A NR Advogados Imobiliários analisa contratos e documentos de locação para orientar sobre o encerramento da relação. A avaliação considera o motivo da saída, as comunicações entre as partes e as obrigações previstas na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
O motivo do encerramento muda as obrigações
Quando você pretende devolver o imóvel ou pedir sua desocupação, a primeira questão é saber em qual situação o contrato se encontra. O distrato registra um acordo para encerrar a locação. Já o encerramento por iniciativa de uma parte ou por descumprimento exige verificar os fundamentos e as consequências aplicáveis.
| Situação | O que precisa ser avaliado |
|---|---|
| Inquilino sai antes do prazo contratado | Multa pactuada proporcional ao período cumprido e possíveis hipóteses de dispensa. |
| Inquilino encerra locação por prazo indeterminado | Aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias. |
| Proprietário e inquilino concordam com a saída | Data de devolução, valores e condições de quitação definidos no acordo. |
| Há falta de pagamento ou outra infração | Fundamento do encerramento, prova do descumprimento e medidas cabíveis. |
O mútuo acordo, a infração legal ou contratual e a falta de pagamento estão entre as hipóteses previstas no art. 9º da Lei nº 8.245/1991. Assinar um distrato exige atenção ao alcance da quitação: o documento deve esclarecer quais obrigações foram encerradas e quais ainda serão apuradas.
Multa por saída antecipada e aviso prévio
Se você é inquilino e precisa sair antes do fim do prazo determinado, a multa prevista no contrato deve ser proporcional ao período de cumprimento da locação, conforme o art. 4º da Lei nº 8.245/1991. Sem multa pactuada, a lei prevê estipulação judicial. Cobrar o valor integral da cláusula sem considerar o tempo cumprido pode gerar divergência no acerto.
A dispensa por transferência de trabalho tem requisitos específicos. O parágrafo único do art. 4º da Lei nº 8.245/1991 exige transferência determinada pelo empregador, público ou privado, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato, com notificação escrita ao locador com pelo menos 30 dias de antecedência. Uma mudança voluntária, por si só, não preenche essa hipótese.
Quando a locação já está por prazo indeterminado, o art. 6º da Lei nº 8.245/1991 permite ao inquilino encerrá-la mediante aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias. Sem o aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos vigentes na ocasião da saída.
Há uma regra específica para certas locações não residenciais em que o imóvel foi adquirido, construído ou substancialmente reformado conforme as necessidades do locatário. Nessa modalidade, o art. 54-A, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 permite multa convencionada até o limite da soma dos aluguéis restantes. Por isso, a modalidade do contrato precisa ser identificada antes do cálculo.
Entrega das chaves, vistoria e acerto da caução
Na devolução do imóvel, você pode encontrar divergências sobre pintura, reparos ou valores retidos. O laudo de entrada, as fotografias e a vistoria de saída ajudam a distinguir danos de desgaste pelo uso normal. O art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 exige a restituição no estado em que o imóvel foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.
É recomendável documentar a entrega das chaves em recibo com data e identificação de quem as recebeu. Se houver divergência na vistoria, o registro deve descrever os itens discutidos, sem tratar uma pendência ainda não conferida como dívida reconhecida.
Na caução em dinheiro, o art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 estabelece o limite de três meses de aluguel e o depósito em caderneta de poupança, com as vantagens do depósito em benefício do locatário no levantamento. O acerto deve apresentar o saldo e discriminar eventuais débitos e abatimentos, com seus fundamentos. A existência de caução não dispensa, por si só, o pagamento dos últimos aluguéis.
O que registrar no distrato e como tratar o desacordo
Antes de assinar o encerramento, você precisa saber se o documento dá quitação total ou mantém cobranças em aberto. O distrato pode registrar a data da devolução, a multa acordada, os aluguéis e encargos pendentes, o tratamento da caução e a forma de apuração de reparos controvertidos.
Contrato, aditivos, notificações, comprovantes de pagamento, laudos e recibos permitem conferir se esses termos correspondem ao que aconteceu. A análise dos contratos de locação em São Paulo também ajuda a identificar cláusulas que interferem no encerramento.
Para o proprietário, o desejo de encerrar a relação não autoriza a retomada livre durante o prazo determinado: é necessário verificar as hipóteses legais, inclusive as do art. 9º da Lei nº 8.245/1991. Se a devolução depende de medida judicial do locador, a via prevista no art. 5º da Lei nº 8.245/1991 é a ação de despejo, ressalvada a desapropriação. A página sobre despejo de inquilino em São Paulo explica essa medida.
