Venda de Imóvel Antes de Finalizar Inventário: Guia Completo 2025

Você perdeu um familiar e recebeu uma proposta para comprar o imóvel da herança. Mas ainda não terminou o inventário. E agora? Muitas famílias brasileiras passam por essa situação todos os anos, especialmente quando o processo de inventário demora mais do que esperavam.

A boa notícia é que a lei permite vender imóvel antes de finalizar inventário. Existem duas formas legais previstas na legislação, cada uma com suas particularidades, custos e exigências.

Neste guia completo, você vai aprender:

• Como funciona a venda de direitos sobre a herança
• Quando usar a autorização judicial para venda
• Documentos necessários para cada modalidade
• Custos e impostos envolvidos
• Passo a passo prático para cada situação
• Cuidados essenciais para evitar problemas jurídicos
  
  

O que Acontece Quando Alguém Morre: Entenda os Seus Direitos

Quando uma pessoa falece, seus bens não ficam “no ar” esperando o inventário. Os herdeiros adquirem os direitos sobre os bens imediatamente após a morte. O inventário serve apenas para formalizar e regularizar esses direitos que já existem.

É como se você herdasse uma casa, mas ainda não tivesse a escritura no seu nome. A casa já é sua por direito, mas você precisa dos documentos para provar isso.

Quem São os Herdeiros?

A lei brasileira estabelece uma ordem de preferência:

• Herdeiros necessários: filhos, netos, pais, avós
• Herdeiros colaterais: irmãos, tios, sobrinhos, primos
• Herdeiros testamentários: pessoas indicadas em testamento
  
  

Venda de Imóvel Antes do Inventário: Duas Modalidades Legais

Venda de Direitos Sobre a Herança

A venda de direitos sobre a herança é a forma mais comum de vender imóvel antes do inventário. Funciona assim: o herdeiro transfere seus direitos sobre o bem para outra pessoa, mesmo antes da conclusão do inventário.

Como funciona na prática:

• O herdeiro não vende o imóvel em si
• Ele vende o direito que tem sobre aquele imóvel
• É feita uma escritura pública em cartório
• O comprador assume os riscos até a conclusão do inventário

Quando pode ser usada:

• Quando você precisa vender rapidamente
• Quando não há menores envolvidos na herança
• Quando existe acordo entre todos os herdeiros

Autorização Judicial (Alvará)

A autorização judicial é quando o juiz permite a venda do imóvel durante o processo de inventário. É mais comum em inventários judiciais.

Como funciona:

• O inventariante solicita autorização ao juiz
• É preciso justificar o motivo da venda antecipada
• O juiz analisa e pode autorizar a venda
• A venda acontece normalmente, como qualquer compra e venda

Quando pode ser usada:

• Em inventários judiciais
• Quando há menores de idade na herança
• Quando existe discordância entre herdeiros
• Para pagamento de dívidas do espólio
  
  

Passo a Passo: Venda de Direitos Sobre a Herança

Documentos Necessários

Do vendedor (herdeiro):

• Certidão de óbito do falecido
• Documentos pessoais (RG, CPF, estado civil)
• Comprovante de residência
• Certidão de nascimento ou casamento (prova de parentesco)

Do imóvel:

• Escritura ou registro do imóvel
• Carnê do IPTU atualizado
• Certidões negativas de débitos
• Planta do imóvel (se houver)

Do comprador:

• Documentos pessoais
• Comprovante de renda
• Comprovante de residência

Procedimento no Cartório

1. Escolha um cartório de notas
2. Agende o atendimento (ligue antes para confirmar documentos)
3. Compareça com todas as partes (vendedor, comprador e advogado)
4. Assine a escritura pública de venda de direitos
5. Pague as taxas cartoriais
6. Registre no cartório de imóveis (se necessário)

Custos Envolvidos

Taxas cartoriais:

• Escritura pública: varia conforme o valor do imóvel
• Registro: aproximadamente 1% do valor do imóvel

Impostos:

• ITCMD: varia por estado (geralmente 2% a 8%)
• ITBI: pode incidir conforme o município
• Imposto de Renda: sobre ganho de capital (se houver)
  
  

Passo a Passo: Autorização Judicial

Quando Solicitar

A autorização judicial pode ser necessária quando:

• O inventário já foi iniciado judicialmente
• Existe urgência na venda (pagamento de dívidas, despesas médicas)
• Há menores de idade entre os herdeiros
• Existe discordância entre herdeiros

Documentos para Solicitar a Autorização

• Petição fundamentada explicando o motivo da venda
• Avaliação do imóvel por perito
• Anuência de todos os herdeiros (quando possível)
• Justificativa da necessidade da venda

Procedimento Judicial

1. Advogado faz a petição solicitando a autorização
2. Juiz analisa o pedido e pode solicitar mais documentos
3. Publicação de edital para conhecimento de terceiros
4. Juiz pode deferir ou indeferir o pedido
5. Expedição da autorização (se aprovada)
6. Realização da venda conforme autorizado
   
   

Direito de Preferência: Outros Herdeiros Têm Prioridade

Um ponto importante: os demais herdeiros têm direito de preferência na compra. Isso significa que, antes de vender para terceiros, você deve oferecer o imóvel aos demais herdeiros.

Como funciona:

• Ofereça o imóvel aos outros herdeiros primeiro
• Aguarde a resposta (prazo estabelecido)
• Se nenhum tiver interesse, pode vender para terceiros

Documento importante:

• Faça a oferta por escrito
• Guarde comprovante de recebimento
• Estabeleça prazo para resposta
  
  

Riscos e Cuidados Essenciais

Para o Vendedor (Herdeiro)

Principais riscos:

• Aparecer herdeiro desconhecido após a venda
• Descobrir dívidas do falecido que reduzem o valor da herança
• Problemas na documentação do imóvel
• Inventário demorar mais que o esperado

Cuidados importantes:

• Pesquise bem todos os possíveis herdeiros
• Levante todas as dívidas do falecido
• Verifique a documentação do imóvel
• Conte com assessoria jurídica especializada

Para o Comprador

Principais riscos:

• Problema na documentação da herança
• Aparecer herdeiro com direito superior
• Descobrir ônus sobre o imóvel
• Inventário não ser concluído

Cuidados importantes:

• Exija certidões negativas atualizadas
• Verifique se todos os herdeiros concordam
• Faça seguro de título (se disponível)
• Mantenha advogado durante todo o processo
  
  

Impostos: O que Você Precisa Saber

ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis)

Incidência: sobre a transmissão dos bens por herança Alíquota: varia por estado (2% a 8%) Responsável: herdeiros Prazo: conforme legislação estadual

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

Incidência: sobre a venda do imóvel Alíquota: varia por município (0,5% a 3%) Responsável: comprador (geralmente) Prazo: antes do registro da escritura

Imposto de Renda

Incidência: sobre ganho de capital na venda Alíquota: 15% a 22,5% (conforme valor) Responsável: vendedor (herdeiro) Prazo: declaração anual ou carnê-leão

Comparação: Venda de Direitos vs Autorização Judicial

Quando Não É Possível Vender Antes do Inventário

Situações Impeditivas

Pode não ser possível quando:

• Existe testamento com cláusula de inalienabilidade
• Há menores de idade sem representação adequada
• Existe ordem judicial proibindo a venda
• Imóvel está em processo judicial (penhora, arresto)

Casos Especiais

Inventário com testamento:

• Precisa ser judicial obrigatoriamente
• Pode ter restrições específicas
• Exige cumprimento das disposições testamentárias

Herdeiros menores:

• Exige autorização judicial
• Participação do Ministério Público
• Procedimento mais rigoroso
  
  

Escolhendo a Melhor Opção Para o Seu Caso

Considere a Venda de Direitos quando:

• Todos os herdeiros são maiores e capazes
• Há consenso sobre a venda
• Você precisa de rapidez
• O inventário ainda não foi iniciado

Considere a Autorização Judicial quando:

• O inventário já está em andamento
• Existem menores na herança
• Há discordância entre herdeiros
• Você quer mais segurança jurídica
  
  

Documentação Essencial: Checklist Completo

Antes de Iniciar Qualquer Processo

Documentos do falecido:

• [ ] Certidão de óbito
• [ ] Documentos pessoais
• [ ] Certidão de casamento (se casado)
• [ ] Última declaração de Imposto de Renda

Documentos do imóvel:

• [ ] Escritura ou registro
• [ ] IPTU atualizado
• [ ] Certidão negativa de débitos
• [ ] Planta aprovada (se houver)

Documentos dos herdeiros:

• [ ] Documentos pessoais de todos
• [ ] Comprovante de parentesco
• [ ] Declaração de concordância com a venda
  
  

Custos Detalhados: Orçamento Real

Venda de Direitos sobre a Herança

Custos cartoriais:

• Escritura pública: R$ 300 a R$ 2.000 (conforme valor)
• Registro: 1% do valor do imóvel
• Certidões: R$ 50 a R$ 200

Impostos:

• ITCMD: 2% a 8% do valor (varia por estado)
• ITBI: 0,5% a 3% do valor (varia por município)

Honorários advocatícios:

• R$ 1.000 a R$ 5.000 (conforme complexidade)

Autorização Judicial

Custos processuais:

• Custas judiciais: R$ 200 a R$ 1.000
• Avaliação judicial: R$ 500 a R$ 2.000
• Publicação de edital: R$ 100 a R$ 300

Honorários advocatícios:

• R$ 2.000 a R$ 10.000 (conforme complexidade)
  
  

Prazos: Quanto Tempo Demora Cada Processo

Venda de Direitos

• Preparação dos documentos: 7 a 15 dias
• Agendamento no cartório: 5 a 10 dias
• Assinatura da escritura: 1 dia
• Registro: 5 a 15 dias
• Total: 20 a 40 dias

Autorização Judicial

• Preparação da petição: 5 a 10 dias
• Protocolo no processo: 1 dia
• Análise judicial: 30 a 90 dias
• Expedição da autorização: 5 a 10 dias
• Total: 40 a 110 dias
  
  

Evite Esses Erros Comuns

Erro 1: Não Verificar Todos os Herdeiros

Problema: Aparecer herdeiro desconhecido após a venda Solução: Pesquise certidões de nascimento, casamento e óbito

Erro 2: Vender Sem Quitação de Débitos

Problema: Dívidas do falecido podem reduzir o valor da herança Solução: Levante todas as dívidas antes de definir o preço

Erro 3: Não Respeitar o Direito de Preferência

Problema: Outros herdeiros podem anular a venda Solução: Ofereça o imóvel aos demais herdeiros primeiro

Erro 4: Dispensar Assessoria Jurídica

Problema: Problemas jurídicos complexos Solução: Conte sempre com advogado especializado

Dicas Práticas Para Uma Venda Mais Segura

Para Herdeiros Vendedores

1. Faça um levantamento completo dos bens e dívidas
2. Obtenha anuência escrita de todos os herdeiros
3. Pesquise o valor de mercado do imóvel
4. Negocie quem pagará os impostos
5. Mantenha todos os documentos organizados

Para Compradores

1. Exija certidões atualizadas de tudo
2. Verifique a situação de todos os herdeiros
3. Consulte advogado especializado em inventário
4. Considere fazer seguro de título (se disponível)
5. Aguarde a conclusão do inventário para escrituração final
   
   

Alternativas à Venda Imediata

Aluguel do Imóvel

• Renda mensal para os herdeiros
• Preserva o patrimônio familiar
• Pode valorizar com o tempo

Reforma e Valorização

• Investimento conjunto dos herdeiros
• Venda posterior por valor maior
• Partilha do lucro

Permuta por Outros Bens

• Troca por imóveis menores
• Divisão mais fácil entre herdeiros
• Pode ser mais vantajosa tributariamente
  
  

Proteja Sua Família Com Informação e Orientação

Vender imóvel antes de finalizar inventário pode ser uma opção para muitas famílias brasileiras. Seja para quitar dívidas urgentes, aproveitar uma oportunidade ou simplesmente acelerar a partilha dos bens.

O importante é conhecer as opções disponíveis e contar com orientação jurídica especializada. Lembre-se: cada situação é única e merece análise cuidadosa.

Próximos passos recomendados:

• Organize todos os documentos necessários
• Consulte um advogado especializado em inventário
• Avalie qual modalidade pode ser mais adequada para seu caso
• Negocie os termos da venda com cuidado

Com planejamento e orientação adequada, é possível buscar uma solução que atenda às necessidades da família, sempre respeitando os direitos de todos os envolvidos.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.