Documentos Para Compra de Imóvel: Guia Completo

Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida. Antes de assinar qualquer documento, você precisa organizar uma série de papéis para garantir que tudo está em ordem.

Muitas pessoas chegam ao cartório sem a documentação completa e perdem tempo. Pior ainda: algumas caem em fraudes. Documentos falsos, matrículas adulteradas — crimes que roubam imóveis de compradores desatentos.

Neste guia, você vai encontrar:

• Checklist completo de documentos do comprador
• Documentos que o vendedor deve apresentar
• Papéis essenciais do imóvel (e como validar se são reais)
• Diferenciais para compra financiada, à vista, consórcio e FGTS
• Como identificar fraudes e documentos falsos
• Por que contrato sem registro é perigoso
• Como ler a matrícula do imóvel
• Documentos específicos para São Paulo e região
• Como um advogado imobiliário pode orientar você
  
  

Por Que Organizar os Documentos Para Compra de Imóvel

Antes de listar cada documento, é importante entender o propósito de cada papel.

Os documentos para compra de imóvel servem para:

• Provar identidade: RG e CPF comprovam quem você é
• Verificar capacidade de pagamento: extratos e comprovantes de renda garantem que você tem recursos
• Comprovar estado civil: importante para saber se há cônjuge e regime de bens
• Garantir que o imóvel existe: matrícula e escritura comprovam que o vendedor pode vender
• Proteger de dívidas ocultas: certidões negativas confirmam que o imóvel não tem débitos
• Evitar fraudes: validação de documentos previne golpes
• Cumprir a lei: documentação regularizada evita problemas com Receita Federal e prefeitura

Sem essa organização, você corre riscos legais e financeiros reais.

Documentos do Comprador: O Que Você Precisa Levar

Se você é a pessoa que vai comprar, estes são os papéis obrigatórios:

Documentos de Identidade e Estado Civil

RG (Registro Geral) e CPF (Cadastro de Pessoa Física)

Você precisa dos originais e cópias. O RG pode estar vencido em alguns casos, mas é melhor trazer um atualizado. Em São Paulo, você consegue o RG na Polícia Civil. O CPF é na Receita Federal (online, grátis).

Por que é importante: Prova sua identidade e permite que o cartório registre corretamente quem é o dono do imóvel.

Comprovante de Estado Civil

Depende da sua situação:

• Se você é solteiro: Certidão de Nascimento atualizada (obtida no Cartório de Registro Civil)
• Se você é casado: Certidão de Casamento + documento sobre regime de bens
• Se você é divorciado: Certidão de Casamento com averbação do divórcio
• Se você tem união estável: Escritura Pública de União Estável (feita em cartório)

Por que é importante: Define se o imóvel será bem do casal ou bem pessoal, afetando impostos e direitos.

Comprovante de Residência

O que é: Documento que prova onde você mora atualmente.

Exemplos válidos:

• Conta de luz, água ou gás dos últimos 3 meses
• Fatura de internet
• Extrato bancário com endereço
• Contrato de aluguel

Detalhe importante: Deve ser emitido nos últimos 90 dias. Se você se mudou recentemente, você precisa de um comprovante do novo endereço.

Por que é importante: Cartórios e bancos verificam se você realmente existe e reside no endereço informado.

Comprovante de Renda

Este documento é importante se você vai financiar a compra.

Opções aceitas:

• Últimos 3 contracheques (se você é empregado com carteira assinada)
• Extratos bancários dos últimos 3 meses (mostra movimento de dinheiro)
• Declaração de Imposto de Renda do último ano
• Contrato + extratos (se você é autônomo ou freelancer)
• Carta do empregador confirmando seu vínculo e salário

Por que é importante: Comprova que você tem renda para pagar as parcelas do financiamento.

Declaração de Imposto de Renda

Quem precisa: Obrigatório se a compra é financiada. Recomendado em qualquer compra.

O que é: Cópia da sua declaração completa do IR do ano anterior.

Onde conseguir: Seu contador, seu email, ou no site da Receita Federal.

Por que é importante: Demonstra histórico fiscal e evita problemas com origem dos recursos.

Documentos do Vendedor: O Que Ele Deve Apresentar

O vendedor também tem responsabilidades. Como comprador, você deve exigir esses documentos:

Identidade e Estado Civil do Vendedor

Mesmos documentos que o comprador precisa (RG, CPF, estado civil).

Por que é importante: Garante que quem está vendendo o imóvel é realmente o proprietário e tem direito de fazer a venda.

Certidões Negativas do Vendedor (Documentos Obrigatórios)

Estas são documentos críticos. Elas provam que o vendedor não tem dívidas ou débitos. Se não tiver certidões negativas atualizadas, a venda pode ficar travada.

Certidões necessárias:

Detalhe crítico: Essas certidões devem ter sido emitidas nos últimos 30 dias antes da assinatura. Se expirar, o processo completo paralisa.

Por que é importante: Você não quer herdar dívidas do vendedor. Se o vendedor não conseguir apresentar, é sinal de alerta.

Documentos do Imóvel: Papéis Que Comprovam a Propriedade

Além de documentos pessoais, você precisa dos papéis que falam sobre o próprio imóvel:

Matrícula Atualizada do Imóvel

O que é: O registro oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

O que mostra:

• Quem é o proprietário atual
• Tamanho do terreno e construção
• Descrição detalhada (andares, quartos, metragem)
• Histórico de compras e vendas anteriores (últimas 20+ anos)
• Se há dívida registrada (hipoteca) ou bloqueio (penhora)
• Se há direitos de terceiros

Como conseguir: O vendedor deve fornecer. Se não tiver, você consegue pedindo ao cartório de imóveis da região. Em São Paulo, é online no Portal de Serviços dos Cartórios.

Por que é importante: Prova que o imóvel existe oficialmente e que o vendedor realmente é o dono. É o documento mais importante.

Escritura do Imóvel

O que é: Documento que comprova a propriedade. É a “certidão de nascimento” do imóvel.

Características:

• Registrada há muitos anos (pode ser bem antiga)
• Traz nomes de proprietários anteriores
• Mostra se há restrições ou limitações

Importante: A escritura pode estar muito antiga. Nesse caso, você não precisa atualizar — apenas verificar que existe e está regularizada.

Por que é importante: É a prova de propriedade. Sem escritura regularizada, o vendedor não é realmente o dono legal.

Certidão de Ônus Reais

O que é: Documento que lista se há dívidas vinculadas ao imóvel.

O que mostra:

• Se há hipoteca de banco (financiamento antigo)
• Se há bloqueio judicial (penhora)
• Se há dívida de condomínio registrada
• Se há impostos vencidos
• Se há direitos de terceiros

Como conseguir: Cartório de Registro de Imóveis (valores variam conforme cartório).

Por que é importante: Você descobre se o imóvel tem dívidas antigas ligadas à propriedade. Essas dívidas passam para você automaticamente após o registro.

Habite-se (Se Imóvel é Novo)

O que é: Documento da Prefeitura que autoriza o imóvel a ser habitado.

Quando é necessário:

• Se o imóvel foi construído recentemente (menos de 5 anos)
• Se houve reformas grandes
• Se o imóvel é prédio (apartamento)

Onde conseguir: Prefeitura da cidade (Secretaria de Desenvolvimento Urbano em São Paulo).

Por que é importante: Prova que o imóvel está seguro e seguiu normas de construção. Sem habite-se, imóvel não pode ser ocupado legalmente.

Certificado de Débito de Condomínio (Se Apartamento)

O que é: Lista as dívidas de condomínio do imóvel.

Quem paga: Norma é o vendedor pagar, mas negocie no contrato.

Detalhe importante: Se houver débito, você pode renegociar o preço ou exigir que o vendedor quite antes.

Por que é importante: Dívida de condomínio bloqueia a venda e passa para você se não regularizada.

Fraude: Como Identificar Documentos Falsos e Proteger-se

Este é o tema que muitos evitam. Mas é crítico para sua segurança.

Sinais de Alerta: Matrícula Falsa ou Adulterada

Sinal 1: Matrícula “Nova Demais”

Matrículas reais têm histórico de 20+ anos. Se a matrícula tem menos de 1 ano, é suspeita. Pode ser uma criação fraudulenta.

Verificação: Peça o histórico completo ao cartório. Pergunte: “Desde quando essa matrícula existe?”

Sinal 2: Proprietário Desconhecido

Se a matrícula mostra proprietário que você não conhece e o vendedor não consegue explicar quem é, é perigoso.

Verificação: Peça a um advogado para pesquisar o proprietário anterior nos registros públicos.

Sinal 3: Mudança Frequente de Proprietários

Imóvel que muda de dono 5 vezes em 1 ano é suspeito. Pode indicar operação financeira ilícita.

Verificação: Analise a história de transferências (está na matrícula).

Sinal 4: Penhora Cancelada Recentemente

Se havia bloqueio judicial e foi cancelado há poucos meses, o imóvel pode ter problemas legais pendentes.

Verificação: Pergunte ao advogado o motivo do cancelamento.

Sinal 5: Direitos que Não Fazem Sentido

Dívida de 20 anos atrás que nunca foi removida = banco antigo não limpou o registro. Perigoso.

Verificação: Pedir ao vendedor a documentação de quitação dessa dívida.

Tipos de Fraude Imobiliária (Saiba Reconhecer)

Grilagem

O que é: Falsificação de documentos para criar propriedade falsa sobre terreno público ou de outra pessoa.

Como funciona: Falsificadores criam matrículas antigas e documentos aparentemente legítimos.

Como se proteger: Consultar cartório pessoalmente (não apenas cópia). Contratar advogado para validar no sistema oficial.

Documento Falsificado

O que é: Assinatura falsa, RG falso, certidão adulterada de vendedor.

Como se proteger: Exigir documentos originais (não cópias). Ir com advogado conferir RG/CPF do vendedor. Verificar se assinatura do vendedor bate em múltiplos documentos.

Bloqueio Simulado

O que é: Bloqueio judicial falso criado para bloquear imóvel ou simular que foi quitado.

Como se proteger: Pedir sentença judicial original. Consultar Tribunal de Justiça online.

Tecnologia de Segurança nos Cartórios

Blockchain em Cartórios (Novo em 2024-2025)

Alguns cartórios começam a usar blockchain para autenticar documentos. Isso cria certificado digital impossível de falsificar.

Como funciona: Documento assinado digitalmente recebe código único. Qualquer alteração invalida o código.

Benefício para você: Maior segurança. Se comprar imóvel com documentos em blockchain, fraude é praticamente impossível.

Como saber se seu cartório usa: Pergunte ao cartório se oferece “autenticação por blockchain” ou “certificado digital”.

E-Notariado (2025 em expansão)

Plataforma eletrônica onde cartório autentica documentos digitalmente.

Benefício: Velocidade (sem ir ao cartório), segurança digital, registro instantâneo.

Contrato de Gaveta: Por Que é Perigoso (Mesmo que Barato)

O Que é “Contrato de Gaveta”

Definição: Contrato particular de compra e venda não registrado em cartório.

Por que é chamado “gaveta”? Porque fica guardado na gaveta (nunca vai a cartório).

Exemplo real:

Você e vendedor assinam contrato (testemunhas opcionais). Transferem o dinheiro. Nunca registram a compra em cartório. Você “possui” o imóvel, mas legalmente o vendedor ainda é o dono.

Preço: Mais barato porque não paga cartório (economiza aproximadamente R$ 500 a R$ 1.500 em custos de cartório).

Os 8 Riscos Principais (Por Que Evitar)

Risco 1: Vendedor Vende Para Outro (Você Perde Tudo)

Cenário: Você comprou por gaveta. Vendedor “desaparece” e vende o imóvel para alguém terceiro registrando em cartório.

Resultado: Cartório reconhece segundo comprador como dono. Você fica com contrato de papel.

Seu recurso: Processo civil (pode levar 5+ anos, gasto com advogado, resultado incerto).

Risco 2: Bloqueio Judicial (Juiz Confisca)

Cenário: Vendedor tem dívida (banco, governo, ex-cônjuge). Juiz ordena bloqueio do imóvel.

Resultado: Imóvel é bloqueado em nome do vendedor. Você perde acesso.

Seu recurso: Comprovar posse do contrato, mas isso é fraco judicialmente.

Risco 3: Herança (Herdeiros Reclamam)

Cenário: Vendedor morre. Herdeiros descobrem que imóvel ainda está em nome dele.

Resultado: Herdeiros herdam o imóvel, não você. Você fica fora.

Seu recurso: Contrato em gaveta tem valor (pode processar a herança), mas é longo e caro.

Risco 4: Financiamento (Banco Não Aceita)

Cenário: Você quer refinanciar. Banco pede matrícula em seu nome.

Resultado: Você não tem matrícula. Banco recusa (imóvel não é legalmente seu).

Risco 5: Imposto de Renda (Receita Federal Investiga)

Cenário: Você declara operação imobiliária. Receita Federal investiga origem do dinheiro.

Resultado: Receita descobre que compra nunca foi registrada = investigação.

Risco 6: Seguro (Não Cobre)

Cenário: Casa pega fogo, você tenta acionar seguro.

Resultado: Seguradora pede registro em seu nome. Você não tem = seguro pode não pagar.

Risco 7: Documentos Posteriores Inválidos

Cenário: Você tenta reformar, vai pedir alvará à Prefeitura.

Resultado: Prefeitura pede comprovação de propriedade. Você só tem contrato = pode ser negado.

Risco 8: Venda Sua (Futuro)

Cenário: Você quer vender para alguém.

Resultado: Novo comprador vê que imóvel nunca foi registrado em seu nome. Recua ou negocia por menos.

Lei: Quando Gaveta é Ilegal

Lei 8.245/1991: Contratos de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos devem ser registrados em cartório.

30 salários mínimos em 2025: Aproximadamente R$ 43.000. Qualquer imóvel acima disso deve ser registrado.

Resultado: Contratos de gaveta em imóvel acima desse valor são ilegais. Você pode ser investigado.

Como Regularizar um Contrato de Gaveta

Se você já caiu nessa armadilha:

1. Localize o vendedor e negocie o registro
2. Pegue contrato original e leve ao cartório
3. Pague custas de registro (atrasadas = mais caro)
4. Registre a compra (Escritura Pública de Compra e Venda)

Custo: Valores podem variar conforme cartório e atraso.

Tempo: 15-30 dias se vendedor colaborar. Pode ser anos se na justiça.

Conselho: Procure advogado imobiliário. Ele negocia com vendedor ou apresenta alternativas legais.

Alternativa Segura (Se Quer Economizar)

Em vez de gaveta, faça Contrato Particular Registrado em Cartório. Custa pouco mais em documentos e é 100% seguro.

Matrícula: Decodificando Cada Informação

Sinais de Alerta na Matrícula

Como Obter a Matrícula (Passo a Passo)

Online (São Paulo):

1. Acesse Portal de Serviços dos Cartórios (portalcartorio.com.br)
2. Busque por “Certidão de Matrícula”
3. Insira endereço ou número da matrícula
4. Pague conforme tabela do cartório
5. Baixe PDF em minutos

Presencialmente:

1. Vá ao Cartório de Imóveis da cidade onde está o imóvel
2. Peça “Certidão de Matrícula Atualizada”
3. Pague e receba

Prazo: Online = imediato. Presencial = 1-3 dias.

Laudo Técnico: Quando Solicitar Para o Imóvel

Muitos compradores saltam essa etapa. É uma perda de oportunidade.

O Que é Laudo Técnico

Definição: Documento elaborado por engenheiro civil ou arquiteto que analisa condições estruturais, elétricas, hidráulicas e segurança do imóvel.

O que ele revela:

• Rachaduras, infiltrações, bolor
• Elétrica: fiação antiga, risco potencial
• Hidráulica: tubulação corrida, entupimentos
• Estrutura: fundação, pilares, lajes
• Acessibilidade (rampas, portas)
• Conformidade com normas de construção

Quando Solicitar (Sim ou Não)

Recomendado:

• Imóvel com mais de 30 anos (risco estrutural alto)
• Apartamento em condomínio antigo
• Imóvel que sofreu enchentes
• Qualquer imóvel que vai financiar (banco pode exigir)
• Sua primeira compra (segurança adicional)

Opcional:

• Imóvel novo (até 5 anos) — geralmente tem garantia
• Imóvel em condomínio moderno

Quem Faz e Quanto Custa

Profissional: Engenheiro Civil (CREA registrado) ou Arquiteto (CAU registrado).

Custo: Valores variam conforme imóvel e região. Consulte profissionais locais.

Prazo: 7-15 dias (avaliação + relatório).

Onde contratar: Procure engenheiros na sua região, compare propostas.

O Que o Laudo Permite

Se encontrar problemas:

• Renegociar preço do imóvel
• Solicitar que vendedor faça reparos
• Desistir da compra (se inserido cláusula no contrato)

Importante: Essas condições devem estar no contrato de compra e venda desde o início.

Compra Financiada vs. À Vista vs. Consórcio: Diferenças Documentais

Documentos da Compra Financiada (Bancário)

Se você vai fazer um financiamento imobiliário, o banco exige papéis extras:

Documentos adicionais:

• Extrato bancário (últimos 3 meses) — mostra saldo e movimento
• Comprovante de renda — capacidade de pagamento
• Contracheque recente — se empregado
• Declaração do IR — renda declarada
• Comprovante de FGTS (se vai sacar) — saldo do fundo
• Autorização de saque FGTS — documento do banco
• Certidão negativa de crédito — prova de capacidade financeira
• Aprovação prévia de crédito — banco oferece limite

Por que é importante: Banco quer ter certeza de que você consegue pagar o financiamento nos próximos 20, 30 anos.

Tempo de aprovação: 10-20 dias (depende de banco).

Documentos da Compra À Vista (Você Paga Tudo)

Se você tem dinheiro e não quer financiamento:

• Comprovante de depósito na conta do vendedor
• Extrato mostrando que você tem recursos (segurança para vendedor)
• Documentos pessoais básicos (RG, CPF, estado civil)
• Declaração de IR (recomendado)

É mais simples, mas o vendedor pode pedir comprovantes mesmo assim.

Detalhe importante: Se seu dinheiro vem de herança, doação ou venda de outro imóvel, guarde documentação comprovando origem (evita problemas com Receita Federal).

Compra com Consórcio / Carta de Crédito

Alternativa crescente que evita juros do banco.

O que é: Você entra em grupo de pessoas. Cada mês sorteia um ganhador que recebe “carta de crédito” (vale para comprar imóvel).

Documentos específicos:

• Comprovante de adesão ao consórcio
• Carta de crédito (documento que prova que você tem crédito)
• Últimas 3 contribuições pagas
• Documentação financeira similar ao banco

Vantagens vs Financiamento:

• Sem juros (economiza muito dinheiro)
• Sem taxa de administração alta
• Compra à vista (negocia melhor com vendedor)

Desvantagens:

• Prazo incerto (sorteia quem ganha quando)
• Pode esperar 5+ anos
• Se desistir, pode perder contribuições

Quando vale a pena: Se pode esperar e tem paciência. Se precisa comprar rápido, financiamento é mais prático.

ITBI e Custos Totais da Compra: Documentação e Tributos

O Que é ITBI

ITBI = Imposto de Transmissão de Bem Imóvel

Imposto estadual sobre a transferência de propriedade. Você pode pagar ou o vendedor (negociável no contrato).

Alíquota por Estado (Aproximado)

Nota: Cada município pode ter alíquota diferente. Verifique a Prefeitura da sua cidade. Valores e alíquotas mudam, consulte órgão local.

Quem Paga ITBI

Lei: Vendedor deve pagar (por lei).

Prática do mercado: Você (comprador) paga em maioria dos casos.

Dica: Isso é negociável no contrato. Deixe claro antes de assinar.

Outros Custos de Cartório

Total esperado em São Paulo: Varia bastante. Consulte cartório local para orçamento preciso.

FGTS: Documentos Específicos Para Usar o Fundo de Garantia

O Que é FGTS

FGTS = Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

Dinheiro que a empresa deposita para você mensalmente (percentual do salário). Você pode sacar para comprar imóvel.

Documentação Para FGTS

Que você precisa:

• Extrato do FGTS atualizado (mostra saldo disponível)
• Carteira de Trabalho (original) — prova vínculo com empresa
• Carta do empregador — confirma que trabalha lá
• Documento de autorização de saque FGTS
• Alguns bancos: comprovante de vínculo recente

Onde tirar extrato:

• App FGTS (Caixa Econômica Federal)
• Portal meu.caixa.gov.br
• Agência Caixa (presencialmente)

Limitações do FGTS

Primeira compra: Pode sacar todo o saldo.

Segunda compra: Restrições (geralmente 3 anos entre saques).

Limite de valor: Máximo que pode sacar é seu saldo. Se imóvel custa mais, você financia a diferença ou paga à vista.

Procuração: Compre Imóvel Sem Estar Presente

O Que é Procuração

Você autoriza alguém (advogado, parente, amigo) para agir em seu lugar em toda a compra.

Tipos de Procuração

Documentos Para Procuração

O que você precisa fornecer:

• RG e CPF (original)
• Estado civil atualizado
• Comprovante de residência
• Autorização escrita

Procurador precisa de:

• RG e CPF
• Aceitar formalmente

Quanto Custa

• Cartório: Valores variam conforme cartório
• Advogado: Pode incluir no seu serviço

Cuidados

• Escolha procurador de confiança (decide em seu nome)
• Peça cópia da procuração (guarde para conferir depois)
• Procuração registrada é sempre melhor que particular
• Você ainda precisa participar (mesmo que procurador compareça)
  
  

Documentos Perdidos: Como Recuperar Segunda Via

Se Perdeu Documentos Pessoais

Nota: Prazos e custos variam. Consulte órgão local para informações atualizadas.

Se Perdeu Documentos do Imóvel

Escritura Pública:

Solicitar ao Cartório de Imóveis (tem arquivo). Chamada “Certidão de Inteiro Teor”. Prazo: 1-3 dias.

Matrícula:

Solicitar ao Cartório de Imóveis. Versão atual + histórico (20 anos). Prazo: Imediato (online) em muitos cartórios.

Contrato de Compra e Venda:

Se registrado: Cartório de Imóveis tem cópia. Se particular (gaveta): Avisar ao outro contratante.

Importante: Não são “segunda via” — são “certidões” ou “cópias autenticadas”. Têm o mesmo valor legal.

Erros Comuns ao Reunir Documentos

Evite estes problemas:

Erro 1: Documentos Vencidos ou Desatualizados

Muitas pessoas chegam com RG vencido, certidão de estado civil antiga, ou comprovante de residência desatualizado.

Solução: Verifique as datas. Comece a reunir documentos 60 dias antes da compra.

Erro 2: Trazer Documentos Errados (Originais vs. Cópias)

Alguns cartórios querem cópias, outros querem ver o original primeiro.

Solução: Leve originais e cópias. O cartório orienta o que precisa.

Erro 3: Não Confirmar os Documentos do Vendedor Antes

Você só descobre que o vendedor não tem certidão negativa quando está pronto para assinar.

Solução: Peça ao corretor ou advogado para verificar 30 dias antes.

Erro 4: Esquecer Certidões de Posse Anterior

Se o imóvel tinha outro dono, pendências antigas podem aparecer.

Solução: Peça ao vendedor: “Há quanto tempo você é o dono? Qual era o documento anterior?”

Erro 5: Não Solicitar Comprovante de Pagamento de Condomínio

Se o imóvel é apartamento, dívida de condomínio bloqueia a venda.

Solução: Peça ao vendedor comprovante que as mensalidades estão pagas.

Erro 6: Confiar Só em Corretor — Sem Orientação Jurídica

Corretores são ótimos, mas não analisam riscos legais ou fraudes.

Solução: Procure um advogado imobiliário para revisar documentos.

Erro 7: Não Validar Fraude Antes de Assinar

Se descobrir depois que matrícula é falsa, já é tarde.

Solução: Leve documentos do imóvel a advogado 30 dias antes da compra.

Pessoa Jurídica (Empresa): Documentos Especiais

Se a compra é feita pela empresa (não por pessoa física):

Documentos da empresa:

• Contrato Social registrado (documento que cria a empresa)
• Alterações contratuais (se houve mudanças)
• Cartão de CNPJ (número da empresa)
• Certidão Simplificada da Junta Comercial (prova que empresa existe)
• Procuração registrada (se o representante não é o dono)
• Balanço Patrimonial (último exercício fiscal)

Documentos dos sócios ou representantes:

• RG e CPF de cada sócio
• Certidão de casamento de cada sócio
• Comprovante de residência
• Comprovante de renda (opcional)

Certidões da empresa:

• Negativa Federal (CNPJ)
• Negativa Estadual (CNPJ)
• Negativa Trabalhista (CNPJ)
• Regularidade Fiscal Municipal (CNPJ)

Por que é importante: Empresa não é “pessoa”. O governo quer ter certeza de quem realmente está comprando.

Imóvel Novo / Na Planta: Documentação Diferente

Se você quer comprar imóvel em construção:

Documentos principais:

• Planta da Prefeitura (aprovada)
• Alvará de construção (em vigência)
• Certidão de Regularidade da Obra (emitida pela Prefeitura)
• Contrato de Incorporação (documento que cria o edifício)
• Matrícula do terreno (de quem está construindo)
• Habite-se será fornecido depois de pronto
• Aditivos contratuais (mudanças no projeto)

Diferenças importantes:

• Você não recebe escritura de imediato (só depois de habite-se)
• Pode haver atrasos (obra atrasa = habite-se atrasa)
• Custos podem variar (aditivos = sobrecustos)
• Primeiro paga em parcelas, depois registra
  
  

Como um Advogado Pode Orientar Você

Um advogado imobiliário pode oferecer orientação durante este processo.

Por Que Procurar Orientação Jurídica

Comprar imóvel envolve contrato, registros públicos, impostos e leis. É complexo.

O Que Um Advogado Imobiliário Faz

Análise Completa de Documentos

Verifica se todos os papéis do vendedor estão em ordem. Identifica se há certidões faltando ou vencidas. Detecta irregularidades: hipoteca oculta, bloqueio, dívida de condomínio. Consulta sistema do Cartório para conferir matrícula. Valida se documentos são reais (não falsificados). Pesquisa histórico do vendedor e do imóvel.

Revisão do Contrato

Lê cláusula por cláusula. Identifica pegadinhas: quem paga as taxas, prazos, responsabilidade. Oferece redação mais favorável. Negocia termos com o vendedor (antes de assinar). Inclui cláusulas de proteção (inspeção, laudo, direito de arrependimento).

Verificação de Pendências Fiscais

Consulta se há IPTU em atraso. Verifica condomínio (apartamentos). Averigua taxas municipais. Confirma status perante Prefeitura.

Acompanhamento do Registro no Cartório

Acompanha o registro da escritura. Garante que seu nome fica correto no registro. Resolve possíveis problemas. Obtém documentação final corretamente.

Orientação sobre Impostos

Orienta sobre ITBI. Explica como registrar a compra no IR. Informa sobre deduções. Esclarece diferenças entre bem comum e bem pessoal (casais).

Proteção em Negociações

Estuda a história do imóvel e do vendedor. Identifica riscos ocultos. Protege você de fraudes. Oferece estratégia de negociação.

Validação de Fraudes e Documentos

Consulta ONR (Oficial de Registro) para confirmar se matrícula é verdadeira. Verifica certificado digital. Pesquisa nos Tribunais se imóvel tem processos. Identifica sinais de grilagem ou falsificação.

Orientação Geral

Explica cada etapa: oferta, contrato, diligências, registro. Aclara direitos e deveres. Responde perguntas. Oferece direcionamento.

Benefício: Você entende o processo completo.

Quanto Custa Consultar Um Advogado

Valores variam bastante. O melhor é consultar diretamente profissionais na sua região para obter propostas.

Checklist Prático: Antes de Assinar a Compra

Imprima este checklist e acompanhe:

Pelo menos 60 dias antes da compra:

• Solicitar ao vendedor/corretor lista de documentos que ele pode fornecer
• Procurar orientação jurídica especializada
• Iniciar coleta de seus documentos pessoais
• Solicitar matrícula e escritura do imóvel
• Pedir validação sobre fraude (matrícula verdadeira?)

30 dias antes:

• Reunir todos seus documentos pessoais (RG, CPF, estado civil, renda)
• Receber documentos do vendedor e do imóvel
• Orientação jurídica faz análise de documentos
• Verificar certidões negativas do vendedor (data)
• Consultar IPTU (prefeitura)
• Se condomínio: solicitar certificado de débito
• Se recomendado: solicitar laudo técnico

7 dias antes:

• Revisar contrato de compra e venda
• Fazer última verificação de documentos
• Avisar ao banco (se financiado) que está tudo certo
• Confirmar horário no cartório
• Agendar vistoria final do imóvel

No dia da assinatura:

• Levar originais e cópias dos documentos
• Ir com orientação jurídica (ou representante autorizado)
• Revisar assinatura (nome, valores, datas)
• Verificar se escritura está correta
• Assinar contrato e ato de registro
• Receber cópia de tudo assinado
• Tirar foto de seus documentos assinados

Após assinatura:

• Acompanhar o registro no cartório
• Receber matrícula atualizada com seu nome
• Guardar todos os documentos em local seguro
  
  

O Que Você Pode Fazer Agora

Comprar imóvel é complexo, mas com documentação correta reunida, é mais seguro.

Comece hoje: Faça uma lista de seus documentos pessoais. Entre em contato com corretor ou vendedor para saber qual é a matrícula. Procure orientação jurídica especializada. Esses três passos reduzem bastante os riscos e incertezas.

Lembre-se: documentação em ordem é investimento. Vale muito mais do que qualquer economia que você tentaria fazer pulando essa etapa.

Segurança em primeiro lugar. O imóvel que você quer não vale a pena se vier com problemas legais ou fraude.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.