Quanto Custa Fazer Usufruto de Imóvel em São Paulo em 2025? Guia Completo

Muitas pessoas em São Paulo buscam formas legais de organizar seus imóveis para a família. Elas querem doar a propriedade mas continuar morando ou recebendo renda do imóvel.

O usufruto é uma opção legal para isso.

A dúvida mais comum é: quanto custa fazer usufruto de um imóvel em São Paulo? Os valores mudam bastante dependendo de vários fatores. Entender esses custos ajuda na decisão.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Os custos reais para fazer usufruto em São Paulo
• Quais taxas e impostos incidem no processo
• Passo a passo completo da documentação
• Quando vale a pena fazer usufruto
• Dicas para reduzir custos no processo
  
  

Custos para Fazer Usufruto de Imóvel em São Paulo

Os custos para fazer usufruto de imóvel em São Paulo ficam entre R$ 3.000 e R$ 25.000. O valor final depende do preço do imóvel e da complexidade do caso. Vários fatores influenciam esse preço.

Principais Componentes do Custo

Taxas de Cartório de Notas

Para imóveis acima de 30 salários mínimos (R$ 43.560 em 2025), você precisa fazer escritura pública. Em São Paulo, os custos para escritura de doação com usufruto são aproximadamente R$ 1.412,27. Mais tributos de R$ 959,48. Total: cerca de R$ 2.371,75.

Registro no Cartório de Imóveis

Depois da escritura, o usufruto precisa ser registrado no cartório de imóveis. As taxas seguem a tabela oficial do estado de São Paulo. O valor muda conforme o preço do imóvel.

Honorários Advocatícios

Os honorários profissionais ficam entre R$ 1.500 e R$ 8.000. Depende da complexidade do caso e da experiência do advogado.

Fatores que Influenciam o Preço do Usufruto

Valor do Imóvel

Quanto maior o valor do imóvel, maiores as taxas de cartório. Um apartamento de R$ 300.000 tem custos diferentes de uma casa de R$ 800.000.

Tipo de Usufruto

• Usufruto vitalício: Mais comum, dura até a morte da pessoa
• Usufruto temporário: Tem prazo determinado
• Usufruto simultâneo: Envolve mais de uma pessoa

Complexidade da Operação

Casos com múltiplos beneficiários custam mais. Imóveis com situação irregular também. Condições especiais aumentam o preço.

Impostos que Incidem no Usufruto

ITCMD em São Paulo

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) incide sobre o usufruto em São Paulo. A alíquota varia de 2% a 8% sobre o valor do direito de usufruto.

Como calcular o ITCMD:

• Homem de 65 anos: usufruto vale cerca de 50% do valor do imóvel
• Mulher de 60 anos: usufruto vale cerca de 60% do valor do imóvel
• Pessoa de 30 anos: usufruto vale cerca de 80% do valor do imóvel

Outras Taxas

• Taxa de fiscalização de localização e funcionamento
• Imposto de renda (se houver ganho de capital)
• Taxas de autenticação de documentos
  
  

Passo a Passo para Fazer Usufruto em São Paulo

Preparação da Documentação

• RG e CPF das pessoas envolvidas
• Certidão de estado civil atualizada
• Comprovante de residência
• Escritura do imóvel ou certidão de matrícula
• Certidão negativa de débitos municipais
• Avaliação do imóvel (se necessário)

Elaboração da Escritura

O advogado ou tabelião prepara a escritura pública. O documento deve conter:

• Identificação completa das partes
• Descrição do imóvel
• Tipo de usufruto (vitalício ou temporário)
• Direitos e deveres de cada parte

Assinatura no Cartório

Todas as partes devem ir ao cartório de notas para assinar. É necessário:

• Apresentar documentos originais
• Pagar as taxas de cartório
• Declarar o valor do imóvel para cálculo do ITCMD

Registro no Cartório de Imóveis

Depois da escritura, o documento vai para o cartório de registro de imóveis. Esse registro torna o usufruto válido contra terceiros.

Direitos e Deveres no Usufruto

Direitos do Usufrutuário (quem recebe o usufruto)

• Morar no imóvel
• Alugar e receber os rendimentos
• Fazer melhorias necessárias
• Usar o imóvel conforme sua finalidade

Deveres do Usufrutuário

• Pagar impostos e taxas ordinárias
• Manter o imóvel em bom estado
• Não alterar a estrutura do bem
• Comunicar ao proprietário sobre problemas graves

Direitos do Nu-proprietário (quem doa)

• Receber o imóvel de volta ao fim do usufruto
• Fiscalizar o uso adequado
• Autorizar reformas significativas
• Vender a nua-propriedade (com usufruto)
  
  

Quando Vale a Pena Fazer Usufruto

Planejamento Sucessório

O usufruto é adequado para pais que querem deixar o imóvel para os filhos. Mas querem continuar morando até a morte.

Proteção Patrimonial

Pode ajudar a proteger o imóvel de possíveis credores. Isso porque o donatário não tem a posse plena.

Redução de Conflitos Familiares

Pode ajudar a evitar disputas judiciais após o falecimento. A sucessão já fica definida.

Aspectos Tributários

Pode haver benefícios no imposto de renda e no inventário futuro. Cada caso deve ser analisado individualmente.

Dicas para Reduzir Custos no Usufruto

Compare Orçamentos

Consulte diferentes advogados especializados em direito imobiliário. Compare preços e serviços oferecidos.

Organize a Documentação

Tenha todos os documentos prontos. Isso evita custos extras com certidões em urgência.

Avalie o Timing

Considere fazer o usufruto em períodos de menor movimento nos cartórios.

Prefira Casos Simples

Usufrutos com condições padrão custam menos. Casos complexos com múltiplas cláusulas são mais caros.

Tipos de Usufruto Mais Comuns em São Paulo

Usufruto de Pais para Filhos

A modalidade mais comum. Pais doam o imóvel mas mantêm o direito de morar até a morte.

Usufruto entre Cônjuges

Permite que o cônjuge sobrevivente tenha direito de morar no imóvel familiar.

Usufruto Empresarial

Usado por empresários para organizar patrimônio pessoal e riscos do negócio.

Erros Comuns ao Fazer Usufruto

Não Definir Claramente os Direitos

Cláusulas vagas podem gerar conflitos futuros. É importante ser específico nos direitos e deveres.

Não Calcular o ITCMD

Muitas pessoas esquecem de calcular este imposto. Ele pode representar valor significativo.

Não Considerar Herdeiros Necessários

A doação não pode prejudicar a legítima dos herdeiros obrigatórios.

Escolher Profissional Inadequado

Usufruto exige conhecimento específico. Procure advogado especializado em direito imobiliário.

Documentos Necessários para Usufruto em SP

Do Usufrutuário (quem recebe)

• RG e CPF
• Certidão de nascimento ou casamento
• Comprovante de residência
• Declaração de imposto de renda

Do Nu-proprietário (quem doa)

• RG e CPF
• Certidão de estado civil
• Escritura do imóvel
• Certidão de matrícula atualizada
• Comprovante de quitação do IPTU

Do Imóvel

• Matrícula atualizada do cartório de imóveis
• Certidão negativa de ônus e gravames
• Planta aprovada pela prefeitura
• Certidão de valor venal
  
  

O Que Você Pode Fazer a Partir de Agora

Fazer usufruto de imóvel em São Paulo é uma decisão importante. Requer planejamento cuidadoso. Os custos são significativos mas podem ser um investimento na organização dos bens.

Contar com profissionais especializados em direito imobiliário ajuda a reduzir riscos. Um usufruto bem estruturado organiza o patrimônio de forma clara. Também ajuda a proteger o imóvel conforme a lei.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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