Como Tirar o Habite-se de um Imóvel Antigo: O Guia Completo

Regularizar um imóvel antigo é um passo fundamental para garantir seu valor de mercado e a segurança jurídica da sua família.

No entanto, o processo para obter o Habite-se, especialmente de uma construção com muitos anos, pode parecer um labirinto de burocracia, documentos e dúvidas técnicas.

Por isso, preparamos este guia completo. Aqui, vamos detalhar as etapas e o caminho recomendado, passo a passo, para você entender como tirar o Habite-se e deixar seu patrimônio 100% regular.

Neste artigo você vai aprender:

• O que é o Habite-se e por que ele é tão importante.

• Os riscos de manter um imóvel sem essa certidão.

• O passo a passo detalhado para a regularização.

• Quais documentos você realmente vai precisar.

• Uma estimativa de quanto custa todo o processo.
  
  

O que é o Habite-se e por que ele é a “Certidão de Nascimento” do seu imóvel?

O Habite-se é um documento oficial emitido pela prefeitura da sua cidade.

Ele funciona como uma certidão que atesta que a construção do seu imóvel (casa ou apartamento) foi concluída e seguiu todas as regras do projeto aprovado e da legislação local.

Pense no Habite-se como a certidão de nascimento do seu imóvel. Sem ele, para a prefeitura e para a lei, é como se a sua casa “não existisse” da forma correta.

Diferença entre Habite-se, Matrícula e Escritura

É muito comum confundir esses três documentos. Vamos esclarecer de forma simples:

• Escritura: É o documento feito no cartório de notas que formaliza a negociação de compra e venda. Ela prova que você e o vendedor fizeram um acordo.

• Matrícula: É o “RG” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Ela contém todo o histórico: quem foram os donos, se há dívidas, e o mais importante: a descrição da construção (a averbação do Habite-se).

• Habite-se: É o documento da prefeitura que permite que a construção seja registrada na matrícula. Sem ele, a matrícula mostrará apenas o terreno, mas não a casa.
  
  

Os Riscos de um Imóvel Antigo Sem Habite-se

Manter um imóvel sem o Habite-se pode parecer uma economia no curto prazo, mas gera grandes dores de cabeça no futuro.

Problemas na Venda e Financiamento

A maioria dos bancos não aprova financiamento imobiliário para imóveis sem Habite-se.

Isso limita drasticamente o número de potenciais compradores, forçando você a vender apenas para quem pode pagar à vista e, geralmente, por um preço bem mais baixo.

Multas e Impedimentos de Reforma

A prefeitura pode fiscalizar o imóvel a qualquer momento e aplicar multas pesadas pela irregularidade.

Além disso, você não conseguirá aprovar novas reformas ou ampliações de forma legal enquanto a situação da construção original não for resolvida.

Desvalorização do Patrimônio

Um imóvel sem Habite-se vale, em média, de 30% a 40% menos que um imóvel regularizado na mesma região.

A falta do documento gera insegurança jurídica e transfere todos os custos e a burocracia da regularização para o futuro comprador.

Passo a Passo: Como Tirar o Habite-se de um Imóvel Antigo

Regularizar um imóvel que já existe há anos tem um caminho específico. O processo envolve verificar o que foi construído e formalizar isso perante os órgãos públicos.

Passo 1: Contratar um Profissional Habilitado

O primeiro passo é obrigatório: você precisa contratar um engenheiro civil ou um arquiteto.

Somente esses profissionais podem assinar os documentos técnicos necessários e se responsabilizar pelo projeto de regularização perante a prefeitura e o CREA (para engenheiros) ou CAU (para arquitetos).

Passo 2: Levantar a Documentação Existente

Junto com o profissional, reúna todos os documentos que você tiver:

• Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro.

• Carnê do IPTU, onde consta o cadastro municipal.

• Plantas antigas, mesmo que desatualizadas.

• Comprovantes e notas fiscais de reformas, se houver.

Passo 3: Elaborar o Projeto de Regularização (As Built)

Esta é a etapa mais importante para imóveis antigos. O termo “As Built” significa “como construído”.

O engenheiro ou arquiteto fará um levantamento completo do seu imóvel, medindo cada cômodo, parede, janela e porta.

Com base nessas medidas, ele vai criar uma nova planta que representa exatamente como o imóvel está hoje. É como tirar uma “foto” técnica e atualizada da sua casa para apresentar à prefeitura.

Passo 4: Protocolar o Pedido na Prefeitura

Com o projeto “As Built” e os demais documentos em mãos, o profissional dará entrada no processo na secretaria de obras ou urbanismo do seu município.

A prefeitura irá analisar se a construção, da forma como está, cumpre as regras atuais de zoneamento, recuo, taxa de ocupação, etc.

Passo 5: Obter a CND do INSS da Obra

Para construções, a Receita Federal entende que houve contratação de mão de obra. Por isso, é preciso pagar a contribuição previdenciária (INSS) sobre a obra.

Mesmo em um imóvel antigo, será feito um cálculo com base na área construída e na idade do imóvel para quitar essa obrigação.

Sem a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, a prefeitura não libera o Habite-se e o cartório não faz a averbação.

Passo 6: A Emissão do Habite-se pela Prefeitura

Após a análise do projeto e a comprovação de que todas as taxas e impostos (incluindo o INSS) foram pagos, a prefeitura finalmente emite a certidão do Habite-se.

Este documento prova que, para o município, sua casa está regular.

Passo 7: Averbação do Habite-se no Cartório de Registro de Imóveis

Este é o último e crucial passo. Você deve levar o Habite-se e a CND do INSS ao Cartório de Registro de Imóveis onde seu imóvel tem matrícula.

O oficial do cartório fará a averbação, que é o ato de registrar a existência da construção na matrícula do imóvel. A partir deste momento, seu imóvel estará 100% regularizado, constando o terreno e a área construída.

Documentos Necessários para a Regularização

A lista pode variar um pouco entre os municípios, mas a base é:

• Projeto de regularização (As Built) assinado por engenheiro ou arquiteto.

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do profissional.

• Matrícula atualizada do imóvel.

• Documentos pessoais do proprietário (RG e CPF).

• Comprovante de pagamento das taxas municipais.

• CND do INSS da obra.
  
  

Quanto Custa para Tirar o Habite-se de um Imóvel Antigo?

Os custos não são fixos e dependem do tamanho e localização do imóvel. Eles são divididos em quatro categorias principais:

1. Honorários do Profissional

O valor cobrado pelo engenheiro ou arquiteto para fazer o levantamento, o projeto “As Built” e acompanhar o processo na prefeitura.

2. Taxas da Prefeitura

Cada município cobra taxas para analisar o projeto e emitir a certidão do Habite-se.

3. INSS da Obra

Este costuma ser o maior custo. O cálculo é feito pela Receita Federal com base em tabelas padrão (CUB – Custo Unitário Básico da construção civil), aplicando um desconto pela idade do imóvel.

4. Custas do Cartório

Valor pago ao Cartório de Registro de Imóveis para fazer a averbação do Habite-se na matrícula.

De forma geral, o custo total pode variar de 5% a 15% do valor do imóvel, sendo o INSS a maior fatia.

E se o Imóvel foi Construído Há Décadas? A Lei de Anistia pode Ajudar

Muitas cidades, de tempos em tempos, criam a chamada Lei de Anistia.

Essa lei permite regularizar imóveis construídos em desacordo com as regras da época, desde que ofereçam condições mínimas de segurança e habitabilidade.

Ficar de olho nessas leis pode ser uma ótima oportunidade para regularizar seu imóvel antigo com um processo mais simples e custos menores. Um advogado imobiliário pode informar sobre a existência dessas leis em seu município.

Evite Dores de Cabeça: O Próximo Passo para a Regularização

O processo de como tirar o Habite-se de um imóvel antigo pode parecer complexo, mas é um investimento essencial na segurança e valorização do seu patrimônio. Seguir as etapas com o apoio de bons profissionais torna o caminho muito mais tranquilo.

Com o imóvel 100% regular, você ganha paz de espírito, a possibilidade de vender pelo preço justo de mercado, acesso a financiamentos e a segurança de que seu patrimônio está protegido pela lei.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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