O que fazer se seu imóvel não está averbado no cartório: guia completo de regularização

Descobrir que seu imóvel não está averbado no cartório pode causar preocupação imediata. Essa situação impede a venda legal da propriedade, bloqueia financiamentos bancários e trava processos de inventário e partilha de bens. A boa notícia é que existe solução clara e objetiva para regularizar essa pendência.

Averbação é o registro oficial de qualquer alteração física ou jurídica feita no imóvel. Quando uma construção, reforma ou ampliação não é registrada no cartório de registro de imóveis, o proprietário enfrenta multas que podem chegar a centenas de milhares de reais, aumento no IPTU e até embargo da obra pela prefeitura.

Neste guia completo, você vai aprender:

• O que significa ter um imóvel não averbado e as consequências práticas
• Diferenças fundamentais entre Habite-se, averbação e registro
• Passo a passo detalhado para regularizar propriedades antigas
• Custos específicos e prazos realistas por tipo de situação
• Como resolver casos de herança, divórcio e financiamento
• Orientações específicas para regularização em São Paulo
  
  

O que significa imóvel não averbado

Um imóvel não averbado é aquele que sofreu mudanças físicas — como construção, reforma, ampliação ou demolição — mas essas alterações não foram registradas oficialmente no cartório de registro de imóveis. Na prática, a matrícula do imóvel não reflete a realidade atual da propriedade.

Por exemplo: você comprou um terreno há 15 anos e construiu uma casa de 150 metros quadrados. Se não fez a averbação da construção, a matrícula do imóvel ainda registra apenas o terreno vazio. Essa diferença entre o papel e a realidade cria problemas sérios e impede diversas transações legais.

A averbação é regulamentada pela Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos. Essa lei determina mais de 35 situações em que o procedimento é obrigatório. O objetivo é garantir que todas as informações sobre propriedades sejam transparentes e acessíveis para todos.

Entenda a diferença entre Habite-se, averbação e registro

Muitas pessoas confundem esses três conceitos do direito imobiliário. Entender a diferença é essencial para regularizar corretamente sua propriedade.

Habite-se é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi realizada conforme as normas municipais e está pronta para ocupação. Esse certificado confirma que a edificação atende requisitos de segurança, ventilação, iluminação e combate a incêndio.

Averbação é o procedimento feito no cartório que atualiza informações na matrícula que já existe do imóvel. A averbação só pode ser feita depois de obter o Habite-se da prefeitura. É nesse momento que a construção ganha existência jurídica plena no cartório de registro de imóveis.

Registro é o ato de criar uma nova matrícula para o imóvel ou registrar a transferência de propriedade. É usado quando você compra, recebe por doação ou herda um imóvel.

A ordem correta é: primeiro obter o Habite-se na prefeitura, depois fazer a averbação no cartório. Sem o Habite-se, não há como averbar a construção.

Consequências de ter imóvel sem averbação

Manter um imóvel irregular traz consequências sérias que vão muito além de questões burocráticas.

Impossibilidade de venda legal

Nenhum cartório registra a escritura de compra e venda se a construção não estiver averbada. O que consta na matrícula não corresponde à realidade física do imóvel, criando risco jurídico para qualquer comprador.

Bloqueio total de financiamentos

Bancos e instituições financeiras exigem que o imóvel esteja totalmente regularizado para conceder crédito. Um imóvel não averbado é considerado irregular e não pode ser usado como garantia em financiamentos ou refinanciamentos.

Multas municipais pesadas

As prefeituras fiscalizam e aplicam multas em imóveis com construções irregulares. Em São Paulo, os valores podem ultrapassar 800 mil reais para construções de médio porte, dependendo da metragem e da gravidade. A obra pode ser embargada e o proprietário obrigado a demolir a construção irregular.

Problemas com o IPTU

Sem averbação, o cálculo do IPTU pode ser feito com base em dados errados. Em muitos casos, o valor cobrado é maior, especialmente quando a prefeitura usa imagens de satélite para estimar a área construída e aplica cobrança provisória com valores aumentados.

Travamento de inventários e partilhas

Na hora de fazer inventário, partilha de bens ou divórcio, a falta de averbação trava processos judiciais. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que imóveis não averbados podem dificultar a partilha e exigir regularização antes para definir o valor correto do bem.

Desvalorização do imóvel

Imóveis irregulares valem entre 20% e 40% menos no mercado. Compradores sabem dos riscos e custos envolvidos na regularização, por isso oferecem valores bem abaixo do que a propriedade valeria se estivesse regularizada.

Tipos de averbação mais comuns

Existem diversas situações que exigem averbação de imóvel no cartório de registro de imóveis.

Averbação de construção: necessária quando você constrói uma casa em terreno vazio, uma edícula, garagem, piscina ou qualquer estrutura permanente. Sem essa averbação, o financiamento bancário se torna impossível.

Averbação de reforma com ampliação: quando você aumenta a área construída em 20 metros quadrados ou mais, é obrigatório averbar. Fechamento de varandas, construção de segundo andar e ampliações também exigem averbação.

Averbação de demolição: quando uma construção é demolida parcial ou totalmente, é preciso registrar para evitar cobrança de impostos sobre uma estrutura que não existe mais.

Desmembramento de terreno: ocorre quando um terreno grande é dividido em lotes menores, cada um com matrícula própria no cartório de imóveis.

Averbação de hipoteca: quando o imóvel é usado como garantia em empréstimo, esse fato precisa constar na matrícula. O mesmo vale quando a dívida é quitada e a hipoteca é cancelada.

Alteração de estado civil: mudanças como casamento, divórcio ou falecimento de um dos proprietários precisam ser averbadas para atualizar quem é o dono do imóvel.

Como regularizar imóvel construído há muitos anos

Regularizar um imóvel antigo — construído há 10, 20 ou até 30 anos sem averbação — segue um processo específico de recuperação de documentos.

Vantagem fiscal para imóveis com mais de 5 anos

A Receita Federal estabelece que obras com mais de 5 anos não estão sujeitas à cobrança de contribuições sociais sobre a mão de obra. Esse prazo é chamado de prescrição tributária. Para comprovar que a obra é antiga, você pode usar notas fiscais, contas de água e luz, recibos de pagamento de trabalhadores ou fotografias datadas.

Projeto As Built para medir o imóvel atual

Para imóveis muito antigos sem planta original, é necessário contratar um engenheiro civil ou arquiteto para elaborar um projeto “As Built”, que significa “como construído”. O profissional faz um levantamento completo, medindo cada cômodo, parede e estrutura para criar uma planta atualizada e fiel à realidade atual do imóvel.

Documentos substitutos quando não há alvará original

Se você não tem o alvará de construção original, existem documentos substitutos aceitos pela prefeitura: carnê de IPTU antigo que já mostra a construção tributada, fotos aéreas antigas, comprovantes de registro de obras junto ao CREA ou CAU, e até mesmo declarações de vizinhos antigos.

Prazo real para regularização de imóveis antigos

A regularização de imóveis construídos há mais de 10 anos costuma levar de 6 meses a 1 ano em média. Esse prazo inclui a contratação do profissional técnico, elaboração do projeto que mede todo o imóvel, análise pela prefeitura, obtenção do Habite-se e averbação final no cartório.

Passo a passo completo para regularizar imóvel

Regularizar um imóvel não averbado envolve etapas específicas que devem ser seguidas na ordem correta.

1. Levantamento de todos os documentos

Reúna toda a documentação do imóvel: escritura pública, matrícula atualizada do cartório de imóveis, projetos arquitetônicos originais e documentos das alterações realizadas. Verifique se há dívidas de IPTU ou taxas municipais pendentes. Solicite a segunda via da matrícula no cartório de registro de imóveis responsável.

2. Contratação de profissional técnico

Na maioria dos casos, é obrigatório contratar um arquiteto ou engenheiro civil para elaborar o projeto de regularização. Esse profissional se responsabiliza tecnicamente perante a prefeitura e o CREA ou CAU.

3. Elaboração do projeto de regularização

O profissional contratado elabora o projeto técnico seguindo as normas urbanísticas e o Plano Diretor do município. Para imóveis antigos, faz-se o levantamento completo das medidas. Para construções recentes, apresenta-se o projeto original com as modificações realizadas.

4. Aprovação do projeto na prefeitura

Apresente o projeto de regularização na prefeitura ou órgão municipal responsável pelo licenciamento urbano. Após análise técnica das secretarias competentes, será emitida a licença de regularização ou o Habite-se.

5. Execução de obras corretivas se necessário

Se o projeto indicar necessidade de ajustes — como adequação de recuos, instalação de sistemas de segurança contra incêndio ou modificações estruturais — as obras devem ser realizadas sob supervisão técnica antes da emissão do Habite-se.

6. Obtenção do Habite-se definitivo

Com o projeto aprovado e as obras corretivas concluídas, a prefeitura emite o Habite-se, documento que atesta que a construção está em conformidade com as normas municipais e pode ser ocupada legalmente.

7. Averbação no cartório de registro de imóveis

Com o Habite-se em mãos, dirija-se ao cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado. Apresente a documentação completa para que as alterações sejam averbadas na matrícula do imóvel.

8. Pagamento de taxas cartoriais

Quite todas as taxas cartoriais e impostos municipais. O valor varia conforme o estado, o município e o valor venal da propriedade.

9. Obtenção de certidões negativas finais

Após a regularização completa, solicite as certidões negativas de débitos municipais e estaduais. Esses documentos comprovam que o imóvel está regular perante os órgãos públicos.

Quanto custa averbar imóvel em São Paulo em 2025

Os custos de averbação variam bastante e dependem de diversos fatores específicos.

Taxas cartoriais em São Paulo

Em São Paulo, as taxas de averbação são calculadas com base no valor venal do imóvel e seguem tabela estadual única. A UFESP em 2025 está em 37,02 reais. Para averbação de construção com valor declarado, as taxas giram em torno de 0,5% a 1% do valor venal.

Para um imóvel de 100 metros quadrados com valor venal de 300 mil reais, a taxa cartorária fica entre 1.500 e 3.000 reais. Para imóveis de maior valor, acima de 1 milhão de reais, as taxas podem ultrapassar 10 mil reais.

Honorários de profissionais

Contratar arquiteto, engenheiro ou advogado imobiliário em São Paulo adiciona custos que variam de 3.000 a 15.000 reais, dependendo da complexidade do caso, metragem do imóvel e necessidade de elaboração de projeto com medições completas.

Taxas municipais e tributos sobre a obra

A prefeitura cobra pelo processamento da regularização. Além disso, pode haver cobrança sobre o valor da mão de obra da construção, exceto para obras com mais de 5 anos que estão sob prescrição tributária.

Multas por construção irregular

Se a obra foi realizada sem alvará, a prefeitura pode aplicar multas que variam de 50 mil a 800 mil reais, dependendo da metragem e da gravidade. Em São Paulo, multas recentes chegaram a 839 mil reais para construções irregulares de grande porte.

Custo total estimado

Para casos simples de averbação de construção regular em São Paulo, o custo total fica entre 5 mil e 20 mil reais. Para casos complexos com necessidade de regularização completa, obras antigas e pagamento de multas, o valor pode ultrapassar 50 mil reais.

Prazos reais por tipo de situação

Os prazos para regularização variam conforme a complexidade e o município.

Casos simples com documentação em ordem: 30 a 90 dias. Aplica-se quando há projeto aprovado, Habite-se já emitido e apenas falta a averbação no cartório.

Construções recentes sem alvará: 4 a 8 meses. Inclui elaboração de projeto, aprovação na prefeitura, obtenção do Habite-se e averbação no cartório.

Imóveis antigos sem documentação: 6 meses a 1 ano. Envolve levantamento completo das medidas, busca de documentação substituta, aprovação municipal e averbação.

Casos com multas e embargos: 1 a 2 anos. Situações com obras embargadas, necessidade de adequações estruturais ou recursos administrativos na prefeitura podem demorar mais.

Imóvel não averbado em casos de herança

Quando um imóvel não averbado faz parte de herança, surgem complicações específicas no processo de inventário.

É possível herdar imóvel não averbado

Sim, é possível herdar imóvel não averbado. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é possível fazer a partilha de direitos sobre imóveis que não estão devidamente escriturados ou averbados. A propriedade é transferida aos herdeiros imediatamente após a abertura da sucessão, mesmo que o imóvel não esteja regularizado.

Como incluir imóvel irregular no inventário

Para incluir imóvel não averbado em inventário, é necessário apresentar a matrícula do terreno e documentos que comprovem a existência da construção, como carnê de IPTU, fotos e laudo técnico. O juiz pode exigir a regularização prévia ou permitir a partilha com a obrigação de os herdeiros regularizarem posteriormente.

Quando a averbação é obrigatória antes da partilha

Alguns cartórios e juízes exigem que a construção seja averbada antes da conclusão do inventário. Isso garante que o valor correto do bem seja considerado na partilha e evita disputas futuras entre herdeiros.

Inventário extrajudicial com imóvel não averbado

O inventário extrajudicial é possível mesmo com imóvel não averbado, desde que todos os herdeiros sejam maiores de idade, capazes e estejam de acordo. A regularização pode ser feita posteriormente pelos herdeiros.

Imóvel não averbado em casos de divórcio

Na partilha de bens em divórcio, imóveis não averbados também causam complicações específicas.

Como funciona a partilha com imóvel irregular

É possível fazer a partilha de imóvel não averbado em divórcio consensual. O Tribunal de Justiça de São Paulo permite que ex-cônjuges façam acordo sobre o patrimônio comum mesmo sem partilha formal, desde que o divórcio esteja averbado.

Averbação do divórcio na matrícula do imóvel

Após o divórcio, é necessário averbar essa alteração na matrícula do imóvel para atualizar o estado civil dos proprietários. Isso é essencial para futuras transações.

Regularização antes ou depois da partilha

O ideal é que o casal regularize o imóvel antes da partilha para definir o valor correto do bem. Se isso não for possível, o acordo de partilha pode determinar quem ficará responsável pela regularização e arcará com os custos.

O que fazer se comprei imóvel não averbado

Se você já adquiriu um imóvel não averbado, existem medidas práticas a tomar.

Primeiro, verifique toda a documentação disponível e identifique exatamente quais alterações não foram registradas. Solicite a matrícula atualizada no cartório de registro para ter um panorama completo da situação.

Em seguida, procure orientação jurídica. Um advogado imobiliário em São Paulo ou em sua região pode auxiliar na elaboração de um plano de regularização, na obtenção de documentos necessários e na negociação com o vendedor para dividir os custos.

Avalie também a possibilidade de acionar o vendedor judicialmente para que ele arque com os custos da regularização, especialmente se não houve informação clara sobre a irregularidade no momento da compra.

Resolver as pendências é fundamental para garantir a segurança jurídica da propriedade e permitir futuras transações sem complicações.

Riscos de comprar imóvel não averbado

Adquirir um imóvel não averbado envolve riscos concretos que devem ser avaliados com cuidado.

O principal problema é a irregularidade jurídica. Construções não registradas oficialmente podem não ser reconhecidas perante a lei, o que compromete a segurança da transação.

Há também o risco de desvalorização imediata. Imóveis irregulares são mais difíceis de revender, pois potenciais compradores evitam propriedades com pendências legais.

O comprador pode enfrentar multas aplicadas pela prefeitura devido a construções sem licença. Esses valores podem ser significativos e se tornam responsabilidade do novo proprietário, mesmo que a irregularidade seja anterior à compra.

Além disso, bancos não financiam imóveis irregulares, o que limita drasticamente o mercado de potenciais compradores apenas para quem pode pagar à vista.

Por isso, antes de fechar negócio, faça uma vistoria técnica completa e consulte a matrícula atualizada no cartório de imóveis. Se possível, exija que o vendedor regularize a situação antes da transferência de propriedade ou negocie desconto significativo no preço para arcar com os custos.

Por que bancos não financiam imóvel não averbado

Bancos e instituições financeiras seguem critérios rigorosos para aprovar financiamentos imobiliários.

Um dos requisitos essenciais é que o imóvel esteja totalmente regularizado, com construção averbada na matrícula e Habite-se emitido pela prefeitura. Sem esses documentos, o banco considera o imóvel irregular e nega o crédito.

Isso acontece porque o imóvel serve como garantia do financiamento. Se a construção não está averbada, o banco não consegue avaliar corretamente o valor do bem e enfrenta risco jurídico em caso de inadimplência e necessidade de execução da garantia.

Além disso, imóveis em inventário, com processos judiciais pendentes ou com dívidas não quitadas também não podem ser financiados até que a situação seja regularizada.

Para conseguir financiamento, é obrigatório primeiro regularizar o imóvel, obter o Habite-se e fazer a averbação no cartório de registro de imóveis.

Como evitar problemas futuros com averbação

Prevenir irregularidades é sempre mais fácil e barato do que corrigir depois.

Sempre que realizar construção, reforma ou ampliação, providencie os alvarás e licenças necessários junto à prefeitura antes de iniciar as obras. Após concluir, solicite o Habite-se e faça a averbação imediata no cartório de imóveis.

Mantenha toda a documentação do imóvel organizada e acessível. Isso inclui escritura, matrícula atualizada, projetos aprovados, Habite-se e comprovantes de pagamento de todas as taxas.

Ao comprar imóvel, sempre solicite a matrícula atualizada e verifique se consta a averbação de todas as construções existentes. Compare a matrícula com a realidade física do imóvel.

Se tiver dúvidas sobre o processo de regularização em qualquer etapa, busque orientação jurídica especializada. Um profissional pode orientar sobre os procedimentos corretos e evitar erros que causem complicações futuras.

Quando buscar orientação jurídica especializada

A orientação de um advogado imobiliário em São Paulo ou em sua região pode ser útil em diversas situações.

Esse profissional analisa toda a documentação do imóvel e identifica pendências que podem passar despercebidas. Ele também pode elaborar orientações sobre o caminho de regularização mais adequado para cada caso específico.

O advogado pode representar o proprietário perante cartórios, prefeituras e outros órgãos públicos, auxiliando no andamento do processo e evitando erros que possam resultar em rejeição dos pedidos ou aplicação de multas adicionais.

Além disso, em caso de conflitos ou disputas relacionadas ao imóvel não averbado — como ações judiciais, negociações com compradores ou vendedores, ou recursos contra multas — o advogado presta assessoria jurídica.

Para situações complexas envolvendo heranças, divórcios ou imóveis muito antigos, a orientação jurídica especializada pode auxiliar no processo de regularização.

Por que regularizar seu imóvel agora

Descobrir que seu imóvel não está averbado não precisa ser motivo de desespero. O processo de regularização tem etapas claras que podem ser seguidas com organização.

O primeiro passo é reunir toda a documentação e verificar exatamente o que precisa ser regularizado. Depois, busque orientação profissional adequada ao seu caso específico.

Não adie essa regularização: quanto mais tempo passar, maiores serão os riscos de multas pesadas, embargos municipais e desvalorização da propriedade. A regularização valoriza o imóvel, permite transações futuras e garante segurança jurídica.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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