Mitos e Verdades sobre Leilões de Imóveis: Separando Fatos de Ficção

Este artigo faz parte do nosso Guia Definitivo de Leilão de Imóveis

Comprar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade, mas muitas pessoas deixam de aproveitar por causa de informações falsas que circulam por aí. A verdade é que existem mitos que afastam interessados de bons negócios, enquanto algumas verdades são ignoradas e causam problemas depois da arrematação.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Quais são os principais mitos sobre leilões de imóveis e por que eles não correspondem à realidade
• As verdades que você precisa conhecer antes de dar seu lance
• Quando buscar orientação jurídica especializada
  
  

O Que São Leilões de Imóveis

Leilão de imóveis é uma forma de venda pública onde pessoas interessadas fazem ofertas (lances) e quem oferece o maior valor leva o imóvel. É como um leilão de antiguidades, mas com casas, apartamentos ou terrenos.

Existem dois tipos principais: o leilão judicial, que acontece por ordem de um juiz para pagar dívidas ou resolver questões como herança e divórcio, e o leilão extrajudicial, quando bancos vendem imóveis retomados sem passar pela justiça. Os dois funcionam de forma diferente e têm regras próprias.

A grande vantagem é que os imóveis costumam ter preços abaixo do mercado, às vezes com descontos de 20% a 50% do valor de avaliação. Mas é preciso entender bem o processo para não ter surpresas ruins depois.

Mito 1: Pagamento Precisa Ser Sempre à Vista

MITO. Esta é uma das maiores mentiras sobre leilões de imóveis. Muita gente acredita que precisa ter todo o dinheiro em mãos para participar, mas isso não é verdade.

Nos leilões judiciais, a lei permite que você pague de forma parcelada. Você precisa dar uma entrada de pelo menos 25% do valor do lance e pode parcelar o restante em até 30 meses. O próprio imóvel fica como garantia (hipoteca) até você terminar de pagar.

Mas atenção para a verdade importante: se houver outro interessado que ofereça o mesmo valor à vista, ele tem preferência sobre quem quer parcelar. Isso significa que o parcelamento só funciona quando não há concorrentes dispostos a pagar tudo de uma vez.

Nos leilões extrajudiciais, as regras podem variar, mas muitos também aceitam parcelamento. Sempre verifique as condições específicas no edital de cada leilão.

Mito 2: Apenas Grandes Investidores Podem Participar

MITO. Qualquer pessoa física pode participar de leilões de imóveis. Você não precisa ser empresário, ter CNPJ ou ter milhões no banco.

Existem leilões com imóveis de todos os valores, desde apartamentos pequenos até mansões. Em São Paulo, por exemplo, é comum encontrar apartamentos em leilão na zona leste, zona sul e região metropolitana com valores acessíveis para classe média.

O que você precisa é:

• Ter o valor mínimo para dar o lance inicial
• Apresentar documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência)
• Fazer um cadastro prévio com o leiloeiro
• Ter atenção para entender as regras do edital

Muitas famílias comuns conseguem realizar o sonho da casa própria através de leilões pagando menos do que pagariam no mercado tradicional.

Mito 3: Todo Leilão É Muito Complicado

PARCIALMENTE MITO. A burocracia existe, mas não é impossível de entender quando você estuda o processo.

Os leilões online simplificaram muito o processo. Você pode participar de casa, acessando o site do leiloeiro, fazendo seu cadastro e dando lances sem precisar ir presencialmente. A transparência melhorou bastante com a digitalização.

A parte que exige mais atenção é a análise do processo e do edital antes de dar o lance. Você precisa verificar diversos pontos técnicos e jurídicos que podem não ser óbvios à primeira vista. Por isso, estudar bem ou buscar orientação profissional faz diferença.

Depois da arrematação, você precisa fazer o pagamento, assinar documentos e aguardar a homologação. Com preparação adequada, cada etapa flui normalmente.

Mito 4: Qualquer Lance Garante a Arrematação

PARCIALMENTE MITO. Existem regras específicas sobre lances e fases do leilão.

No primeiro leilão judicial, o lance mínimo geralmente é o valor da avaliação do imóvel. Se ninguém der esse lance, o leilão é prorrogado para uma segunda praça.

Na segunda praça, os lances podem ser menores que a avaliação, mas não podem ser “vis” (muito baixos). O juiz avalia se o valor é justo ou não.

Além disso, lembre-se que:

• Lance à vista tem preferência sobre parcelado no mesmo valor
• Você pode fazer proposta antes do leilão por valor igual ou maior que a avaliação
• Cada novo lance precisa superar o anterior em um valor mínimo
• O leilão tem horário de encerramento, e você precisa estar atento

Estratégias de lance exigem conhecimento do mercado e análise do interesse de outros participantes.

Mito 5: O Imóvel Sempre Fica Livre de Ônus

MITO. Nem sempre o imóvel fica completamente “limpo” após a arrematação.

Dependendo do que consta no edital e do tipo de leilão, você pode herdar:

• Dívidas de condomínio
• Débitos de IPTU (em leilões extrajudiciais)
• Garantias reais se os credores não foram notificados
• Ocupantes que precisam ser removidos judicialmente

O edital deve informar se o imóvel será vendido “livre e desembaraçado” de ônus. Quando aparece essa expressão, significa que as dívidas serão quitadas com o valor do leilão antes de você receber a propriedade.

Mas mesmo quando está escrito “livre de ônus”, verifique se todos os credores foram intimados corretamente. Falhas na intimação podem fazer com que uma garantia (como hipoteca) continue valendo.

Mito 6: Você Perde Tudo Se o Leilão For Anulado

MITO COMPLETO. Este é um dos medos mais comuns que afasta pessoas de leilões.

A Proteção Legal

Se o leilão for anulado por determinação judicial, você não perde seu dinheiro. A lei garante que o arrematante receba a devolução integral dos valores pagos, incluindo correção monetária.

Você também recebe de volta a comissão do leiloeiro que havia sido paga. Todo o investimento retorna ao seu bolso.

Quando um Leilão Pode Ser Anulado

As situações são raras e específicas:

• Ausência de informações essenciais no edital
• Preço vil, quando o valor está muito abaixo dos limites legais
• Falhas graves no processo de intimação
• Fraude comprovada no processo

Os leilões, especialmente os judiciais, são extremamente regulamentados e supervisionados por juízes. As anulações são muito raras porque há verificação judicial prévia em todas as etapas. E mesmo quando acontecem, existe proteção legal ao seu investimento.

Mito 7: Estrangeiros Não Podem Comprar

MITO. Estrangeiros podem, sim, comprar imóveis em leilões no Brasil.

Direitos Iguais

Qualquer pessoa, brasileira ou estrangeira, pode participar de leilões de imóveis no Brasil. Não há limitações quanto a valores, quantidade de imóveis ou tipo de propriedade (residencial ou comercial).

Mesmo morando no exterior, um estrangeiro pode arrematar casas, apartamentos ou terrenos. O processo é o mesmo para brasileiros e estrangeiros.

Documentação Necessária

Para participar de leilões, o estrangeiro precisa:

• CPF brasileiro solicitado na Receita Federal
• Passaporte válido ou RNE (Registro Nacional de Estrangeiros)
• Certidão de casamento traduzida juridicamente se aplicável
• Procuração com poderes específicos se mora fora do Brasil

Existem limitações apenas para imóveis rurais em áreas de fronteira e terras indígenas, que têm regras especiais de segurança nacional. Mas imóveis urbanos e rurais comuns não têm restrição alguma.

Mito 8: Imóveis Estão Sempre em Péssimo Estado

MITO. Esta crença afasta muitos compradores, mas não corresponde à realidade.

O Estado Real

A maioria dos imóveis em leilão não está destruída ou em ruínas. Especialistas com décadas de experiência confirmam que essa percepção é falsa.

O que geralmente acontece é que os imóveis estão desatualizados esteticamente, mas em condições razoáveis de habitação. São propriedades que passaram anos sem reformas, com acabamentos antigos, mas estruturalmente sólidas.

Reformas Típicas

Os ajustes mais comuns são:

• Atualização de revestimentos (azulejos e pisos antigos)
• Modernização de cozinhas e banheiros
• Pintura geral e troca de armários desgastados
• Manutenção de sistemas elétricos e hidráulicos
• Restauração de pisos de madeira

Estas são reformas estéticas e de modernização, não estruturais. Imóveis com problemas estruturais sérios existem, mas são a exceção, não a regra.

A vistoria prévia com engenheiro ou arquiteto esclarece essa questão. Muitos imóveis em leilão estão em ótimo estado, especialmente quando foram retomados recentemente por bancos.

Verdade 1: O Edital Não Informa Tudo

VERDADE. Este é um ponto crucial que muita gente não sabe. O edital do leilão traz informações importantes como data, horário, valor mínimo, descrição do imóvel e alguns dados sobre débitos.

Porém, o edital não informa:

• Se todas as pessoas com direitos sobre o imóvel foram corretamente intimadas
• Se existe algum recurso pendente que pode anular a arrematação
• O histórico completo do processo judicial
• Se credores hipotecários foram notificados nos prazos corretos
• Detalhes sobre o estado de conservação real do imóvel

Por exemplo, se um imóvel tem hipoteca e o credor não foi intimado com 5 dias de antecedência, essa dívida pode não ser extinta e você pode ter que pagar. Isso não fica claro apenas lendo o edital.

É por isso que a análise completa do processo é fundamental para uma arrematação consciente.

Verdade 2: Imóveis Ocupados Exigem Processo Legal

VERDADE. Muitos imóveis em leilão estão ocupados pelo antigo proprietário, inquilinos ou até terceiros. Isso é normal e não significa necessariamente que é um problema.

A desocupação nem sempre é rápida. Após arrematar, você precisa primeiro tentar um acordo amigável com os ocupantes. Se não funcionar, será necessário entrar com ação judicial.

Nos leilões judiciais, você pode pedir a imissão na posse diretamente ao juiz que autorizou o leilão. O prazo costuma ser de 60 dias após a ordem judicial para os ocupantes saírem.

Nos leilões extrajudiciais, você precisa abrir um processo novo de despejo ou imissão na posse, o que pode demorar mais. O prazo também é de cerca de 60 dias após a citação.

Em ambos os casos, o processo pode levar de 3 a 12 meses dependendo da situação. Por isso, ao dar seu lance, considere esse tempo e os custos envolvidos.

Verdade 3: Débitos Têm Regras Diferentes

VERDADE. Esta é uma das maiores dúvidas e também uma das maiores fontes de problemas.

IPTU em Leilões Judiciais

Nos leilões judiciais, existe proteção legal para o arrematante. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), você não é responsável por IPTU atrasado de antes da arrematação. A dívida se extingue com o leilão.

IPTU em Leilões Extrajudiciais

Nos leilões extrajudiciais, geralmente o comprador assume as dívidas de IPTU anteriores. Por isso, sempre verifique o valor devido antes de dar o lance.

Condomínio

As dívidas de condomínio seguem o imóvel. Mesmo em leilões judiciais, se você tinha conhecimento da dívida (estava no edital ou você foi informado), pode ser cobrado depois.

A exceção acontece quando o condomínio não se habilitou corretamente no processo judicial. Neste caso, o juiz pode decidir que a dívida não é sua responsabilidade.

Como se proteger: sempre peça certidões atualizadas da prefeitura e consulte o síndico antes de arrematar.

Verdade 4: A Comissão É Sua Responsabilidade

VERDADE. Além do valor do seu lance, você precisa pagar a comissão do leiloeiro. Essa taxa costuma ser de 5% sobre o valor da arrematação.

Por exemplo, se você arrematar um apartamento por R$ 300.000, pagará mais R$ 15.000 de comissão. Este valor é pago junto com o lance.

Também existem outros custos que você deve considerar:

• Escritura e registro do imóvel no cartório
• Possíveis reformas ou adaptações necessárias
• Custos de desocupação se o imóvel estiver ocupado
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

Faça sempre uma conta completa somando lance + comissão + custos extras e compare com o valor de mercado do imóvel. Só vale a pena se o total ficar significativamente abaixo do preço praticado na região.

Verdade 5: ITBI É Sua Responsabilidade

VERDADE. O arrematante é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

Como Funciona

O ITBI deve ser calculado sobre o valor da arrematação (o que você pagou no leilão), não sobre o valor venal ou de mercado. Tribunais superiores já decidiram que prefeituras não podem forçar valores mais altos.

Quando Pagar

Em leilões judiciais, geralmente antes da expedição da Carta de Arrematação. Em leilões extrajudiciais, no momento da lavratura da escritura pública.

Valor

Varia por cidade – 3% em São Paulo, 2% no Rio de Janeiro. Este é um custo que deve entrar no seu planejamento financeiro desde o início.

Quando Buscar Orientação Jurídica

A orientação jurídica especializada pode ser importante em diversas situações relacionadas a leilões de imóveis. Um profissional do direito imobiliário pode auxiliar na análise de documentação, verificação de regularidade do processo, interpretação de cláusulas do edital e orientação sobre direitos e obrigações.

A consulta preventiva ajuda a identificar possíveis riscos e a compreender melhor todo o processo de arrematação, desde a análise inicial até o registro do imóvel. Em casos de imóveis ocupados, o profissional pode orientar sobre os procedimentos legais necessários para obtenção da posse, respeitando os prazos e requisitos estabelecidos pela lei.

Questões relacionadas a débitos, vícios ocultos, fraudes ou qualquer irregularidade no processo também justificam buscar orientação especializada para compreender suas opções e direitos.

A decisão de buscar apoio profissional deve considerar a complexidade da situação, o valor envolvido e seu nível de conhecimento sobre o assunto.

Riscos a Considerar

Honestidade sobre os desafios é fundamental para uma decisão consciente.

Necessidade de Análise Técnica: Sem conhecimento adequado, você pode enfrentar problemas.

Possibilidade de Débitos Ocultos: Mesmo com edital, algumas dívidas podem aparecer depois.

Tempo para Desocupação: Imóveis ocupados demandam paciência e custos adicionais.

Estado de Conservação: Alguns imóveis precisam de reformas que aumentam o investimento total.

Concorrência em Bons Negócios: Imóveis com melhor relação custo-benefício atraem muitos interessados.

Custos Adicionais: Comissão, cartório, reformas e desocupação somam valores significativos.

Risco de Fraudes: Golpes em leilões online exigem atenção redobrada.

Decidindo com Conhecimento

Comprar imóvel em leilão pode ser excelente oportunidade quando você separa mitos de verdades e age com planejamento. As oportunidades existem, mas exigem conhecimento, análise cuidadosa e preparação adequada.

Não deixe mitos te impedirem de aproveitar boas oportunidades, mas também não ignore as verdades que protegem seu investimento. Conheça as possibilidades de financiamento, esteja atento a fraudes e entenda suas responsabilidades sobre débitos e ocupação.

A chave do sucesso está em fazer análise completa, calcular todos os custos reais e buscar orientação profissional quando necessário. Prepare-se adequadamente e você terá condições de fazer uma escolha consciente.

Preparado para arrematar? Confira nosso Guia Definitivo de Leilão de Imóveis com todas as etapas.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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