Regularidade da Matrícula Imobiliária: Importância da Análise Jurídica Preventiva

Por que a matrícula do imóvel merece sua atenção

A matrícula imobiliária é a certidão de nascimento do seu imóvel. Ela guarda todo o histórico: quem foram os donos, se existe dívida registrada, se alguém tem direito sobre aquela propriedade.

Ignorar esse documento antes de comprar ou vender pode trazer consequências sérias. A análise jurídica preventiva da matrícula imobiliária é o processo de investigar a fundo esse documento antes de fechar negócio.

Um profissional especializado examina cada linha, cada averbação, cada registro. O objetivo é simples: identificar problemas antes que eles se tornem reais.

O que você vai aprender neste artigo:

• Como a matrícula imobiliária funciona na prática
• Quais tipos de ônus reais podem comprometer sua compra
• A diferença crucial entre escritura e registro
• O que verificar antes de assinar qualquer contrato
• Documentação específica para imóveis rurais
• Como a análise preventiva funciona
  
  

Como funciona a matrícula imobiliária

A matrícula imobiliária é um documento público mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis. Cada imóvel no Brasil tem uma matrícula única, como se fosse um CPF da propriedade.

Dentro dessa matrícula, você encontra cinco tipos de informação essencial. Primeiro, a identificação do imóvel: endereço completo, metragem, confrontações com vizinhos.

Segundo, quem é o dono atual registrado em cartório. Terceiro, toda a cadeia de transmissões anteriores.

Quarto, os ônus e gravames que pesam sobre o bem. Quinto, as matrículas anteriores de onde ele veio.

Pense na matrícula como um prontuário médico completo. Assim como o médico precisa ver seu histórico para entender sua saúde, quem vai negociar o imóvel precisa conhecer toda a vida dele registrada em cartório.

Em São Paulo, onde o mercado imobiliário movimenta grande volume anualmente, a matrícula ganha importância ainda maior. A cidade tem milhares de imóveis antigos, com históricos complexos e múltiplas transmissões ao longo de décadas.

Tipos de ônus reais na matrícula

O que são ônus reais

Ônus reais são direitos que outras pessoas ou instituições têm sobre o seu imóvel. Eles ficam vinculados à propriedade, não importa quem seja o dono.

Quando você compra um imóvel com ônus real, herda esse problema. Por isso é fundamental saber identificar cada tipo na matrícula antes de fechar negócio.

Hipoteca

A hipoteca é a garantia mais comum em financiamentos imobiliários. O imóvel fica como garantia da dívida com o banco.

Se você comprar imóvel com hipoteca não quitada, o banco pode executar a garantia. A hipoteca só sai da matrícula quando a dívida é totalmente paga.

Na matrícula, aparece a averbação da hipoteca com o valor da dívida, o banco credor e as condições do contrato. É recomendável que imóvel hipotecado seja quitado antes da venda ou que o valor seja descontado do preço.

Alienação fiduciária

Diferente da hipoteca, na alienação fiduciária o banco é o dono do imóvel até você quitar tudo. Você tem apenas a posse, não a propriedade plena.

É o modelo mais usado nos financiamentos habitacionais desde os anos 2000. Só após o pagamento total é que o banco transfere a propriedade definitivamente.

Na matrícula consta a averbação da alienação fiduciária em favor da instituição financeira. Não é possível vender o imóvel sem autorização do banco credor.

Penhora judicial

Penhora é o bloqueio do imóvel por ordem judicial para garantir pagamento de dívida. Pode ser de execução trabalhista, fiscal, bancária ou de qualquer outro processo.

Se você comprar imóvel penhorado, o juiz pode anular a venda e determinar que o bem seja leiloado para pagar o credor. A perda pode ser total.

A penhora aparece na matrícula com número do processo judicial, vara e data. Não é recomendável comprar imóvel com penhora ativa, mesmo que o vendedor prometa resolver depois.

Usufruto

O usufruto dá a uma pessoa o direito de usar o imóvel e receber os frutos, como aluguéis, mas o dono é outro. É comum em heranças e doações.

Se você compra um imóvel com usufruto vitalício em favor de terceiro, essa pessoa pode morar ali até morrer. Você é o dono, mas não pode usar.

O usufruto pode ser temporário ou vitalício. Na matrícula aparece quem é o usufrutuário e qual o prazo. É importante verificar bem antes de comprar, pois impacta muito o valor e o uso do bem.

Servidão

Servidão é o direito de passagem ou uso de parte do seu terreno em favor de outro imóvel vizinho. É comum em imóveis sem acesso direto à rua.

Por exemplo: seu vizinho tem servidão de passagem pelo seu quintal para chegar à garagem dele. Você não pode fechar esse acesso.

Na matrícula consta qual o tipo de servidão, onde está localizada e em favor de qual imóvel. A servidão diminui o valor do imóvel serviente.

Anticrese

Anticrese é quando o credor tem direito de receber os frutos do imóvel, como aluguel, até a dívida ser quitada. É menos comum que hipoteca, mas ainda existe.

Se você comprar imóvel com anticrese, o credor continuará recebendo os aluguéis até quitar a dívida original. Você paga pelo imóvel mas não recebe a renda dele.

Como ler os ônus na matrícula

Na certidão de matrícula, os ônus aparecem numerados sequencialmente na seção de averbações (AV) ou registros (R). Cada averbação tem data, descrição completa e partes envolvidas.

Uma hipoteca aparece assim: “AV.15 – Hipoteca em favor do Banco X no valor de R$ 500.000,00”. Uma penhora: “AV.18 – Penhora judicial – Processo nº XXX da Xª Vara Cível”.

O profissional especializado verifica item por item da matrícula e identifica todos os ônus. Depois analisa se são graves, se podem ser quitados ou se inviabilizam a compra.

Diferença entre escritura pública e registro de imóveis

O erro mais comum em transações imobiliárias

Muita gente pensa que fazer a escritura pública já transfere a propriedade do imóvel. Esse é um erro comum e perigoso no mercado imobiliário brasileiro.

Escritura e registro são coisas completamente diferentes. Acontecem em cartórios diferentes, têm funções diferentes e um não substitui o outro.

Sem entender essa diferença, você pode pagar o imóvel todo, fazer a escritura e continuar não sendo o dono legal. O risco é real.

O que é escritura pública

A escritura pública é o documento feito no cartório de notas, também chamado tabelionato. Ela formaliza o acordo de compra e venda entre você e o vendedor.

Na escritura, o tabelião identifica as partes, descreve o imóvel, declara o preço pago e registra a vontade de comprar e vender. É um ato solene, com testemunhas.

A escritura prova que você e o vendedor fizeram um negócio. Mas ela sozinha não transfere a propriedade. É apenas o primeiro passo.

O que é registro de imóveis

O registro de imóveis é o ato feito no cartório de registro de imóveis da região onde está o imóvel. É diferente do cartório de notas.

Você leva a escritura pública ao cartório de registro e pede para registrar. O registrador examina se está tudo correto e faz o registro na matrícula do imóvel.

Só com o registro é que você se torna proprietário perante a lei brasileira. O Código Civil é claro: a propriedade só se transfere com o registro.

Por que você precisa dos dois

A escritura sem registro é como um diploma sem reconhecimento do MEC. Tem valor entre as partes, mas não vale perante terceiros e o Estado.

Se você faz só a escritura e não registra, continua não sendo dono. O vendedor ainda aparece como proprietário na matrícula. Ele pode vender para outra pessoa, pode sofrer penhora que atinge o imóvel.

Imagine a situação: você pagou, fez escritura, mora no imóvel há um ano. Mas não registrou. O vendedor tem dívidas e o juiz manda penhorar o imóvel que ainda está em nome dele. Você pode perder tudo.

Ordem correta da transação imobiliária

Primeiro, as partes negociam e assinam um contrato de compra e venda particular, chamado contrato de gaveta. Esse contrato não transfere propriedade, apenas cria obrigações.

Segundo, você paga ou dá entrada e as partes vão ao cartório de notas fazer a escritura pública. É preciso levar documentos, certidões, comprovante de pagamento de ITBI.

Terceiro, com a escritura pronta, você vai ao cartório de registro de imóveis da região e protocola o pedido de registro. Paga as taxas do cartório.

Quarto, o cartório analisa os documentos, em média demora de 15 a 30 dias, e registra. Só nesse momento você vira dono registrado.

Custos de cada etapa

A escritura pública cobra taxas fixas do tabelionato, que variam por estado. Os valores dependem do valor do imóvel e da tabela oficial do estado.

O registro cobra emolumentos proporcionais ao valor do imóvel. Cada estado tem sua tabela de custos cartorários estabelecida por lei.

O ITBI, imposto municipal, é pago antes da escritura e varia de 2% a 3% do valor venal. Esse costuma ser um dos custos mais altos da transação.

Prazo para registrar

Não existe prazo legal fixo para fazer o registro após a escritura. Mas quanto mais você demora, maior o risco.

Durante esse período, o imóvel ainda está em nome do vendedor na matrícula. Qualquer problema dele, como penhora, falência ou execução fiscal, pode atingir o bem.

O ideal é protocolar o registro logo após a escritura. Em financiamentos bancários, o banco costuma exigir registro imediato.

Problemas que a análise preventiva identifica

Gravames e ônus ocultos

Imagine que você comprou um apartamento na Zona Sul de São Paulo. Pagou à vista, fez escritura, está morando há seis meses.

De repente, bate na porta um oficial de justiça com ordem de penhora. O imóvel foi dado em garantia de dívida pelo antigo dono, e agora você pode ter problemas sérios.

A matrícula revela se o imóvel tem hipoteca, alienação fiduciária, penhora judicial, arresto, indisponibilidade ou promessa de venda para outra pessoa. São gravames que podem comprometer o negócio.

Problemas na cadeia dominial

A cadeia dominial é a sequência de proprietários ao longo do tempo. Se houver quebra nessa corrente, o imóvel pode ter problema sério de legitimidade.

Por exemplo: o dono atual comprou de alguém que nunca registrou a propriedade em seu nome. Na prática, você estaria comprando de quem não é dono de verdade.

É como comprar um carro de alguém que não tem o documento no próprio nome. O risco é real e documentado em diversos casos.

Irregularidades na descrição do imóvel

Muitos imóveis em São Paulo têm a metragem real diferente da registrada. Construções não averbadas, reformas sem registro, áreas construídas a mais ou a menos.

Um caso comum: apartamentos com varanda fechada que virou quarto. Se não foi averbado na matrícula, tecnicamente aquela área não existe para o cartório.

Na hora de vender, você terá problema. Na hora de financiar, o banco pode recusar. É importante descobrir antes de comprar.

Ações judiciais sobre o imóvel

Existem ações reais ou pessoais reipersecutórias. São processos que acompanham o imóvel, não importa quem seja o dono.

Se tiver averbação de ação de usucapião, reivindicatória ou possessória, é preciso atenção redobrada. Você pode comprar o imóvel e descobrir depois que existe processo judicial reivindicando aquela propriedade.

A ação continua, agora contra você. A situação pode se tornar complexa e custosa.

O que verificar na análise jurídica preventiva

Certidão de matrícula atualizada

Solicite sempre a certidão de inteiro teor, também chamada de matrícula completa. Ela mostra tudo desde a abertura da matrícula até hoje.

Não aceite certidão simplificada ou resumida. Você precisa ver todos os registros e averbações, inclusive os antigos.

Em São Paulo, você pode solicitar pelo site oficial dos cartórios de registro de imóveis ou presencialmente. O custo é acessível e o documento é essencial.

Situação jurídica dos proprietários

Não basta o imóvel estar regular. O vendedor também precisa estar. Busque certidões de distribuição cível, certidões de protesto, certidões de falência.

Se o vendedor tiver dívidas consideráveis, pode estar cometendo fraude contra credores. É importante realizar buscas nos distribuidores judiciais da comarca.

Verifica-se se existem ações trabalhistas, execuções fiscais, processos de recuperação judicial. Tudo que possa comprometer a venda.

Regularidade fiscal e tributária

IPTU atrasado, ITR em aberto, ITBI não pago de transmissão anterior, taxas condominiais vencidas. São dívidas que ficam vinculadas ao imóvel.

Se você comprar, pode herdar o problema. A análise preventiva inclui certidão negativa de débitos municipais e verificação de quitação de ITBI das transmissões anteriores.

Para imóveis em condomínio, é fundamental certidão negativa de débitos condominiais. Muitos vendedores têm meses de taxa atrasada.

Construções e averbações

Todo acréscimo de área construída deve ser averbado na matrícula. Puxadinho, segunda laje, garagem coberta, área de lazer.

Se não estiver registrado, é irregular perante a prefeitura. Em São Paulo, a Prefeitura tem programas de regularização, mas o processo demora e tem custos.

É recomendável descobrir antes de comprar e negociar o preço ou exigir que o vendedor regularize primeiro.

Habite-se e AVCB

O Auto de Conclusão de Obra, Habite-se, e o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, AVCB, comprovam que a construção foi aprovada e está segura.

Sem eles, você pode ter dificuldades para obter alvará de funcionamento no local. Imóveis comerciais em São Paulo precisam dessa documentação em dia para obter licenças.

A análise preventiva verifica se está tudo regular ou se há pendências na Prefeitura.

Especificidades de imóveis rurais

Documentação diferente de imóveis urbanos

Imóveis rurais têm exigências legais completamente diferentes dos urbanos. A análise preventiva precisa incluir documentos que não existem para apartamentos ou casas na cidade.

Muita gente compra sítio, chácara ou fazenda sem verificar a documentação ambiental e rural obrigatória. Os problemas aparecem depois, quando descobre que não pode regularizar ou vender.

Se você está pensando em comprar imóvel rural na região metropolitana de São Paulo ou no interior, precisa conhecer essas exigências específicas.

CAR – Cadastro Ambiental Rural

O CAR é registro eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais no Brasil desde 2012. Foi criado pelo Código Florestal para controlar áreas de preservação e reserva legal.

Todo proprietário rural deve inscrever o imóvel no CAR, informando o tamanho da propriedade, localização, área de vegetação nativa, APP e reserva legal.

Sem CAR ativo e regular, você não consegue financiamento rural, não pode vender legalmente e fica sujeito a multas ambientais.

A análise preventiva deve verificar se o imóvel tem CAR, se está ativo, se a área declarada coincide com a matrícula e se não há sobreposição com outras propriedades.

CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural

O CCIR é documento emitido pelo INCRA que identifica o imóvel rural perante o governo federal. É obrigatório para qualquer transferência de propriedade rural.

Sem CCIR atualizado e regular, o cartório de registro de imóveis não pode fazer a escritura e o registro da compra. A transação fica travada.

O CCIR deve estar em nome do atual proprietário e com todos os dados corretos. Se houver divergência entre o CCIR e a matrícula, é necessário retificação antes de vender.

ITR quitado

O ITR, Imposto Territorial Rural, é o IPTU do campo. É federal, cobrado pela Receita Federal anualmente de todos os proprietários rurais.

O ITR não pago fica pendente no imóvel. Se você comprar com ITR atrasado, herda a dívida e ainda pode sofrer execução fiscal.

A análise preventiva verifica certidão negativa de débitos do ITR dos últimos 5 anos. Se houver dívida, o vendedor deve quitar antes da venda.

Reserva legal e APP

Todo imóvel rural deve ter reserva legal, área com vegetação nativa preservada, proporcional ao tamanho da propriedade. Em São Paulo, o percentual mínimo é 20% da área total.

APP, Área de Preservação Permanente, são faixas obrigatórias ao redor de rios, nascentes, topos de morro. Não podem ser desmatadas nem construídas.

Se o imóvel rural não tem reserva legal ou tem APP desmatada, o proprietário atual deve fazer recomposição ou compensação ambiental. É processo que demanda tempo e recursos.

É recomendável verificar no CAR antes de comprar. Um advogado imobiliário especializado em imóveis rurais analisa se a propriedade está regular ambientalmente.

Georreferenciamento

Imóveis rurais acima de 25 hectares em São Paulo precisam ter georreferenciamento para poder ser vendidos, desmembrados ou unificados.

Georreferenciamento é a medição precisa dos limites da propriedade com GPS de alta precisão. Gera coordenadas geográficas que são averbadas na matrícula.

Sem georreferenciamento averbado na matrícula, o cartório não aceita fazer desmembramento, remembramento ou qualquer alteração de limites.

A análise preventiva verifica se o imóvel já tem georreferenciamento ou se precisará fazer antes da venda. O processo tem custos que variam conforme o tamanho da propriedade.

Due diligence imobiliária

O que é due diligence

A due diligence imobiliária é o nome técnico para a análise jurídica preventiva completa. É um processo de auditoria que investiga imóvel, vendedor e toda a transação antes de fechar negócio.

A expressão vem do inglês e significa “diligência devida”. Surgiu no mercado financeiro americano nos anos 1930 como forma de proteger investidores.

Hoje é prática comum em grandes negócios imobiliários no Brasil. Investidores profissionais, fundos imobiliários e incorporadoras costumam fazer due diligence antes de comprar.

Etapas da due diligence

A análise começa pela matrícula atualizada do imóvel. O profissional examina cada averbação, cada registro, verifica se a cadeia está completa e se não há gravames prejudiciais.

Em seguida, analisa a documentação das partes. Se o vendedor for pessoa física, verifica documentos pessoais, estado civil, regime de casamento.

Se for pessoa jurídica, analisa contrato social, ata de eleição de diretoria, certidões de regularidade fiscal. A terceira etapa investiga pendências judiciais.

Busca processos em nome do vendedor e ações reais sobre o imóvel nos distribuidores cível, criminal, trabalhista e federal. A quarta fase verifica a regularidade urbanística.

Habite-se, AVCB, certidão de conformidade, aprovação de plantas, alvarás municipais. Tudo que a Prefeitura de São Paulo exige para o imóvel estar regular.

Por fim, o profissional elabora relatório detalhado. Aponta todos os riscos encontrados, classifica por gravidade e recomenda soluções ou não realização do negócio.

Importância da análise preventiva

Os números da informalidade

Segundo dados do mercado imobiliário, cerca de 30% dos imóveis negociados no Brasil têm algum tipo de irregularidade documental.

Em São Paulo, esse percentual pode ser maior em regiões mais antigas como Mooca, Tatuapé e Santana. São décadas de transmissões sem registro correto.

Um imóvel irregular pode perder valor de mercado significativo. A diferença entre um imóvel regular e um irregular pode chegar a dezenas de pontos percentuais no preço.

Casos de problemas em transações

Existem casos documentados de pessoas que perderam patrimônio. Pagaram o imóvel inteiro, mas não conseguiram registrar porque o vendedor não era o dono legítimo.

Entraram na Justiça, mas o processo demora anos e o resultado é incerto. Enquanto isso, não podem morar, não podem vender, não podem usar o imóvel.

A análise preventiva ajuda a identificar esses problemas antes que se tornem litígios judiciais longos e custosos.

Quando a análise jurídica é recomendada

Compra de imóvel usado

Todo imóvel usado merece análise preventiva. Quanto mais antigo, maior o risco de problemas na cadeia dominial.

Imóveis com mais de 30 anos podem ter várias transmissões sem registro correto. Em bairros tradicionais de São Paulo, muitos imóveis passaram por várias gerações da mesma família.

Nem sempre as transmissões foram registradas corretamente. A análise preventiva identifica essas quebras na cadeia e aponta se é possível regularizar.

Compra para investimento

Se você vai comprar para alugar ou revender, a análise é ainda mais importante. Você precisa ter segurança de que poderá transferir o imóvel sem problemas no futuro.

Investidores profissionais em São Paulo costumam fazer due diligence antes de comprar. É prática padrão do mercado.

Quem não faz está assumindo riscos que podem comprometer o investimento inteiro.

Imóveis de leilão ou hasta pública

Imóveis de leilão podem ter problemas ocultos. Dívidas condominiais, ocupação irregular, vícios construtivos.

A análise prévia identifica esses riscos antes de dar o lance. Em São Paulo, muitos investidores compram imóveis em leilão da Caixa ou leilões judiciais.

Os que fazem análise jurídica antes têm mais chances de sucesso. Os desavisados descobrem o problema depois.

Incorporações e empreendimentos

Construtoras e incorporadoras fazem due diligence obrigatória antes de comprar terreno para empreendimento. Verificam se o lote está unificado, se a descrição da matrícula confere com a realidade.

Um erro na análise pode inviabilizar o projeto inteiro. Por isso, grandes incorporadoras em São Paulo têm equipes jurídicas especializadas.

Ou contratam profissionais especializados para essa etapa crítica do negócio.

Financiamento bancário

Bancos exigem análise da matrícula antes de liberar financiamento. Mas a análise do banco protege a instituição financeira, não necessariamente o comprador.

O banco quer garantir que pode executar a hipoteca se você não pagar. Você precisa de análise própria, feita por profissional que represente seus interesses.

O banco pode aprovar financiamento de imóvel com questões que não afetam a garantia bancária, mas podem afetar sua segurança como comprador.

Lei 13.097/2015 e segurança jurídica

O princípio da concentração

A Lei 13.097 de 2015 trouxe mudança importante para transações imobiliárias. Estabeleceu o princípio da concentração: tudo que é relevante sobre o imóvel deve estar na matrícula.

Se não está registrado ou averbado na matrícula, não pode ser oposto contra quem compra de boa-fé. Por exemplo: uma penhora judicial só atinge o comprador se estiver averbada antes da compra.

Essa lei aumentou a segurança jurídica dos negócios imobiliários no Brasil. Mas não eliminou a necessidade de análise preventiva.

Proteção ao comprador de boa-fé

O comprador de boa-fé é aquele que fez a devida diligência. Consultou a matrícula atualizada, verificou se estava tudo regular, pagou preço justo.

Se fez isso, está protegido pela lei. Mas se comprou sem verificar, pagou preço muito abaixo do mercado ou sabia de irregularidade, não pode alegar boa-fé depois.

Por isso a análise jurídica preventiva é fundamental. Ela comprova que você agiu com diligência e está protegido pela lei.

Registro de imóveis em São Paulo

Estrutura dos cartórios

São Paulo tem diversos cartórios de registro de imóveis. Cada um atende uma região específica da cidade, chamada circunscrição.

O imóvel é registrado no cartório da circunscrição onde está localizado. Para saber qual cartório atende seu imóvel, você pode consultar o site da ARISP.

A ARISP, Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, mantém ferramenta de busca por endereço para identificar a circunscrição correta.

Base legal do sistema

O registro de imóveis funciona com base na Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. Essa lei define o que pode e deve ser registrado.

Define quais documentos são necessários e como funciona o processo de registro. Nem todo documento imobiliário precisa ser registrado para valer.

Contrato de locação, por exemplo, não precisa. Mas compra e venda, doação, inventário, todos precisam de registro para transferir a propriedade.

A importância do registro

Só com o registro no cartório competente é que você se torna dono do imóvel perante a lei. Escritura pública sozinha não transfere propriedade.

Você precisa levar ao cartório e registrar. É o registro que dá publicidade, autenticidade, segurança e eficácia ao negócio jurídico.

Posse e propriedade: conceitos diferentes

Conceitos distintos no direito

Muita gente confunde posse com propriedade. São conceitos diferentes no direito brasileiro. Posse é ter o imóvel nas mãos, usar, morar, cuidar.

Propriedade é ser o dono registrado em cartório. Você pode ter posse sem propriedade, como quem mora de aluguel ou tem contrato de gaveta.

Também pode ter propriedade sem posse, como quando seu imóvel está ocupado por terceiros. O ideal é ter as duas coisas: posse e propriedade.

Implicações práticas

Isso só acontece quando você compra o imóvel, registra em seu nome e passa a morar ou usar o bem. A análise da matrícula verifica se quem está vendendo tem realmente a propriedade registrada.

Se ele só tem a posse, não pode vender a propriedade. Ou melhor, até pode vender a posse, mas você não vira dono registrado.

Sem registro em seu nome, você não tem proteção jurídica plena. Qualquer problema pode gerar complicações sérias.

Regularização imobiliária

Tipos de irregularidade que podem ser sanados

Nem todo problema na matrícula é fatal. Muitos podem ser regularizados antes ou depois da compra. Depende do tipo de irregularidade e da situação específica.

A Prefeitura de São Paulo tem programas de regularização imobiliária. Atendem imóveis construídos sem aprovação, com área aumentada, em loteamentos irregulares.

O processo de regularização envolve apresentar documentos, fazer planta do imóvel como está hoje, pagar taxas e multas, aguardar aprovação.

Retificação de matrícula

Para retificação de matrícula, quando há erro na descrição do imóvel, é preciso procedimento no próprio cartório ou processo judicial.

Um advogado imobiliário  conduz esse procedimento. Averbação de construção não registrada também é possível.

Você apresenta o projeto aprovado se houver, planta da situação atual, paga as taxas devidas e o cartório averba na matrícula.

Limitações da regularização

Mas alguns problemas são difíceis ou impossíveis de resolver. Imóvel em área de preservação ambiental, construção em área pública, invasão de recuo obrigatório.

Nesses casos, a regularização pode ser impossível. A demolição pode ser a única saída legal. Por isso é fundamental identificar antes de comprar.

Novidades de 2025: CIB e integração digital

Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB

Em 2025, entrou em vigor uma mudança importante no sistema imobiliário brasileiro. A Lei Complementar 214/2025 instituiu o CIB, Cadastro Imobiliário Brasileiro.

O CIB é um código único de identificação para cada imóvel no Brasil, como se fosse o CPF da propriedade. Funciona como identificador nacional padronizado.

A Instrução Normativa RFB 2.275/2025 regulamentou a adoção do CIB pelos cartórios de notas e registro de imóveis. Os cartórios devem incluir esse código em todas as escrituras e matrículas.

Sistema SINTER

Junto com o CIB, foi criado o SINTER, Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. É uma plataforma que integra dados de todos os imóveis do Brasil.

Os cartórios devem transmitir automaticamente para o SINTER todas as informações sobre operações imobiliárias. Isso inclui vendas, doações, heranças, hipotecas.

A transmissão é em tempo real, logo após lavrar a escritura ou fazer o registro. O objetivo é dar mais transparência e facilitar a fiscalização tributária.

Provimento CNJ 195/2025

O Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento CNJ 195/2025 que moderniza ainda mais o sistema de registro de imóveis.

Esse provimento instituiu dois módulos: o IERI-e, Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis, e o SIG-RI, Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis.

Com essas ferramentas, a matrícula passa a ser atualizada de forma contínua, com dados georreferenciados e coordenadas geodésicas. A matrícula deixa de ser apenas um documento e vira um serviço público digital.

Impacto para quem compra imóvel

Essas mudanças trazem mais segurança jurídica para as transações imobiliárias. Com o CIB e o SINTER, fica mais difícil ocultar informações sobre o imóvel.

A integração digital facilita a consulta e reduz fraudes. Mas não elimina a necessidade de análise preventiva por profissional especializado.

O advogado ainda é essencial para interpretar os dados, identificar riscos e orientar sobre a viabilidade do negócio.

Proteja seu patrimônio com informação

A matrícula imobiliária regular é a base de qualquer transação segura. Sem ela, você está construindo em terreno incerto.

Com análise preventiva adequada, tem fundação sólida para proteger seu investimento. A análise jurídica preventiva é o procedimento recomendado antes de qualquer transação imobiliária.

É uma medida de precaução inteligente antes de comprar imóvel. Não espere o problema aparecer para descobrir que poderia ter sido identificado antes.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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