Inventário de Imóveis: Procedimentos e Documentação Necessária

Fazer o inventário de um imóvel parece complicado, mas não precisa ser. Quando alguém falece e deixa uma casa, apartamento ou terreno, é preciso transferir essa propriedade para os herdeiros de forma legal.

Pense no inventário como uma “mudança de dono oficial” do imóvel. Sem esse processo, a propriedade continua no nome do falecido e ninguém pode vender, alugar ou até usar o bem completamente.

Neste guia, você vai aprender:

• Quais documentos são necessários para o inventário de imóveis
• Como funciona o processo passo a passo com as atualizações de 2025
• Diferenças entre meação e herança
• Direitos do cônjuge e companheiro no inventário
• Custos envolvidos, prazos legais e ordem de vocação hereditária
• O que fazer com imóveis irregulares ou sem escritura
• Quando usar alvará judicial em vez de inventário completo
  
  

O Que É Inventário de Imóveis

O inventário é o procedimento legal que organiza e divide os bens de quem faleceu. Quando falamos de inventário de imóveis, estamos tratando especificamente de casas, apartamentos, terrenos, chácaras e qualquer outro bem imóvel que o falecido deixou.

É como fazer um raio-x completo do patrimônio. O processo lista todos os bens, avalia quanto valem, paga os impostos devidos e, finalmente, transfere a propriedade para os herdeiros de forma legal.

A lei brasileira exige esse procedimento em qualquer situação de herança. Sem o inventário concluído, os imóveis ficam congelados no nome do falecido, impedindo qualquer negociação futura.

Por Que o Inventário É Obrigatório

Além de ser uma exigência legal, o inventário protege os direitos de todos os herdeiros. Ele garante que a divisão seja justa e evita conflitos familiares no futuro.

Imagine vários irmãos querendo usar o mesmo imóvel de formas diferentes. Um quer vender, outro quer morar, outro quer alugar. Sem o inventário formalizado, essas decisões ficam travadas e podem gerar brigas sérias.

O processo também regulariza a situação tributária do bem. Enquanto o inventário não for concluído, as dívidas de IPTU e condomínio continuam acumulando, gerando prejuízos para os herdeiros.

Tipos de Inventário: Judicial e Extrajudicial

Existem dois caminhos para fazer o inventário: pela justiça ou pelo cartório. Cada um tem suas regras, vantagens e situações específicas de uso.

Inventário Extrajudicial

O inventário extrajudicial acontece direto no cartório de notas. É o caminho mais rápido e menos burocrático para resolver a questão da herança.

Funciona assim: todos os herdeiros vão juntos ao cartório, acompanhados de um advogado, e assinam uma escritura pública de inventário. Em poucos dias ou semanas, o processo está concluído.

A Resolução 571 do CNJ, atualizada em agosto de 2024, trouxe mudanças importantes. Agora o inventário extrajudicial pode ser feito mesmo quando há herdeiros menores de idade ou incapazes, desde que aprovado pelo Ministério Público.

Vantagens do inventário extrajudicial:

• Processo rápido, geralmente finalizado em 1 a 3 meses
• Custos menores que o inventário judicial
• Menos burocracia e papelada
• Maior privacidade para a família
• Não precisa de audiências ou despachos judiciais
• Possibilidade de venda de bens do espólio sem alvará judicial

Inventário Judicial

Quando não há acordo entre os herdeiros sobre como dividir os bens, o caminho é fazer o inventário pela justiça. Esse processo acontece no fórum, com acompanhamento de um juiz.

O inventário judicial costuma demorar mais, podendo levar de 1 a 3 anos ou até mais em casos complexos. Durante esse tempo, o juiz analisa os pedidos de cada parte e decide como será feita a divisão.

Situações que exigem inventário judicial:

• Herdeiros em desacordo sobre a partilha
• Disputas sobre a validade de documentos
• Conflitos sobre quem tem direito à herança
• Contestação de testamento

A orientação jurídica especializada ajuda a identificar qual modalidade de inventário se adequa melhor a cada situação familiar, considerando as particularidades da legislação local e as novidades de 2025.

Meação e Herança: Entenda a Diferença

Uma das maiores confusões no inventário é a diferença entre meação e herança. Muitas pessoas acham que são a mesma coisa, mas não são.

Meação é o direito do cônjuge ou companheiro sobrevivente sobre metade dos bens adquiridos durante a união. É como se o casal tivesse construído o patrimônio juntos, então cada um já possui 50% dos bens comuns.

Herança é a parcela dos bens do falecido que será dividida entre os herdeiros. A herança só começa a ser calculada depois de separar a meação do cônjuge sobrevivente.

Como Funciona na Prática

Imagine que um casal tinha um apartamento avaliado em R$ 400 mil. O marido faleceu deixando a esposa e dois filhos.

Primeiro, separa-se a meação da esposa: R$ 200 mil já pertencem a ela, pois foi construído durante o casamento. Os outros R$ 200 mil são a herança que será dividida entre os herdeiros.

Neste caso, a esposa participa da divisão dos R$ 200 mil junto com os filhos. Cada herdeiro recebe aproximadamente R$ 66.600 da herança. No final, a esposa fica com R$ 266.600 (R$ 200 mil de meação + R$ 66.600 de herança).

A meação não sofre tributação do ITCMD, porque não é transmissão de bem. Apenas a parte da herança será tributada.

Como o Regime de Bens Afeta o Inventário

O regime de bens escolhido no casamento determina completamente o que entra ou não no inventário. Muitas pessoas desconhecem essa informação e acabam cometendo erros graves.

Comunhão Parcial de Bens

É o regime mais comum no Brasil e vale automaticamente quando o casal não faz pacto antenupcial. Neste regime, os bens adquiridos durante o casamento são comuns ao casal.

Bens que cada um tinha antes de casar permanecem particulares. Heranças e doações recebidas também são particulares, mesmo que aconteçam durante o casamento.

No inventário: o cônjuge sobrevivente tem direito à meação dos bens comuns e também herda como herdeiro junto com os descendentes.

Comunhão Universal de Bens

Todos os bens do casal se comunicam, sejam adquiridos antes ou durante o casamento. Poucas exceções existem, como bens doados com cláusula de incomunicabilidade.

No inventário: o cônjuge sobrevivente tem direito à meação de todos os bens e também participa da herança.

Separação Total de Bens

Cada cônjuge mantém total controle sobre seus bens. Não há comunicação patrimonial, nem mesmo dos bens adquiridos durante o casamento.

No inventário: não existe meação. O cônjuge sobrevivente só participa como herdeiro, conforme a ordem de vocação hereditária.

Participação Final nos Aquestos

Regime mais moderno, onde cada um mantém controle sobre seus bens durante o casamento, mas ao final há divisão dos bens adquiridos onerosamente na constância da união.

No inventário: apura-se o patrimônio adquirido por cada cônjuge durante o casamento e divide-se essa diferença.

Ordem de Vocação Hereditária

A lei brasileira estabelece uma ordem específica de quem tem direito a herdar. Isso é chamado de ordem de vocação hereditária e está previsto no Código Civil.

Primeira Classe: Descendentes

Os filhos são os primeiros na fila para herdar. Se há filhos, eles herdam primeiro, dividindo a herança em partes iguais.

O cônjuge ou companheiro sobrevivente concorre com os descendentes apenas em algumas situações específicas, dependendo do regime de bens.

Se um filho já faleceu, seus filhos (netos do falecido) herdam por representação, recebendo a parte que seria do pai ou mãe falecida.

Segunda Classe: Ascendentes

Quando não há descendentes, herdam os pais do falecido. Se apenas um dos pais está vivo, ele recebe toda a herança.

Nesta classe, o cônjuge ou companheiro sobrevivente concorre com os ascendentes, recebendo no mínimo um terço da herança.

Terceira Classe: Cônjuge Sobrevivente

Se não há descendentes nem ascendentes vivos, o cônjuge ou companheiro herda sozinho, recebendo 100% da herança.

Quarta Classe: Colaterais

São os parentes até quarto grau: irmãos, tios, sobrinhos e primos. Só herdam quando não existe nenhum herdeiro das classes anteriores.

A lei estabelece que o grau mais próximo exclui o mais distante. Então, se existem irmãos, os tios não herdam nada.

Herdeiros Necessários

Descendentes, ascendentes e cônjuge são chamados de herdeiros necessários. Eles têm direito garantido a pelo menos 50% da herança, chamada de legítima.

Mesmo se houver testamento, a lei protege esses herdeiros, que não podem ser totalmente deserdados sem justa causa.

União Estável: Direitos no Inventário

Casais que vivem em união estável têm direitos sucessórios, mas com algumas particularidades em relação ao casamento formal.

O Que É Necessário Comprovar

Para que o companheiro sobrevivente participe do inventário, é preciso comprovar a existência da união estável. Isso pode ser feito de duas formas.

Com contrato de união estável: se o casal registrou a união estável em cartório, fica fácil comprovar. O documento é apresentado no inventário e os direitos são reconhecidos.

Sem contrato: é possível comprovar a união através de provas como contas conjuntas, imóvel em nome dos dois, declarações de testemunhas, fotos, documentos que mostram vida em comum.

Direitos do Companheiro

O companheiro em união estável tem direito à meação dos bens adquiridos durante a convivência, da mesma forma que o cônjuge casado em comunhão parcial.

Além da meação, o companheiro também herda, concorrendo com os descendentes ou ascendentes do falecido, conforme a ordem de vocação hereditária.

A Resolução 571/2024 do CNJ trouxe uma novidade: o reconhecimento automático da meação do companheiro sobrevivente pode ser feito na própria escritura pública de inventário extrajudicial, desde que todos concordem.

Documentação Específica

Para o inventário com união estável, além dos documentos básicos, será necessário:

• Contrato de união estável registrado em cartório, se houver
• Declaração de testemunhas confirmando a união
• Comprovantes de residência em comum
• Contas bancárias conjuntas
• Documentos do imóvel em nome dos dois
• Fotos e registros da vida em comum
  
  

Documentos Necessários Para Inventário de Imóveis

Reunir a documentação correta é o primeiro passo para agilizar o inventário. A lista pode parecer grande, mas cada documento tem uma função específica no processo.

Documentos do Falecido

São os papéis que comprovam quem era a pessoa que faleceu e qual era sua situação civil. Esses documentos identificam o titular dos bens.

• Certidão de óbito original
• RG e CPF
• Certidão de casamento atualizada (emitida há menos de 90 dias) ou contrato de união estável
• Certidão de divórcio ou separação judicial, quando aplicável
• Certidão de nascimento se era solteiro
• Comprovante de residência
• Certidão negativa de débitos federais, estaduais e municipais

A certidão de casamento atualizada mostra se houve alguma mudança no estado civil do falecido ao longo da vida. Isso é importante para definir os direitos do cônjuge sobrevivente e qual regime de bens estava em vigor.

Documentos dos Herdeiros

Cada pessoa que vai receber parte da herança precisa apresentar seus documentos pessoais. Isso comprova o parentesco e o direito de herdar.

• RG e CPF de todos os herdeiros
• Certidão de nascimento ou casamento
• Comprovante de residência atualizado
• Escritura de união estável, se for o caso
• Certidão de divórcio, quando houver

Se algum herdeiro for menor de idade ou incapaz, será necessário apresentar também os documentos do responsável legal. Com as mudanças de 2024, o inventário extrajudicial aceita menores, mediante aprovação do Ministério Público.

Documentos dos Imóveis

Esta é a parte mais importante para o inventário de imóveis. São os papéis que provam que o falecido era dono da propriedade e quanto ela vale.

Para imóveis urbanos:

• Certidão de matrícula atualizada do imóvel (emitida há menos de 30 dias)
• Escritura pública de compra e venda ou outro documento de aquisição
• Carnê do IPTU do ano corrente
• Certidão negativa de débitos municipais
• Declaração de quitação de condomínio, se for apartamento
• Certidão de ônus reais (mostra se há dívidas ou restrições no imóvel)

Para imóveis rurais:

• Certidão de matrícula atualizada
• Declaração do ITR dos últimos 5 anos
• Certidão negativa de débitos do imóvel rural
• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) do INCRA

A certidão de matrícula é como a carteira de identidade do imóvel. Ela mostra toda a história da propriedade, quem já foi dono, se existe financiamento pendente ou qualquer problema.

Certidão de Inexistência de Testamento

Antes de começar o inventário, é preciso confirmar se o falecido deixou ou não um testamento. Para isso, solicita-se uma certidão no Colégio Notarial do Brasil.

Essa certidão busca em todos os cartórios do país e confirma se existe algum testamento registrado. Sem esse documento, o inventário não pode avançar.

Em São Paulo, a solicitação pode ser feita online pelo site do Colégio Notarial. O documento fica pronto em poucos dias.

Procedimentos do Inventário Passo a Passo

Entender cada etapa do processo ajuda a se organizar melhor e evitar atrasos desnecessários. Veja como funciona na prática com as atualizações de 2025.

Passo 1: Contratar um Advogado

A presença de um advogado é obrigatória em qualquer tipo de inventário, seja judicial ou extrajudicial. Não existe inventário sem assistência jurídica.

O profissional orienta sobre qual tipo de inventário escolher, reúne a documentação, calcula os impostos e acompanha todo o processo até o final.

A escolha de um profissional com experiência em direito sucessório e imobiliário, familiarizado com as particularidades da legislação estadual e as novas regras de 2025, tende a agilizar significativamente o processo.

Passo 2: Nomear o Inventariante

O inventariante é a pessoa responsável por administrar os bens do falecido durante o processo. Ele representa todos os herdeiros e cuida do patrimônio até a divisão final.

Geralmente, o cônjuge sobrevivente ou um dos filhos assume essa função. O inventariante precisa ser uma pessoa organizada e de confiança de todos.

Responsabilidades do inventariante:

• Cuidar dos bens como se fossem seus próprios
• Pagar contas de IPTU, condomínio e outras despesas do imóvel
• Representar o espólio em questões legais
• Prestar contas detalhadas de todos os gastos
• Organizar e apresentar documentos ao juiz ou cartório
• Pode vender bens do espólio para pagar despesas do inventário (conforme Resolução 571/2024)

Se o inventariante agir de forma incorreta ou desonesta, pode ser removido da função e até responder civilmente pelos prejuízos causados aos herdeiros.

Passo 3: Levantar Todos os Bens e Dívidas

É hora de fazer uma lista completa de tudo que o falecido deixou. Isso inclui não só os imóveis, mas também carros, contas bancárias, investimentos e até dívidas.

Pense nisso como organizar um grande inventário de loja. Precisa contar tudo, anotar o valor de cada item e não pode esquecer nada.

As dívidas também entram nessa conta. Se o falecido tinha financiamento de imóvel, empréstimos ou contas atrasadas, tudo precisa ser listado e pago com o próprio patrimônio antes da partilha.

Passo 4: Separar Meação e Herança

Antes de calcular o que cada herdeiro vai receber, é preciso primeiro separar a meação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.

Esse passo evita erros graves de cálculo. Lembre-se: a meação já pertence ao cônjuge sobrevivente, não é herança. Só depois de separar a meação é que se calcula a herança a ser dividida.

Com a Resolução 571/2024, esse reconhecimento da meação pode ser feito automaticamente na escritura pública de inventário extrajudicial.

Passo 5: Avaliar os Imóveis

Cada imóvel precisa ter seu valor determinado. Essa avaliação serve para calcular os impostos e garantir uma divisão justa entre os herdeiros.

Existem diferentes formas de avaliar um imóvel. A mais comum é usar o valor venal do IPTU, que é o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para fins de cobrança de imposto.

Em alguns casos, principalmente em São Paulo, a Fazenda Estadual pode contestar esse valor se achar que está muito abaixo do mercado. Por isso, é importante ter uma avaliação bem fundamentada.

Passo 6: Calcular e Pagar o ITCMD

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é o imposto estadual que incide sobre heranças. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor dos bens.

Funciona assim: se o imóvel vale R$ 500 mil, o ITCMD será de R$ 20 mil. Esse valor precisa ser pago antes de concluir o inventário.

O prazo para abrir o inventário é de 60 dias após o falecimento. Se passar desse prazo, há multa de 10% a 20% sobre o valor do ITCMD.

Cada estado tem suas próprias regras para o ITCMD. As alíquotas variam de 2% a 8% dependendo da região do Brasil.

Passo 7: Fazer a Partilha dos Bens

A partilha é o momento de dividir os bens entre os herdeiros. Se há apenas um imóvel e vários herdeiros, existem algumas opções.

Copropriedade: Todos ficam donos do imóvel, cada um com sua porcentagem. Por exemplo, se são três irmãos, cada um fica com 33,33% do apartamento.

Venda e divisão do dinheiro: Os herdeiros vendem o imóvel e dividem o valor obtido. Essa opção funciona quando ninguém quer ficar com a propriedade. Com as novas regras, essa venda pode ser feita durante o inventário por escritura pública, sem necessidade de alvará judicial.

Um herdeiro compra a parte dos outros: Se um irmão quer ficar com a casa, ele pode comprar a parte dos demais, pagando a cada um o valor correspondente à sua parcela.

Se existem vários imóveis, dá para dividir de forma que cada herdeiro fique com um bem específico, desde que os valores sejam equivalentes ou haja compensação financeira.

Passo 8: Registrar no Cartório de Imóveis

Depois que o inventário é concluído, seja por escritura pública no cartório ou por sentença judicial, é preciso fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse registro é fundamental. É ele que oficializa a mudança de proprietário. Enquanto não for registrado, o imóvel continua no nome do falecido para todos os efeitos legais.

Para registrar, você vai precisar levar ao cartório o formal de partilha ou a escritura pública de inventário, junto com as certidões negativas de débitos e o comprovante de pagamento do ITCMD.

O cartório cobra taxas pelo registro, que variam conforme o valor do imóvel. Após o registro, uma nova matrícula é emitida, agora com o nome dos herdeiros.

Inventário Negativo

Nem sempre o falecido deixa patrimônio para dividir. Às vezes, só existem dívidas. Para essas situações, existe o inventário negativo.

O Que É Inventário Negativo

O inventário negativo é uma declaração formal de que o falecido não deixou bens a partilhar. Pode ser porque gastou tudo em vida, porque só tinha dívidas, ou porque os bens eram todos de terceiros.

Parece estranho fazer inventário quando não há nada para dividir, mas esse documento tem finalidades importantes.

Para Que Serve

O inventário negativo protege os herdeiros de cobranças indevidas. Ele comprova oficialmente que não existe patrimônio para pagar dívidas do falecido.

Situações comuns:

• Encerrar contas bancárias do falecido
• Comprovar inexistência de bens para credores
• Regularizar situação junto ao INSS
• Possibilitar novo casamento do cônjuge sobrevivente em algumas situações
• Evitar bloqueios e penhoras em nome dos herdeiros

É importante saber que os herdeiros não são responsáveis pelas dívidas do falecido além do valor da herança. Se não há patrimônio, não há o que ser cobrado.

Como Fazer

O inventário negativo pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial no cartório, seguindo as mesmas regras do inventário comum.

A diferença é que não haverá pagamento de ITCMD, já que não existe patrimônio a ser transmitido. Os custos se limitam aos honorários advocatícios e taxas de cartório ou custas judiciais.

Renúncia à Herança

Nem todo mundo quer ou precisa aceitar a herança. A lei brasileira permite que um herdeiro renuncie ao seu direito de herdar.

O Que É Renúncia

Renúncia é o ato pelo qual o herdeiro declara que não quer receber sua parte da herança. É como recusar um presente de forma oficial.

Depois de feita, a renúncia não pode ser desfeita. É uma decisão irrevogável, então precisa ser pensada com cuidado.

Quando Faz Sentido Renunciar

Existem várias situações em que a renúncia pode ser vantajosa.

Para evitar dívidas: Se o falecido deixou mais dívidas que bens, renunciar protege o herdeiro de ser responsabilizado pelos débitos.

Por questões familiares: Às vezes o herdeiro prefere que sua parte vá para outros membros da família, como deixar tudo para os irmãos.

Estratégia tributária: Em alguns casos, a renúncia pode reduzir a carga tributária total da família, mas isso precisa ser analisado com cuidado por assistência jurídica especializada.

Como Fazer a Renúncia

A renúncia à herança precisa ser feita de forma formal, nunca verbal. Existem duas formas.

Por escritura pública: No cartório de notas, o herdeiro lavra uma escritura declarando que renuncia à herança. É a forma mais comum no inventário extrajudicial.

Por termo nos autos: No inventário judicial, a renúncia é feita por petição, com o herdeiro assinando um termo perante o juiz.

Diferença Entre Renúncia e Cessão

Muita gente confunde renúncia com cessão de direitos, mas são coisas diferentes.

Renúncia: O herdeiro abre mão da herança sem indicar para quem vai. A parte renunciada volta para a herança e é dividida entre os demais herdeiros da mesma classe.

Cessão: O herdeiro transfere seus direitos para uma pessoa específica, que pode ser outro herdeiro ou até alguém de fora da família. Neste caso, há tributação sobre a cessão.

Não Pode Renunciar Apenas Parte

A lei não permite renunciar só a parte ruim (as dívidas) e aceitar a parte boa (os bens). Ou o herdeiro aceita tudo ou renuncia a tudo.

Se a herança tem mais dívidas que bens, a renúncia é uma proteção. Mas se tem mais bens que dívidas, renunciar significa abrir mão de todo o patrimônio.

Alvará Judicial

Nem sempre é preciso fazer um inventário completo. Para pequenos valores, existe uma opção mais simples e rápida: o alvará judicial.

O Que É Alvará Judicial

Alvará judicial é uma autorização do juiz para levantar valores ou transferir bens de pequena monta deixados pelo falecido.

É um processo muito mais simples e rápido que o inventário. Enquanto um inventário leva meses, o alvará pode sair em poucas semanas.

Quando Pode Usar

O alvará é usado principalmente para levantamento de valores em contas bancárias, FGTS, saldos de salário, PIS/PASEP e outros créditos de pequeno valor.

Também pode ser usado para transferência de veículos de baixo valor. A lei não estabelece um valor máximo específico, mas geralmente o alvará é concedido quando o patrimônio total é inferior a 1.000 salários mínimos.

Diferença Entre Alvará e Inventário

Alvará:

• Processo mais simples e rápido
• Custos menores
• Usado para bens de pequeno valor
• Não serve para transferência de imóveis
• Não há pagamento de ITCMD na maioria dos casos

Inventário:

• Processo completo de partilha
• Mais demorado e custoso
• Obrigatório para imóveis e bens de maior valor
• Exige pagamento de ITCMD
• Emite formal de partilha

Como Solicitar

O alvará é solicitado por meio de uma petição judicial, com assistência obrigatória de advogado. É preciso apresentar:

• Certidão de óbito
• Documentos dos herdeiros
• Comprovante dos valores a serem levantados
• Certidão negativa de testamento
• Declaração de únicos herdeiros

O juiz analisa e, se tudo estiver correto, expede o alvará autorizando o levantamento ou transferência. Em São Paulo, esse processo costuma levar de 30 a 90 dias.

Sobrepartilha

Às vezes, depois de finalizado o inventário, descobre-se um bem que não foi incluído. Isso pode ser um imóvel esquecido, uma conta bancária antiga ou qualquer outro patrimônio.

O Que É Sobrepartilha

Sobrepartilha é uma partilha complementar, usada para dividir bens que foram descobertos após o encerramento do inventário. É como fazer um inventário extra só daquele bem específico.

Não é necessário reabrir todo o inventário nem refazer o processo desde o início. A sobrepartilha trata apenas dos bens novos encontrados.

Quando É Necessária

A sobrepartilha acontece quando:

• Um imóvel foi omitido no inventário original por desconhecimento
• Descobriu-se uma conta bancária antiga
• Apareceu um bem que estava em nome de terceiros mas pertencia ao falecido
• Valores de precatórios ou ações judiciais são liberados após o inventário

O Código de Processo Civil prevê a sobrepartilha nos artigos 669 e 670, garantindo que nenhum bem fique sem partilha.

Como Funciona

A sobrepartilha segue as mesmas regras do inventário original. Se o primeiro foi judicial, a sobrepartilha também será judicial. Se foi extrajudicial, pode ser feita no cartório.

No cartório: Todos os herdeiros comparecem novamente e assinam uma escritura pública de sobrepartilha, declarando o bem encontrado e como será dividido.

Na justiça: Abre-se um processo de sobrepartilha vinculado ao inventário original, seguindo os mesmos trâmites.

Será necessário pagar ITCMD sobre o bem descoberto, já que ele também representa transmissão de herança.

Sonegação de Bens

Cuidado para não confundir bens descobertos por esquecimento com sonegação de bens. Sonegação é quando alguém esconde propositalmente um bem para não dividir com os demais herdeiros.

A sonegação é crime e tem consequências graves. O herdeiro que sonega perde o direito à sua parte do bem escondido, que será dividida entre os demais.

Bens Digitais no Inventário

Com a digitalização da vida moderna, surgiu uma nova categoria de patrimônio: os bens digitais. E eles também entram no inventário.

O Que São Bens Digitais

Bens digitais são ativos que existem apenas no ambiente online. Incluem:

• Criptomoedas (Bitcoin, Ethereum e outras)
• Contas em plataformas online (redes sociais, e-mail, streaming)
• Arquivos armazenados na nuvem
• Domínios de internet
• Canais monetizados no YouTube
• E-books e bibliotecas digitais
• Milhas aéreas
• Créditos em jogos online

Alguns têm valor econômico direto (criptomoedas, domínios), outros têm valor sentimental (fotos, e-mails) e outros podem gerar renda (canais, sites).

O Desafio do Acesso

O grande problema dos bens digitais no inventário é o acesso. A maioria das contas online tem senha e autenticação de dois fatores.

Se o falecido não deixou essas informações organizadas, os herdeiros podem ter dificuldade enorme para acessar e recuperar o patrimônio digital.

Inventariante Digital

Em setembro de 2025, o STJ criou o conceito de inventariante digital em uma decisão importante. Agora há base legal para que o inventariante tenha acesso às contas digitais do falecido para incluí-las no inventário.

Isso facilita muito o processo, especialmente para criptomoedas e outros ativos digitais de valor significativo.

Como Incluir no Inventário

Os bens digitais devem ser listados junto com os demais bens no inventário. É preciso:

• Fazer um levantamento de todas as contas e ativos digitais
• Obter o acesso (com senhas deixadas pelo falecido ou via inventariante digital)
• Avaliar o valor econômico de cada ativo
• Incluir na declaração de bens do inventário
• Pagar ITCMD sobre os bens digitais com valor econômico

Planejamento Para o Futuro

A melhor forma de facilitar a vida dos herdeiros é fazer um planejamento digital ainda em vida:

• Mantenha uma lista atualizada de todas as contas online
• Guarde senhas em local seguro (cofre, gerenciador de senhas com acesso autorizado)
• Indique o que deve ser feito com cada conta após o falecimento
• Inclua bens digitais no testamento se houver ativos de valor significativo
  
  

Imóveis Sem Escritura Registrada

Muitas famílias se deparam com uma situação complicada: o falecido deixou um imóvel, mas não tem escritura registrada. Talvez seja só um contrato de compra e venda particular, ou apenas um recibo.

Isso é mais comum do que parece, especialmente em bairros mais antigos de São Paulo e região metropolitana. Mas é possível fazer inventário mesmo nessa situação.

Como Funciona com Contrato Particular

Se o falecido tinha apenas um contrato particular de compra e venda, sem registro em cartório, o imóvel ainda pode entrar no inventário.

O primeiro passo é analisar se o contrato é válido. Precisa ter assinatura do vendedor, descrição do imóvel, valor pago e testemunhas. Se tiver tudo isso, há chances de regularização.

Durante o inventário, pode-se fazer uma ação de adjudicação compulsória ou usucapião, dependendo do caso. Isso transforma o contrato em propriedade registrada.

Esse processo exige mais tempo e pode aumentar os custos do inventário. Por isso, a assistência jurídica especializada em regularização fundiária é importante nesses casos.

Documentos Adicionais Necessários

Além da documentação básica do inventário, será necessário apresentar provas da posse legítima do imóvel.

• Contrato de compra e venda particular
• Recibos de pagamento ao antigo dono
• Contas de luz, água e IPTU no nome do falecido
• Declaração de vizinhos confirmando que o falecido morava no local
• Fotos e documentos que comprovem benfeitorias feitas no imóvel
• Comprovantes de pagamento de IPTU ao longo dos anos

Quanto mais documentos comprovatórios você tiver, melhor. Eles formam um conjunto de provas que demonstram que o falecido era o verdadeiro dono do imóvel, mesmo sem escritura.

Prazos e Multas do Inventário

A lei estabelece prazos para abrir e concluir o inventário. Conhecer esses prazos ajuda a evitar multas e problemas futuros.

Prazo Para Abertura

O inventário deve ser aberto em até 60 dias contados da data do falecimento. Esse prazo vale tanto para inventário judicial quanto extrajudicial.

Na prática, muitas famílias demoram mais que isso. Às vezes por desconhecimento, às vezes porque estão enlutadas e não conseguem se organizar rapidamente.

Se passar dos 60 dias, não tem problema. O inventário ainda pode ser feito normalmente. Mas haverá multa sobre o ITCMD.

Multas Por Atraso

A multa por atraso na abertura do inventário varia de 10% a 20% sobre o valor do ITCMD devido. Em São Paulo, a Secretaria da Fazenda cobra 10% se o atraso for de até 180 dias, e 20% se for superior a isso.

Além da multa sobre o imposto, há correção monetária e juros. Quanto mais tempo passar, mais caro fica.

Por isso, mesmo que não seja possível abrir o inventário nos 60 dias, é importante fazer o quanto antes para evitar que os custos aumentem demais.

Prazo Para Conclusão

Depois de aberto, o inventário deve ser concluído em até 12 meses. Esse prazo pode ser prorrogado pelo juiz quando houver motivo justificado.

Na prática, inventários extrajudiciais costumam ser bem mais rápidos, finalizando em 1 a 3 meses. Já os judiciais podem demorar anos quando há conflitos entre herdeiros.

Custos do Inventário de Imóveis

Fazer inventário tem custos que variam conforme o valor dos bens e o tipo de processo escolhido. É importante saber quanto vai gastar para se planejar.

ITCMD

O ITCMD é o maior custo do inventário. Em São Paulo, corresponde a 4% do valor de todos os bens deixados pelo falecido.

Se o patrimônio total vale R$ 1 milhão, o ITCMD será de R$ 40 mil. Esse imposto é obrigatório e não tem como escapar dele.

Alguns estados oferecem isenção ou redução do ITCMD para imóveis de menor valor ou em situações específicas. Vale consultar a legislação local.

Honorários Advocatícios

A assistência jurídica cobra pelos serviços prestados durante o inventário. Os honorários costumam variar entre 3% e 6% do valor total dos bens.

Alguns profissionais cobram um valor fixo, outros trabalham com porcentagem. Tudo depende da complexidade do caso e da negociação entre as partes.

É importante deixar claro desde o início como será a cobrança e se há custos extras, como deslocamentos ou taxas de cartório.

Custas de Cartório ou Judiciais

No inventário extrajudicial, há custas de cartório para lavrar a escritura pública. Esses valores são tabelados e variam conforme o estado e o valor dos bens.

No inventário judicial, há custas processuais que também seguem tabelas estabelecidas pelo Tribunal de Justiça de cada estado.

Em média, essas taxas representam de 1% a 2% do valor dos bens inventariados.

Outras Despesas

Além dos custos principais, há gastos menores mas importantes:

• Certidões e documentos (cerca de R$ 200 a R$ 500)
• Taxas de registro no Cartório de Imóveis
• Eventual avaliação judicial dos imóveis
• Publicações em jornais (no caso de inventário judicial)

Somando tudo, o custo total de um inventário fica entre 10% e 20% do valor total dos bens. Para um patrimônio de R$ 500 mil, espere gastar de R$ 50 mil a R$ 100 mil.

Situações Especiais no Inventário

Alguns casos fogem do padrão e merecem atenção especial. Veja as situações mais comuns.

Inventário Com Apenas Um Herdeiro

Quando há um único herdeiro, o processo é mais simples. Não existe partilha propriamente dita, apenas a transferência dos bens para essa pessoa.

Mesmo assim, o inventário precisa ser feito. A diferença é que não haverá discussão sobre quem fica com o quê.

Esse tipo de inventário pode ser feito de forma extrajudicial, em cartório, desde que não haja testamento com outras disposições.

Imóvel Financiado

Se o imóvel ainda tem financiamento pendente, a dívida entra no inventário como passivo. Isso significa que o valor da dívida será descontado do valor total dos bens antes da partilha.

Os herdeiros têm duas opções: continuar pagando o financiamento e ficar com o imóvel, ou vender o bem e quitar a dívida com o produto da venda.

É importante comunicar o banco sobre o falecimento do titular. Muitas instituições financeiras oferecem seguro que quita o saldo devedor em caso de morte.

Venda Durante o Processo

Em regra, os bens só podem ser vendidos após a conclusão do inventário. Mas há exceções importantes desde 2024.

Com a Resolução 571/2024 do CNJ, o inventariante pode vender bens do espólio por escritura pública, sem necessidade de alvará judicial, desde que:

• O imóvel esteja livre de ônus e indisponibilidades
• Todos os herdeiros concordem com a venda
• O valor seja destinado ao pagamento de despesas do inventário (ITCMD, honorários, emolumentos)
• O inventariante preste garantia sobre a destinação correta do valor

Essa mudança traz muito mais agilidade ao processo, permitindo que os herdeiros vendam imóveis para pagar os custos do próprio inventário sem precisar esperar meses por uma decisão judicial.

Assistência Jurídica Especializada

Algumas situações exigem mais do que orientação básica. Saber quando buscar assistência profissional qualificada pode poupar tempo, dinheiro e dor de cabeça.

Conflitos Entre Herdeiros

Se os herdeiros não concordam sobre como dividir os bens, é fundamental ter assistência jurídica experiente. Esses conflitos podem arrastar o processo por anos se não forem bem conduzidos.

A assistência profissional qualificada busca soluções conciliadoras e, se necessário, defende os interesses de cada parte no processo judicial.

Legislação Estadual Específica

A legislação imobiliária e tributária tem particularidades importantes em cada estado. O cálculo do ITCMD, as regras de avaliação de imóveis e os procedimentos de registro têm especificidades locais.

Profissionais familiarizados com a legislação do estado onde tramita o inventário dominam essas questões, conhecem as atualizações de 2025 e podem encontrar caminhos mais eficientes, respeitando todas as exigências locais.

Regularização Fundiária

Propriedades sem escritura, com construções irregulares ou com pendências judiciais exigem estratégias específicas de regularização.

Nesses casos, o inventário se torna mais complexo e pode envolver outras ações judiciais paralelas, como usucapião ou adjudicação compulsória.

Bens Digitais Significativos

Se o falecido tinha criptomoedas, negócios online ou outros ativos digitais de valor expressivo, é importante ter assistência jurídica atualizada sobre o tema do inventariante digital e as novas decisões do STJ.

Checklist Completo: Documentação Necessária

Para facilitar sua organização, aqui está uma lista completa do que você precisa reunir:

Do falecido:

• Certidão de óbito original
• RG e CPF
• Certidão de casamento atualizada (menos de 90 dias) ou contrato de união estável
• Certidão de inexistência de testamento
• Comprovante de residência
• Certidões negativas de débitos (federal, estadual, municipal)

Dos herdeiros:

• RG e CPF de cada herdeiro
• Certidão de nascimento ou casamento
• Comprovante de residência
• Documentos do responsável legal (se houver menores ou incapazes)

Dos imóveis:

• Certidão de matrícula atualizada (menos de 30 dias)
• Escritura ou documento de aquisição
• IPTU do ano corrente
• Certidão negativa de débitos municipais
• Certidão de ônus reais
• Declaração de quitação de condomínio (se for apartamento)

Para comprovar regime de bens:

• Certidão de casamento com averbação do regime
• Pacto antenupcial, se houver
• Contrato de união estável registrado

Para o processo:

• Documentos do advogado (OAB, RG, CPF)
• Plano de partilha acordado entre os herdeiros
• Comprovante de pagamento do ITCMD
• Declaração de renúncia, se houver herdeiro renunciante

Bens digitais (se houver):

• Lista de contas online e senhas
• Documentação de criptomoedas
• Extratos de ativos digitais
• Canais monetizados e suas receitas
  
  

Erros Comuns a Evitar

Conhecer os erros mais frequentes ajuda a não cometer os mesmos deslizes.

Esperar Demais Para Começar

Adiar o inventário pensando que vai simplificar a vida geralmente tem o efeito contrário. Quanto mais tempo passa, mais multas se acumulam e mais difícil fica reunir documentos.

Além disso, o imóvel fica parado, sem poder ser usado, vendido ou alugado. Isso representa prejuízo financeiro para todos os herdeiros.

Confundir Meação Com Herança

Esse é um dos erros mais comuns e graves. Incluir a meação do cônjuge sobrevivente no cálculo da herança faz com que ele seja tributado indevidamente pelo ITCMD.

Lembre-se: primeiro separa-se a meação, depois calcula-se a herança sobre o que sobrou.

Omitir Bens na Declaração

Omitir bens do inventário para tentar pagar menos impostos é crime. A Receita Federal e as Secretarias da Fazenda estaduais cruzam informações e identificam facilmente essas irregularidades.

As consequências incluem multas pesadas, juros e até processo criminal por sonegação fiscal.

Informações Desatualizadas

As leis sobre inventário mudam com frequência. O que era obrigatório há alguns anos pode não ser mais. As mudanças de 2024 e 2025, especialmente a Resolução 571 do CNJ, simplificaram muito o processo.

Por isso, é fundamental consultar profissionais atualizados, que conheçam as regras vigentes em 2025.

Não Verificar Débitos do Imóvel

Descobrir que o imóvel tem dívidas de IPTU, condomínio ou financiamento no meio do processo atrasa tudo. Essas pendências precisam ser resolvidas antes da transferência.

Antes de começar o inventário, peça as certidões negativas de débitos para saber exatamente a situação de cada propriedade.

Esquecer dos Bens Digitais

Com a crescente digitalização, muitas heranças incluem ativos digitais valiosos que ficam esquecidos. Criptomoedas, negócios online e contas monetizadas podem representar patrimônio significativo.

Faça um levantamento completo de todos os ativos, físicos e digitais, antes de iniciar o inventário.

Novidades Legislativas de 2025

O ano de 2025 trouxe importantes atualizações na legislação sobre inventários que facilitam e agilizam o processo.

Resolução 571/2024 do CNJ

Publicada em agosto de 2024, a Resolução 571 do Conselho Nacional de Justiça revolucionou o inventário extrajudicial.

Principais mudanças:

• Inventário extrajudicial pode ser feito mesmo com herdeiros menores ou incapazes, com aprovação do Ministério Público
• Venda de imóveis do espólio pode ser feita por escritura pública, sem alvará judicial
• Reconhecimento automático da meação do companheiro em união estável na própria escritura
• Inventariante pode alienar bens para pagar despesas do inventário sem autorização judicial

Digitalização de Registros

Em 2025, os cartórios de registro de imóveis estão avançando na digitalização completa dos registros. Isso facilita o acesso à informação e agiliza o processo de registro pós-inventário.

Inventariante Digital

A decisão do STJ de setembro de 2025 criando o conceito de inventariante digital trouxe segurança jurídica para inclusão de bens digitais no inventário, especialmente criptomoedas e ativos online.

Próximos Passos

Fazer o inventário de imóveis pode parecer complicado, mas seguindo os passos certos e com a documentação organizada, o processo flui bem mais rápido.

O mais importante é começar. Reúna os documentos básicos, procure assistência jurídica de confiança e escolha o melhor caminho para o seu caso.

A assistência jurídica especializada, atualizada com as mudanças de 2025 e familiarizada com as particularidades da legislação local, tende a fazer diferença significativa no resultado final e no tempo de conclusão do processo.

Lembre-se: quanto mais rápido você resolver o inventário, mais rápido conseguirá usar, vender ou alugar o imóvel herdado. Não deixe esse assunto engavetado, pois o tempo trabalhando contra você aumenta custos e gera prejuízos para toda a família.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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