Base de Cálculo do ITBI: Valor da Compra ou Valor Venal? Guia Completo 2025

Comprar um imóvel é um momento especial na vida de qualquer pessoa. Mas na hora de calcular o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), surge uma dúvida que pode custar caro: qual valor devo usar como base de cálculo?

A confusão é compreensível. Muitas prefeituras usavam o valor venal do IPTU, enquanto outras consideravam o valor da compra. Essa diferença podia significar milhares de reais a mais ou a menos no seu bolso.

Neste artigo, você vai aprender:

• Qual é a base de cálculo correta do ITBI segundo o STJ
• Como funciona na prática o cálculo do imposto
• Seus direitos como contribuinte
• Quando e como contestar cobranças indevidas
• Exemplos práticos para diferentes situações
  
  

O que é a Base de Cálculo do ITBI?

A base de cálculo é o valor sobre o qual incide a alíquota do ITBI para chegar ao imposto final. É como se fosse a “base” sobre a qual o município vai calcular quanto você deve pagar.

Segundo o Código Tributário Nacional (CTN), especificamente o artigo 38, a base de cálculo do ITBI deve ser o “valor venal” dos bens transmitidos. Mas o que significa “valor venal” na prática?

Valor Venal: O que Realmente Significa?

O termo “valor venal” causava muita confusão. Algumas pessoas achavam que era o mesmo valor usado no IPTU. Outras acreditavam que era o valor declarado na escritura.

A verdade é mais simples: valor venal é o preço pelo qual o imóvel seria negociado em condições normais de mercado.

Imagine que você está vendendo sua casa. O valor venal seria aquele preço justo que tanto você (vendedor) quanto o comprador concordariam, sem pressa para vender ou comprar.

A Decisão do STJ que Mudou as Regras em 2022

Em março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) acabou com essa confusão de uma vez por todas. No julgamento do Tema Repetitivo 1.113, a Corte estabeleceu regras claras:

As 3 Teses Fundamentais do STJ

1. Base de cálculo é o valor de mercado

• O ITBI deve ser calculado sobre o valor real de mercado do imóvel
• Não pode usar o valor venal do IPTU como base
• Cada transação tem suas particularidades

2. Presunção de boa-fé do contribuinte

• O valor declarado pelo comprador é presumidamente correto
• A prefeitura só pode contestar mediante processo administrativo
• Você não precisa provar que seu valor está certo

3. Proibição de arbitramento prévio

• O município não pode fixar previamente valores de referência
• Cada imóvel deve ser avaliado individualmente
• As prefeituras não podem criar “tabelas” de valores obrigatórios

Por que Essa Decisão Foi Importante?

Antes de 2022, muitas prefeituras cobravam ITBI usando o valor venal do IPTU como base mínima. Isso gerava cobranças abusivas, principalmente em imóveis mais antigos ou em estado de conservação inferior ao padrão municipal.

Essa decisão trouxe mais segurança jurídica para quem compra imóveis. Contribuintes que se sentiram prejudicados podem buscar orientação jurídica especializada para avaliar se há direito à restituição.

ITBI vs IPTU: Entenda as Diferenças

Muita gente confunde os dois impostos porque ambos incidem sobre imóveis. Mas são tributos completamente diferentes:

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

• Quando: Anual (todo ano)
• Base: Valor venal fixado na Planta Genérica de Valores
• Critério: Padronizado por região/características gerais
• Objetivo: Tributar a propriedade do imóvel

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

• Quando: Na compra/venda (uma vez)
• Base: Valor real de mercado da transação específica
• Critério: Individual para cada negócio
• Objetivo: Tributar a transferência do imóvel

Exemplo Prático da Diferença

Imagine um apartamento antigo no centro da cidade:

• Valor IPTU: R$ 200.000 (baseado na tabela municipal)
• Valor da compra: R$ 150.000 (imóvel precisa de reforma)
• Base do ITBI: R$ 150.000 (valor real da transação)

Antes da decisão do STJ, algumas prefeituras cobrariam ITBI sobre R$ 200.000. Agora, a base correta é R$ 150.000.

Como Funciona o Cálculo do ITBI na Prática

O cálculo do ITBI segue uma fórmula simples, mas que varia conforme o município:

ITBI = Base de Cálculo × Alíquota

Principais Alíquotas no Brasil

• São Paulo: Varia de 0,5% a 3%
• Rio de Janeiro: 3%
• Curitiba: 2,7%
• Brasília: 3%
• Belo Horizonte: 2%

Exemplo de Cálculo Passo a Passo

Situação: Compra de apartamento por R$ 300.000 em São Paulo

Passo 1: Identificar a base de cálculo

• Valor da compra: R$ 300.000
• Valor venal municipal: R$ 280.000
• Base do ITBI: R$ 300.000 (maior valor)

Passo 2: Aplicar a alíquota

• Alíquota: 2% (exemplo)
• ITBI: R$ 300.000 × 2% = R$ 6.000

Passo 3: Verificar isenções

• Primeiro imóvel até R$ 224.633,36: isento em SP
• Financiamento SFH: alíquota reduzida
  
  

Regras Especiais para Diferentes Situações

Financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

Quando você compra um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal ou outro banco do SFH, geralmente há benefícios:

• Alíquotas reduzidas
• Isenções para determinados valores
• Cálculo sobre o valor total (não apenas entrada)

Cessão de Direitos

Na cessão de direitos sobre compromisso de compra e venda, a base de cálculo é diferente:

Exemplo prático:

• João comprou apartamento na planta por R$ 400.000
• Pagou R$ 100.000 de entrada
• Cedeu os direitos para Maria por R$ 120.000
• Base do ITBI: R$ 120.000 (valor da cessão)

Permuta de Imóveis

Na permuta (troca de imóveis), cada parte paga ITBI sobre o valor do imóvel que está recebendo.

Seus Direitos Como Contribuinte

Direito à Presunção de Boa-Fé

O STJ estabeleceu que sua declaração é presumidamente verdadeira. Isso significa:

• Você não precisa provar que o valor está correto
• A prefeitura é quem deve provar se há alguma irregularidade
• Qualquer contestação deve seguir processo administrativo formal

Direito ao Contraditório

Se a prefeitura questionar seu valor declarado, você tem direito a:

• Ser notificado formalmente
• Apresentar defesa
• Produzir provas (laudos, avaliações)
• Recorrer da decisão

Direito à Restituição de Valores Pagos Indevidamente

Se você pagou ITBI a mais nos últimos 5 anos, a legislação prevê o direito à restituição. É recomendável buscar orientação jurídica para avaliar cada caso específico.

Como Contestar Cobranças de ITBI

Situações que Justificam Contestação

• Prefeitura exigiu valor superior ao da transação
• Uso do valor venal do IPTU como base mínima
• Arbitramento sem processo administrativo
• Negativa injustificada de isenções

Passo a Passo para Contestar

1. Reúna a documentação

• Escritura ou contrato de compra e venda
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Avaliação do imóvel (se houver)
• Notificação da prefeitura

2. Protocole defesa administrativa

• Apresente na repartição competente
• Fundamente com base na decisão do STJ
• Anexe todos os documentos

3. Acompanhe o processo

• Verifique prazos de recurso
• Mantenha documentação organizada
• Considere buscar orientação jurídica se necessário
  
  

Dicas Práticas para Evitar Problemas

Na Hora da Compra

• Declare o valor real: Não há vantagem em subdeclarar
• Guarde documentos: Mantenha toda documentação da transação
• Consulte a legislação local: Cada município tem suas regras
• Calcule antecipadamente: Use simuladores das prefeituras

Após o Pagamento

• Arquivo o recibo: Comprove o pagamento do ITBI
• Monitore mudanças: Acompanhe alterações na legislação
• Revise cobranças: Questione valores que pareçam incorretos

Casos Especiais

• Imóveis rurais: ITBI não incide (competência estadual – ITR)
• Herança: Isento de ITBI (incide ITCMD)
• Incorporação imobiliária: Regras específicas para cada fase
  
  

Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada

A advocacia imobiliária é uma área específica do direito que trata de questões relacionadas a imóveis. Profissionais especializados nesta área podem ser importantes em situações como:

Situações Complexas

• Análise de cálculos de ITBI em casos específicos
• Avaliação de direitos em cobranças contestadas
• Orientação sobre legislação municipal específica
• Acompanhamento de processos administrativos

Conhecimento Específico

Um advogado imobiliário possui conhecimento especializado sobre:

• Legislação tributária municipal
• Jurisprudência do STJ sobre ITBI
• Procedimentos administrativos
• Direitos do contribuinte

A orientação jurídica adequada garante que os direitos sejam exercidos de forma correta e dentro dos prazos legais estabelecidos.

Entenda Seus Direitos no Pagamento do ITBI

A decisão do STJ trouxe mais segurança jurídica para quem compra imóveis no Brasil. Agora você sabe que tem o direito de pagar ITBI apenas sobre o valor real da transação, sem arbitrariedades das prefeituras.

Lembre-se: sua declaração é presumidamente verdadeira, e qualquer contestação deve seguir o devido processo legal. Se enfrentar problemas ou suspeitar que pagou ITBI a mais, é importante conhecer seus direitos e buscar as orientações adequadas.

O conhecimento sobre as regras do ITBI permite que você tome decisões mais informadas na compra do seu imóvel, contribuindo para um mercado imobiliário mais justo e transparente.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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