Regularização de imóvel na Zona Sul de SP: o que fazer quando a matrícula está irregular

Você comprou ou herdou um imóvel na Zona Sul de São Paulo e descobriu que a matrícula está irregular. Essa situação é mais comum do que parece, especialmente em bairros como Jabaquara, Campo Limpo, Capela do Socorro e Santo Amaro.

A matrícula irregular pode impedir você de vender, alugar ou financiar o imóvel. Mas não se desespere: existe solução.

Neste artigo você vai entender:

• O que caracteriza uma matrícula irregular
• Como identificar problemas na documentação do imóvel
• Passo a passo completo para regularizar na Zona Sul de SP
• Documentos necessários e custos envolvidos
• Prazos e modalidades de regularização disponíveis
• Como evitar prejuízos e garantir a segurança jurídica
  
  

O que é matrícula irregular

A matrícula é o documento oficial que comprova quem é o dono do imóvel. Ela fica registrada no Cartório de Registro de Imóveis e funciona como a “identidade” da propriedade.

Quando dizemos que a matrícula está irregular, significa que existe algum problema na documentação que impede o imóvel de ser considerado totalmente legal. Pense na matrícula como um histórico completo: tudo que acontece com o imóvel precisa estar anotado lá.

Se algo ficou de fora ou está errado, você tem uma irregularidade.

Principais tipos de irregularidades na matrícula

Matrícula inexistente: o imóvel não tem registro no cartório, o que é comum em construções antigas ou em áreas que foram ocupadas sem planejamento oficial.

Construção não averbada: você construiu, ampliou ou reformou, mas não registrou essas mudanças na matrícula. A documentação mostra um terreno vazio, mas existe uma casa construída.

Dados desatualizados: a área, os limites do terreno ou o nome do proprietário estão diferentes da realidade.

Duplicidade de matrícula: o mesmo imóvel tem dois ou mais registros no cartório, o que gera grande confusão jurídica.

Pendências de desmembramento: o terreno foi dividido, mas não foi feito o registro correto, mantendo tudo em uma única matrícula.

Ausência de habite-se: a construção foi concluída, mas nunca foi aprovada pela Prefeitura e não consta na matrícula.

Por que a matrícula fica irregular

Existem várias situações que levam à irregularidade da matrícula, e muitas vezes o problema vem de longe. Entender a causa ajuda a escolher a melhor forma de resolver.

Construções antigas sem registro: antes da década de 1990, era comum construir sem pedir autorização oficial. Muitos imóveis da Zona Sul, especialmente em bairros como Campo Limpo e Capão Redondo, foram erguidos sem seguir o processo legal.

Reformas não comunicadas: você herdou ou comprou o imóvel já com um puxadinho, uma laje ou um segundo andar que nunca foram registrados. O dono anterior simplesmente construiu e não oficializou.

Compra sem escritura: muitas pessoas compram imóveis apenas com contrato particular ou recibo, sem fazer a escritura pública e o registro no cartório. Isso deixa a propriedade sem comprovação legal.

Loteamentos irregulares: em regiões que cresceram rapidamente, como Grajaú e Jardim Ângela, muitos terrenos foram vendidos antes mesmo de ter aprovação da Prefeitura. Os lotes existem fisicamente, mas não no papel.

Divisão informal do terreno: a família dividiu o terreno entre filhos ou vendeu metade, mas não fez o desmembramento oficial no cartório. Na matrícula, continua aparecendo um único imóvel.

Riscos de manter o imóvel irregular

Ignorar a irregularidade na matrícula pode trazer problemas sérios e prejuízos financeiros. Veja o que pode acontecer se você não regularizar:

Impossibilidade de vender: ninguém consegue financiar um imóvel irregular. Você perde boas propostas de compra porque o banco não aceita dar crédito para imóveis sem documentação em ordem.

Dificuldade para alugar: inquilinos desconfiam de imóveis com problemas na matrícula, e empresas de locação simplesmente recusam. Você acaba perdendo renda com o imóvel parado.

Multas e notificações: a Prefeitura pode notificar você a qualquer momento, aplicar multas por construção irregular e até embargar o imóvel. Em casos extremos, pode haver ordem de demolição.

Perda do investimento: se você comprou um imóvel irregular achando que estava tudo certo, pode ter dificuldade de provar que é o dono. Em disputas judiciais, quem não tem registro perde.

Valor de mercado mais baixo: imóveis irregulares valem menos. Mesmo que você consiga vender, o preço será bem abaixo do valor real.

Problemas na herança: quando o proprietário falece, a irregularidade complica e atrasa todo o processo de inventário. Os herdeiros enfrentam dificuldade para dividir ou vender o bem.

Como identificar se a matrícula está irregular

Antes de começar qualquer processo de regularização, você precisa ter certeza de que existe problema. Veja como descobrir:

Solicite a certidão de matrícula atualizada

Vá até o Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado seu imóvel. Na Zona Sul de São Paulo, existem cartórios específicos que atendem cada bairro.

Peça a certidão de matrícula atualizada, que é um documento oficial com todo o histórico do imóvel. Se o cartório disser que não existe matrícula para aquele endereço, você já tem um problema grave.

Consulte o CEDI na Prefeitura

Entre no site da Prefeitura de São Paulo e acesse o CEDI – Cadastro de Edificações. Digite o número do contribuinte (SQL) que aparece no carnê do IPTU ou o endereço completo.

O sistema vai mostrar se existe alguma aprovação de construção, se o imóvel tem habite-se e qual é a área oficialmente registrada. Compare essas informações com a realidade física do imóvel.

Compare a documentação com a realidade

Com a matrícula e o histórico do CEDI em mãos, faça uma verificação completa:

Nome do proprietário: confira se o nome que consta nos documentos é realmente o seu ou da pessoa que vendeu para você.

Área do terreno: meça ou contrate um profissional para medir e compare com o que está escrito na matrícula.

Área construída: verifique se os metros quadrados de construção batem com o que aparece nos registros oficiais.

Reformas e ampliações: se você fez puxadinho, segundo andar ou qualquer mudança na construção, veja se está averbado.

Habite-se: confirme se existe documento de conclusão da obra aprovado pela Prefeitura.

Contrate uma avaliação técnica

Se você ainda tem dúvidas ou encontrou divergências, vale a pena contratar um engenheiro ou arquiteto. O profissional faz um levantamento completo do imóvel e compara com a documentação oficial.

Esse laudo técnico é importante porque aponta exatamente o que precisa ser regularizado. Você economiza tempo e evita fazer pedidos errados na Prefeitura ou no cartório.

Passo a passo para regularizar o imóvel na Zona Sul de SP

Agora que você identificou o problema, é hora de partir para a ação. O processo de regularização varia conforme o tipo de irregularidade, mas existe um caminho que funciona na maioria dos casos.

Passo 1: Reúna toda a documentação disponível

Antes de protocolar qualquer pedido, organize os papéis do imóvel:

• RG e CPF do proprietário atual
• Certidão de matrícula atualizada (se existir)
• Escritura pública ou contrato de compra e venda
• Carnê de IPTU atualizado
• Planta antiga do imóvel (se tiver)
• Habite-se ou alvará antigo (quando houver)
• Certidão negativa de débitos municipais
• Fotos antigas da construção (ajudam a provar que o imóvel existe há anos)

Passo 2: Contrate um responsável técnico

A regularização exige assinatura de engenheiro ou arquiteto registrado no CREA ou CAU. O profissional vai elaborar as plantas e projetos necessários.

Ele também assina a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), documentos obrigatórios para dar entrada na Prefeitura.

Passo 3: Escolha a modalidade de regularização

A Prefeitura de São Paulo oferece dois tipos principais de regularização para imóveis construídos até 31 de julho de 2014:

Regularização Declaratória: para casos mais simples, onde o imóvel está dentro das regras urbanísticas e tem documentação básica. O prazo é de 30 a 60 dias e o processo é mais rápido.

Regularização Comum: para situações mais complexas, que exigem análise detalhada e podem necessitar de ajustes. O prazo varia de 90 a 180 dias.

Passo 4: Protocole o pedido na Prefeitura

Acesse o site Meu Imóvel Regular da Prefeitura de São Paulo e preencha o formulário eletrônico. Você vai precisar anexar todos os documentos digitalizados.

No momento do protocolo, é necessário pagar:

• Preço público da regularização
• Taxa específica de R$ 10,00 por metro quadrado (exceto para habitação de interesse social)
• ISS (Imposto Sobre Serviços) relativo à área regularizada

Passo 5: Aguarde a análise da Prefeitura

A Prefeitura vai verificar se o imóvel está conforme a legislação urbanística, se os documentos estão corretos e se não há impedimentos legais. Durante esse período, podem solicitar documentos complementares ou esclarecimentos.

Se houver alguma exigência, você terá um prazo para cumprir. Fique atento aos comunicados no sistema eletrônico.

Passo 6: Obtenha o Auto de Regularização

Após a aprovação, a Prefeitura emite o Auto de Regularização ou o Certificado de Regularidade. Esse documento comprova que a construção está legalizada perante o município.

Com esse certificado em mãos, você tem segurança para usar, vender ou alugar o imóvel.

Passo 7: Averbe a regularização na matrícula

O último passo – e um dos mais importantes – é levar o Auto de Regularização ao Cartório de Registro de Imóveis. Peça a averbação das alterações na matrícula do imóvel.

A averbação é o registro oficial de que a construção existe e está regular. Somente com essa atualização no cartório é que a matrícula fica completamente em ordem.

Regularização fundiária na Zona Sul de SP

Se o problema do seu imóvel envolve terreno sem registro ou loteamento irregular, o caminho pode ser diferente. A Zona Sul de São Paulo tem muitas áreas que passaram por crescimento desordenado, especialmente nas décadas de 1980 e 1990.

A Reurb (Regularização Fundiária Urbana) é um programa criado pela Lei Federal 13.465/2017 para legalizar ocupações consolidadas. Ele funciona especialmente para comunidades e núcleos habitacionais.

A Prefeitura de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Habitação (Sehab), coordena projetos de regularização fundiária em diversas regiões da Zona Sul. Bairros como Grajaú, Jardim Ângela, Parelheiros e Cidade Dutra têm processos ativos.

Se o seu imóvel está em área de ocupação irregular ou loteamento não aprovado, procure a Sehab ou a subprefeitura local para saber se existe projeto de regularização fundiária em andamento. Nesses casos, você pode ser incluído no processo coletivo, o que facilita e barateia a regularização.

Quanto custa regularizar um imóvel na Zona Sul de SP

Os valores variam conforme o tamanho do imóvel e a complexidade do caso. Veja os principais custos envolvidos:

Taxas da Prefeitura: a taxa específica é de R$ 10,00 por metro quadrado de área a regularizar. Um imóvel de 100 m² pagaria R$ 1.000,00 apenas dessa taxa.

Preço público: varia conforme a modalidade escolhida.

ISS inicial: percentual sobre o valor da obra que será regularizada.

Honorários do responsável técnico: engenheiro ou arquiteto cobra pela elaboração de plantas e projetos. Os valores variam de R$ 2.000,00 a R$ 8.000,00, dependendo da complexidade.

Custos do cartório: para averbar a regularização na matrícula, o cartório cobra taxas que dependem do valor venal do imóvel.

Multas e débitos anteriores: se houver IPTU atrasado ou multas por construção irregular, será necessário quitar antes de concluir o processo.

No total, uma regularização simples na Zona Sul de SP pode custar entre R$ 5.000,00 e R$ 20.000,00, dependendo de cada situação.

Situações especiais de irregularidade

Alguns casos exigem atenção redobrada porque fogem do padrão de regularização comum. Veja as situações mais frequentes na Zona Sul de SP:

Duplicidade de matrícula

Quando o mesmo imóvel tem duas ou mais matrículas abertas no cartório, é necessário solicitar o cancelamento das matrículas duplicadas. O procedimento envolve análise detalhada dos registros e identificação de qual matrícula é a original.

Em muitos casos, é preciso transportar os atos registrados na matrícula irregular para a correta. Essa situação pode exigir correição no cartório ou até medidas judiciais.

Desmembramento não registrado

Se o terreno foi dividido fisicamente, mas continua com uma única matrícula, você precisa protocolar pedido de desmembramento na Prefeitura. Após aprovação, o registro é feito no cartório com abertura de novas matrículas individualizadas.

É necessário apresentar planta assinada por responsável técnico, matrícula atualizada, certidão de uso do solo e carnê de IPTU em dia.

Imóvel sem matrícula

Imóveis muito antigos podem não ter sequer matrícula no cartório. Nesses casos, é preciso primeiro abrir a matrícula, o que demanda processo administrativo no cartório ou ação judicial de usucapião.

A comprovação de propriedade pode ser feita por meio de documentos antigos, contratos particulares, escrituras antigas ou testemunhas.

Construção não averbada

Se o problema é apenas falta de averbação da construção, o processo é mais simples. Após obter a regularização na Prefeitura, basta levar o Auto de Regularização ao cartório e pedir a averbação.

O cartório atualiza a matrícula incluindo as informações sobre a edificação, metragem construída e outras características.

Apoio profissional especializado

Um advogado especializado em direito imobiliário atua nas seguintes situações:

Análise de documentação imobiliária: identificação técnico-jurídica do tipo de irregularidade presente na matrícula, escrituras e certidões, verificando prazos prescricionais e eventuais nulidades.

Acompanhamento de processos administrativos: representação perante órgãos públicos como Prefeitura, Cartório de Registro de Imóveis e Secretaria Municipal de Habitação em procedimentos de regularização.

Correição de matrícula: condução de procedimentos de retificação, unificação, desmembramento ou cancelamento de matrículas perante o Registro de Imóveis, conforme previsto na Lei de Registros Públicos.

Ajuizamento de ações judiciais: propositura de ações de usucapião, retificação de área, suprimento de escritura e outras medidas judiciais quando a via administrativa se mostra insuficiente.

Defesa em procedimentos administrativos: apresentação de recursos, impugnações e memoriais em processos de regularização negados ou com exigências da Prefeitura.

Consultoria preventiva: orientação prévia à compra de imóveis para verificação da regularidade documental, evitando aquisição de propriedades com vícios jurídicos.

Documentos necessários para regularização

Para facilitar sua organização, veja a lista completa de documentos que podem ser solicitados durante o processo:

Documentos pessoais:

• RG e CPF do proprietário
• Certidão de casamento ou união estável (se aplicável)
• Comprovante de residência

Documentos do imóvel:

• Certidão de matrícula atualizada do cartório
• Escritura pública ou contrato de compra e venda
• Carnê de IPTU dos últimos anos
• Certidão negativa de débitos municipais

Documentos técnicos:

• Planta do imóvel assinada por engenheiro ou arquiteto
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou RRT
• Memorial descritivo da construção
• Laudo de vistoria técnica

Documentos da Prefeitura:

• Consulta ao CEDI (Histórico da Edificação)
• Certidão de uso do solo
• Habite-se ou alvará antigo (se houver)

Outros documentos:

• Declaração de confrontantes (vizinhos) em alguns casos
• Fotos antigas do imóvel
• Comprovantes de pagamento de IPTU antigos
  
  

Prazos para regularização

O tempo que leva para regularizar um imóvel na Zona Sul de SP depende da modalidade escolhida e da complexidade do caso:

Regularização Declaratória: de 30 a 60 dias após o protocolo, desde que toda a documentação esteja correta.

Regularização Comum: de 90 a 180 dias, podendo se estender se houver exigências complementares.

Regularização Fundiária (Reurb): processos coletivos podem levar de 1 a 3 anos, pois envolvem muitas famílias e questões urbanísticas complexas.

Processos com recursos: se você precisar recorrer de uma negativa da Prefeitura, adicione de 60 a 120 dias ao prazo total.

Averbação no cartório: após aprovação da Prefeitura, a averbação no cartório leva de 15 a 30 dias.

Lembre-se que esses são prazos médios. Cada situação é única e pode ter variações.

Benefícios da regularização

Resolver a irregularidade da matrícula traz vantagens imediatas e de longo prazo:

Segurança jurídica: você tem a certeza de que é realmente o dono do imóvel. Ninguém pode contestar sua propriedade.

Valorização do imóvel: imóveis regulares valem mais no mercado. Você pode vender pelo preço justo.

Possibilidade de vender com financiamento: bancos só financiam imóveis regulares. Você amplia muito o número de compradores interessados.

Facilidade para alugar: inquilinos confiam em imóveis com documentação em ordem. Você consegue alugar mais rápido e por melhor preço.

Fim das multas: com o imóvel regularizado, você não corre mais risco de notificações e multas da Prefeitura.

Acesso a crédito: você pode usar o imóvel como garantia em empréstimos e financiamentos.

Tranquilidade para a família: em caso de falecimento, o inventário e a divisão entre herdeiros acontecem sem problemas.

Erros comuns que você deve evitar

Muitas pessoas cometem equívocos durante o processo de regularização que atrasam ou até inviabilizam a solução. Veja o que não fazer:

Esperar a Prefeitura notificar: não aguarde receber uma multa para tomar providências. A regularização voluntária é sempre melhor e mais barata.

Tentar regularizar sozinho sem conhecimento técnico: a legislação urbanística é complexa. Sem orientação adequada, você pode protocolar o pedido errado e perder tempo e dinheiro.

Não verificar a situação antes de comprar: muita gente compra imóvel irregular sem saber. Sempre peça a certidão de matrícula atualizada antes de fechar negócio.

Acreditar que IPTU em dia significa regularidade: pagar o imposto não significa que o imóvel está regular. São coisas diferentes.

Fazer acordos informais: dividir terreno, vender parte do imóvel ou fazer reformas grandes sem registrar cria problemas futuros. Tudo precisa ser oficial.

Desistir na primeira negativa: se a Prefeitura negar o pedido, você pode recorrer e apresentar documentos adicionais. Muitos casos são aprovados na segunda tentativa.

O que acontece se a Prefeitura negar o pedido

Nem sempre o pedido de regularização é aprovado de primeira. Mas existe caminho para reverter a situação:

Identifique o motivo da negativa: a Prefeitura precisa explicar por que negou. Pode ser falta de documento, problema técnico no projeto ou impedimento legal.

Apresente recurso administrativo: você tem direito de recorrer em primeira instância. O recurso deve apresentar argumentos técnicos e jurídicos.

Complemente a documentação: se o problema foi documento faltante, providencie e anexe ao processo.

Ajuste o projeto: caso a negativa seja por questão técnica, contrate o responsável técnico para fazer as adequações necessárias.

Busque orientação jurídica: profissional especializado pode analisar os fundamentos da negativa e indicar os recursos cabíveis.

Considere medidas judiciais: se esgotadas as vias administrativas, pode ser necessário ingressar com ação judicial. Muitas negativas administrativas são revertidas judicialmente.

Dicas práticas para quem mora na Zona Sul de SP

A Zona Sul tem características específicas que você deve considerar durante o processo de regularização:

Conheça sua subprefeitura: a Zona Sul tem várias subprefeituras, como Capela do Socorro, M’Boi Mirim, Cidade Ademar, Campo Limpo e Parelheiros. Cada uma tem equipe específica para atender questões de regularização.

Verifique se há projeto de Reurb no bairro: bairros como Grajaú, Jardim Ângela e Cidade Dutra têm processos coletivos de regularização fundiária em andamento. Se seu imóvel está em área incluída, você pode se beneficiar.

Fique atento ao zoneamento: a Zona Sul tem áreas de proteção ambiental, especialmente próximo às represas Billings e Guarapiranga. Imóveis nessas regiões enfrentam regras mais rígidas.

Participe de reuniões da comunidade: associações de bairro e movimentos de moradia costumam ter informações sobre processos de regularização coletiva. Juntar-se aos vizinhos facilita e barateia.

Procure atendimento presencial: as subprefeituras oferecem orientação gratuita para regularização. Vale a pena agendar uma conversa antes de protocolar qualquer pedido.

Próximos passos

Descobrir que seu imóvel tem matrícula irregular assusta no primeiro momento, mas você viu que existe solução. O mais importante é não deixar o tempo passar.

Comece reunindo a documentação do imóvel e solicitando a certidão de matrícula atualizada no cartório. Acesse o CEDI da Prefeitura para verificar o histórico da construção.

Se você identificou irregularidades, organize todos os documentos listados neste artigo e considere buscar orientação profissional de engenheiro ou arquiteto para elaboração dos projetos técnicos necessários.

Lembre-se: quanto antes você regularizar, menos riscos você corre e mais valor seu imóvel terá. A Zona Sul de São Paulo está crescendo, e imóveis regulares são cada vez mais valorizados.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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