Nova Lei de Regularização de Imóveis: Guia Completo 2025

A nova lei de regularização de imóveis chegou para transformar a vida de milhões de brasileiros que possuem propriedades irregulares. A Lei nº 14.382, de 2022, e a Lei nº 13.465, de 2017, trouxeram mudanças que simplificam, aceleram e reduzem custos na regularização fundiária. Agora é possível resolver situações que antes exigiam processos judiciais longos e caros diretamente no cartório, sem passar pela Justiça.

Mais de 30 milhões de brasileiros vivem em áreas irregulares, sem garantia do direito à moradia e à propriedade. Com as novas regras, regularizar imóveis ficou mais acessível, rápido e seguro.

Neste artigo, você vai aprender:

• O que mudou com a nova lei de regularização de imóveis
• Como funciona a usucapião extrajudicial
• O que é adjudicação compulsória sem ir à Justiça
• Como regularizar seu imóvel pelo REURB
• Quanto custa e quais documentos são necessários
• Vantagens e prazos de cada modalidade
  
  

O Que Mudou com a Lei 14.382/2022

A nova lei de regularização de imóveis é composta principalmente pela Lei 14.382/2022, que alterou a Lei de Registros Públicos, e pela Lei 13.465/2017, que instituiu o REURB (Regularização Fundiária Urbana). Essas leis criaram caminhos mais simples e rápidos para quem precisa regularizar propriedades.

A regularização significa transformar um imóvel irregular em regular, garantindo segurança jurídica, facilidade para vender, financiar e evitar problemas futuros. Um imóvel regular tem documentação completa, está registrado no cartório e respeita as normas urbanísticas e ambientais.

Antes, qualquer irregularidade exigia processos judiciais demorados, que podiam levar anos. Hoje, com a digitalização e desburocratização, é possível resolver muitos casos direto no cartório de registro de imóveis.

Por Que a Regularização É Importante

Imóveis irregulares trazem diversos riscos e limitações. O proprietário não consegue vender, financiar, fazer inventário ou mesmo comprovar que é o dono legítimo. Além disso, pode enfrentar multas, demolições e até perda do bem.

Com a regularização, o valor do imóvel aumenta, os impostos ficam corretos e a documentação permite qualquer transação. Em São Paulo, por exemplo, a Lei 17.202/2019 permite regularizar edificações construídas até 2014 com condições facilitadas.

A nova lei também impacta positivamente o pagamento de tributos como IPTU e ITBI, ajustando valores e evitando cobranças indevidas. Para casos complexos, a orientação de profissional especializado em direito imobiliário pode ajudar a escolher o melhor caminho.

Usucapião Extrajudicial Simplificada

A usucapião extrajudicial permite que quem possui um imóvel há vários anos possa registrá-lo em seu nome direto no cartório. Antes da nova lei, qualquer impugnação (contestação) obrigava o processo a ir para a Justiça.

Agora, o oficial de registro pode inadmitir impugnações injustificadas ou infundadas, mantendo o processo na via extrajudicial. Isso acelera muito o reconhecimento da propriedade.

O processo de usucapião extrajudicial é mais rápido, econômico e evita a morosidade do Judiciário. As principais modalidades são: usucapião ordinária (10 anos), extraordinária (15 anos), especial urbana (5 anos) e especial rural (5 anos).

Modalidades de Usucapião

Existem quatro modalidades principais de usucapião que podem ser feitas extrajudicialmente. A usucapião ordinária exige posse de 10 anos com justo título (contrato) e boa-fé.

A usucapião extraordinária requer 15 anos de posse, sem necessidade de título ou boa-fé, podendo reduzir para 10 anos se o imóvel for moradia ou houve investimento em obras. A usucapião especial urbana exige 5 anos de posse de imóvel até 250 m² em área urbana, utilizado como moradia, sem outro imóvel.

Por fim, a usucapião especial rural também exige 5 anos de posse em área rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva e servindo como moradia. Em todas as modalidades, a posse deve ser contínua, pacífica e sem oposição.

Vantagens da Via Extrajudicial

A usucapião extrajudicial oferece diversas vantagens sobre a judicial. O processo é muito mais rápido, podendo ser concluído em meses, enquanto a via judicial leva anos.

Os custos são significativamente menores, sem custas judiciais, perícias caras e honorários advocatícios elevados. Além disso, o procedimento é mais simples e direto, com menos burocracia.

A Lei 14.382/2022 trouxe mais segurança ao permitir que o cartório rejeite impugnações sem fundamento, mantendo o processo na via extrajudicial. Isso reduziu drasticamente os casos que precisam ir para a Justiça.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial

A adjudicação compulsória extrajudicial resolve um problema comum: o vendedor que recebeu o pagamento mas se recusa a fazer a escritura. Antes da Lei 14.382/2022, o comprador precisava entrar na Justiça, processo que podia durar anos.

Agora, o comprador pode requerer diretamente ao cartório de registro de imóveis a transferência da propriedade para seu nome. É necessário comprovar o pagamento integral, apresentar o contrato de compra e venda ou promessa de compra registrada e demonstrar a recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura.

Quando Usar Este Procedimento

A adjudicação compulsória extrajudicial é ideal para contratos de gaveta, promessas de compra e venda não cumpridas e situações em que o vendedor sumiu, faleceu ou simplesmente se recusa a cumprir o combinado.

O comprador deve ter cumprido todas suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento completo do preço acordado. Se houver dívidas pendentes (IPTU, condomínio), é importante regularizá-las antes de solicitar a adjudicação.

Documentação Necessária

Para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial no cartório, é preciso reunir documentação específica. O comprador deve apresentar o contrato de compra e venda ou promessa de compra devidamente registrado, comprovantes de pagamento do preço e demais encargos, notificação extrajudicial ao vendedor (se possível) e documentos pessoais atualizados.

O Provimento CNJ 150/2023 regulamentou todos os detalhes do procedimento, trazendo segurança e padronização. O cartório analisa a documentação e, estando tudo conforme, lavra a escritura e procede ao registro da transferência.

Esse procedimento é especialmente importante em regiões como São Paulo e Grande São Paulo, onde há muitos contratos antigos de gaveta aguardando regularização. A adjudicação compulsória extrajudicial facilita e acelera a solução desses casos.

REURB: Regularização Fundiária Urbana

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é o processo estabelecido pela Lei 13.465/2017 para legalizar áreas urbanas ocupadas irregularmente. O REURB garante o título de propriedade aos ocupantes, integrando essas áreas ao ordenamento urbano.

Existem duas modalidades principais: REURB-S (Social) e REURB-E (Específico). A REURB-S é voltada para famílias de baixa renda (até 5 salários mínimos), com benefícios e isenções de taxas. Já a REURB-E se aplica aos demais casos.

Critérios para Solicitar REURB

Para ser elegível ao REURB, o ocupante deve atender a requisitos específicos. É necessário ocupar área pública ou privada de até 250 m² por família, ter posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos, não possuir outro imóvel urbano ou rural e residir no local ou utilizá-lo para fins produtivos.

Na cidade de São Paulo e região metropolitana, diversos núcleos informais podem ser regularizados pelo REURB. A Prefeitura de São Paulo possui programas específicos de regularização para diferentes tipos de imóveis.

Como Funciona o Processo REURB

O processo de REURB segue etapas definidas por lei. Primeiro, faz-se a identificação e diagnóstico do núcleo urbano informal, mapeando lotes, condições de moradia e infraestrutura.

Em seguida, realiza-se o cadastro socioeconômico dos moradores para definir a modalidade (REURB-S ou REURB-E). Depois, elabora-se o projeto de regularização fundiária com plano urbanístico e propostas de infraestrutura.

O projeto é submetido às autoridades municipais para aprovação. Uma vez aprovado, inicia-se o registro da regularização no cartório, com abertura de matrículas individuais e emissão de títulos de propriedade aos moradores.

O município expede a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), documento que atesta a legalização da área e permite o registro no cartório. Todo o processo ocorre pela via administrativa, sem necessidade de ação judicial.

Documentos Necessários para Regularização

A documentação exigida varia conforme o tipo de regularização escolhido. No entanto, alguns documentos são comuns à maioria dos processos.

Para qualquer modalidade, são necessários RG e CPF atualizados, comprovante de residência, certidões negativas de débitos municipais, certidão de matrícula do imóvel (se houver), planta ou levantamento topográfico e documentos que comprovem a posse ou propriedade.

Documentos Específicos por Modalidade

Para a usucapião extrajudicial, além dos documentos básicos, são necessárias declarações de pelo menos três testemunhas que conheçam sua posse, planta com memorial descritivo assinado por profissional habilitado, comprovantes do tempo de posse (contas de água, luz, correspondências) e certidões do distribuidor cível e criminal.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, é fundamental ter o contrato de compra e venda ou promessa de compra registrado, todos os comprovantes de pagamento, notificação extrajudicial ao vendedor e certidões negativas de débitos sobre o imóvel.

Para o REURB, o município ou comunidade organizada apresenta o projeto de regularização, cadastro socioeconômico dos ocupantes, levantamento topográfico da área e documentos que identifiquem a propriedade original (matrícula ou certidões).

Onde Obter os Documentos

As certidões de cartório são solicitadas no cartório de registro de imóveis da localização do imóvel. Certidões negativas de débitos municipais são obtidas na prefeitura ou site da Secretaria da Fazenda.

Em São Paulo, muitos serviços estão disponíveis online através do site da Prefeitura. As plantas e levantamentos topográficos devem ser feitos por engenheiro ou arquiteto habilitado no CREA ou CAU.

Custos da Regularização de Imóveis

Os custos de regularização variam bastante conforme o tipo de processo, valor do imóvel, região e complexidade da situação. É importante entender cada despesa envolvida.

Principais Custos Envolvidos

As taxas de cartório incluem emolumentos para registro, averbação e expedição de certidões, variando de R$ 200 a R$ 2.000 dependendo do valor venal do imóvel. As taxas municipais cobrem análise de processos, expedição de habite-se e alvará, custando entre R$ 300 e R$ 2.000.

Os honorários de profissionais incluem advogado especializado (R$ 1.500 a R$ 5.000) e engenheiro ou arquiteto para laudos e plantas (R$ 2.000 a R$ 8.000). As certidões e documentos custam entre R$ 30 e R$ 150 cada uma.

Eventuais multas por irregularidades podem variar de R$ 500 a R$ 5.000 ou mais, dependendo da infração. Se forem necessárias obras de adequação, esse é um custo adicional significativo.

Estimativa de Custo Total

Para um imóvel residencial de valor médio em São Paulo, os custos estimados são: taxas de cartório e prefeitura R$ 1.200, honorários de profissionais técnicos R$ 3.000, certidões e documentos R$ 200, totalizando aproximadamente R$ 4.400.

Imóveis comerciais, maiores ou com mais problemas tendem a ter custos mais elevados. No entanto, o investimento compensa pelos benefícios: aumento no valor do imóvel, possibilidade de venda e financiamento, segurança jurídica e regularização tributária.

Algumas modalidades, como o REURB-S (social), oferecem isenção total ou parcial de taxas para famílias de baixa renda. A Prefeitura de São Paulo tem programas com regularização automática para imóveis residenciais isentos de IPTU.

Prazos para Regularização

Os prazos variam conforme a modalidade escolhida e a complexidade do caso. A nova lei trouxe redução significativa nos tempos de tramitação.

Prazos por Modalidade

A usucapião extrajudicial pode ser concluída em 6 meses a 1 ano, dependendo da apresentação correta dos documentos e ausência de impugnações justificadas. Já a usucapião judicial costuma levar de 3 a 5 anos ou mais.

A adjudicação compulsória extrajudicial é ainda mais rápida, podendo ser finalizada em 2 a 4 meses quando toda a documentação está em ordem. O cartório tem prazo de 15 dias para analisar e decidir após o protocolo.

O REURB tem prazos variáveis conforme a complexidade do projeto e o tamanho da área. Processos bem organizados podem ser concluídos em 1 a 2 anos, incluindo aprovação do projeto, expedição da CRF e registro no cartório.

Fatores que Influenciam os Prazos

Documentação incompleta, impugnações de terceiros, necessidade de obras de infraestrutura e demora na análise por órgãos públicos são fatores que podem prolongar os prazos. Por isso, a preparação adequada da documentação faz diferença.

Reunir toda documentação necessária desde o início evita exigências posteriores que atrasam o processo. A organização prévia reduz significativamente os prazos.

Benefícios da Regularização de Imóveis

Regularizar um imóvel traz benefícios que vão muito além da legalização formal. A segurança jurídica é o principal ganho: com o registro em ordem, fica comprovada a propriedade legítima.

Vantagens Práticas

Imóveis regularizados podem ser vendidos, financiados, alugados formalmente e incluídos em inventários sem complicações. O valor de mercado aumenta consideravelmente, pois compradores pagam mais por propriedades sem pendências.

A regularização também permite ajustar o IPTU ao valor real, corrigindo eventuais cobranças indevidas baseadas em áreas incorretas. Isso pode resultar em economia mensal significativa.

Com a documentação regular, há acesso a financiamentos imobiliários e linhas de crédito com garantia do imóvel. Isso facilita reformas, ampliações e investimentos na propriedade.

Benefícios Sociais e Comunitários

O REURB promove a inclusão social de milhões de famílias, garantindo o direito à moradia digna. Comunidades regularizadas recebem melhorias de infraestrutura como água, esgoto, iluminação e pavimentação.

A regularização também facilita o acesso a serviços públicos, programas sociais e reduz a vulnerabilidade das famílias. Em São Paulo, diversos bairros periféricos têm sido beneficiados por programas de regularização fundiária.

Erros Comuns a Evitar

Muitas pessoas cometem erros que atrasam ou impedem a regularização. Conhecer essas armadilhas ajuda a evitá-las.

Principais Erros

Deixar para regularizar depois da compra, sem verificar a situação antes, é um erro grave. Sempre confira a documentação completa antes de comprar qualquer imóvel.

Tentar fazer tudo sozinho, sem orientação profissional, geralmente resulta em documentação incompleta, exigências do cartório, perda de tempo e custos maiores no final. A orientação de um advogado imobiliário especializado ajuda a evitar problemas.

Não reunir comprovantes de posse desde o início é outro erro comum. Guarde todas as contas de água, luz, correspondências, recibos e documentos que demonstrem posse ao longo dos anos.

Ignorar débitos de IPTU, condomínio ou outros encargos atrasa o processo, pois as certidões negativas são obrigatórias. Regularize ou parcele as dívidas antes de iniciar o procedimento de regularização.

Como Evitar Problemas

Buscar orientação de profissional especializado em direito imobiliário antes de iniciar qualquer processo de regularização é recomendável. O profissional fará um diagnóstico completo da situação e indicará o melhor caminho.

Organize toda a documentação com antecedência, reúna certidões atualizadas e resolva pendências financeiras. Isso acelera muito o procedimento.

Escolha a modalidade correta para seu caso: usucapião, adjudicação compulsória ou REURB têm requisitos e aplicações diferentes. Um profissional experiente saberá qual é a mais adequada.

Próximos Passos para Regularizar Seu Imóvel

A nova lei de regularização de imóveis trouxe ferramentas modernas, rápidas e acessíveis para resolver situações que antes eram complexas e demoradas. A Lei 14.382/2022 e a Lei 13.465/2017 permitiram que milhões de brasileiros regularizem suas propriedades sem depender do Judiciário.

Seja através da usucapião extrajudicial, adjudicação compulsória ou REURB, agora existem caminhos mais simples para garantir segurança jurídica, aumentar o valor do imóvel e evitar problemas futuros. A regularização também ajusta tributos como IPTU e ITBI, evitando cobranças indevidas.

Se você está em São Paulo ou região metropolitana, aproveite os programas municipais de regularização que oferecem condições facilitadas. Reúna sua documentação, busque orientação de profissional especializado em direito imobiliário e dê o primeiro passo para regularizar seu patrimônio. Quanto antes resolver, mais tranquilidade e benefícios você terá.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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