Certidão de Distribuição Cível e Criminal do Vendedor: Guia Completo para Compra Segura de Imóveis

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A certidão de distribuição cível e criminal do vendedor é um documento que revela se o proprietário do imóvel responde a processos judiciais que podem comprometer sua compra. Em 2025, mais de 5 milhões de imóveis estão irregulares no Brasil, e 35% das moradias no Rio de Janeiro apresentam algum tipo de irregularidade documental.

No mesmo ano, o país registrou 3,4 milhões de tentativas de fraude apenas no primeiro trimestre um aumento de 22,9% em relação a 2024. Sem essa certidão, você pode adquirir um imóvel que será penhorado depois por dívidas do antigo dono.

Neste artigo você vai descobrir:

• O que é e para que serve a certidão de distribuição do vendedor
• Diferença entre certidão de distribuição e antecedentes criminais
• Onde e como solicitar cada tipo de certidão
• Quais riscos você corre ao não pedir esses documentos
• Prazo de validade e orientações sobre assessoria jurídica

O Que é a Certidão de Distribuição Cível e Criminal

A certidão de distribuição informa se o vendedor do imóvel é réu ou parte em processos judiciais. Ela mostra ações cíveis como cobranças, inventários e divórcios, além de ações criminais, execuções fiscais e trabalhistas. Diferente da certidão de antecedentes criminais emitida pela Polícia Federal, que aponta condenações passadas, a certidão de distribuição revela processos em andamento nos tribunais.

Esse documento é fundamental para reduzir riscos na compra de imóveis. Imagine comprar um apartamento e, meses depois, descobrir que o vendedor tinha uma dívida milionária e o imóvel foi penhorado pela Justiça. A certidão ajuda a identificar essas situações antes da compra.

Diferença Entre Certidão de Distribuição e Antecedentes Criminais

Muita gente confunde, mas são documentos distintos:

• Certidão de antecedentes criminais: emitida pela Polícia Federal, mostra condenações definitivas
• Certidão de distribuição criminal: emitida pelos tribunais, mostra processos criminais em andamento, mesmo sem condenação
• Certidão de distribuição cível: mostra ações de cobrança, inventário, divórcios, disputas imobiliárias e outras ações cíveis

Quais Certidões do Vendedor Você Deve Exigir na Compra de Imóvel

Para reduzir riscos na sua compra, solicite as seguintes certidões do vendedor:

Certidões da Justiça Estadual (TJSP)

• Certidão de Distribuição Cível: revela ações de cobrança, inventários, divórcios e partilhas de bens
• Certidão de Distribuição Criminal: mostra processos criminais em andamento
• Certidão de Executivos Fiscais Estaduais: indica dívidas de IPVA e ICMS sendo cobradas judicialmente

Certidões da Justiça Federal

• Certidão de Distribuição Federal (Cível e Criminal): informa processos federais, incluindo crimes contra o sistema financeiro e dívidas com a União

Outras Certidões Importantes

• Certidão da Justiça do Trabalho: verifica se o vendedor tem ações trabalhistas que podem gerar penhora
• Certidão de Executivos Fiscais Municipais: mostra dívidas de IPTU sendo cobradas na Justiça
• Certidão dos Cartórios de Protesto: revela títulos protestados (cheques, notas promissórias) que indicam inadimplência

Onde e Como Solicitar Certidões de Distribuição

Cada certidão é solicitada em um local diferente. Veja o passo a passo:

Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP)

1. Acesse o portal certidoes.tjsp.jus.br
2. Faça login com sua conta gov.br (crie gratuitamente em gov.br/pt-br)
3. Preencha o formulário com nome completo, CPF e endereço do vendedor
4. As certidões negativas (nada consta) saem na hora; as demais, em até 5 dias úteis

Justiça Federal (3ª Região – SP, MS)

1. Entre no site da Justiça Federal: jfsp.jus.br
2. Preencha os dados do vendedor
3. Aguarde até 5 dias úteis para expedição

Justiça do Trabalho

1. Acesse o portal do TST ou do Tribunal Regional do Trabalho da região
2. Solicite certidão de distribuição trabalhista informando CPF/CNPJ do vendedor

Cartórios de Protesto

1. Busque os cartórios da cidade onde o vendedor reside
2. Muitos oferecem solicitação online; outros exigem presença ou envio de documentos por e-mail

Riscos de Comprar Imóvel Sem Verificar as Certidões do Vendedor

Comprar um imóvel sem verificar as certidões do vendedor pode gerar prejuízos graves:

Penhora e Bloqueio Judicial do Imóvel

Se o vendedor tem dívidas judiciais, a Justiça pode penhorar o imóvel mesmo depois da venda. Em 2025, uma decisão judicial confirmou que vender imóvel já penhorado configura má-fé e permite anular a compra. Isso significa: você perde o imóvel e ainda precisa entrar na Justiça para tentar reaver o dinheiro.

Inventário ou Partilha de Bens Pendente

Se o vendedor está em processo de divórcio ou inventário, o imóvel pode estar sendo disputado por herdeiros ou ex-cônjuge. A venda pode ser anulada e você fica no prejuízo.

Fraude à Execução

Quando o vendedor já responde a processos de cobrança e vende o imóvel para não pagar a dívida, isso é fraude à execução. O Código de Processo Civil (artigo 792) permite que o credor anule a venda, e você perde o bem.

Processos Criminais e Bloqueio de Bens

Se o vendedor responde a crimes graves como lavagem de dinheiro ou estelionato, o imóvel pode ser bloqueado ou apreendido pela Justiça.

Prazo de Validade das Certidões de Distribuição

As certidões têm prazo de validade limitado:

• Certidões de distribuição (cível, criminal, trabalhista): geralmente 90 dias
• Certidão de matrícula do imóvel: 30 dias para lavratura da escritura
• Certidões fiscais (INSS, Receita Federal): 180 dias

Por isso, solicite todas as certidões próximo à data de assinatura da escritura. Se o documento vencer antes, será preciso emitir uma nova certidão.

Compra de Imóveis em São Paulo e Região Metropolitana

Na cidade de São Paulo, 28% das moradias têm alguma irregularidade documental. Na Grande São Paulo e ABC Paulista (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra), o cenário é semelhante. Muitos imóveis foram comercializados sem as devidas certidões, o que gerou disputas judiciais anos depois.

Se você pretende comprar um imóvel nessas regiões, verificar as certidões do vendedor é ainda mais importante. Consulte sempre o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e a Justiça Federal de São Paulo para verificar processos do vendedor.

Como uma Assessoria Jurídica pode Auxiliar

Um advogado imobiliário pode:

• Solicitar e analisar todas as certidões do vendedor para identificar possíveis riscos ocultos
• Verificar a validade e autenticidade dos documentos apresentados
• Orientar sobre cláusulas de proteção no contrato de compra e venda
• Acompanhar a lavratura da escritura pública no cartório de notas
• Auxiliar no registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
• Orientar sobre pendências judiciais antes da compra, explicando alternativas de negociação
• Representar você em ações judiciais, caso seja necessário questionar a venda na Justiça

Com assessoria jurídica, você tem acesso a orientações técnicas que podem ajudar a tomar decisões mais informadas durante a compra do imóvel.

Próximos Passos na Compra do Seu Imóvel

Antes de assinar qualquer contrato de compra e venda, exija todas as certidões do vendedor. Não aceite desculpas ou promessas de entregar depois. Em 2025, com mais de 3,4 milhões de tentativas de fraude no país e milhões de imóveis irregulares, verificar os documentos é fundamental.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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