Contrato de Compra e Venda de Imóvel Sem Escritura: O Que Você Precisa Saber
📅 Artigo atualizado em maio de 2025.
Por Que Este Tema Preocupa Tanta Gente?
Muitas pessoas compram imóveis acreditando que um contrato é suficiente para garantir a posse legal.
No entanto, sem a escritura registrada em cartório, esse contrato pode não oferecer a proteção jurídica esperada. Isso gera riscos de perda do imóvel, dificuldades para regularização e impossibilidade de revenda ou financiamento.
Neste artigo, vamos explicar, de forma clara e objetiva, o que significa um contrato sem escritura, os riscos envolvidos, como regularizar a situação e quando buscar orientação jurídica.
O Que é Um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Sem Escritura?
— É um acordo particular entre comprador e vendedor que, sem o registro da escritura no cartório de imóveis, não transfere oficialmente a propriedade.
Na prática, muitas pessoas usam esse contrato para formalizar a venda de um imóvel, especialmente quando o bem está em processo de regularização ou com pendências documentais. No entanto, esse documento por si só não garante a propriedade legal do imóvel.
O Que Acontece Se Eu Comprar um Imóvel Sem Escritura?
Comprar um imóvel sem escritura registrada implica em:
Não ser reconhecido como proprietário legal perante o cartório.
Dificuldades para vender, transferir ou financiar o imóvel futuramente.
Risco de o imóvel ser penhorado por dívidas do antigo dono.
Obstáculos em casos de falecimento do vendedor antes da escritura.
Exemplo real: Maria comprou um apartamento com contrato de gaveta. Anos depois, descobriu que o imóvel estava no nome de um herdeiro, e precisou entrar com uma ação judicial para regularizar.
O Contrato de Compra e Venda Sem Escritura Tem Validade?
Sim, tem validade como prova de intenção entre as partes, mas não é suficiente para transferir a propriedade.
Pode ser usado para comprovar posse.
Pode ser utilizado como base para um pedido de usucapião (em situações específicas).
Pode gerar obrigações entre as partes, mas não perante terceiros.
Como Regularizar Um Imóvel Comprado Sem Escritura?
Passo a passo:
Verifique a situação registral no cartório de registro de imóveis.
Reúna documentos essenciais como contrato particular, comprovantes de pagamento, RG, CPF, certidão do imóvel.
Solicite a escritura pública em cartório, caso o vendedor ainda esteja vivo e disponível.
Pague os tributos obrigatórios, como ITBI e emolumentos cartoriais.
Registre a escritura no cartório de registro de imóveis competente.
Se o vendedor não puder assinar, pode ser necessária a via judicial, como uma ação de adjudicação compulsória.
Quando o Contrato Pode Ser Contestável ou Anulado?
Quando não houver provas de pagamento.
Se o vendedor não for o verdadeiro proprietário.
Quando houver simulação ou fraude.
Se o imóvel estiver em inventário ou com débitos judiciais.
Por isso, é essencial verificar a certidão de matrícula atualizada e consultar a situação jurídica antes da compra.
O Que é um Contrato de Gaveta? Tem Validade?
O contrato de gaveta é uma forma informal de documentar a compra e venda de um imóvel. Embora seja comumente usado, ele não tem validade para transferir a propriedade no cartório.
Pode ser usado como prova de posse, mas não é garantia de que o comprador é o dono legal.
Riscos Mais Comuns na Compra de Imóveis Sem Escritura
Imóvel com pendências fiscais ou judiciais.
Venda feita por quem não tem poderes legais.
Compra de imóvel em inventário sem autorização judicial.
Impossibilidade de financiamento futuro.
Litígios por disputa de posse.
Existe Alguma Situação em Que a Compra Sem Escritura é Válida?
A compra pode ser considerada válida entre as partes, mas não é o suficiente para garantir propriedade.
Em alguns casos, a posse prolongada, pacífica e com contrato pode permitir uma ação de usucapião, mas isso dependerá das condições específicas.
Qual o Papel do Advogado Nesse Tipo de Negociação?
O advogado atua:
Na análise documental e registral.
Na orientação sobre os riscos e obrigações legais.
Na redação segura do contrato.
Em processos de regularização judicial, quando necessário.
Em caso de dúvidas sobre questões imobiliárias, consulte um Advogado Especialista em Direito Imobiliário
FAQ - Perguntas Frequentes sobre Contrato de Compra e Venda de Imóvel Sem Escritura
O que fazer se comprei um imóvel sem escritura?
Se você adquiriu um imóvel sem escritura, é recomendável buscar a regularização da propriedade. Um advogado especializado em direito imobiliário pode orientá-lo sobre as melhores opções, como formalizar um contrato de compra e venda ou iniciar um processo de usucapião, garantindo que você tenha todos os documentos necessários.
Quais são os riscos de comprar um imóvel sem escritura?
Comprar um imóvel sem escritura pode trazer diversos riscos, incluindo a possibilidade de litígios futuros, problemas na hora de vender a propriedade e dificuldades para obter financiamento. É essencial avaliar a situação legal do imóvel e contar com o apoio de um advogado para proteger seus interesses.
Um contrato de compra e venda sem escritura é válido?
Sim, um contrato de compra e venda sem escritura é válido, mas possui limitações. Embora possa servir como prova de negociação, ele não garante a propriedade legal do imóvel. Para garantir a segurança da transação, é crucial formalizar a escritura em cartório assim que possível.
Como posso formalizar um contrato de compra e venda sem escritura?
Para formalizar um contrato de compra e venda sem escritura, é importante elaborar um documento que inclua todos os dados das partes envolvidas, a descrição do imóvel, e as condições de pagamento. Além disso, o contrato deve ser assinado por testemunhas e, se possível, ter a firma reconhecida em cartório para aumentar sua validade legal.