O Contrato de Compra do Imóvel Não Foi Registrado | O Que Fazer?

Você comprou um imóvel, assinou um contrato e acreditou que tudo estava resolvido. Mas, em algum momento, descobriu que o contrato não foi registrado no cartório.

E agora? Isso pode gerar sérios riscos legais, dificultar a venda futura e até comprometer sua posse.

Muitos compradores acreditam que um contrato assinado basta para confirmar a propriedade de um imóvel, mas sem o registro, a transferência legal não ocorre.

Neste artigo, vamos explicar os riscos, os direitos do comprador e como regularizar a situação.

O que você vai aprender:

• O contrato de compra e venda sem registro tem validade?

• Quais são os riscos de não registrar o contrato?

• Como regularizar a compra e proteger o seu imóvel?

• O que fazer se o vendedor se recusar a registrar o contrato?
  
  

O Contrato de Compra e Venda Sem Registro Tem Validade?

O contrato de compra e venda é um documento válido, mas ele não transfere a propriedade legalmente. De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência de um imóvel somente ocorre quando o contrato é registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Exemplo prático:

Imagine que você comprou um carro, mas não fez a transferência no Detran. Mesmo tendo um contrato, o carro ainda está no nome do antigo dono. Com imóveis, a lógica é a mesma: sem registro, legalmente o imóvel não é seu.

Segundo levantamentos imobiliários, cerca de 30% dos imóveis no Brasil estão irregulares por falta de registro. Isso significa que milhares de pessoas podem perder seu patrimônio por descuido.

Quais São os Riscos de um Contrato Não Registrado?

1. Perda do imóvel

   • Se o vendedor decidir vender o imóvel para outra pessoa e este novo comprador registrar a aquisição antes de você, ele terá prioridade legal.

2. Dificuldade na revenda

   • Sem o registro, o imóvel não pode ser financiado, o que afasta compradores e reduz o valor de mercado.

3. Contestacão por herdeiros

   • Se o vendedor falecer antes do registro, os herdeiros podem alegar que o imóvel ainda faz parte do espólio e tentar retomá-lo.

4. Débitos e impostos inesperados

   • Sem o registro, o comprador pode ser surpreendido com IPTU atrasado, dívidas e taxas.

5. Usucapião

   • Se você mantiver o imóvel sem regularização por anos, outra pessoa pode reivindicar a posse legalmente.

💡 Dica prática: Antes de comprar, verifique a matrícula do imóvel no cartório e certifique-se de que o vínculo do vendedor com o imóvel está regularizado.

Como Regularizar um Contrato de Compra Não Registrado?

1. Verifique se o contrato está corretamente assinado

• O contrato deve conter assinaturas das partes, descrição do imóvel, valores e prazos.

2. Faça o reconhecimento de firma

• Esse passo dá mais segurança ao contrato, mas não substitui o registro.

3. Recolha o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

• O pagamento do ITBI é obrigatório antes do registro no cartório.

4. Solicite a escritura pública (se necessário)

• Em alguns casos, a escritura é exigida antes do registro.

5. Registre o contrato no Cartório de Imóveis

• Esse é o passo essencial para que o imóvel esteja legalmente em seu nome.
  
  

E Se o Vendedor Se Recusar a Registrar a Compra?

Se o vendedor não colaborar, existem medidas legais que podem ser adotadas:

1. Notificação Extrajudicial

   • Um advogado pode enviar um documento formal exigindo o registro.

2. Ação de Adjudicação Compulsória

   • Se o vendedor continuar recusando, você pode entrar na Justiça e um juiz pode determinar a transferência forçada.

3. Prova de Posse vs. Registro

   • Ter a posse do imóvel não é suficiente para proteger seus direitos legais. O registro é essencial.
     
     

Conclusão – Proteja Seu Patrimônio e Evite Problemas Futuros

A compra de um imóvel é um grande investimento, e não registrar o contrato pode trazer riscos financeiros e jurídicos. O contrato assinado comprova o acordo, mas sem o registro, a propriedade ainda não está legalmente no nome do comprador.

Este artigo tem caráter informativo e educacional. Para um parecer jurídico específico, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.