Doar Imóvel Para Filhos ou Esperar a Herança? Veja o Que Diz a Lei

Doar um imóvel para filhos ainda em vida pode ser uma estratégia eficiente de planejamento patrimonial, desde que feita com respaldo legal, cláusulas de proteção e análise individualizada; no entanto, em certos casos, esperar a herança pode oferecer maior equilíbrio sucessório e segurança jurídica para todos os envolvidos.

A decisão ideal depende de múltiplos fatores pessoais, familiares e tributários — e deve sempre ser orientada por um advogado especializado.

Neste artigo, você vai entender:

• O que a lei brasileira permite sobre doações em vida

• Diferença jurídica e prática entre doação e herança

• Custos e impostos (como o ITCMD) que poucos comentam

• Cláusulas legais que ajudam a proteger o imóvel e a família

• Quando doar pode ser vantajoso — e quando não é o melhor caminho

• Dicas práticas para formalizar a doação de forma segura
  
  

O Que a Lei Diz Sobre Doar Imóvel em Vida

Doar um imóvel para um filho é um ato possível, legal e previsto no Código Civil. Especificamente, os artigos 538 a 564 tratam das regras sobre contrato de doação.

A doação, nesse contexto, é a transmissão gratuita de um bem, que deve ser formalizada por meio de escritura pública, registrada no cartório de imóveis.

Mas atenção: a lei protege os demais herdeiros. Se a doação for feita sem observar a chamada legítima, ela pode ser anulada ou contestada no inventário futuro.

A legítima e o limite da doação

Segundo o Código Civil (Art. 1.846), metade dos bens deve ser reservada aos herdeiros necessários — filhos, cônjuge, pais.

Portanto, o proprietário só pode dispor livremente de até 50% do seu patrimônio. Os outros 50% compõem a legítima, que deve ser respeitada mesmo em vida.

Diferença Entre Doação e Herança de Imóvel

Doação

• Realizada em vida

• Pode incluir cláusulas que protegem o doador e o bem

• Pode ser registrada imediatamente

• Envolve custos como escritura, ITCMD e registro

Herança

• Só ocorre após o falecimento

• Passa por processo de inventário (judicial ou extrajudicial)

• Envolve partilha de bens entre herdeiros

• Pode ter mais custos, burocracia e tempo

Um ponto importante: herança é sempre coletiva, já a doação pode ser feita para apenas um dos filhos — desde que se respeite a parte legítima dos demais.

Impostos e Custos: ITCMD, Escritura e Registro

Esse é um dos fatores que mais influenciam a decisão.

ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

• Imposto estadual

• Varia entre 2% e 8% do valor do imóvel, conforme o estado

• Em SP, a alíquota padrão é 4%

• Incide tanto na doação quanto na herança

Outros custos da doação

• Escritura pública: obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos

• Registro no cartório de imóveis: para tornar a doação efetiva perante terceiros

E no caso da herança?

• Além do ITCMD, há custos com advogado, inventário e taxas judiciais

• O processo pode demorar meses — ou até anos, em casos de litígio

📌 Uma pesquisa da Associação dos Notários e Registradores mostrou que um inventário judicial pode consumir até 20% do valor total do patrimônio, somando impostos, honorários e tempo perdido.

Cláusulas Essenciais Para Doação Segura

Doar um imóvel não significa abrir mão de tudo. A legislação permite que o doador imponha condições e proteções, por meio de cláusulas específicas no contrato de doação.

Principais cláusulas que você deve conhecer:

• Usufruto vitalício: o doador continua utilizando o imóvel até o fim da vida

• Inalienabilidade: o donatário (filho) não pode vender o bem

• Impenhorabilidade: o imóvel não pode ser tomado por dívidas

• Incomunicabilidade: o bem não entra na partilha em caso de separação conjugal

• Cláusula de reversão: o imóvel volta para o doador se o donatário falecer

Essas cláusulas são especialmente úteis quando há receio sobre a maturidade do filho, o relacionamento com cônjuges ou riscos patrimoniais.

Como Evitar Conflitos Entre Herdeiros

Muitas famílias enfrentam tensões desnecessárias por falta de planejamento ou transparência.

Dica essencial: se for doar para apenas um filho, formalize tudo com escritura pública e especifique que se trata de adiantamento de legítima.

Outras estratégias para evitar brigas:

• Faça um testamento alinhado com a doação

• Converse abertamente com todos os herdeiros

• Mantenha registro documental de tudo

• Evite informalidades que abrem brechas jurídicas

Um ponto pouco conhecido: a colação de bens é obrigatória no inventário. Isso significa que o que foi doado em vida será somado na partilha, salvo se houver dispensa expressa (doação por “cota disponível”).

Quando Vale a Pena Doar Imóvel em Vida?

Não existe resposta única. Mas alguns cenários tornam a doação vantajosa:

• O doador já está em idade avançada e quer organizar sua sucessão

• Deseja evitar disputas e dar estabilidade ao filho

• O imóvel tem alta valorização e pode gerar ITCMD mais alto no futuro

• A família está unida e de acordo com a estratégia

E quando a herança é melhor?

• Quando há mais de um bem e a partilha ainda não está definida

• Quando há risco de arrependimento ou mudanças familiares

• Quando o valor sentimental supera a praticidade

Em alguns casos, o ideal é combinar as estratégias: parte do patrimônio via doação, parte via testamento.

Dicas Práticas Para Formalizar a Doação com Segurança Jurídica

• Consulte um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório

• Avalie bem o valor do imóvel para cálculo do ITCMD

• Redija a escritura com todas as cláusulas de proteção necessárias

• Faça o registro no cartório de imóveis

• Documente tudo de forma clara e transparente

Além disso, mantenha um planejamento sucessório estruturado. Evite improvisos ou decisões apressadas.

Conclusão: Doar ou Esperar? O Que Realmente Importa

Doar um imóvel em vida pode ser uma forma inteligente de organizar o patrimônio e proteger os filhos. Mas também pode gerar riscos se não for bem planejado.

A herança, por outro lado, traz a proteção natural da partilha, mas também envolve burocracia e custos.

O ponto central é: cada decisão precisa levar em conta os aspectos jurídicos, familiares e patrimoniais específicos do seu caso.

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente educacional. Não substitui a consulta individual com um advogado especialista em direito imobiliário e sucessório. Cada caso concreto exige análise técnica profissional conforme a legislação vigente.