Isenção de Ganho de Capital na Venda de Imóvel 2026: Guia com as 4 Isenções e a Nova Restrição da Receita Federal

A isenção de ganho de capital na venda de imóvel é o caminho legal para vender seu imóvel sem pagar imposto sobre o lucro da operação. Em 2026, a Receita Federal apertou o cerco. A Solução de Consulta COSIT 108, publicada em 3 de julho de 2026, restringiu uma das isenções mais usadas no planejamento imobiliário: a do reinvestimento em 180 dias.

Se você planeja vender um imóvel este ano, entender o que mudou pode ser a diferença entre pagar zero de imposto e enfrentar uma conta de dezenas de milhares de reais.

O que é ganho de capital na venda de imóvel

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o custo de aquisição declarado na sua declaração de imposto de renda. Se você comprou um apartamento por R$ 300 mil e vendeu por R$ 500 mil, o ganho de capital é de R$ 200 mil. Sobre esse valor incide imposto de renda com alíquotas progressivas.

Fórmula de cálculo:

Ganho de capital = valor de venda - custo de aquisição - despesas dedutíveis

Despesas dedutíveis que reduzem o ganho (art. 17, Lei 8.981/95 e IN SRF 84/2001):

• Comissão de corretagem comprovada com nota fiscal
• Custos com escritura e registro pagos na compra (se não foram deduzidos antes)
• Benfeitorias e reformas com notas fiscais que aumentaram o valor do imóvel
• ITBI pago na aquisição (se não foi incluído no custo de aquisição original)

As despesas precisam ser comprovadas com documentação fiscal. Reforma sem nota não reduz o ganho.

As 4 isenções de ganho de capital: tabela comparativa

Antes de detalhar cada isenção, veja uma visão geral das 4 hipóteses legais de isenção vigentes em 2026:

Isenção 1: Ganho de capital de até R$ 35 mil por mês

A isenção mais simples, mas com uma pegadinha que muitos ignoram.

O que diz a lei (art. 22, Lei 9.250/95): fica isento o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35.000.

A pegadinha: o limite de R$ 35 mil se aplica ao total de alienações no mês, não por imóvel. Se você vender dois terrenos de R$ 20 mil cada no mesmo mês, o total de R$ 40 mil ultrapassa o limite e perde a isenção para ambas as operações.

Atenção: essa isenção cobre alienações de qualquer bem ou direito (imóveis, veículos, joias, etc.). O limite é por CPF por mês-calendário. Vendeu um carro por R$ 30 mil e um terreno por R$ 20 mil no mesmo mês? Total de R$ 50 mil – perdeu a isenção para os dois.

Exemplo prático:

• Janeiro: venda de um lote por R$ 32.000 (ganho de R$ 10.000) → isento ✅
• Janeiro: venda de um veículo por R$ 28.000 → total do mês = R$ 60.000 → perdeu a isenção para ambas
• Fevereiro: venda do veículo por R$ 28.000 (sem outras vendas no mês) → isento ✅

Isenção 2: Único imóvel até R$ 440 mil

A isenção do imóvel único é uma das mais conhecidas e, também, uma das que mais geram autuações fiscais.

O que diz a lei (art. 23, Lei 9.250/95): fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

As 3 condições precisam ser atendidas simultaneamente:

1. O imóvel vendido é o único que você possui
2. O valor de venda não ultrapassa R$ 440.000
3. Você não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos

Exemplo prático:

• Maria comprou um apartamento por R$ 250 mil em 2018 (único imóvel)
• Vendeu em 2026 por R$ 430 mil (ganho de R$ 180 mil)
• Nunca vendeu outro imóvel antes
• Resultado: isenta do imposto sobre o ganho 

Exemplo que perde a isenção:

• João tem dois imóveis. Vende um deles por R$ 400 mil
• Mesmo que o valor seja inferior a R$ 440 mil, ele tem outro imóvel
• Resultado: ganho de capital tributável 

Mais um exemplo que perde:

• Ana vendeu um terreno em 2023. Vende seu único apartamento por R$ 420 mil em 2026
• Resultado: menos de 5 anos desde a última alienação – tributável 

Cuidado com o conceito de “único imóvel”: a Receita Federal interpreta que o contribuinte não pode ter outro imóvel no Brasil ou no exterior. Se você tem um imóvel no Brasil e uma pequena participação em um imóvel no exterior (mesmo que herdado), já não atende a condição de “único imóvel”.

Isenção 3: Reinvestimento em 180 dias (com a nova restrição COSIT 108/2026)

Esta é a isenção mais flexível para quem tem mais de um imóvel e foi diretamente impactada pela nova Solução de Consulta da Receita Federal em julho de 2026.

O que diz a lei (art. 39, Lei 11.196/2005): fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Regras principais:

• Prazo: 180 dias corridos a partir da assinatura do contrato de venda (não da escritura)
• Destino: aquisição de imóvel residencial no Brasil (pronto ou na planta)
• Limite de uso: 1 vez a cada 5 anos
• Venda parcial: se usar só parte do valor na compra de outro imóvel, paga imposto proporcional sobre a parte não aplicada
• Venda de mais de um imóvel: o prazo de 180 dias conta a partir do primeiro contrato

Exemplo prático:

• Carlos vendeu seu apartamento por R$ 800 mil (ganho de R$ 300 mil sobre custo de R$ 500 mil)
• Em 120 dias, comprou uma casa por R$ 800 mil
• Resultado: isento do imposto sobre o ganho de R$ 300 mil 

Exemplo de aplicação parcial:

• Vendeu por R$ 800 mil (ganho de R$ 300 mil)
• Comprou outro imóvel por R$ 600 mil (75% do valor da venda)
• Resultado: 75% do ganho isento (R$ 225 mil). 25% tributável (R$ 75 mil) 

SC COSIT 108/2026: o que a Receita Federal restringiu em julho de 2026

Em 3 de julho de 2026, a Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 108, vinculante para toda a administração tributária. O documento estabeleceu três restrições fundamentais à isenção do art. 39:

1. Construção em terreno próprio NÃO é isenta

A Receita Federal decidiu que usar o dinheiro da venda do imóvel para custear a construção de uma casa em terreno que já é seu não é “aquisição de imóvel residencial”. A isenção exige compra de imóvel (pronto ou na planta), não construção por conta própria.

2. Quitação de financiamento de construção NÃO é isenta

A COSIT distingue dois tipos de financiamento:

• Financiamento para aquisição de imóvel (compra): a quitação é aceita para a isenção (art. 2º, §10, III, IN SRF 599/2005)
• Financiamento para construção ou obra: a quitação NÃO é aceita para a isenção

3. Isenção é taxativa, interpretação literal

A Receita Federal reforçou que benefícios fiscais são exceções e devem ser interpretados de forma literal. O que não está expressamente previsto na lei como hipótese de isenção não pode ser estendido por analogia.

Na prática, a COSIT 108 significa:

Atenção ao planejamento: se você planeja vender um imóvel, comprar um terreno com parte do valor e construir com o restante, apenas a parte usada na compra do terreno (se for para aquisição de imóvel residencial) pode ser isenta. A parte usada na construção será tributada proporcionalmente.

Isenção 4: Imóvel adquirido até 1969

A isenção mais antiga e menos conhecida, mas ainda em vigor.

O que diz a lei (art. 18, Lei 7.713/88): é isento o ganho de capital auferido na alienação de bens adquiridos até 31 de dezembro de 1969.

Essa isenção é incondicional: não depende do valor de venda, do número de imóveis que você tem, nem da quantidade de vendas anteriores. O único requisito é comprovar que o imóvel foi adquirido até 1969.

Como comprovar: escritura pública de compra e venda com data anterior a 1970, matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, ou decisão judicial que reconheça a posse/propriedade desde aquela data.

Fator redutor para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988

Se o imóvel foi adquirido entre 1970 e 1988, não há isenção total, mas o ganho de capital é reduzido por um fator de redução que diminui o imposto progressivamente conforme a antiguidade da aquisição.

O art. 18 da Lei 7.713/88, regulamentado pelo art. 40 da Lei 11.196/2005, estabelece os seguintes percentuais de redução:

Exemplo prático:

• Imóvel comprado em 1985 por R$ 50.000 (valor histórico)
• Vendido em 2026 por R$ 600.000
• Ganho de capital: R$ 550.000
• Fator de redução: 20% sobre R$ 550.000 = redução de R$ 110.000
• Ganho tributável: R$ 440.000
• Alíquota de 15% (ganho até R$ 5 milhões) = R$ 66.000 de imposto
• Sem o redutor, o imposto seria de R$ 82.500 (15% sobre R$ 550.000)

Alíquotas progressivas de ganho de capital em 2026

Quando nenhuma isenção se aplica (ou a isenção é parcial), o imposto é calculado com alíquotas progressivas conforme o art. 21 da Lei 8.981/95, com redação da Lei 13.259/2016:

Exemplo de cálculo com alíquota progressiva:

• Ganho de capital: R$ 7.000.000
• Primeira faixa: R$ 5.000.000 x 15% = R$ 750.000
• Segunda faixa: R$ 2.000.000 x 17,5% = R$ 350.000
• Imposto total: R$ 1.100.000

Prazo de pagamento: o imposto sobre ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda (art. 21, §1º, Lei 8.981/95).

GCAP 2026: a declaração de ganho de capital é feita pelo programa GCAP, disponível para download no site da Receita Federal em gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/download/pgd/gcap. O programa deve ser usado para apurar e gerar o DARF de pagamento.

REARP: atualização patrimonial como estratégia de redução

O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), instituído pela Lei 15.265/2025, permite atualizar o valor de imóveis na declaração de imposto de renda pagando 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.

Como funciona:

• Você declara o valor real de mercado do imóvel (limitado a bens adquiridos até 31/12/2024)
• Paga 4% de imposto sobre a diferença entre esse valor e o custo de aquisição original
• O novo valor passa a ser o custo de aquisição para fins de ganho de capital futuro

Vantagem tributária:

• Sem Rearp: vendeu por R$ 1.000.000, custo de R$ 400.000 → ganho de R$ 600.000 → imposto de 15% = R$ 90.000
• Com Rearp: atualizou o custo para R$ 1.000.000, pagou 4% sobre R$ 600.000 = R$ 24.000. Vendeu depois por R$ 1.000.000 → ganho zero → imposto zero
• Economia: R$ 66.000

Restrição importante (art. 7º, Lei 15.265/2025): se você alienar o imóvel em até 5 anos após a adesão ao Rearp, todos os efeitos da atualização são desconsiderados e o ganho de capital é recalculado como se a atualização nunca tivesse ocorrido. O imposto pago na atualização (4%) será deduzido do imposto sobre ganho de capital, atualizado pela Selic.

O Rearp é uma ferramenta de planejamento tributário de médio e longo prazo. Não resolve a venda imediata, mas pode zerar o imposto de vendas futuras.

Estratégias legais para reduzir o imposto (além das isenções)

Mesmo quando nenhuma isenção se aplica, existem estratégias legais para reduzir o ganho de capital tributável:

1. Inclua todas as despesas dedutíveis no custo de aquisição

• ITBI pago na compra
• Custos com escritura e registro
• Corretagem na venda (com nota fiscal)
• Benfeitorias e reformas com documentação fiscal

2. Atualize benfeitorias comprovadas Obras que aumentaram o valor do imóvel podem ser adicionadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável. Cada benfeitoria precisa ter nota fiscal em nome do proprietário.

3. Considere o Rearp para imóveis mantidos a longo prazo Se você não tem pressa para vender, a atualização via Rearp com alíquota de 4% pode ser mais barata que pagar 15% de ganho de capital no futuro.

4. Planeje o momento da venda Se você tem múltiplos imóveis, planeje as vendas em anos diferentes. Lembre-se de que a isenção de único imóvel (R$ 440 mil) e a de reinvestimento (180 dias) exigem intervalo de 5 anos entre utilizações.

5. Verifique se o seu imóvel se enquadra em mais de uma isenção Um imóvel adquirido até 1969, que é o único que você possui, goza de isenção total pelo art. 18 da Lei 7.713/88, independentemente do valor de venda. Não é necessário recorrer ao art. 23 (R$ 440 mil).

Erros que fazem você perder a isenção

Erro 1: contar o prazo de 180 dias da data errada O prazo do reinvestimento (art. 39, Lei 11.196/2005) conta da data de celebração do contrato de compra e venda, não da escritura pública, não do registro da matrícula e não do recebimento do valor. Se você assinou o contrato em 10 de janeiro, os 180 dias terminam em 8 de julho – mesmo que a escritura seja lavrada em março.

Erro 2: esquecer que vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos A isenção de único imóvel (art. 23) e a de reinvestimento (art. 39, §5º) exigem que você não tenha usado a mesma isenção nos últimos 5 anos. Vender um terreno, mesmo de pequeno valor, reinicia a contagem.

Erro 3: tentar usar a isenção de reinvestimento para construir Com a COSIT 108/2026, a Receita Federal deixou claro que construir em terreno próprio não é “aquisição de imóvel residencial”. O dinheiro da venda precisa ser usado para comprar outro imóvel.

Erro 4: não declarar a venda no IR Mesmo quando a operação é isenta, a venda precisa ser informada na Declaração de Ajuste Anual, na ficha de Ganhos de Capital. A omissão pode gerar multa e levar a Receita a presumir omissão de rendimentos.

Erro 5: declarar o imóvel por valor menor que o real Se você declarou o imóvel por um valor subfaturado no IR, a diferença entre o valor declarado e o valor real de venda será considerada ganho de capital, e você pagará imposto sobre uma valorização que não ocorreu.

Erro 6: não emitir o GCAP e o DARF no prazo O imposto sobre ganho de capital é pago em DARF separado (código 4600), emitido pelo programa GCAP, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Atraso gera multa de 0,33% ao dia (máximo de 20%) mais juros Selic.

Conclusão: Direito do contribuinte, mas com regras são detalhadas 

A isenção de ganho de capital na venda de imóvel é um direito do contribuinte, mas as regras são detalhadas e ficaram mais rígidas em 2026. A COSIT 108/2026 eliminou a possibilidade de usar a isenção de reinvestimento para construção própria, um planejamento que muitos compradores utilizavam.

Cada caso tem particularidades: o valor do imóvel, a data de aquisição, se é único imóvel, se houve venda anterior, a documentação de benfeitorias. Um erro de interpretação pode gerar uma autuação fiscal anos depois da venda, com imposto, multa e juros acumulados.

A orientação preventiva custa uma fração do que você pode pagar em imposto se a operação for estruturada de forma errada.