 reais a 20% do imposto devido

Cronograma Completo Ideal

Financiamento Combinado com Remessa Internacional

Muitas pessoas não têm 100% do valor do imóvel e querem combinar entrada do exterior com financiamento no Brasil.

É Possível Financiar com Dinheiro do Exterior?

Sim, é totalmente possível dar entrada com dinheiro que vem do exterior e financiar o restante. Mas há requisitos específicos, especialmente para estrangeiros.

Requisitos para Brasileiros no Exterior

Entrada mínima: 20% a 30% do valor do imóvel

Comprovação de renda: Holerite, contrato de trabalho ou declaração de IR do país onde você mora

CPF regular: Seu CPF não pode ter pendências com a Receita Federal

Conta no Brasil: Você precisa de conta corrente ou CDE para receber a remessa e pagar as parcelas

Procuração: Se você não estiver no Brasil, precisa de procurador para assinar o financiamento

Requisitos para Estrangeiros

Entrada mínima: 30% a 50% do valor do imóvel (maior que para brasileiros)

CPF brasileiro: Obrigatório antes de fazer qualquer coisa

Comprovação de renda: Tradução juramentada dos documentos mais apostila de Haia

Visto ou RNE: Alguns bancos exigem visto permanente ou Registro Nacional de Estrangeiro

Bancos que aceitam: BB, Caixa Econômica Federal, Itaú e Bradesco (com restrições)

Passo a Passo: Entrada Mais Financiamento

1. Faça a simulação do financiamento primeiro

Antes de trazer o dinheiro, confirme que você será aprovado.

2. Calcule o valor exato da entrada

Normalmente entre 30% e 50%.

3. Faça a remessa internacional apenas da entrada

Não precisa trazer 100% do valor.

4. Abra a conta vinculada ao financiamento

Os bancos exigem isso.

5. Apresente o contrato de câmbio ao banco

Comprova a origem da entrada.

6. Assine o contrato de financiamento

Pode ser presencial ou por procuração.

7. O banco libera o saldo para o vendedor

Junção da sua entrada mais o financiamento.

8. Faça a escritura pública

Com os dois comprovantes: remessa da entrada mais contrato do banco.

Vantagens

• Você não precisa ter 100% do dinheiro disponível
• Juros do financiamento podem ser menores que custo de oportunidade de vender investimentos no exterior
• Você mantém parte do capital investido fora do Brasil

Desvantagens

• Processo mais burocrático (documentação duplicada)
• Entrada maior para estrangeiros (30% a 50%)
• Alguns bancos recusam financiar para não residentes
• Juros no Brasil são altos (8% a 12% ao ano mais TR)
  
  

Imóveis Rurais: Restrições para Estrangeiros

Esta é uma área extremamente restritiva que pega muitos investidores de surpresa.

Diferença Entre Imóvel Urbano e Rural

Imóvel urbano: Apartamento, casa, loja, sala comercial em área urbana. Sem restrições para estrangeiros.

Imóvel rural: Fazenda, sítio, chácara, terra para agricultura ou pecuária. Restrições severas.

Lei 5.709/1971: Limites para Estrangeiros

Limite por município: Estrangeiros (pessoas físicas) podem possuir até 25% da área total do município.

Limite por nacionalidade: Estrangeiros da mesma nacionalidade podem possuir até 40% dos 25% permitidos.

Exemplo prático: Se o município tem 10 mil hectares:

• Todos os estrangeiros juntos: máximo 2.500 hectares (25%)
• Estrangeiros alemães: máximo 1.000 hectares (40% de 2.500)

Limite de Área por Pessoa

Módulo de Exploração Indefinida (MEI): Unidade de medida que varia por município (10 a 100 hectares).

Até 3 MEI: Compra livre (mas ainda sujeita aos limites municipais)

De 3 a 50 MEI: Precisa de autorização do INCRA e do Ministério da Agricultura

Acima de 50 MEI: Precisa de autorização do Congresso Nacional

Áreas de Fronteira: Proibição Especial

Regra: Imóveis rurais em até 150 km da fronteira do Brasil com outros países não podem ser vendidos para estrangeiros sem autorização especial.

Exceção: Aprovação do Conselho de Defesa Nacional.

Estados afetados: Amazonas, Acre, Rondônia, Roraima, Amapá, Pará, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul.

Pessoas Jurídicas Estrangeiras

Restrições ainda maiores: Empresas estrangeiras praticamente não conseguem comprar imóveis rurais no Brasil, exceto para atividade rural comprovada.

Autorização: Exige aprovação do INCRA, Ministério da Agricultura e, em alguns casos, Congresso Nacional.

Tabela Comparativa: Urbano vs. Rural

Brasileiros no Exterior

Se você é brasileiro, mesmo morando no exterior, não tem essas restrições. Pode comprar imóvel rural livremente. As limitações são apenas para estrangeiros (pessoas de outra nacionalidade).

Multas e Penalidades por Não Declarar Corretamente

Esta seção é crucial para entender os riscos de não seguir os procedimentos corretamente.

Multa por Não Declarar a Remessa no IR

Situação: Você recebeu dinheiro do exterior e não declarou no Imposto de Renda.

Multa: 20% sobre o valor não declarado mais juros Selic.

Exemplo: Remessa de 500 mil reais não declarada = 100 mil reais de multa.

Agravante: Se a Receita entender que houve intenção de sonegar, a multa pode chegar a 150%.

Multa por Atraso na Declaração de IR

Situação: Você tinha obrigação de declarar e não entregou no prazo (até 31 de maio).

Multa mínima: 165,74 reais

Multa máxima: 20% do imposto devido

Juros: Selic desde o vencimento até o pagamento

Multa por Não Fazer RDE-IED

Situação: Estrangeiro ou investimento estrangeiro que não registrou no Banco Central.

Multa: De 2.500 a 250 mil reais dependendo do valor da operação e tempo de atraso.

Consequência adicional: Impossibilidade de repatriar o capital no futuro.

Multa pela Não Entrega da DOI

Situação: O cartório não enviou a DOI no prazo (até o último dia útil do mês seguinte).

Multa: 0,1% ao mês sobre o valor da operação imobiliária

Limite: 1% do valor total do imóvel

Valor mínimo: 20 reais

Redução: 50% se corrigir antes da notificação; 75% se corrigir dentro do prazo da intimação.

Exemplo: Imóvel de 500 mil reais com atraso de 3 meses:

• Multa: 0,3% = 1.500 reais

Consequências Criminais: Evasão Fiscal

Situação: Ocultar dinheiro da Receita Federal com intenção de não pagar impostos.

Crime: Sonegação fiscal (Lei 8.137/1990)

Pena: 2 a 6 anos de reclusão mais multa

Quando caracteriza: Omissão de informações, declarações falsas, uso de documentos falsos

Detalhe importante: Apenas a dívida acima de 20 milhões de reais pode gerar prisão antes do fim do processo.

Bloqueio de CPF

Situação: Diversas declarações não entregues ou pendências graves.

Consequência: CPF fica irregular e você não consegue:

• Abrir conta em banco
• Fazer financiamentos
• Assinar contratos de câmbio
• Registrar imóveis

Prazo: Até regularizar todas as pendências.

Malha Fina: O Que Chama Atenção

A Receita Federal cruza automaticamente os dados da DOI com sua declaração de IR. Você cai na malha fina se:

• Comprou imóvel mas não declarou
• O valor declarado é diferente do valor na DOI
• Recebeu doação mas não declarou
• Declarou rendimentos insuficientes para comprar o imóvel
• Recebeu remessa internacional mas não consta na declaração

Como Se Regularizar

Se você já recebeu e não declarou:

1. Faça uma declaração retificadora imediatamente
2. Inclua todas as informações corretas
3. Pague a multa e os juros calculados
4. Guarde todos os comprovantes da regularização

Quanto antes você se regularizar, menor a multa e maiores as chances de evitar processos criminais.

Procuração para Quem Está no Exterior

Se você não pode vir ao Brasil pessoalmente para assinar a compra, precisa de uma procuração pública válida.

Tipos de Procuração

Procuração consular: Feita no consulado brasileiro no país onde você mora.

Procuração por substabelecimento: Feita em cartório estrangeiro com apostila de Haia mais tradução juramentada (menos comum para imóveis).

Como Fazer Procuração no Consulado

1. Agende atendimento

Acesse o site do consulado brasileiro no seu país e agende horário.

2. Separe os documentos:

• Documento de identidade brasileiro (RG ou CNH) ou passaporte válido
• CPF
• Comprovante de residência no exterior
• Dados completos do procurador (nome, CPF, RG, endereço)
• Dados do imóvel que será comprado (endereço, matrícula se tiver)

3. Compareça ao consulado

Você assina a procuração na frente do cônsul.

4. Pague a taxa consular

Varia de 50 a 150 dólares dependendo do país.

5. Aguarde o documento

A procuração fica pronta em 3 a 5 dias úteis.

6. Envie ao Brasil

O consulado pode enviar diretamente ou você manda por correio ou courier.

7. Registre no Brasil

Seu procurador deve registrar a procuração em um cartório de notas no Brasil.

Poderes Específicos Necessários

A procuração para compra de imóvel deve ter poderes específicos, não apenas poderes gerais. Deve constar expressamente:

• Comprar, vender e permutar bens imóveis
• Assinar contratos, escrituras públicas e documentos correlatos
• Representar o outorgante perante cartórios de notas e registro de imóveis
• Abrir e movimentar conta bancária (para receber remessas e pagar)
• Representar perante o Banco Central (para RDE-IED se necessário)
• Resolver questões junto à Receita Federal
• Receber e dar quitação de valores
• Substabelecer poderes (se necessário)

Custos da Procuração

No consulado: 50 a 150 dólares

Registro no Brasil: 150 a 300 reais

Total: 400 a 1.000 reais dependendo do país e estado

Procuração Eletrônica

Alguns consulados brasileiros já permitem e-Procuração, que é registrada digitalmente e não precisa de papel físico. Consulte o site do consulado brasileiro no seu país.

Validade da Procuração

Prazo: Você pode estabelecer prazo determinado (exemplo: 1 ano) ou indeterminado.

Revogação: Você pode cancelar a procuração a qualquer momento, registrando a revogação em cartório no Brasil.

Dica: Para compra de imóvel, o ideal é fazer procuração com prazo de 2 anos. Tempo suficiente para concluir todo o processo com folga.

Conta CDE: Como Abrir e Operar Estando Fora

A Conta de Domiciliado no Exterior é uma ferramenta essencial para quem mora fora e quer operar financeiramente no Brasil.

O Que É a Conta CDE

A CDE é uma conta bancária especial para brasileiros que moram fora do Brasil há mais de 12 meses consecutivos ou estrangeiros que têm investimentos no país.

Diferença da conta corrente comum:

• Tributação diferenciada em alguns investimentos
• Facilidade para receber remessas internacionais
• Possibilidade de manter a conta mesmo morando permanentemente fora
• Não exige comprovante de residência no Brasil

Quem Pode Abrir

• Brasileiros residentes no exterior há mais de 12 meses
• Estrangeiros que tenham investimentos ou imóveis no Brasil
• Brasileiros que vão se mudar para o exterior em breve

Bancos Que Oferecem CDE

Banco do Brasil: Processo 100% online, custos entre 40 e 60 reais por mês

Itaú: Exige ida a uma agência ou procuração, custos entre 50 e 80 reais por mês

Bradesco: Processo online ou presencial, custos entre 45 e 70 reais por mês

Santander: Processo online, custos entre 35 e 60 reais por mês

Bancos digitais: Alguns já começam a oferecer CDE com custos menores

Como Abrir Estando no Exterior

1. Escolha o banco

Compare taxas, facilidades de remessa e atendimento.

2. Acesse o site do banco

Procure por Conta Domiciliado no Exterior ou CDE.

3. Preencha o cadastro online:

• Dados pessoais completos
• CPF brasileiro
• Passaporte ou RG
• Endereço no exterior

4. Envie os documentos:

• Cópia do passaporte ou RG
• Comprovante de CPF
• Comprovante de endereço no exterior (conta de luz, telefone, contrato de aluguel)
• Declaração de que mora fora há mais de 12 meses

5. Faça a videochamada de validação

Alguns bancos exigem.

6. Aguarde aprovação

De 5 a 15 dias úteis.

7. Receba os dados da conta

Agência, conta e acesso ao internet banking.

O Que Você Pode Fazer com a CDE

Permitido:

• Receber remessas internacionais
• Pagar compras de imóveis
• Pagar contas no Brasil (IPTU, condomínio)
• Investir em alguns produtos financeiros
• Fazer transferências nacionais (TED, PIX)

Restrições:

• Não pode ter cartão de crédito na maioria dos bancos
• Não pode fazer empréstimos pessoais
• Limite de saques em caixa eletrônico
• Alguns investimentos têm restrições

Custos Mensais

Taxa de manutenção: 30 a 80 reais por mês

TEDs ilimitadas: Normalmente incluídas

Remessas internacionais: Taxa por operação (varia de 50 a 150 reais)

Cartão de débito: 10 a 30 reais por mês (quando disponível)

Como Encerrar a CDE

Depois de comprar o imóvel, se você não precisar mais da conta:

1. Transfira todo o saldo para outra conta
2. Solicite o encerramento pelo internet banking ou agência
3. Guarde o comprovante de encerramento
4. Cancele débitos automáticos vinculados

Atenção: Se você mantém imóvel no Brasil, pode ser útil manter a CDE ativa para pagar IPTU, condomínio e receber aluguéis.

Variação Cambial: Escolhendo o Melhor Momento

A diferença de cotação pode representar economia ou perda de milhares de reais.

Como a Cotação Impacta o Custo

Imagine que você precisa trazer 100 mil dólares para comprar um imóvel:

Cenário 1 – Dólar a 5 reais: Você precisa de 500 mil reais Cenário 2 – Dólar a 5,20 reais: Você precisa de 520 mil reais Diferença: 20 mil reais a mais (4% de custo adicional)

Ferramentas para Monitorar o Câmbio

Site do Banco Central: Cotação PTAX oficial atualizada diariamente

Google Finance: Cotação em tempo real de diversas moedas

Apps de câmbio: Remessa Online, Wise, XE Currency (alertas de cotação)

Sites de notícias econômicas: Análises sobre tendências do dólar ou euro

Estratégias de Remessa

Remessa única: Você traz 100% do valor de uma vez só.

• Vantagem: Simplicidade, apenas um contrato de câmbio
• Desvantagem: Risco de fazer em momento de câmbio alto

Remessas parceladas: Você divide em 2, 3 ou 4 transferências ao longo de alguns meses.

• Vantagem: Média de preço, reduz risco de fazer tudo em momento ruim
• Desvantagem: Mais contratos, mais IOF, mais burocracia

Remessa com ordem limitada: Algumas plataformas permitem definir uma cotação-alvo e só executam quando o câmbio chegar naquele valor.

• Vantagem: Você garante a cotação desejada
• Desvantagem: Pode demorar ou nunca acontecer

Quando Fazer a Remessa: Análise de Fatores

Fatores que fazem o dólar subir (ruim para você):

• Crise política ou econômica no Brasil
• Alta de juros nos Estados Unidos (FED)
• Aversão a risco global

Fatores que fazem o dólar cair (bom para você):

• Estabilidade econômica no Brasil
• Alta na taxa Selic (juros brasileiros)
• Entrada de capital estrangeiro no Brasil

Dica prática: Se você tem flexibilidade de tempo (3 a 6 meses), monitore o câmbio e faça a remessa em momentos de queda. Se você tem pressa, considere remessas parceladas.

Impacto da Variação Cambial no Futuro

Quando você vende o imóvel e repatria o dinheiro, a variação cambial pode ser tributada como ganho de capital.

Exemplo:

• Comprou o imóvel por 500 mil reais quando o dólar estava a 5 reais (equivalente a 100 mil dólares)
• Vendeu por 700 mil reais quando o dólar estava a 5,50 reais (equivalente a 127.272 dólares)
• Ganho em reais: 200 mil reais
• Ganho em dólares: 27.272 dólares
• Você paga imposto sobre 200 mil reais (o ganho em reais), mesmo que em dólares o ganho seja menor

Por isso, é importante documentar tudo e consultar um contador especializado em tributação internacional.

DOI: Declaração Que Conecta Você à Receita Federal

A Declaração de Operações Imobiliárias é um documento que muitos compradores desconhecem, mas que é fundamental no controle fiscal.

O Que É a DOI

A DOI é uma declaração obrigatória que informa à Receita Federal todas as operações de compra e venda de imóveis realizadas no Brasil. Ela contém:

• Dados completos do comprador e do vendedor
• CPF ou CNPJ de ambas as partes
• Valor da transação
• Forma de pagamento
• Dados do imóvel (endereço, matrícula, inscrição)
• Dados do cartório

Quem É Responsável por Enviar

O tabelião do cartório de notas onde foi lavrada a escritura pública é obrigado a enviar a DOI. Você (comprador) não precisa fazer nada, mas deve conferir se o cartório enviou.

Prazo de Envio

A DOI deve ser enviada até o último dia útil do mês seguinte à lavratura da escritura.

Exemplo: Escritura assinada em 15 de março = DOI deve ser enviada até 30 de abril.

Como a Receita Usa a DOI

A Receita Federal cruza automaticamente os dados da DOI com sua declaração de Imposto de Renda. O sistema verifica:

• Você declarou a compra do imóvel?
• O valor declarado bate com o valor na DOI?
• Você tem renda compatível com a compra?
• Houve doação ou financiamento? Foi declarado?
• A origem do dinheiro foi informada?

Se houver inconsistências, você cai automaticamente na malha fina.

Como Verificar Se a DOI Foi Enviada

1. Pergunte ao cartório após 30 dias da escritura
2. Acesse o sistema e-CAC da Receita Federal
3. Entre em Declarações e Demonstrativos, depois Consultar DOI
4. Verifique se consta a sua compra

Se não constar: Avise o cartório imediatamente. A multa é dele, mas o problema fiscal pode ser seu se você não declarar corretamente.

Multa por Atraso ou Erro

Multa: 0,1% ao mês sobre o valor do imóvel

Limite: 1% do valor total

Valor mínimo: 20 reais

Redução: 50% se corrigir antes da notificação; 75% se corrigir no prazo da intimação

Exemplo prático: Imóvel de 800 mil reais com atraso de 4 meses:

• Multa: 0,4% = 3.200 reais
  
  

Assessoria Jurídica em Operações Internacionais Imobiliárias

Operações de compra de imóvel com remessa internacional envolvem múltiplas áreas do direito e aspectos fiscais complexos que exigem conhecimento especializado.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Antes da remessa: Para estruturar corretamente a operação desde o início, definindo se será investimento próprio, doação ou empréstimo familiar, considerando os impactos tributários de cada alternativa.

Durante o processo de documentação: Para revisar todos os documentos necessários, garantindo que nada está faltando e evitando retrabalho que atrasa o processo e aumenta custos.

Em casos de doação internacional: Para formalizar corretamente a doação, elaborando escrituras públicas ou recibos que atendam simultaneamente à legislação brasileira e às exigências da Receita Federal.

Questões sobre ITCMD: Para identificar possibilidades de isenção baseadas em decisões judiciais recentes que podem beneficiar seu caso específico.

Registro RDE-IED no Banco Central: Para garantir que o procedimento seja feito corretamente e dentro do prazo, evitando multas e assegurando seu direito de repatriar o capital no futuro.

Análise jurídica do imóvel: Para verificar matrícula, certidões, débitos, ações judiciais e vícios que podem inviabilizar a compra antes de você transferir qualquer dinheiro.

Problemas com a Receita Federal: Caso haja questionamentos sobre a origem dos recursos, inconsistências na declaração de IR ou notificações de malha fina relacionadas à compra.

Representação através de procuração: Se você estiver no exterior e não puder vir pessoalmente, permitindo que alguém assine escrituras, contratos e resolva questões em cartórios e bancos.

Negociação de cláusulas específicas: Para incluir no contrato prazos diferenciados para conclusão do pagamento devido ao tempo de conversão cambial.

Restrições em imóveis rurais: Especialmente se você é estrangeiro, verificando limites de área, localização em relação a fronteiras e necessidade de autorizações do INCRA ou Congresso Nacional.

Planejamento para repatriação futura: Estruturando desde o início a operação de forma que você possa enviar o dinheiro de volta ao exterior com segurança quando decidir vender.

Exigências de São Paulo e região: Onde as exigências dos cartórios são mais rigorosas quanto a prazos de validade do contrato de câmbio, autenticações e documentação complementar.

Financiamento internacional: Estruturando entrada do exterior combinada com financiamento bancário no Brasil, especialmente complexo para estrangeiros.

Áreas de Conhecimento Necessárias

Um profissional que atua com operações internacionais imobiliárias deve ter conhecimento em:

• Direito imobiliário (compra, venda, registro, documentação)
• Direito tributário (IR, IOF, ITCMD, ITBI)
• Direito internacional (remessas, repatriação, doações transnacionais)
• Legislação do Banco Central (RDE-IED, operações de câmbio)
• Legislação da Receita Federal (declarações, cruzamento de dados)
• Procedimentos cartorários (escrituras, registros, prazos)

Documentos Que Podem Ser Elaborados

Escritura pública de doação: Formalizando transferências de valores entre familiares de diferentes países.

Recibos e declarações: Comprovando origem de recursos e finalidade de remessas.

Contratos de empréstimo familiar: Alternativa à doação que pode reduzir carga tributária em alguns casos.

Procurações específicas: Com poderes adequados para compra de imóvel, movimentação bancária e representação fiscal.

Pareceres jurídicos: Sobre a melhor estrutura tributária para seu caso específico.

Defesas administrativas: Caso você seja questionado pela Receita Federal ou Banco Central.

Diferença Entre Orientação Preventiva e Corretiva

Orientação preventiva: Buscar ajuda antes de iniciar o processo permite planejar a operação da forma mais eficiente, economizando impostos legalmente e evitando erros que geram multas.

Orientação corretiva: Buscar ajuda depois que o problema já aconteceu (autuação, multa, bloqueio) normalmente custa mais caro e tem menos alternativas de solução.

Como Escolher um Profissional Adequado

Experiência específica: Procure alguém que já tenha atuado em casos de remessa internacional para compra de imóveis, não apenas direito imobiliário geral.

Conhecimento tributário internacional: A parte fiscal é tão importante quanto a parte imobiliária nessas operações.

Familiaridade com o Banco Central: O profissional deve conhecer os procedimentos de RDE-IED e repatriação de capital.

Atualização constante: A legislação tributária e as decisões judiciais sobre ITCMD mudam frequentemente.

Transparência: O profissional deve explicar claramente os custos, prazos e alternativas disponíveis para seu caso.

Organize Sua Compra com Planejamento

Comprar imóvel no Brasil com dinheiro do exterior é um processo totalmente seguro e legal quando você conhece as regras e prazos. A chave do sucesso está em três pilares: documentação completa desde o início, registro correto no Banco Central (RDE-IED para estrangeiros) e declaração precisa no Imposto de Renda.

O processo leva de 30 a 90 dias e custa entre 2% e 12% do valor da operação dependendo de ser investimento próprio ou doação. Os erros mais comuns são não fazer RDE-IED, perder prazos do cartório ou não declarar corretamente. Esses erros podem gerar multas de 20% a 150% do valor omitido, bloqueio de CPF e até processos criminais por sonegação fiscal.

Se você está planejando comprar um imóvel no Brasil usando recursos do exterior, comece reunindo toda a documentação pessoal e do imóvel o quanto antes. Abra uma Conta CDE caso ainda não tenha, compare as taxas de pelo menos três instituições de câmbio diferentes e, se o dinheiro vier de terceiros, formalize a doação antes de qualquer transferência.

Para operações acima de 300 mil reais ou quando há doações internacionais envolvidas, considere buscar orientação especializada antes de iniciar a remessa. Esse cuidado pode economizar milhares de reais em impostos e evitar bloqueios que atrasariam sua compra por meses.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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