Como Regularizar Seu Imóvel na Prefeitura de SP: Guia Completo 2025

Você construiu, ampliou ou comprou um imóvel em São Paulo, mas descobriu que algo não está nos conformes com a prefeitura. A boa notícia é que existe uma solução: a Lei de Regularização de Edificações permite que você coloque sua propriedade em dia com o município. Porém, o processo pode parecer complexo e cheio de burocracias que intimidam muitos proprietários.

Portanto, preparamos este guia para esclarecer todos os passos necessários e ajudar você a entender suas opções.

O que você vai aprender neste guia:

• As três modalidades de regularização disponíveis
• Documentos obrigatórios para cada tipo de processo
• Passo a passo completo do início ao fim
• Custos envolvidos e formas de pagamento
• Quando é necessário contratar profissionais especializados
• Respostas para as dúvidas mais frequentes
  
  

O Que É Considerado Imóvel Irregular em São Paulo

Um imóvel irregular é aquele que possui construções não aprovadas pela Prefeitura de São Paulo. Isso acontece quando:

• A edificação foi construída sem alvará de construção
• Houve ampliações não declaradas à prefeitura
• O imóvel não possui habite-se
• Existe divergência entre a planta registrada e a construção real
• A propriedade foi construída em área de risco ou preservação

Tipos Mais Comuns de Irregularidades

Irregularidades Totais:

• Imóvel construído inteiramente sem licença
• Edificação em área não edificável
• Construção que desrespeita totalmente o zoneamento

Irregularidades Parciais:

• Ampliações nos fundos não declaradas
• Lajes adicionais construídas posteriormente
• Mudança de uso sem autorização (residencial para comercial)
• Garagens transformadas em cômodos
  
  

Por Que Regularizar Seu Imóvel na Prefeitura de SP

Manter um imóvel irregular é como dirigir um carro sem documentos: funciona até você precisar resolver algo oficial. As vantagens da regularização incluem:

Benefícios Jurídicos

• Segurança jurídica completa sobre a propriedade
• Proteção contra embargos e notificações
• Possibilidade de contestar futuras fiscalizações
• Garantia para inventários e sucessões

Benefícios Financeiros

• Valorização do imóvel entre 15% a 30%
• Acesso a financiamentos bancários
• Facilidade para venda ou aluguel
• Possibilidade de usar como garantia em empréstimos

Benefícios Práticos

• Autorização para reformas e ampliações legais
• Emissão de certificados e alvarás
• Regularização do IPTU conforme a realidade
• Tranquilidade para o dia a dia
  
  

As Três Modalidades de Regularização na Prefeitura de SP

A Lei nº 17.202/2019 estabelece três formas diferentes de regularizar seu imóvel. Cada modalidade tem regras específicas:

Regularização Automática

Esta é a modalidade mais simples. Não exige documentos nem taxa.

Quem se enquadra:

• Imóveis residenciais de baixo e médio padrão (categorias R, R1 e R2h)
• Proprietários isentos de IPTU em 2014
• Construções realizadas até 31 de julho de 2014
• Valor venal atualizado até R$ 160 mil

Como funciona: O certificado é enviado automaticamente para sua casa. Você não precisa fazer nada.

Regularização Declaratória

Para imóveis residenciais de maior porte e algumas construções comerciais.

Características:

• Imóveis residenciais unifamiliares até 1.500 m²
• Residências multifamiliares até 10 metros de altura
• Edificações de uso misto (comércio, escritórios, pousadas)
• Processo 100% digital pelo Portal de Licenciamento

Documentos básicos necessários:

• Formulário de regularização preenchido
• Declaração assinada por responsável técnico
• Plantas e croquis atualizados
• Comprovante de propriedade

Regularização Comum

Para edificações maiores e casos mais complexos.

Quando se aplica:

• Imóveis com área construída acima de 1.500 m²
• Construções que não se enquadram nas outras modalidades
• Casos que exigem análise técnica detalhada

Características:

• Análise completa pela prefeitura
• Projeto assinado por profissional habilitado
• Possibilidade de exigência de adequações
• Prazo maior para conclusão
  
  

Documentos Necessários Para Regularizar Seu Imóvel

A documentação varia conforme a modalidade, mas existe uma lista básica comum:

Documentos Pessoais

• RG e CPF do proprietário
• Comprovante de endereço atualizado
• Procuração (se representado por terceiros)

Documentos do Imóvel

• Escritura registrada ou documento de posse
• Certidão de matrícula atualizada
• Carnê de IPTU dos últimos 5 anos
• Planta baixa e memorial descritivo atual

Documentos Técnicos

• ART ou RRT assinada por engenheiro ou arquiteto
• Plantas técnicas conforme normas ABNT
• Laudo de vistoria técnica
• Comprovante de pagamento das taxas

Para Regularização Comum (Adicional)

• Projeto executivo completo
• Comprovante de recolhimento do ISS
• Taxa específica de R$ 10,00 por metro quadrado
• Estudos complementares (se exigidos)
  
  

Como Regularizar Seu Imóvel: Passo a Passo Completo

Passo 1: Verificar a Situação do Imóvel

Acesse o CEDI – Histórico da Edificação no site da prefeitura. Digite o número do contribuinte (SQL) ou endereço para descobrir:

• Se o imóvel está regular ou irregular
• Qual modalidade de regularização se aplica
• Histórico de licenças e aprovações

Passo 2: Definir a Modalidade Adequada

Com base na consulta do CEDI:

Se for Regularização Automática: Aguarde o certificado em casa

Se for Declaratória ou Comum: Continue para o próximo passo

Passo 3: Contratar Responsável Técnico

Obrigatório para modalidades Declaratória e Comum. O profissional deve ter:

• Registro no CREA (engenheiros) ou CAU (arquitetos)
• Experiência em legislação urbana de São Paulo
• Conhecimento do Portal de Licenciamento

Função do responsável técnico:

• Elaborar plantas e projetos conforme normas
• Assinar a ART ou RRT
• Atestar condições de segurança da edificação
• Acompanhar o processo junto à prefeitura

Passo 4: Reunir e Organizar Documentos

Prepare toda documentação necessária conforme sua modalidade. Dica importante: mantenha cópias digitalizadas em alta qualidade, pois o processo é 100% online.

Passo 5: Protocolar o Pedido

Acesse o Portal de Licenciamento da Prefeitura de São Paulo. O sistema permite:

• Upload de documentos
• Acompanhamento em tempo real
• Comunicação direta com os analistas
• Pagamento online das taxas

Passo 6: Acompanhar a Análise

Prazos médios:

• Regularização Declaratória: 30 a 60 dias
• Regularização Comum: 90 a 180 dias

Durante este período, a prefeitura pode solicitar:

• Documentos complementares
• Ajustes no projeto
• Vistoria no local
• Adequações técnicas

Passo 7: Receber o Certificado de Regularização

Após aprovação, você recebe o Habite-se ou Certificado de Regularização. Este documento comprova que seu imóvel está em conformidade com as normas municipais.

Custos da Regularização de Imóveis em SP

Regularização Automática

Custo: Gratuito

Regularização Declaratória

• Taxa básica: Conforme tabela da prefeitura
• Responsável técnico: R$ 2.000 a R$ 8.000
• Documentação: R$ 200 a R$ 500
• Total estimado: R$ 2.500 a R$ 9.000

Regularização Comum

• Taxa específica: R$ 10,00 por m²
• Preço público: Conforme área e uso
• ISS inicial: Percentual sobre o valor da obra
• Responsável técnico: R$ 5.000 a R$ 15.000
• Total estimado: R$ 8.000 a R$ 25.000

Custos Extras Possíveis

• Adequações exigidas pela prefeitura
• Laudos complementares
• Taxas de vistoria adicional
• Honorários advocatícios (casos complexos)
  
  

Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada

Nem todos os casos exigem acompanhamento jurídico, mas pode ser útil consultar um advogado quando:

Situações Complexas

• Imóvel em área de risco ou preservação ambiental
• Construções muito antigas sem documentação
• Propriedades com disputas de posse
• Casos de herança mal resolvida

Problemas Durante o Processo

• Negativa da prefeitura
• Exigências técnicas de difícil cumprimento
• Necessidade de apresentar recursos
• Conflitos com vizinhos ou condomínio

Benefícios da Orientação Jurídica

• Análise prévia da viabilidade
• Estratégia para casos difíceis
• Recursos administrativos quando necessário
• Orientação sobre direitos e deveres
  
  

Prazos e Cronograma do Processo

Cronograma Típico – Regularização Declaratória

Semana 1-2: Contratação do responsável técnico e levantamento de documentos

Semana 3-4: Elaboração de plantas e projeto técnico

Semana 5: Protocolo no Portal de Licenciamento

Semana 6-10: Análise técnica da prefeitura

Semana 11-12: Emissão do certificado (se aprovado)

Cronograma Típico – Regularização Comum

Mês 1: Preparação completa da documentação

Mês 2: Protocolo e análise inicial

Mês 3-4: Análise técnica detalhada

Mês 5-6: Possíveis ajustes e complementações

Mês 6-7: Finalização e emissão do certificado

Principais Erros a Evitar no Processo

Erros de Documentação

• Plantas desatualizadas ou incorretas
• Documentos sem assinatura do responsável técnico
• Certidões vencidas
• Informações divergentes entre documentos

Erros de Estratégia

• Escolher a modalidade errada
• Não verificar impedimentos legais antes de iniciar
• Contratar profissional sem experiência local
• Não acompanhar o processo regularmente

Erros de Timing

• Protocolar próximo ao fim do prazo da lei
• Não responder rapidamente às solicitações da prefeitura
• Deixar documentos vencerem durante o processo

O Que Fazer em Caso de Negativa

Se a prefeitura negar seu pedido de regularização, você pode:

Recursos Administrativos

• Apresentar recurso em primeira instância
• Solicitar reconsideração com documentos adicionais
• Recorrer ao Conselho Municipal de Política Urbana

Adequações Possíveis

• Modificar o projeto conforme exigências
• Realizar obras de adequação necessárias
• Obter licenças complementares

Alternativas Jurídicas

• Ação judicial para garantir o direito
• Mandado de segurança em casos específicos
• Consulta a órgãos superiores (Ministério Público)
  
  

A Importância da Lei de Regularização para São Paulo

A Lei nº 17.202/2019 representa um marco na gestão urbana de São Paulo. Seus objetivos incluem:

Benefícios para a Cidade

• Mapeamento real do parque imobiliário
• Aumento da arrecadação de IPTU
• Melhoria no planejamento urbano
• Redução do déficit habitacional formal

Benefícios para os Proprietários

• Oportunidade de regularização
• Procedimentos simplificados
• Custos reduzidos comparado ao processo comum
• Segurança jurídica definitiva
  
  

Proteja Seu Patrimônio com Conhecimento

Regularizar seu imóvel na Prefeitura de São Paulo não é apenas uma questão burocrática – é um investimento no seu patrimônio e na sua tranquilidade. Com a Lei de Regularização de Edificações, você tem uma oportunidade de colocar sua propriedade em conformidade legal.

O processo pode parecer complexo, mas seguindo este guia passo a passo, você tem informações importantes para tomar decisões esclarecidas. Lembre-se: um imóvel regularizado oferece mais segurança jurídica e melhores possibilidades de negociação.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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