Permuta Imobiliária e Tributação: Guia Completo sobre ISS, ITBI e IR

A permuta imobiliária pode representar uma ótima oportunidade para trocar seu imóvel por outro sem precisar vender primeiro, mas muita gente se confunde na hora de entender quais impostos precisam ser pagos. Afinal, você paga ITBI? E o Imposto de Renda? E quando envolve construtoras, tem ISS?

Neste guia, você vai aprender tudo sobre a tributação na permuta de imóveis de forma clara e prática, com exemplos reais e dicas para economizar dentro da lei.

Neste artigo, você vai descobrir:

• O que é permuta imobiliária e como funciona
• Quais impostos incidem: ITBI, ISS, Imposto de Renda e ITCMD
• Como calcular cada tributo na prática
• Diferenças entre permuta com torna e sem torna
• Estratégias legais para reduzir a carga tributária
• Quando procurar orientação jurídica especializada
  
  

O Que é Permuta Imobiliária

Permuta imobiliária é quando você troca um imóvel por outro, sem precisar pagar em dinheiro. É como trocar figurinhas, mas com casas, apartamentos ou terrenos.

A lei brasileira permite essa operação através do Código Civil (artigo 533), que aplica as mesmas regras da compra e venda, mas com algumas diferenças importantes na hora de dividir os custos.

Imagine que Maria tem um apartamento de 2 quartos e quer morar em uma casa. João tem uma casa e prefere um apartamento menor. Em vez de vender e comprar, eles podem simplesmente trocar os imóveis diretamente.

Tipos de Permuta Imobiliária

Permuta sem torna: quando os imóveis têm valores iguais ou próximos, e ninguém precisa pagar diferença em dinheiro. Exemplo: você troca seu apartamento de R$ 400 mil pelo apartamento de mesmo valor de outra pessoa.

Permuta com torna: quando existe diferença de valor entre os imóveis, e uma parte paga em dinheiro para igualar os valores. Exemplo: seu imóvel vale R$ 500 mil, mas você quer um de R$ 400 mil. Você recebe o imóvel mais R$ 100 mil em dinheiro (a torna).

Atenção importante: se a parte em dinheiro passar de 50% do valor total, a operação deixa de ser permuta e vira compra e venda comum, mudando completamente a tributação.

ITBI na Permuta de Imóveis

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que sempre incide na permuta, porque há transferência de propriedade entre as partes.

A Constituição Federal determina que os municípios podem cobrar ITBI sempre que houver transmissão onerosa de imóveis. E a permuta é considerada onerosa porque você está dando algo (seu imóvel) para receber outro.

Como Calcular o ITBI na Permuta

O cálculo do ITBI usa como base o valor venal de cada imóvel, multiplicado pela alíquota do município onde o imóvel está localizado.

Fórmula: Valor venal do imóvel × Alíquota municipal = ITBI a pagar

As alíquotas variam entre 2% e 4% dependendo da cidade. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%. Em outros municípios da região metropolitana, como Guarulhos e Osasco, pode variar.

Exemplo prático em São Paulo:

Carlos vai trocar seu apartamento no Tatuapé (valor venal: R$ 300 mil) pelo apartamento de Fernanda em Pinheiros (valor venal: R$ 300 mil). Ambos os imóveis estão em São Paulo (alíquota 3%).

• ITBI que Carlos paga: R$ 300.000 × 3% = R$ 9.000
• ITBI que Fernanda paga: R$ 300.000 × 3% = R$ 9.000
• Total de ITBI na operação: R$ 18.000

Cada parte paga o ITBI sobre o imóvel que está recebendo, não sobre o que está entregando.

ITBI na Permuta com Torna

Quando há torna (pagamento em dinheiro), o ITBI não incide sobre a torna, apenas sobre o valor venal dos imóveis.

Exemplo:

Marina tem um apartamento de R$ 500 mil e quer o apartamento de Rafael, avaliado em R$ 400 mil. Rafael pagará uma torna de R$ 100 mil para Marina.

• Marina paga ITBI sobre os R$ 400 mil que recebe (imóvel de Rafael)
• Rafael paga ITBI sobre os R$ 500 mil que recebe (imóvel de Marina)
• Os R$ 100 mil da torna não sofrem ITBI (mas podem ter IR, como veremos adiante)

Diferença Entre Valor Venal e Valor de Mercado

O valor venal é a avaliação oficial da prefeitura, usada para cobrar IPTU e ITBI. Já o valor de mercado é quanto o imóvel realmente vale nas negociações.

Muitas vezes, o valor de mercado é maior que o valor venal, o que pode ser vantajoso na hora de calcular o ITBI. Porém, alguns municípios fazem reavaliações no momento da permuta.

Imposto de Renda na Permuta

O Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital é outro tributo que pode incidir na permuta, mas depende de como a operação acontece.

Permuta Sem Torna: Geralmente Não Paga IR

Na permuta simples (sem dinheiro envolvido), você apenas troca um patrimônio por outro de valor igual. Não há acréscimo patrimonial, então não há ganho de capital a ser tributado.

A Instrução Normativa da Receita Federal deixa claro que, na permuta sem torna, você dá baixa no imóvel que entregou e registra o novo imóvel pelo mesmo valor. Resultado: ganho de capital = zero.

Permuta Com Torna: Pode Ter IR

Quando você recebe a torna (dinheiro), essa diferença é considerada ganho de capital e pode ser tributada em 15% de Imposto de Renda.

Exemplo:

Voltando ao caso de Marina e Rafael: Marina recebe R$ 100 mil de torna. Ela precisa apurar o ganho de capital sobre esse valor.

Cálculo simplificado:

• Valor recebido na torna: R$ 100.000
• Custo de aquisição proporcional: verificar na declaração anterior
• Ganho de capital tributável: diferença entre o valor recebido e o custo
• IR (15%): aplicado sobre o ganho

Isenções do Imposto de Renda

A boa notícia é que existem isenções importantes que podem te salvar de pagar IR na permuta com torna:

Isenção 1: Venda de único imóvel por até R$ 440.000, se você não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos.

Isenção 2: Operações de até R$ 35.000 também são isentas.

Importante: essas isenções valem para pessoas físicas. Para empresas, as regras são diferentes e dependem do regime tributário.

ISS na Permuta Imobiliária

O ISS (Imposto Sobre Serviços) é um tema menos comentado, mas pode incidir em permutas específicas, especialmente as envolvendo construtoras e incorporadoras.

Quando o ISS Incide na Permuta

O ISS não incide sobre a simples troca de imóveis entre pessoas físicas. Porém, em permutas físicas com construtoras (quando você troca seu terreno por unidades a construir), pode haver incidência de ISS sobre os serviços de construção.

Exemplo comum em São Paulo e região:

Você tem um terreno e faz permuta com uma incorporadora. Ela constrói um prédio e te entrega 5 apartamentos prontos. Nesse caso, o ISS pode incidir sobre o valor dos serviços de construção prestados.

As alíquotas de ISS variam por município, mas geralmente ficam entre 2% e 5%. Em São Paulo, a alíquota para serviços de construção civil é de 5%.

É importante que um advogado imobiliário analise o contrato de permuta para identificar se há ou não prestação de serviços tributáveis pelo ISS.

ITCMD na Permuta Sem Torna

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um imposto estadual que, em tese, só deveria incidir em doações e heranças.

Porém, alguns Estados como São Paulo têm interpretado que, quando você faz uma permuta sem torna entre imóveis de valores diferentes, a diferença seria uma “doação”.

Exemplo da polêmica:

Você troca seu apartamento de R$ 500 mil pelo de R$ 400 mil de outra pessoa, mas não recebe os R$ 100 mil de diferença. O Fisco paulista pode entender que você “doou” esses R$ 100 mil e cobrar ITCMD sobre essa diferença.

Esse entendimento é controverso e questionável juridicamente, porque permuta é um ato oneroso (você dá algo para receber outra coisa), enquanto doação é gratuita.

Para evitar problemas, considere sempre equalizar os valores com torna ou buscar orientação jurídica especializada antes de fechar a permuta.

Permuta Envolvendo Empresas

Quando a permuta envolve pessoas jurídicas, a tributação fica mais complexa e depende do regime tributário da empresa.

Empresas no Lucro Presumido

Durante anos, a Receita Federal tentou tributar as empresas do Lucro Presumido sobre o valor total do imóvel recebido na permuta, como se fosse receita.

Mas o STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que isso está errado, pois na permuta simples não há acréscimo patrimonial, apenas troca de ativos. A Receita Federal acatou esse entendimento em 2024.

Regra atual: empresas no Lucro Presumido só pagam impostos sobre a torna, se houver, não sobre o valor do imóvel permutado.

Empresas no Lucro Real

Para empresas no Lucro Real, a regra sempre foi mais clara: na permuta sem torna, não há resultado a apurar. Só há tributação se houver torna ou ganho de capital efetivo.

Planejamento Tributário na Permuta

Com planejamento adequado, é possível reduzir legalmente a carga tributária na permuta.

Estratégias Legais para Reduzir Impostos

1. Escolha o momento certo: se você pretende usar a isenção do IR (único imóvel até R$ 440 mil), certifique-se de que não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos.

2. Estruture a torna adequadamente: valores pequenos de torna (até R$ 35 mil) são isentos de IR. Se possível, negocie para que a torna fique dentro desse limite.

3. Avalie a possibilidade de permuta societária: em alguns casos, criar uma sociedade de propósito específico (SPE) pode trazer vantagens tributárias.

4. Questione valores venais abusivos: se a prefeitura avaliou seu imóvel muito acima do mercado para cobrar ITBI maior, é possível contestar administrativamente ou judicialmente.

5. Documente tudo corretamente: mantenha comprovantes de todos os custos com benfeitorias e reformas, pois eles podem ser deduzidos no cálculo do ganho de capital.

Permuta em São Paulo e Região Metropolitana

Para quem mora em São Paulo e região, algumas particularidades merecem atenção.

Alíquotas na Capital e Grande São Paulo

Em São Paulo capital, a alíquota de ITBI é de 3%. Já em outros municípios da região metropolitana, como Guarulhos, Santo André e São Bernardo do Campo, as alíquotas podem variar.

Se você está fazendo uma permuta entre imóveis em cidades diferentes, cada imóvel pagará o ITBI conforme a legislação do município onde está localizado.

ITCMD no Estado de São Paulo

São Paulo é um dos Estados mais rigorosos na cobrança de ITCMD sobre permutas sem torna com valores diferentes. A alíquota estadual é de 4% sobre a diferença de valores.

Por isso, se você está negociando uma permuta na capital paulista ou interior, sempre considere equalizar os valores com torna para evitar essa cobrança extra.

Documentação Necessária para a Permuta

Para formalizar a permuta e pagar os impostos corretamente, você vai precisar reunir documentos importantes.

Documentos Pessoais

• RG e CPF de ambas as partes
• Comprovante de residência atualizado
• Certidão de estado civil
• Comprovante de renda (em alguns casos)

Documentos do Imóvel

• Matrícula atualizada do Registro de Imóveis (últimos 30 dias)
• IPTU do último ano quitado
• Certidões negativas de ações judiciais sobre o imóvel
• Certidão negativa de débitos condominiais (se for apartamento)
• Escritura ou contrato de compra anterior

Certidões Tributárias

Para evitar surpresas, é essencial verificar se o imóvel tem dívidas de IPTU, taxas de lixo ou outros débitos municipais. Um advogado imobiliário pode solicitar todas as certidões necessárias.

Passo a Passo da Permuta

Fazer uma permuta imobiliária envolve alguns passos importantes que você precisa seguir.

1. Avaliação dos Imóveis

Primeiro, é preciso avaliar corretamente quanto cada imóvel vale no mercado. Você pode contratar um avaliador profissional ou consultar o valor venal na prefeitura.

2. Negociação dos Termos

Definir se haverá torna, quem paga cada custo (escritura, ITBI, taxas de cartório) e o prazo para conclusão da troca.

3. Elaboração do Contrato

Um advogado imobiliário deve elaborar o contrato de permuta, detalhando todas as condições, valores, prazos e responsabilidades de cada parte.

4. Pagamento dos Impostos

Antes de registrar a permuta, é necessário pagar o ITBI na prefeitura e, se for o caso, recolher o IR sobre ganho de capital (código DARF específico).

5. Lavratura da Escritura

Com os impostos pagos, as partes vão ao cartório de notas para lavrar a escritura pública de permuta.

6. Registro no Cartório de Imóveis

Por fim, a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis de cada imóvel, transferindo oficialmente as propriedades.

Erros Comuns na Permuta

Evite esses erros que podem custar caro e gerar dor de cabeça.

Não Verificar Débitos do Imóvel

Muita gente esquece de checar se o imóvel tem dívidas de IPTU, condomínio ou financiamento. Você pode acabar assumindo essas dívidas sem saber.

Confundir Valor Venal com Valor de Mercado

O ITBI é calculado sobre o valor venal (da prefeitura), mas você negocia pelo valor de mercado. Não confunda na hora de calcular os impostos.

Não Formalizar por Escrito

Permuta de boca não vale nada juridicamente. Sempre formalize tudo em contrato escrito.

Esquecer do Prazo do IR

Se você recebeu torna, tem até o último dia útil do mês seguinte para pagar o IR sobre ganho de capital. Perder esse prazo gera multa e juros.

Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada

Algumas situações exigem necessariamente o apoio de um advogado imobiliário com experiência em permutas e tributação.

Situações Que Exigem Atenção Profissional

• Permutas envolvendo construtoras ou incorporadoras
• Imóveis com valores muito diferentes (risco de ITCMD)
• Permutas com empresas (questões tributárias complexas)
• Quando houver financiamento bancário envolvido
• Imóveis em outros Estados ou municípios distantes
• Contestação de valores venais abusivos
• Planejamento tributário para reduzir impostos legalmente

Um profissional especializado vai analisar toda a operação, identificar riscos tributários, calcular todos os impostos e garantir que o contrato proteja seus interesses.

Comparação: Permuta vs Compra e Venda

Muita gente se pergunta se vale mais a pena fazer permuta ou vender e comprar separadamente.

A permuta é vantajosa quando você quer agilidade e não tem todo o dinheiro em mãos, mas exige planejamento tributário cuidadoso.

Jurisprudência Relevante

Os tribunais brasileiros já decidiram várias questões importantes sobre tributação de permutas.

STJ e a Tributação no Lucro Presumido

O STJ decidiu que empresas do Lucro Presumido não precisam pagar IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre o valor do imóvel recebido em permuta sem torna, apenas sobre eventual torna.

Essa decisão foi fundamental para impedir que a Receita Federal tributasse duplamente as empresas (na entrada e na saída do imóvel).

ITBI na Permuta Sem Torna

Há debates sobre se o ITBI deve incidir na permuta sem torna quando os imóveis têm valores diferentes. A maioria dos tribunais entende que sim, pois há transmissão onerosa.

ITCMD em Permuta

Tribunais estaduais têm posições diferentes sobre cobrar ITCMD na permuta sem torna. São Paulo cobra, mas muitos especialistas consideram ilegal e recomendam contestar judicialmente.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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