O que a cláusula de tolerância permite
A data de entrega do contrato passou e a construtora diz que ainda está dentro do prazo. Quase sempre, ela se apoia na cláusula de tolerância: um prazo extra que a lei permite somar à data prevista para a conclusão da obra.
A regra está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, a lei das incorporações imobiliárias. Se a obra for entregue em até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão, o comprador não pode desfazer o contrato por esse motivo, e a incorporadora, empresa que lança e vende o empreendimento, não paga multa. Há uma condição: a tolerância precisa estar escrita no contrato de forma expressa, clara e destacada (art. 43-A, caput, da Lei 4.591/1964).
Os 180 dias são um limite, não um prazo que vale sozinho. Se o contrato prevê 90 dias de tolerância, valem 90. Se não prevê nenhuma, conta a data prevista para a conclusão.
Como ler a cláusula no seu contrato
| O que conferir | Por que importa | Fundamento |
|---|---|---|
| Se a tolerância está escrita e qual é o prazo | Sem cláusula, não há tolerância; com cláusula, o prazo não passa de 180 dias corridos | Art. 43-A, caput, da Lei 4.591/1964 |
| Se a cláusula aparece em destaque | Contrato de imóvel na planta costuma ser de adesão, com as cláusulas redigidas só pela incorporadora; nele, a cláusula que limita direito do consumidor tem de vir em destaque, de leitura imediata e fácil | Art. 54, caput e § 4º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) |
| De qual data a contagem começa | Os 180 dias correm da data prevista para a conclusão do empreendimento, e não da assinatura do contrato | Art. 43-A, caput, da Lei 4.591/1964 |
| O quadro-resumo | É a parte que abre o contrato com os dados principais da compra. Ele deve trazer o prazo final para obter o habite-se, documento da Prefeitura que atesta a conclusão da obra, e o que acontece se a tolerância for ultrapassada | Art. 35-A, XII, da Lei 4.591/1964 |
| Se falta informação no quadro-resumo | A incorporadora tem 30 dias para completar o contrato; se não completar, o comprador tem justa causa para desfazê-lo | Art. 35-A, § 1º, da Lei 4.591/1964 |
| Se a redação é confusa | Cláusula ambígua ou contraditória em contrato de adesão se interpreta a favor de quem aderiu | Art. 47 do CDC; art. 423 do Código Civil |
| Se o comprador viu o texto antes de assinar | O contrato de consumo não obriga quem não teve chance de conhecer o conteúdo antes ou quando a redação dificulta entender o alcance | Art. 46 do CDC |
Quando a entrega passa dos 180 dias
Ultrapassada a tolerância, e se o atraso não foi causado pelo comprador, a lei abre dois caminhos, que não se somam (art. 43-A, § 3º, da Lei 4.591/1964).
1. Desfazer o contrato. O comprador pode pedir o fim do contrato por descumprimento da incorporadora, com a devolução de todos os valores pagos e a multa prevista no contrato. O pagamento deve sair em até 60 dias corridos, corrigido pelo índice que o contrato usa para as parcelas (art. 43-A, § 1º, e art. 67-A, § 8º, da Lei 4.591/1964). 2. Manter o contrato e receber o imóvel. O comprador com os pagamentos em dia recebe, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada pelos dias e corrigida pelo índice do contrato (art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964).
A escolha depende de quanto já foi pago, de quanto falta para a obra terminar e do que o comprador ainda quer do imóvel. Desfazer a compra é o tema da página de advogado de distrato imobiliário. Quando a obra terminou e o problema é a entrega das chaves, o caso é tratado na página de entrega de chaves atrasada; e o atraso da obra como um todo, na de atraso na entrega do imóvel.
A construtora precisa justificar o atraso?
Dentro do prazo de tolerância escrito no contrato, não. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 não liga a tolerância a nenhum motivo: ela existe justamente para absorver atrasos sem multa.
Depois da tolerância, a justificativa passa a pesar. A incorporadora só deixa de responder pelo atraso se provar caso fortuito ou força maior, que a lei define como fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir (art. 393 do Código Civil). Quando o atraso decorre de fato ou omissão que não se pode atribuir a ela, não há mora, o atraso pelo qual o devedor responde (art. 396 do Código Civil). Cabe a ela provar esse fato, porque é ela quem o alega para afastar o direito do comprador (art. 373, II, do Código de Processo Civil). Se o motivo alegado se encaixa nessa definição se confere com os comunicados da construtora e os relatórios da obra, e não pela palavra dela.
O que reunir para a análise
- Contrato de compra e venda, com o quadro-resumo e os aditivos
- A cláusula de tolerância e a cláusula da data prevista para a conclusão
- Comprovantes de todos os pagamentos feitos à incorporadora
- Comunicados da construtora sobre prazo e andamento da obra, com datas
- Número do registro da incorporação e matrícula do imóvel, que o quadro-resumo deve informar (art. 35-A, XI, da Lei 4.591/1964)
- Recibos de aluguel ou outros gastos que o atraso causou
Como a orientação jurídica atua nesses casos
A análise começa pela leitura da cláusula e pela contagem do prazo: qual a data prevista, quantos dias de tolerância o contrato dá e em que dia ela termina. Depois vem a conferência da forma: destaque, clareza e quadro-resumo completo. Com isso se compara o que cada caminho rende ao comprador, desfazer ou manter o contrato, e se prepara a notificação extrajudicial à incorporadora, o aviso formal por escrito. Sem acordo, segue a ação judicial.
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