9 Obstáculos Regulatórios na Tokenização de Imóveis no Brasil

A tokenização de imóveis surge como uma das maiores promessas de transformação no mercado imobiliário, integrando blockchain, ativos digitais e o direito de propriedade em um mesmo ecossistema. No entanto, o potencial de inovação esbarra em diversos desafios legais. O Brasil ainda não possui um arcabouço jurídico consolidado sobre o tema, o que coloca startups, investidores e profissionais do setor diante de uma série de incertezas.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Os 9 principais entraves regulatórios que envolvem a tokenização de imóveis no Brasil

• Como órgãos como a CVM, BACEN e cartórios se posicionam sobre o tema

• Por que compliance jurídico é essencial para qualquer projeto com blockchain imobiliário

• A diferença entre token de utilidade e valor mobiliário

• Dicas para reduzir riscos legais e agir com segurança

O que é tokenização de imóveis?

Tokenizar um imóvel significa dividir seu valor em frações digitais, chamadas de tokens, registradas em uma blockchain. Cada token representa uma participação na propriedade ou no direito sobre o imóvel. A ideia central é tornar o investimento imobiliário mais acessível, transparente e eficiente.

A diferença fundamental está na natureza do token: ele pode ser apenas uma representação digital (token de utilidade) ou, dependendo das promessas de retorno e da forma como é estruturado, pode ser enquadrado como um valor mobiliário, sujeito à regulamentação da CVM.

A Deloitte estima que a tokenização de ativos pode movimentar mais de US$ 16 trilhões até 2030. Contudo, no Brasil, o caminho é cheio de complexidades jurídicas.

Panorama jurídico da tokenização no Brasil

Embora avanços importantes tenham sido feitos, como o Marco Legal das Criptomoedas (Lei 14.478/22), não há regulação específica para a tokenização de ativos imobiliários. A falta de normativas claras deixa espaço para interpretações conflitantes.

Órgãos como a CVM, o Banco Central e os cartórios têm papeis complementares e, em alguns pontos, sobrepostos. Cada um impõe exigências distintas que dificultam a operacionalização de modelos de tokenização.

Os 9 Obstáculos Regulatórios na Tokenização de Imóveis no Brasil

1. Ambiguidade sobre a natureza jurídica do token

Um dos maiores desafios está em classificar o que, de fato, é um token imobiliário. Ele representa um direito real? Um valor mobiliário? Uma fração ideal? A ausência de uma definição clara abre margem para insegurança jurídica.

2. Inexistência de regulamentação específica

Até o momento, não existe legislação que trate diretamente da tokenização de imóveis. Isso faz com que os projetos precisem ser adaptados a leis antigas que não consideram as novas tecnologias.

3. Conflito entre registro em blockchain e registro público

No Brasil, a propriedade só é reconhecida pelo Registro de Imóveis. O registro em blockchain, apesar de eficiente, não possui valor legal autônomo. Esse descompasso entre tecnologia e sistema cartorial é um dos pontos mais sensíveis.

4. Classificação como valor mobiliário pela CVM

Tokens que prometem retorno financeiro baseado em um ativo subjacente podem ser considerados valores mobiliários. Isso os sujeita às regras da CVM, como registro, publicação de prospecto e governança.

5. Tributacão complexa

O tratamento fiscal de tokens é nebuloso. Há dúvidas sobre a incideência de ITBI, ISS e IR, além de riscos de bitributação, dependendo da estrutura do projeto.

6. Prevenção à Lavagem de Dinheiro (PLD)

A tokenização exige controles de KYC (Know Your Customer) e due diligence, especialmente em plataformas que facilitam transações de tokens. Falhas nesse aspecto podem expor os envolvidos a riscos legais graves.

7. Contratos inteligentes e sua validade jurídica

Embora os smart contracts automatizem relações e execuções, sua validade no direito brasileiro ainda não é pacificada. Não há jurisprudência consolidada sobre seu uso em transferências de propriedade.

8. Reconhecimento limitado por instituições financeiras

Tokens imobiliários ainda não são aceitos como garantia em operações de crédito. Isso limita a liquidez e o uso prático do ativo tokenizado.

9. Ausência de jurisprudência

Como se trata de um tema recente, ainda não há decisões judiciais que ofereçam previsibilidade para emissores e investidores. Isso gera cautela nos tribunais e entre operadores do direito.

Como superar ou mitigar esses desafios?

O primeiro passo é reconhecer a complexidade do tema. Projetos de tokenização de imóveis devem ser estruturados com apoio jurídico desde o início. Um modelo jurídico bem desenhado reduz riscos e aumenta a viabilidade do projeto.

Algumas boas práticas incluem:

• Análise jurídica detalhada do tipo de token emitido

• Estruturação de contratos tradicionais em conjunto com contratos inteligentes

• Alinhamento com normativas da CVM e aplicação ao sandbox regulatório quando possível

• Transparência com investidores sobre os riscos e natureza dos tokens

• Implementação de mecanismos robustos de KYC e compliance regulatório

CVM, BACEN e o papel das autoridades

A Comissão de Valores Mobiliários tem se posicionado de forma mais aberta à inovação, mas exige que emissores se adequem às normativas vigentes. Tokens que configuram valores mobiliários devem seguir a Instrução CVM 88 (crowdfunding) ou a Resolução CVM 160.

O Banco Central, por sua vez, regula questões relacionadas a meios de pagamento e ativos financeiros. Embora não trate diretamente da tokenização de imóveis, sua atuação pode impactar operações mais complexas.

Casos práticos e insights do mercado

No Brasil, já existem startups que lançaram projetos de tokenização com sucesso limitado. Algumas delas optaram por emissões internacionais, outras preferiram operar sob o escopo de crowdfunding regulado.

Países como Suíça, Liechtenstein e Cingapura já possuem regulação específica para ativos digitais. Isso atrai empresas e investidores, demonstrando como a segurança jurídica estimula o crescimento.

Checklist para começar com segurança

• Compreenda profundamente o modelo de token que deseja implementar

• Estude a legislação aplicável (direito imobiliário, valores mobiliários, tributação, tecnologia)

• Realize análise de risco jurídico com equipe especializada

• Considere a utilização de contratos tradicionais combinados com tecnologia blockchain

• Avalie a possibilidade de submissão ao sandbox regulatório

• Mantenha documentação clara, acessível e atualizada

O Desafio Jurídico de Inovar no Mercado Imobiliário

A tokenização de imóveis representa uma fronteira entre o presente e o futuro do mercado imobiliário. É uma revolução em andamento que exige muito mais do que tecnologia: exige compreensão jurídica, planejamento e responsabilidade.

Conhecer os obstáculos regulatórios é essencial para transformar o potencial em realidade. O mercado vai amadurecer, mas é fundamental que o crescimento aconteça dentro dos limites legais, com clareza e segurança para todas as partes envolvidas.

Este conteúdo possui caráter informativo e educacional. Não substitui a consulta com um advogado especializado em Direito Imobiliário e Criptoativos.