Quem pode elaborar um contrato de compra e venda?

Você pode elaborar seu próprio contrato de compra e venda, assim como outras pessoas também podem fazer isso por você. A lei brasileira permite que qualquer uma das partes envolvidas na negociação redija o documento. Mas isso não significa que seja sempre a melhor escolha para sua situação.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Quem pode fazer contratos de compra e venda legalmente
• Qual é a diferença entre cada opção disponível
• Quando você precisa usar escritura pública obrigatoriamente
• Como decidir qual caminho seguir no seu caso
  
  

Pessoas que podem fazer contratos de compra e venda

Você mesmo pode fazer seu contrato

A lei permite que você elabore seu próprio contrato de compra e venda. É como escrever uma carta – não há proibição legal para isso. Muita gente usa modelos prontos da internet e adapta com suas informações.

Essa opção funciona melhor em situações mais simples, onde você conhece bem os detalhes da negociação. Você pode baixar um modelo, preencher os dados do comprador, vendedor e do imóvel, e está feito.

Advogados especializados fazem contratos profissionalmente

Advogados podem elaborar contratos como parte do trabalho deles. Existe até uma área específica chamada direito imobiliário, onde os profissionais se especializam em questões de casas, apartamentos e terrenos.

Um advogado imobiliário conhece as armadilhas mais comuns desse tipo de negócio. Ele sabe verificar se o vendedor realmente é dono do imóvel, se existem dívidas pendentes, se o cônjuge precisa assinar junto.

Corretores têm limitações importantes

Muita gente se confunde com o papel do corretor de imóveis. Eles podem ajudar na negociação, dar informações sobre preços e condições de pagamento, mas não podem escrever o contrato.

Isso acontece porque escrever contratos é uma atividade específica de advogados. O corretor pode sugerir cláusulas, explicar termos, mas a redação final não pode ser feita por ele.

Contrato particular versus escritura pública

Quando o contrato particular funciona

Se o imóvel vale até 30 salários mínimos, você pode usar um contrato particular. É mais simples e barato que a escritura pública. Precisa das assinaturas das partes e é recomendado ter duas testemunhas.

Para esse contrato ter valor legal completo, você deve registrá-lo em cartório ou usar assinatura digital válida. A assinatura eletrônica é aceita pela lei desde 2020.

Quando a escritura pública é obrigatória

Para imóveis acima de 30 salários mínimos, só funciona com escritura pública. Nesse caso, você obrigatoriamente precisa ir ao cartório de notas, onde um tabelião vai fazer o documento oficial.

A escritura pública é como a “certidão de nascimento” da venda do seu imóvel. Depois de pronta, ela ainda precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para transferir oficialmente a propriedade.

Por que ter testemunhas e reconhecer firma

Testemunhas deixam o contrato mais forte

Embora não seja obrigatório, ter duas testemunhas no seu contrato particular é uma boa ideia. Com elas, se você precisar cobrar alguma coisa na Justiça, o processo fica mais fácil.

É como ter duas pessoas que viram você fazer um acordo importante. Se surgir alguma discussão depois, elas podem confirmar que tudo aconteceu mesmo.

Reconhecer firma dá mais segurança

Você não é obrigado a reconhecer firma para o contrato ser válido, mas isso traz mais proteção. Existem dois tipos: por semelhança (o cartório compara sua assinatura) e por autenticidade (você assina na frente do tabelião).

O reconhecimento por autenticidade é mais seguro, porque o tabelião vê você assinando pessoalmente.

Situações especiais com empresas

Quando empresas compram ou vendem imóveis

Se uma empresa está comprando ou vendendo, o contrato precisa de informações diferentes. Além dos dados normais, deve ter CNPJ, endereço da sede, quem representa a empresa e com base em que poderes.

Para estabelecimentos comerciais, a coisa complica mais. Não é só o prédio que está sendo vendido, mas também equipamentos, estoque, clientela. Tudo isso precisa estar muito bem explicado no contrato.

Venda de imóveis de menores e incapazes

Menores de idade precisam de autorização do juiz

Se um imóvel pertence a uma criança ou adolescente, a venda só pode acontecer com permissão do juiz. O responsável não pode simplesmente decidir vender – precisa provar que a venda traz vantagem real para o menor.

O Ministério Público sempre participa desses casos para garantir que os direitos da criança sejam respeitados. É uma proteção importante para evitar que responsáveis mal-intencionados prejudiquem os menores.

Pessoas com problemas mentais seguem a mesma regra

As mesmas proteções valem para pessoas maiores que têm algum problema mental ou que foram declaradas incapazes pelo juiz. O curador precisa da autorização judicial para vender qualquer imóvel.

Diferença entre promessa e contrato definitivo

Promessa de compra e venda é só o primeiro passo

A promessa de compra e venda é como um “pré-contrato”. Você se compromete a comprar e o vendedor se compromete a vender, mas a propriedade ainda não mudou de dono.

Características da promessa:

• É um acordo preliminar
• A propriedade não muda ainda
• Você pode exigir a escritura definitiva depois
• Dá para se proteger registrando no cartório
• Em certas situações, ainda dá para desistir

Contrato definitivo transfere a propriedade de verdade

O contrato definitivo, normalmente feito por escritura pública, é que realmente faz você virar dono do imóvel. Depois de assinado e registrado no cartório de imóveis, a casa ou apartamento é oficialmente seu.

Financiamento bancário e contratos

Banco empresta dinheiro, mas não vende imóvel

Quando você financia um imóvel, existem dois contratos separados. Um é entre você e o banco (empréstimo do dinheiro) e outro é entre você e quem está vendendo (compra do imóvel).

O banco não tem responsabilidade por problemas na construção ou defeitos do imóvel. Ele só empresta o dinheiro conforme combinado. Se der algo errado com a casa, você resolve com quem vendeu, não com o banco.

Por que um advogado imobiliário pode ajudar

Ele conhece os riscos que você não vê

Um advogado imobiliário sabe onde procurar problemas que podem passar despercebidos. Ele verifica se realmente não há dívidas no imóvel, se a documentação está correta, se não existe risco de você perder o que comprou.

É como ter um mecânico experiente olhando um carro usado antes de você comprar. Ele enxerga problemas que você não conseguiria identificar sozinho.

Ele verifica toda a documentação necessária

O advogado confere certidões de impostos, condomínio, dívidas que podem “grudar” no imóvel quando você comprar. Algumas dívidas podem ser transferidas para o novo dono, e você nem imagina isso.

Também verifica questões de família, como se o cônjuge do vendedor precisa participar da venda. Sem essa verificação, o contrato pode ser anulado depois.

Quando um contrato pode dar errado

Problemas na hora de fazer o acordo

Se uma das partes teve muito poder para definir sozinha o preço do imóvel, o contrato pode ser anulado. Precisa ter acordo real entre comprador e vendedor sobre todos os pontos importantes.

Outros problemas incluem esquecer de colocar dados do cônjuge, descrever mal o imóvel ou envolver pessoas que não podem tomar essas decisões sozinhas.

O que precisa estar certo no contrato

Para funcionar, o contrato precisa ter objeto lícito (o imóvel deve poder ser vendido), preço definido em reais, e as pessoas devem ter capacidade para fazer negócios. Parece básico, mas muita gente erra nesses detalhes.

Informações que não podem faltar

Dados completos das pessoas envolvidas

O contrato deve ter nome completo, CPF, RG, onde a pessoa nasceu, se é casada ou solteira, profissão e onde mora. Se o vendedor for casado, os dados do cônjuge também precisam estar lá.

Sobre o imóvel: endereço completo, número de registro na prefeitura, tamanho, características, número da matrícula no cartório.

Questões de dinheiro e prazo

Deve ficar claro quanto custa o imóvel, como vai ser pago (à vista, parcelado ou financiado), prazos para pagamento, se tem juros ou correção.

Também é importante definir quem paga impostos e taxas, quando o imóvel será entregue, o que acontece se alguém não cumprir o combinado.

Como escolher o melhor caminho para você

Analise se sua situação é simples ou complicada

Para casos simples e imóveis mais baratos, fazer você mesmo pode dar certo. Use modelos confiáveis e certifique-se de colocar todas as informações importantes.

Se a negociação envolve financiamento, empresa, troca de imóveis, construção ou herança, é melhor ter ajuda de um advogado imobiliário. O que você economiza pode custar muito mais caro depois.

Compare custos com riscos

Contratar um advogado custa dinheiro, mas pode evitar prejuízos muito maiores. Pense assim: é melhor gastar um pouco agora ou correr o risco de perder muito mais depois.

Problemas em contratos podem resultar em perda do imóvel, processos judiciais caros e dores de cabeça que duram anos.

O que você pode fazer a partir de agora

Elaborar um contrato de compra e venda é uma etapa que define se sua negociação vai dar certo ou virar dor de cabeça. Você pode fazer sozinho, mas é importante conhecer os riscos envolvidos.

Um advogado imobiliário ajuda a identificar problemas antes que eles aconteçam, verifica toda a documentação e garante que o contrato esteja correto conforme a lei. É um investimento na tranquilidade da sua família.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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