Como Funciona o Distrato de Imóvel: Guia Completo 2025

Você comprou um imóvel na planta e agora precisa desistir da compra por motivos financeiros ou pessoais. 

Milhares de brasileiros passam por essa situação todos os anos, especialmente em momentos de instabilidade econômica. 

Mas como funciona exatamente o processo de distrato de imóvel? Muitas pessoas acabam perdendo dinheiro por não conhecerem seus direitos ou os procedimentos corretos.

Conhecer o funcionamento do distrato imobiliário é importante para exercer seus direitos de forma adequada.

Neste artigo, você vai aprender:

• O que é distrato imobiliário e quando pode ser solicitado
• Como funciona o processo passo a passo
• Seus direitos segundo a Lei do Distrato
• Valores que podem ser retidos e devolvidos
• Documentação necessária e prazos importantes
• Diferença entre distrato por atraso e por desistência
  
  

O Que É Distrato de Imóvel e Quando Pode Ser Feito

O distrato imobiliário é a rescisão formal de um contrato de compra e venda de imóvel. É como “desfazer” o negócio, cancelando todas as obrigações entre comprador e vendedor.

Principais Situações Que Permitem o Distrato

O distrato pode acontecer em diferentes cenários:

Por iniciativa do comprador:

• Dificuldades financeiras ou desemprego
• Mudança de planos pessoais ou profissionais
• Impossibilidade de obter financiamento bancário
• Arrependimento dentro do prazo legal

Por atraso da construtora:

• Entrega do imóvel além do prazo contratual
• Descumprimento de outras obrigações contratuais

Importante: O distrato é mais comum em imóveis comprados na planta (ainda em construção), mas também pode ocorrer com imóveis prontos.

Como Funciona o Distrato: Lei 13.786/18 Explicada

A Lei do Distrato (Lei 13.786/18) estabeleceu regras claras para proteger tanto compradores quanto incorporadoras. Antes dessa lei, muitos casos acabavam na Justiça sem critérios definidos.

Principais Mudanças da Lei do Distrato

A legislação trouxe importantes avanços:

• Prazo máximo de 180 dias para devolução dos valores
• Limite de retenção pela construtora de até 25% do valor pago
• Quadro-resumo obrigatório nos contratos com informações sobre distrato
• Regras específicas para diferentes tipos de inadimplência

Diferença Entre Contratos Antes e Depois da Lei

Contratos assinados ANTES da Lei 13.786/18:

• Devolução deve ser à vista, em parcela única
• Aplicam-se as regras do contrato original
• Maior insegurança jurídica para ambas as partes

Contratos assinados DEPOIS da Lei 13.786/18:

• Devolução pode ser parcelada em até 180 dias
• Retenção limitada entre 75% a 90% dos valores pagos
• Maior proteção ao consumidor
  
  

Procedimento Passo a Passo do Distrato

Passo 1: Análise do Contrato Original

Antes de qualquer ação, você deve:

• Localizar cláusulas sobre distrato no seu contrato
• Verificar prazos de carência e tolerância
• Identificar multas e retenções previstas
• Conferir documentação em dia

Passo 2: Comunicação com a Construtora

O processo geralmente começa assim:

• Entre em contato direto com a construtora ou incorporadora
• Informe sua intenção de fazer o distrato
• Solicite proposta de acordo amigável
• Negocie condições de devolução e prazos

Passo 3: Notificação Extrajudicial (Se Necessário)

Caso a construtora não responda ou se recuse a negociar:

• Envie notificação por Correios com AR
• Estabeleça prazo para resposta (geralmente 30 dias)
• Mantenha cópias de toda comunicação
• Documente tentativas de acordo amigável

Passo 4: Formalização do Distrato

Chegando a um acordo:

• Assine termo de distrato por escrito
• Registre em cartório quando necessário
• Defina forma de pagamento (à vista ou parcelado)
• Estabeleça prazos claros para devolução
  
  

Valores: O Que Pode Ser Retido e Devolvido

Limites de Retenção Pela Construtora

Segundo a Lei do Distrato, a incorporadora pode reter:

• Até 25% do valor pago em caso de desistência do comprador
• Até 10% do valor total em contratos de loteamento
• Valores proporcionais aos custos administrativos efetivos

O Que Deve Ser Devolvido Integralmente

Em casos de atraso na entrega pela construtora:

• 100% dos valores pagos pelo imóvel
• Correção monetária dos valores
• Juros sobre o montante
• Comissão de corretagem e taxas pagas
• Impostos e outros custos

Exemplo Prático de Cálculo

Situação: Compra de R$ 300.000, com R$ 60.000 já pagos

Distrato por desistência:

• Retenção máxima: R$ 15.000 (25% de R$ 60.000)
• Valor a receber: R$ 45.000

Distrato por atraso da obra:

• Retenção: R$ 0
• Valor a receber: R$ 60.000 + correção + juros
  
  

Prazos Importantes no Distrato Imobiliário

Prazo de Arrependimento (CDC)

• 7 dias corridos para desistência sem motivo
• Devolução integral dos valores pagos
• Aplicável apenas para vendas fora do estabelecimento

Prazo de Tolerância para Entrega

• Até 180 dias de atraso são considerados normais
• Após 180 dias, comprador pode solicitar distrato sem multa
• Multa de 1% ao mês para quem optar por aguardar

Prazo para Devolução dos Valores

• Até 180 dias após formalização do distrato
• Pagamento à vista ou parcelado conforme acordo
• Correção monetária aplicável aos valores
  
  

Distrato em Imóveis Financiados

O distrato de imóveis financiados é mais complexo e depende de alguns fatores:

Financiamento Direto com a Construtora

• Processo mais simples de distrato
• Negociação direta entre as partes
• Aplicação das regras da Lei do Distrato

Financiamento Bancário (CEF, Bancos Privados)

• Necessária anuência do banco financiador
• Transferência para terceiros pode ser alternativa
• Quitação antecipada pode ser exigida
• Análise caso a caso pelo agente financeiro

Alternativas ao Distrato

Antes do distrato definitivo, considere:

• Renegociação de prazos e valores
• Transferência do contrato para terceiros
• Permuta por outro imóvel da construtora
• Suspensão temporária dos pagamentos
  
  

Documentação Necessária Para o Distrato

Documentos Básicos Obrigatórios

• Contrato original de compra e venda
• Comprovantes de pagamento de todas as parcelas
• Documentos pessoais atualizados (RG, CPF, comprovante de renda)
• Certidões negativas de débitos

Documentos Complementares

• Correspondências trocadas com a construtora
• Comprovantes de corretagem e taxas pagas
• Notificações enviadas anteriormente
• Laudo de vistoria (se aplicável)
  
  

Direitos e Deveres no Processo de Distrato

Direitos do Comprador

• Devolução parcial dos valores pagos conforme lei
• Informações claras sobre retenções e multas
• Prazo máximo de 180 dias para recebimento
• Recusa de termos abusivos não previstos em lei

Deveres do Comprador

• Cumprimento das cláusulas contratuais
• Entrega da documentação necessária
• Pagamento de multas previstas em contrato
• Formalização adequada do processo

Direitos da Construtora

• Retenção limitada conforme percentuais legais
• Ressarcimento de custos administrativos
• Prazo para organizar a devolução dos valores
  
  

Quando Buscar Orientação Jurídica

Situações Mais Complexas

• Recusa da construtora em fazer o distrato
• Proposta de retenção acima dos limites legais
• Atraso na devolução além de 180 dias
• Cláusulas abusivas no contrato original
• Problemas na documentação do imóvel

Importância da Orientação Especializada

Um advogado especializado pode orientar sobre:

• Análise técnica do contrato e direitos aplicáveis
• Procedimentos adequados para cada situação
• Interpretação das cláusulas contratuais
• Prazos e formalidades legais
• Alternativas disponíveis em cada caso
  
  

Como Evitar Problemas no Distrato

Dicas de Prevenção

• Leia atentamente todo o contrato antes de assinar
• Negocie cláusulas de distrato mais favoráveis
• Mantenha documentação organizada e atualizada
• Acompanhe o andamento da obra regularmente
• Busque orientação legal preventiva

Sinais de Alerta

• Cláusulas de retenção acima de 25%
• Prazos de devolução superiores a 180 dias
• Ausência de informações sobre distrato no contrato
• Histórico de problemas da construtora no mercado
  
  

O Que Você Pode Fazer a Partir de Agora

O distrato imobiliário é um direito garantido por lei, mas requer conhecimento e procedimentos corretos para ser exercido adequadamente. Com as informações deste guia, você pode entender melhor seus direitos e os procedimentos envolvidos no processo.

É importante lembrar que situações complexas ou questões específicas sobre seu contrato devem ser analisadas individualmente por um profissional qualificado.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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