Como Averbar Sua Casa Para Vender: Guia Completo 2025

Você está pensando em vender sua casa, mas descobriu que pode precisar averbar algumas alterações primeiro. Muitos proprietários enfrentam essa situação: construíram um quarto a mais, fizeram uma ampliação ou simplesmente nunca registraram oficialmente a área construída.

A averbação é um processo que atualiza a documentação do seu imóvel no cartório, garantindo que tudo esteja em ordem para a venda. Porém, nem sempre é obrigatória – e é aí que mora a dúvida de muita gente.

Neste artigo, você vai aprender:

• Quando é obrigatório averbar antes de vender
• Como fazer a averbação passo a passo
• Quais documentos são necessários
• Quanto custa o processo
• Como funciona o processo na prática
  
  

O Que É Averbação de Imóvel

A averbação de imóvel é o processo de registrar oficialmente no cartório qualquer alteração física ou jurídica que tenha acontecido na sua propriedade.

Pense na averbação como uma “atualização” do documento do seu imóvel. Assim como você precisa atualizar seus dados quando muda de endereço, o imóvel também precisa ter suas informações atualizadas quando sofre modificações.

Diferença Entre Registro e Averbação

• Registro: comprova quem é o dono do imóvel
• Averbação: registra todas as mudanças que aconteceram no imóvel
  
  

Quando É Obrigatório Averbar Antes de Vender

A resposta para essa pergunta depende da situação específica do seu imóvel. Vamos analisar os casos mais comuns:

Casos Obrigatórios

Construção nova não averbada Se você construiu sua casa em um terreno e nunca fez a averbação da construção, será necessário averbar antes de vender.

Ampliações significativas Reformas que aumentaram consideravelmente a área construída precisam ser averbadas para que o novo proprietário tenha a documentação correta.

Mudanças estruturais Alterações que modificaram a planta original da casa, como união de cômodos ou criação de novos ambientes.

Casos Facultativos

Reformas internas simples Mudanças como troca de pisos, pintura ou reformas que não alteraram a estrutura não precisam ser averbadas obrigatoriamente.

Imóveis com documentação em dia Se sua casa já está com toda a documentação atualizada, não é necessário fazer nova averbação apenas para vender.

Como Averbar Minha Casa Para Vender: Passo a Passo

Passo 1: Descubra o Cartório Responsável

Primeiro, você precisa identificar qual cartório de registro de imóveis é responsável pela área onde seu imóvel está localizado.

Passo 2: Consulte a Matrícula Atual

Solicite a matrícula atualizada do seu imóvel para verificar quais informações já estão registradas.

Passo 3: Identifique o Tipo de Averbação

Determine qual tipo de averbação você precisa fazer:

• Averbação de construção
• Averbação de ampliação
• Averbação de reforma
• Averbação de demolição

Passo 4: Reúna os Documentos Necessários

A documentação varia conforme o tipo de averbação (detalhes na próxima seção).

Passo 5: Protocole o Pedido

Vá ao cartório com todos os documentos e protocole o pedido de averbação.

Passo 6: Pague as Taxas

Efetue o pagamento das taxas cartoriais.

Passo 7: Aguarde a Análise

O cartório analisará os documentos e fará a averbação se tudo estiver correto.

Passo 8: Retire a Certidão Atualizada

Após a conclusão, você receberá a nova certidão com as informações averbadas.

Documentos Necessários Para Averbar

Documentos Básicos (Todos os Tipos)

• RG e CPF do proprietário
• Certidão de casamento (se casado)
• Comprovante de endereço
• Matrícula atualizada do imóvel

Averbação de Construção

• Habite-se ou Certificado de Conclusão da Obra (CCO)
• Projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• Certidão Negativa de Débitos do INSS
• Certidão de valor venal
• Comprovante de ligação de água e esgoto

Averbação de Ampliação

• Projeto da ampliação aprovado
• Habite-se da ampliação
• ART do profissional responsável
• Memorial descritivo das alterações

Averbação de Demolição

• Alvará de demolição
• Documento que comprove a demolição
• Certidão Negativa de Débitos do INSS
  
  

Custos da Averbação

Os custos variam conforme o estado e o tipo de averbação:

Averbação Com Valor Declarado

O custo é proporcional ao valor do imóvel após as modificações. Geralmente varia entre 0,5% a 1% do valor declarado.

Averbação Sem Valor Declarado

Valor fixo para casos como:

• Mudança de estado civil
• Atualização de endereço
• Correção de dados

Os valores fixos variam entre R$ 200 a R$ 600, dependendo do estado.

Custos Adicionais

• Taxas cartoriais
• Autenticação de documentos
• Certidões necessárias
  
  

Prazos do Processo

O processo de averbação normalmente leva entre 15 a 30 dias para ser concluído.

Fatores que podem influenciar o prazo:

• Complexidade da averbação
• Quantidade de documentos
• Demanda do cartório
• Necessidade de correções
  
  

Situações Comuns no Processo

Documentação Incompleta

Situação: Falta de documentos essenciais O que acontece: Consulte o cartório previamente sobre a documentação necessária

Projeto Não Aprovado

Situação: Construção sem aprovação da prefeitura O que acontece: Regularize primeiro junto à prefeitura municipal

Débitos Pendentes

Situação: Dívidas de IPTU ou taxas municipais O que acontece: Quite todos os débitos antes de iniciar a averbação

Diferenças na Planta

Situação: Construção diferente do projeto aprovado O que acontece: Ajuste o projeto ou faça as correções necessárias

O Que Muda Com a Averbação

Valorização do Imóvel

Imóveis com documentação em dia costumam ter maior valor de mercado.

Facilita o Financiamento

Compradores conseguem financiamento mais facilmente quando a documentação está regular.

Transparência Documental

Registra oficialmente todas as características do imóvel.

Processo de Venda

Documentação em ordem pode tornar o processo de venda mais rápido e seguro.

Opções Quando Não É Possível Averbar

Venda Com Desconto

Alguns compradores aceitam imóveis não averbados mediante desconto no preço.

Regularização Posterior

Pode ser estabelecido em contrato que o comprador fará a averbação após a compra.

Assessoria Profissional

Consulte um advogado para conhecer as opções disponíveis para seu caso específico.

Entendendo o Processo de Averbação

A averbação pode parecer um processo burocrático, mas é um procedimento importante para manter a documentação do seu imóvel atualizada. Quando bem executada, ela facilita a venda, pode aumentar o valor da propriedade e mantém a regularidade documental.

Se você tem dúvidas sobre a necessidade de averbar sua casa antes de vender, o indicado é consultar um profissional especializado. Cada caso tem suas particularidades, e uma análise técnica pode esclarecer as melhores opções disponíveis.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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