O Que Fazer Quando a Pessoa Não Cumpre o Contrato de Compra e Venda?

Imaginem a situação: vocês assinaram o contrato para comprar ou vender um imóvel, mas a outra pessoa simplesmente não cumpriu o combinado. Pode gerar muito stress e prejuízo financeiro, mas existem várias alternativas para resolver essa situação.

Neste artigo vocês vão descobrir:

• Como saber se realmente houve descumprimento
• Os primeiros passos mais importantes
• Direito de desistir em 7 dias (em alguns casos)
• O que fazer se o financiamento não saiu
• Defeitos no imóvel descobertos depois
• Quando procurar um advogado imobiliário
• Diferenças entre tipos de contrato
  
  

Como Saber Se Houve Descumprimento do Contrato

O descumprimento acontece quando uma das pessoas não faz o que prometeu no contrato de compra e venda. As situações mais comuns são: não pagar nas datas combinadas, se recusar a assinar os documentos no cartório, não entregar a documentação necessária ou não entregar o imóvel no prazo.

Sinais de Que Algo Está Errado

Os primeiros sinais aparecem quando os prazos começam a passar sem explicação. Quando a pessoa para de responder suas ligações ou mensagens, também é um sinal de alerta.

Se uma das partes passa por dificuldades financeiras de repente, isso pode afetar o cumprimento do que foi combinado no contrato.

Direito de Desistir em 7 Dias

Proteção Para Quem Compra

Pela lei, quem compra tem direito de desistir em até 7 dias quando assina o contrato fora da empresa. Isso vale para contratos assinados em estandes de shopping, feiras de imóveis ou na sua casa.

Durante esses 7 dias, o comprador pode desistir e receber de volta todo o dinheiro que pagou, incluindo a comissão do corretor.

Quando Esse Direito Vale

Esse direito existe quando o contrato não foi assinado na sede da empresa que está vendendo. Por exemplo: estandes em shopping centers, feiras, vendas por telefone ou pela internet.

Os 7 dias começam a contar do dia que o contrato foi assinado ou quando você recebeu uma cópia dele.

Primeiros Passos Quando Algo Dá Errado

Conversar Primeiro

O primeiro passo é tentar conversar com a outra pessoa para entender o que está acontecendo. Muitas vezes, o que parece um problema grave pode ser apenas um mal-entendido.

É importante guardar registro de todas as conversas: anote as datas, horários e como vocês conversaram. Esses registros podem ser importantes depois.

Ler o Contrato Com Atenção

Leiam novamente o contrato com calma para entender exatamente o que cada pessoa deveria fazer. Prestem atenção especial nas partes que falam sobre multas, prazos e como cancelar o contrato.

Essa leitura ajuda a entender certinho o que não foi cumprido e quais são as consequências que o próprio contrato prevê.

Quando o Financiamento É Negado

Direitos de Quem Compra

Se o banco negar o financiamento depois que o contrato foi assinado, quem compra não está necessariamente errado ou em falta. Isso vai depender do que está escrito no contrato sobre a aprovação do empréstimo.

Se no contrato está escrito que o negócio só vale se o financiamento for aprovado, então a negativa pode cancelar tudo sem multa para o comprador.

Quanto Dinheiro Pode Ser Retido

Mesmo quando o financiamento é negado, a empresa pode ficar com parte do dinheiro que foi pago. Pela Lei do Distrato, podem reter entre 25% e 50% do valor, dependendo do tipo de empreendimento.

Os tribunais têm sido mais favoráveis aos compradores quando eles conseguem provar que fizeram tudo para conseguir o financiamento.

Defeitos Descobertos Depois da Compra

Problemas Que Não Davam Para Ver

Defeitos ocultos são problemas graves no imóvel que não davam para perceber na hora da compra. Por exemplo: rachaduras na estrutura, infiltrações, problemas na instalação elétrica ou questões nos documentos.

Quem compra tem até 1 ano para reclamar desses defeitos, contando do dia que descobriu o problema.

O Que Pode Ser Feito

Quando descobre um defeito oculto, o comprador pode escolher entre três opções: cancelar o contrato e receber todo o dinheiro de volta, pedir desconto no preço ou exigir que o vendedor conserte o problema.

O vendedor é responsável por esses defeitos mesmo que não tenha culpa, só precisa provar que o problema existia antes da venda.

Avisar Oficialmente Sobre o Problema

Notificação Por Escrito

A notificação é um documento oficial enviado para a pessoa que não está cumprindo o contrato. Nesse documento deve estar claro quanto ela deve, o prazo para resolver e o que pode acontecer se não resolver.

Essa notificação pode ser enviada pelos Correios com AR, cartório, e-mail com certificado digital ou até WhatsApp, desde que dê para provar que a pessoa recebeu.

Dar Prazo Razoável

É importante dar um prazo justo para a pessoa resolver o problema. O prazo precisa ser suficiente para permitir a solução, mas não tão longo que prejudique ainda mais quem está sendo lesado.

Diferenças Entre Tipos de Contrato

Promessa de Compra e Venda

A promessa é um contrato inicial que cria a obrigação de fazer o contrato definitivo depois. Tradicionalmente permite que as pessoas desistam, exceto quando há cláusula dizendo que não pode desistir.

Contrato Definitivo de Compra e Venda

O contrato definitivo já tem caráter final e, quando registrado no cartório, dá direito real ao comprador. Uma vez registrado, não pode mais desistir e gera direitos contra qualquer pessoa.

A Lei do Distrato estabeleceu que ambos os tipos, quando registrados, não permitem desistência e conferem direito real.

Problemas Para Assinar no Cartório

Quando o Vendedor Se Recusa

Quando o vendedor não quer assinar a escritura no cartório depois que o comprador cumpriu tudo que prometeu, é possível entrar com uma ação para obrigar essa assinatura.

Para conseguir isso na justiça, é necessário que o contrato esteja registrado no cartório de imóveis e que o comprador tenha cumprido todas suas obrigações.

Por Que Registrar É Importante

Contratos que não estão registrados no cartório oferecem menos segurança para quem compra. O registro dá publicidade e segurança à transação, protegendo contra vendas duplas.

Resolver Sem Ir Para a Justiça

Mediação

A mediação é quando uma pessoa neutra ajuda as duas partes a conversarem e chegarem a um acordo. Esse método normalmente é mais rápido e barato que processos na justiça.

Durante a mediação, as duas partes podem negociar novas condições de pagamento, novos prazos ou até mesmo cancelar o contrato de forma amigável.

Arbitragem

A arbitragem funciona como um julgamento particular, onde um árbitro neutro toma uma decisão que vale para todos. Essa opção só pode ser usada se estiver prevista no contrato original.

A decisão do árbitro tem força de sentença, ou seja, pode ser cobrada na justiça se não for cumprida de boa vontade.

Quando Procurar Um Advogado Imobiliário

Hora Certa Para Buscar Ajuda

Um advogado imobiliário deve ser procurado quando as tentativas de resolver amigavelmente não funcionaram. Também é recomendável buscar orientação antes de assinar qualquer acordo de cancelamento ou nova negociação.

O profissional especializado pode avaliar se o contrato tem cláusulas abusivas e orientar sobre os direitos específicos de cada situação.

Benefícios da Ajuda Especializada

Um advogado imobiliário tem conhecimento específico sobre leis de imóveis e pode identificar riscos que pessoas leigas não percebem. O profissional também pode negociar com mais eficiência, protegendo os interesses do cliente.

A orientação jurídica adequada pode evitar acordos ruins e garantir que todos os direitos sejam preservados durante a resolução do conflito.

Questões Sobre Sinal e Entrada

Tipos de Sinal

Existem dois tipos principais: sinal que apenas confirma o negócio, e sinal que permite desistir perdendo o valor pago. Entender essa diferença é fundamental para saber os direitos de cada parte.

Devolução do Sinal

Se o vendedor não cumprir o contrato, deve devolver o sinal em dobro para o comprador. Se o comprador desistir sem motivo justo, perde o direito ao sinal pago.

Quando as duas partes concordam em cancelar, podem negociar livremente a devolução parcial ou total do sinal.

Caminhos Na Justiça

Cobrar o Que Está Devendo

Quando o comprador não está pagando, o vendedor pode entrar na justiça para cobrar os valores em atraso. Essa ação visa obrigar o cumprimento das obrigações de pagamento do contrato.

Esse tipo de ação é mais rápida que outras, pois o contrato já serve como prova da dívida.

Cancelar o Contrato Na Justiça

O cancelamento pela justiça pode ser pedido quando uma das partes não cumpre suas obrigações de forma definitiva. O objetivo é desfazer o contrato e voltar as partes à situação anterior.

No cancelamento por culpa do comprador, este pode perder o direito aos valores já pagos, respeitados os limites legais para retenção.

Obrigar a Assinar no Cartório

Específico para casos onde o vendedor se recusa a assinar a escritura após o pagamento completo. A ação visa transferir obrigatoriamente a propriedade para o comprador que cumpriu suas obrigações.

Multas e Penalidades

Porcentagens de Multa

A Lei do Distrato estabelece limites máximos para retenção de valores: até 25% do valor pago se o comprador desistir, e até 50% se o imóvel estiver sob regime especial.

Os tribunais consideram razoável a retenção entre 10% a 25% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias específicas de cada caso.

Indenização Por Prejuízos

Além da multa do contrato, a parte prejudicada pode buscar indenização por prejuízos materiais comprovados. Isso inclui gastos com corretagem, taxas de cartório e outros custos relacionados à transação.

Os prejuízos devem ser efetivamente comprovados e proporcionais ao dano sofrido.

Direitos de Quem Compra Mesmo Inadimplente

Direito de Receber Parte do Dinheiro de Volta

Mesmo estando em falta com pagamentos, o comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos. A devolução deve ser completa se o cancelamento acontecer por culpa do vendedor.

Proteção Contra Cláusulas Abusivas

O Código de Defesa do Consumidor protege compradores contra multas excessivas ou cláusulas que gerem desequilíbrio no contrato. Cláusulas que prevejam retenção superior aos limites legais podem ser consideradas abusivas.

Direitos de Quem Vende

Ficar Com Parte do Dinheiro

O vendedor pode ficar com parte dos valores recebidos como compensação pelos prejuízos sofridos. A retenção deve respeitar as porcentagens estabelecidas pela jurisprudência e pela Lei do Distrato.

Retomar a Posse do Imóvel

Em alguns casos, mudanças na jurisprudência permitem que o vendedor retome imediatamente a posse do imóvel, mediante cláusula específica no contrato e notificação oficial.

Vender Para Outras Pessoas

Após o cancelamento, o vendedor pode comercializar o imóvel com terceiros, desde que seja juridicamente possível e como forma de reduzir perdas.

Como Evitar Problemas No Futuro

Verificar Documentos Antes

Antes de assinar qualquer contrato, é essencial verificar toda a documentação do imóvel e das pessoas envolvidas. A matrícula atualizada do imóvel é fundamental para confirmar a propriedade e verificar pendências.

Incluir Proteções No Contrato

Incluam cláusulas específicas sobre prazos, multas proporcionais e condições de cancelamento. Um contrato bem feito prevê situações de não cumprimento e estabelece procedimentos claros para resolver conflitos.

Buscar Ajuda Desde o Início

Contar com um advogado imobiliário desde o começo da negociação pode evitar problemas futuros. O profissional pode identificar riscos, elaborar contratos adequados e orientar sobre a melhor estratégia para cada situação.

Protejam Seus Direitos Com Conhecimento

O não cumprimento de contratos de compra e venda pode parecer um problema sem solução, mas há várias alternativas disponíveis para proteger interesses. Desde o direito de desistir em 7 dias até situações complexas como defeitos ocultos e financiamento negado, cada situação possui alternativas jurídicas.

A orientação de um advogado imobiliário especializado pode ser fundamental para navegar por essas situações complexas, ajudando a preservar direitos e encontrar soluções justas e duradouras. Não permitam que o não cumprimento contratual se torne um prejuízo permanente – tomem as medidas corretas e recuperem a segurança no negócio imobiliário.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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