Área Construída: O Guia Completo para Entender, Calcular e Usar no Mercado Imobiliário

Você já se perguntou por que dois imóveis com o mesmo tamanho podem ter valores diferentes? A resposta está na área construída. Muitas pessoas confundem área construída com área útil, mas essa diferença pode custar milhares de reais em uma transação imobiliária.

A área construída é um dos conceitos mais importantes no mercado imobiliário brasileiro. Ela influencia diretamente no valor do imóvel, no cálculo do IPTU e até mesmo na aprovação de financiamentos.

Neste guia, você vai aprender:

• O que é área construída e como ela difere de outros tipos de área
• Como calcular a área construída do seu imóvel
• Quais espaços contam ou não no cálculo
• Como usar essa informação para tomar melhores decisões
• Dicas práticas para compradores e vendedores
  
  

O que é Área Construída?

A área construída é a medida total de todos os espaços cobertos de um imóvel. Em termos simples, é tudo que tem teto e está edificado no terreno.

Pense assim: se você imaginar uma vista aérea do seu imóvel, a área construída seria toda a parte que aparece “tampada” pelo telhado ou laje.

Características da Área Construída

• Inclui todas as partes cobertas: quartos, salas, banheiros, cozinha, garagem coberta
• Considera a espessura das paredes: diferente da área útil, as paredes entram no cálculo
• Soma todos os pavimentos: casas de dois andares têm área construída maior
• Abrange estruturas anexas: desde que sejam cobertas e permanentes

Por que a Área Construída é Importante?

A área construída serve como base para:

• Cálculo do valor do imóvel: quanto maior, geralmente mais caro
• Determinação do IPTU: imposto calculado sobre a área construída
• Aprovação de financiamentos: bancos consideram esse valor
• Definição da finalidade do imóvel: residencial, comercial ou industrial
  
  

Como Calcular Área Construída: Passo a Passo

Método Básico de Cálculo

1. Meça as dimensões externas de cada ambiente coberto
2. Multiplique comprimento x largura de cada espaço
3. Some todas as áreas dos ambientes cobertos
4. Inclua todos os pavimentos (térreo, segundo andar, etc.)

Exemplo Prático

Imagine uma casa térrea com:

• Sala: 4m x 5m = 20m²
• Cozinha: 3m x 4m = 12m²
• 2 quartos: 3m x 3m = 9m² cada (18m² total)
• Banheiro: 2m x 2m = 4m²
• Garagem coberta: 3m x 6m = 18m²

Área construída total: 20 + 12 + 18 + 4 + 18 = 72m²

Medições Oficiais

Para cálculos oficiais, a área construída deve ser medida pelos contornos externos das paredes ou pilares. Isso significa que:

• A medição é feita pela parte de fora da construção
• Inclui a espessura das paredes
• Considera apenas áreas com cobertura permanente
  
  

Área Construída vs Outros Tipos de Área

Área Construída vs Área Útil

Área Construída vs Área Total

A área total é a soma da área construída + área descoberta do terreno. Já a área construída considera apenas as partes edificadas.

Área Privativa vs Área Comum

• Área privativa: espaços de uso exclusivo do proprietário
• Área comum: espaços compartilhados em condomínios (piscina, salão de festa)
  
  

Área Computável vs Não Computável

Área Computável

São espaços que contam para o coeficiente de aproveitamento do terreno:

• Quartos e salas
• Banheiros e cozinhas
• Corredores internos
• Garagens cobertas
• Varandas fechadas

Área Não Computável

Espaços cobertos que não contam para o limite de construção:

• Terraços com até 5% da área do terreno
• Áreas de uso comum no térreo
• Alguns tipos de coberturas específicas

Importante: área não computável não significa área não construída. Ela ainda conta para o cálculo do IPTU e valor do imóvel.

O que NÃO é Considerado Área Construída

Espaços Descobertos

• Quintais ao ar livre
• Jardins sem cobertura
• Áreas de lazer descobertas
• Piscinas descobertas

Estruturas Específicas

• Beirais: até 50cm geralmente não contam
• Pergolados abertos: estruturas sem cobertura fixa
• Reservatórios: localizados na cobertura ou subsolo

Casos Especiais

Cada município tem regras específicas para:

• Coberturas de policarbonato
• Mezaninos
• Sacadas abertas
• Helipontos e heliportos
  
  

Legislação e Variações Municipais

Regras Gerais

A legislação federal define área construída como todo imóvel no qual exista edificação que possa servir para habitação ou exercício de atividades.

Variações Municipais

Cada prefeitura pode ter regras específicas sobre:

• Limites para beirais
• Classificação de pergolados
• Tratamento de coberturas temporárias
• Cálculo de áreas comuns em condomínios

Dica importante: sempre consulte a legislação local antes de calcular a área construída para fins oficiais.

Área Construída em Diferentes Tipos de Imóveis

Casas Térreas

• Cálculo mais simples
• Considera apenas um pavimento
• Inclui garagem coberta e áreas de serviço

Sobrados

• Soma de todos os pavimentos
• Cada andar conta integralmente
• Escadas internas fazem parte do cálculo

Apartamentos

• Área privativa + fração das áreas comuns
• Varandas cobertas são incluídas
• Garagem privativa conta separadamente

Imóveis Comerciais

• Regras similares aos residenciais
• Podem ter tratamento diferenciado para certas estruturas
• Importantes para definição de alvarás de funcionamento
  
  

Dicas Práticas para Compradores e Vendedores

Para Compradores

• Confira a documentação: área construída deve constar na matrícula
• Meça você mesmo: compare com os dados oficiais
• Entenda o que está incluído: questione sobre garagens e varandas
• Considere o potencial de ampliação: verifique o coeficiente de aproveitamento

Para Vendedores

• Tenha medições atualizadas: documentação correta valoriza o imóvel
• Destaque diferenciais: áreas cobertas são pontos fortes
• Regularize pendências: construções irregulares podem afetar o valor
• Calcule impostos corretamente: IPTU baseado na área construída
  
  

Erros Comuns no Cálculo da Área Construída

Confundir com Área Útil

O erro mais comum é usar a área útil (interna) como área construída. Isso pode levar a:

• Cálculo incorreto do IPTU
• Problemas na venda do imóvel
• Dificuldades para financiamento

Não Incluir Todos os Pavimentos

Em casas de múltiplos andares, cada pavimento deve ser somado integralmente ao cálculo.

Esquecer Estruturas Anexas

Garagens cobertas, áreas de serviço e varandas fechadas fazem parte da área construída.

Não Considerar Legislação Local

Cada município tem regras específicas que podem afetar significativamente o cálculo.

Quando Contratar um Profissional

Situações que Exigem Profissional

• Cálculos oficiais: para documentação legal
• Projetos de ampliação: verificar limites construtivos
• Transações imobiliárias: garantir precisão nos valores
• Regularização de obras: adequar documentação

Profissionais Habilitados

• Arquitetos
• Engenheiros civis
• Técnicos em edificações
• Advogados especializados em direito imobiliário
  
  

Impactos da Área Construída na Valorização

Fatores que Aumentam o Valor

• Área construída maior: mais espaço utilizável
• Boa distribuição: aproveitamento eficiente
• Qualidade da construção: materiais e acabamentos
• Conformidade legal: documentação regular

Cuidados com Ampliações

• Respeitar o coeficiente de aproveitamento
• Obter aprovação municipal
• Atualizar documentação oficial
• Considerar impacto no IPTU
  
  

Use a Área Construída a Seu Favor

A área construída é muito mais que um número na documentação do imóvel. É uma ferramenta fundamental para tomar decisões inteligentes no mercado imobiliário brasileiro.

Entender esse conceito permite negociar melhor, calcular custos corretamente e evitar problemas legais. Seja você comprador, vendedor ou investidor, dominar esse conhecimento é essencial para o sucesso.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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