5 Passos Essenciais para o Fracionamento de Terreno

Muitas pessoas possuem um terreno grande e pensam em dividi-lo, seja para vender uma parte, construir para um filho ou simplesmente organizar o patrimônio.

No entanto, o processo para dividir um imóvel, conhecido como fracionamento de terreno, exige uma série de cuidados técnicos e legais que, se ignorados, podem causar grandes dores de cabeça e prejuízos.

Por isso, seguir o caminho correto desde o início é fundamental para garantir a segurança jurídica do seu bem.

Neste guia, você vai aprender de forma clara e direta:

• A diferença fundamental entre fracionamento, desmembramento e loteamento.

• Os 5 passos essenciais para dividir seu terreno legalmente.

• Quais profissionais você precisa contratar.

• Os documentos mais importantes em cada etapa.

• O que fazer após a aprovação do fracionamento.
  
  

Fracionamento, Desmembramento ou Loteamento? Entenda a Diferença

Antes de detalhar os passos, é crucial entender esses três termos, que são frequentemente confundidos. A forma como seu terreno será dividido define qual procedimento seguir.

Fracionamento

O fracionamento é a divisão de uma área em lotes sem a criação de novas ruas ou a alteração das ruas já existentes. É um processo mais simples, geralmente aplicado a terrenos que já têm frente para uma via pública oficial.

Desmembramento

É muito parecido com o fracionamento. A Lei nº 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano, define desmembramento como a subdivisão de uma gleba (uma área de terra) em lotes, com aproveitamento do sistema viário existente. Na prática, para o proprietário, o processo é quase idêntico ao do fracionamento.

Loteamento

Aqui a história é diferente. O loteamento acontece quando a divisão do terreno exige a abertura de novas ruas ou o prolongamento das que já existem. É um projeto muito mais complexo, com mais exigências da prefeitura, como a criação de áreas públicas (para praças, por exemplo).

Este artigo foca no fracionamento e desmembramento, que são as situações mais comuns para proprietários de imóveis urbanos.

Passo 1: Consulta Prévia na Prefeitura

O primeiro passo, antes mesmo de contratar qualquer profissional, é ir até a prefeitura da sua cidade.

Essa consulta inicial é fundamental para saber se o seu plano é viável segundo as leis municipais.

Por que essa consulta é o ponto de partida?

Cada município tem suas próprias regras sobre o uso e a ocupação do solo. A prefeitura irá informar:

• O tamanho mínimo do lote: Você não pode criar lotes do tamanho que quiser. Existe uma metragem mínima que deve ser respeitada.

• A testada mínima: É a largura mínima que o novo lote deve ter de frente para a rua.

• O zoneamento: A sua área pode ser exclusivamente residencial, comercial, mista ou industrial, o que influencia o que pode ser construído ali.

Ir à prefeitura primeiro evita que você gaste dinheiro com um projeto que será negado logo de cara.

O que é o Plano Diretor?

Você provavelmente ouvirá falar do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento. Pense neles como o “manual de regras” da cidade.

É nesses documentos que estão todas as normas sobre tamanho de lote, regras de construção e o que é permitido em cada bairro.

Documentos para a consulta inicial

Geralmente, você precisará levar:

• O número de inscrição imobiliária do terreno (o número do IPTU).

• A matrícula do imóvel (se tiver).

• Um rascunho ou esboço de como você pretende fazer a divisão.
  
  

Passo 2: Contratação de um Profissional Habilitado

Com o “sinal verde” da prefeitura, o próximo passo é contratar um técnico para elaborar o projeto.

A lei exige que o projeto de fracionamento seja feito e assinado por um profissional qualificado.

Quem pode fazer o projeto de fracionamento?

Normalmente, os profissionais habilitados são:

• Engenheiro Civil ou Agrimensor: Especialistas em medições de terra e projetos de divisão.

• Arquiteto e Urbanista: Também qualificados para realizar esse tipo de projeto.

Esse profissional será responsável por emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Esse documento é a garantia de que um técnico está se responsabilizando pelo projeto.

O que é a Planta e o Memorial Descritivo?

O profissional irá criar dois documentos principais:

• Planta do Terreno: É o desenho técnico que mostra a área total, as medidas exatas, as divisas e como ficarão os novos lotes após o fracionamento, com todas as suas dimensões.

• Memorial Descritivo: É um documento escrito que “narra” o que está na planta. Ele descreve em detalhes, com medidas e coordenadas geográficas, os limites do terreno original e de cada um dos novos lotes que serão criados.

Pense na planta como a “foto” e no memorial descritivo como a “certidão de nascimento” detalhada de cada lote.

Passo 3: Aprovação do Projeto na Prefeitura

Com a planta e o memorial descritivo em mãos, é hora de voltar à prefeitura para aprovar o projeto oficialmente.

Você dará entrada em um processo administrativo, apresentando todos os documentos exigidos pelo município.

Análise técnica e legal do município

Os técnicos da prefeitura irão analisar seu projeto para verificar se ele cumpre todas as regras do Plano Diretor e da legislação municipal.

Eles vão conferir se os novos lotes têm o tamanho e a testada mínima, se o acesso a eles é adequado e se tudo está conforme a lei.

Possíveis exigências e ajustes

É comum que a prefeitura peça alguns ajustes no projeto. Pode ser uma pequena mudança de medida ou a inclusão de alguma informação.

O profissional que você contratou fará essas correções até que o projeto esteja 100% de acordo com as normas.

A emissão da certidão de aprovação

Após a análise e eventuais ajustes, a prefeitura emite a Certidão de Aprovação do Fracionamento (o nome pode variar de cidade para cidade).

Este documento é a prova de que o município autorizou a divisão do seu terreno. Guarde-o com muito cuidado, pois ele é indispensável para o próximo passo.

Passo 4: Registro no Cartório de Imóveis

Com a aprovação da prefeitura em mãos, o próximo destino é o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da sua região.

É neste momento que a divisão do terreno se torna oficial e legal perante a lei e a sociedade.

O papel do Cartório de Registro de Imóveis

O cartório é o guardião da história jurídica dos imóveis. É ele quem mantém o registro de quem é o dono, se há dívidas, etc.

O fracionamento só existe de verdade quando ele é registrado na matrícula do imóvel.

Documentos necessários para o registro

Você precisará apresentar ao cartório um conjunto de documentos, que geralmente inclui:

• A certidão de aprovação emitida pela prefeitura.

• A planta e o memorial descritivo (aprovados e assinados).

• A ART ou RRT do profissional responsável.

• Certidões negativas de débitos do imóvel (IPTU, por exemplo).

• Seus documentos pessoais.

Abertura das novas matrículas

O cartório fará o seguinte:

1. Averbação na Matrícula Original: Ele vai “anotar” na matrícula mãe (a do terreno original) que ela foi encerrada porque o terreno foi fracionado.

2. Abertura de Novas Matrículas: Para cada novo lote criado, o cartório abrirá uma matrícula nova e individual.

A partir deste momento, você terá documentos separados para cada pedaço do terreno, cada um com seu próprio “RG”. Agora eles existem como imóveis independentes.

Passo 5: Atualização Cadastral e Pós-Registro

Muitos pensam que o processo acaba no cartório, mas há um último passo administrativo importante.

Você precisa informar à prefeitura que o terreno foi oficialmente dividido.

Cadastro na Prefeitura para o IPTU Individual

Com as novas matrículas em mãos, volte à prefeitura e solicite a atualização do cadastro imobiliário.

Isso fará com que a prefeitura crie um número de inscrição (cadastro de IPTU) para cada novo lote. A partir do ano seguinte, o IPTU virá separado para cada um deles.

Esse passo é crucial para evitar cobranças indevidas e manter sua situação fiscal regularizada.

O que fazer com as novas matrículas?

Agora que cada lote tem sua própria matrícula, eles são imóveis independentes. Você pode:

• Vender um dos lotes.

• Transferir para o nome de um herdeiro.

• Construir em um deles e manter o outro como está.

• Usá-los como garantia em financiamentos.

A segurança jurídica está estabelecida.

Seu Terreno Fracionado: O Próximo Passo para a Segurança Jurídica

Realizar o fracionamento de um terreno pode parecer um processo longo e burocrático, mas seguir esses cinco passos essenciais é o único caminho para garantir que tudo seja feito corretamente. Tentar pular etapas ou usar “jeitinhos” pode resultar na impossibilidade de registrar os novos lotes, multas e problemas legais que se arrastam por anos.

Investir tempo e recursos para fazer o processo da forma certa, com o apoio de bons profissionais técnicos e a orientação jurídica de um advogado imobiliário, não é um custo, mas sim uma proteção ao seu patrimônio. Com as novas matrículas em mãos, você tem a tranquilidade de saber que seus imóveis estão regularizados e prontos para o futuro.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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