Isenção de Ganho de Capital na Venda de Imóvel 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A Receita Federal confirmou em fevereiro de 2025, por meio de Solução de Consulta oficial, as regras de isenção de ganho de capital na venda de imóvel que permanecem válidas em 2026. Isenção de ganho de capital na venda de imóvel 2026 pode representar economia de milhares de reais em impostos quando você conhece as 4 situações previstas em lei e cumpre os requisitos específicos da Receita Federal.

Vender um imóvel com lucro geralmente significa pagar Imposto de Renda sobre o ganho, mas existem formas legais de evitar completamente essa tributação ou reduzir drasticamente o valor devido.

Neste artigo você vai descobrir:

• As 4 situações que garantem isenção total do imposto
• Como funciona o limite de R$ 440.000 para único imóvel
• Regras do reinvestimento em 180 dias que isentam qualquer valor
• REARP 2025 e como atualizar o valor do imóvel legalmente
• Documentos obrigatórios para comprovar sua isenção
• Passo a passo completo da declaração no GCAP
• Erros comuns que fazem você perder o benefício
• Mudanças da reforma tributária entre 2026 e 2033

O Que é Ganho de Capital em Imóveis

Ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem quando você recebe mais do que pagou na compra. No mercado imobiliário, esse lucro normalmente está sujeito ao Imposto de Renda com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, dependendo do valor do ganho.

A Receita Federal cobra o imposto exclusivamente sobre o lucro, não sobre o valor total da venda. É fundamental entender essa diferença para calcular corretamente quanto você pode economizar com as isenções.

Como Calcular o Ganho de Capital

O cálculo básico do ganho de capital segue esta fórmula:

Ganho de Capital = Valor de Venda – (Valor de Compra + Despesas Dedutíveis)

Exemplo prático:

• Apartamento comprado em 2018 por R$ 280.000
• Reforma em 2020 no valor de R$ 35.000
• Custos com ITBI, registro e cartório na compra: R$ 12.000
• Vendido em 2026 por R$ 450.000

Cálculo: R$ 450.000 – (R$ 280.000 + R$ 35.000 + R$ 12.000) = R$ 123.000 de ganho de capital

Diferença Entre Valor de Venda e Lucro Tributável

Muitas pessoas confundem o valor total da venda com o ganho tributável. Se você vende um imóvel por R$ 500.000, não significa que pagará imposto sobre esse valor inteiro. O IR incide apenas sobre o lucro, que é a diferença entre venda e compra mais os custos.

Essa distinção é crucial porque as isenções também consideram critérios diferentes. Algumas se baseiam no valor total de venda (R$ 440.000 para único imóvel), outras no valor do ganho de capital (R$ 35.000 mensais).

4 Situações de Isenção Previstas em Lei

A legislação tributária brasileira estabelece quatro modalidades principais de isenção de ganho de capital na venda de imóvel 2026. Cada uma tem requisitos específicos que precisam ser rigorosamente cumpridos.

Isenção Automática para Ganhos Até R$ 35.000

Se o ganho de capital não ultrapassar R$ 35.000 no mês da venda, há isenção automática sem necessidade de cumprir outras condições. Esta é a isenção mais simples e direta.

Regras importantes:

• O limite considera todos os ganhos de capital do mês (imóveis, veículos, outros bens)
• Se vender múltiplos bens no mesmo mês, os ganhos são somados
• Não há restrição de uso desta isenção ao longo do tempo
• Mesmo com isenção, a venda deve ser declarada no IR

Exemplo: Você comprou um pequeno apartamento em cidade do interior por R$ 145.000 e vendeu por R$ 175.000. Ganho de capital de R$ 30.000, totalmente isento sem burocracia.

Venda do Único Imóvel por Até R$ 440.000

A isenção de ganho de capital na venda de imóvel 2026 mais utilizada pelos brasileiros é a do único imóvel com valor de venda até R$ 440.000.

Requisitos obrigatórios:

• Ser o único imóvel registrado em seu nome no Brasil
• Valor de venda não pode ultrapassar R$ 440.000
• Não ter vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos
• Não ter usado qualquer isenção de ganho de capital nos últimos 5 anos

Atenção especial: Se você tem 50% de um imóvel e seu cônjuge tem os outros 50%, ambos precisam atender ao requisito de “único imóvel” individualmente. No regime de comunhão de bens, ambos são considerados proprietários de todo o patrimônio conjugal.

Casos Especiais do Único Imóvel

Há situações que geram dúvidas sobre o enquadramento nesta isenção:

Herança: Se você herdou um imóvel e tem outro em seu nome, possui dois imóveis (não se enquadra).

Condomínio: Cada condômino declara sua fração ideal separadamente.

Imóvel comercial ou residencial: A isenção vale para qualquer tipo de imóvel, não apenas residencial.

Terreno: Também se qualifica para esta isenção.

Exemplo prático: Você é proprietário de um único apartamento em São Paulo, comprado por R$ 250.000 e vendido por R$ 430.000. Ganho de capital de R$ 180.000 completamente isento porque atende todos os requisitos.

Reinvestimento em Imóvel Residencial em 180 Dias

Se você vender um imóvel residencial e aplicar todo o valor da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, o ganho de capital fica totalmente isento, independentemente do valor.

Esta é a isenção mais estratégica para quem vende imóveis de alto valor e deseja trocar de moradia sem impacto tributário.

Condições estabelecidas pela lei:

• Ambos os imóveis (vendido e comprado) devem ser residenciais
• Prazo máximo de 180 dias entre a venda e a nova compra
• O valor aplicado na nova compra deve ser igual ou superior ao valor total de venda
• Benefício pode ser usado uma vez a cada 5 anos

Atenção ao prazo: Os 180 dias são contados a partir da data do contrato de venda, não da data de recebimento do dinheiro. Se você perder o prazo, perde a isenção e deve pagar o imposto com juros e multa.

Reinvestimento Parcial: Como Funciona

Se você usar apenas parte do valor da venda para comprar o novo imóvel, a isenção será proporcional. O ganho de capital será tributado na proporção do valor não reinvestido.

Exemplo de reinvestimento parcial:

• Apartamento vendido por R$ 600.000 (comprado por R$ 350.000)
• Ganho de capital: R$ 250.000
• Nova casa comprada por R$ 500.000 em 150 dias
• Valor não reinvestido: R$ 100.000 (16,67% do valor de venda)
• Ganho tributável: R$ 41.675 (16,67% de R$ 250.000)
• Ganho isento: R$ 208.325

Quitação de financiamento: Se você usar parte do valor para quitar financiamento do novo imóvel comprado dentro dos 180 dias, esse valor também conta como reinvestimento e gera isenção proporcional.

Imóveis Adquiridos Até 31/12/1969

Qualquer imóvel comprado até 31 de dezembro de 1969 tem isenção total do ganho de capital, independentemente do valor da venda ou do lucro obtido.

Esta regra reconhece que imóveis muito antigos sofreram desvalorização real significativa devido à inflação acumulada ao longo de mais de 50 anos, mesmo que o valor nominal tenha aumentado.

Documentação necessária:

• Escritura de compra original registrada até 1969
• Certidão atualizada do registro de imóveis
• Declarações de IR anteriores (se houver)

Fator Redutor Para Imóveis Antigos (1970-1988)

Imóveis adquiridos entre 1º de janeiro de 1970 e 31 de dezembro de 1988 não têm isenção total, mas se beneficiam de um fator de redução que diminui significativamente o ganho de capital tributável.

A legislação estabelece redução de 5% para cada ano de posse até 1988, reconhecendo a desvalorização causada pela inflação do período.

Tabela de Redução Por Ano de Aquisição

Exemplo de aplicação:

• Imóvel comprado em 1978 por R$ 40.000 (valores atualizados)
• Vendido em 2026 por R$ 380.000
• Ganho bruto: R$ 340.000
• Fator redutor para 1978: 55% (13 anos até 1988 × 5%)
• Ganho tributável: R$ 153.000 (45% de R$ 340.000)
• Economia: R$ 187.000 não tributados

Esta redução pode representar economia de dezenas de milhares de reais em impostos para proprietários de imóveis antigos.

REARP 2025: Atualização Patrimonial

A Lei nº 15.265/2025 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), um programa que permite atualizar o valor declarado de imóveis para o preço de mercado atual, pagando um imposto reduzido de 8% sobre a diferença.

Esta é uma oportunidade estratégica para quem pretende vender imóveis nos próximos anos e deseja reduzir legalmente o ganho de capital futuro.

Como Funciona a Regularização

Situação antes do REARP:

• Imóvel comprado por R$ 200.000 em 2010
• Valor de mercado atual: R$ 450.000
• Se vender por R$ 500.000: ganho de capital de R$ 300.000
• IR a pagar: R$ 45.000 (15%)

Com REARP:

• Atualiza valor declarado para R$ 450.000
• Paga 8% sobre a diferença: R$ 20.000 (8% de R$ 250.000)
• Se vender por R$ 500.000 no futuro: ganho de capital de apenas R$ 50.000
• IR futuro: R$ 7.500 (15%)
• Economia total: R$ 17.500

Vale a Pena Atualizar o Valor do Imóvel?

A adesão ao REARP é vantajosa principalmente para:

• Proprietários que compraram imóveis há muitos anos por valores baixos
• Quem pretende vender nos próximos 3 a 5 anos
• Imóveis que se valorizaram significativamente acima da inflação
• Situações onde não é possível usar as isenções (múltiplos imóveis, valores altos)

Quando não vale a pena:

• Se você já se enquadra em uma das isenções (único imóvel até R$ 440 mil ou reinvestimento)
• Imóveis com pouca valorização
• Não há previsão de venda no curto/médio prazo

Alíquotas de IR Sobre Ganho de Capital 2026

Quando não há isenção aplicável, o Imposto de Renda sobre ganho de capital segue tabela progressiva estabelecida pela Receita Federal.

Tabela Progressiva de Alíquotas

Exemplo de cálculo progressivo:

• Ganho de capital: R$ 6 milhões
• Primeiros R$ 5 milhões: R$ 750.000 (15%)
• Restante R$ 1 milhão: R$ 175.000 (17,5%)
• Total de IR: R$ 925.000

A grande maioria das vendas residenciais em São Paulo e região metropolitana resulta em ganhos abaixo de R$ 5 milhões, portanto sujeitos à alíquota básica de 15%.

Como Reduzir o Imposto Legalmente

Mesmo quando não há isenção aplicável, existem formas legais de reduzir significativamente o valor do Imposto de Renda sobre ganho de capital.

Despesas Dedutíveis

A legislação permite deduzir diversos custos do valor de aquisição, aumentando a base de cálculo e reduzindo o ganho tributável.

Custos da compra que podem ser somados:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
• Taxas de cartório e registro
• Custos com escritura pública
• Comissão de imobiliária paga pelo comprador
• Custos com financiamento (IOF, taxas de avaliação)

Benfeitorias e reformas:

• Reformas estruturais com nota fiscal
• Ampliações registradas
• Instalações permanentes (ar-condicionado central, aquecimento)
• Melhorias com documentação comprobatória

Custos da venda que reduzem o ganho:

• Comissão de imobiliária paga pelo vendedor
• Custos com anúncios e marketing
• Taxas de cartório para transferência

Exemplo Prático de Redução

Situação:

• Venda: R$ 550.000
• Compra original: R$ 300.000
• Reformas documentadas: R$ 45.000
• ITBI e cartório na compra: R$ 15.000
• Comissão imobiliária na venda: R$ 27.500

Cálculo sem deduções: R$ 550.000 – R$ 300.000 = R$ 250.000 (ganho) → IR de R$ 37.500

Cálculo com deduções: R$ 550.000 – (R$ 300.000 + R$ 45.000 + R$ 15.000) – R$ 27.500 = R$ 162.500 (ganho) → IR de R$ 24.375

Economia: R$ 13.125

Comparação Entre Estratégias de Isenção

Qual escolher: Se você atende requisitos de múltiplas isenções, escolha a que gera maior benefício. Geralmente o reinvestimento em 180 dias é mais vantajoso para valores altos, enquanto o único imóvel funciona melhor para vendas abaixo de R$ 440 mil.

Documentação Necessária Para Comprovar Isenção

A Receita Federal pode solicitar comprovação da isenção até 5 anos após a declaração. Manter documentação organizada é essencial para evitar problemas futuros.

Checklist Completo

Para todas as isenções:

• Escritura de compra registrada no cartório de registro de imóveis
• Comprovantes de pagamento (transferências, recibos, contratos de financiamento)
• IPTU dos anos de posse
• Declarações de Imposto de Renda dos últimos 5 anos
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel

Específicos para único imóvel até R$ 440 mil:

• Declaração de que não possui outros imóveis no Brasil
• Comprovante de que não houve outras vendas nos últimos 5 anos
• Contrato ou escritura de venda com valor especificado

Específicos para reinvestimento em 180 dias:

• Contrato de compra do novo imóvel com data
• Comprovantes de pagamento do novo imóvel
• Documentos que comprovem uso residencial de ambos os imóveis
• Cálculo demonstrando o valor reinvestido

Para deduções de despesas:

• Notas fiscais de reformas e benfeitorias
• Recibos de pagamento de ITBI
• Comprovantes de custos com cartório e registro
• Contratos de prestação de serviço de imobiliárias

Dica importante: Guarde cópias físicas e digitais de toda documentação por no mínimo 5 anos após a venda.

Passo a Passo Para Declarar no GCAP

Mesmo com isenção, a venda de imóvel deve ser obrigatoriamente declarada à Receita Federal através do programa GCAP (Ganhos de Capital).

Etapa 1: Download e instalação

• Acesse o site da Receita Federal
• Baixe o programa GCAP 2026 para seu sistema operacional
• Instale o programa no computador

Etapa 2: Preenchimento dos dados da operação

• Selecione “Alienação de bens ou direitos”
• Informe tipo de bem: “Imóvel”
• Preencha dados do imóvel (endereço, matrícula)
• Informe valor de aquisição e data de compra
• Informe valor de venda e data da operação
• Inclua despesas dedutíveis (reformas, ITBI, comissões)

Etapa 3: Aplicação da isenção

• Selecione o tipo de isenção aplicável
• Para único imóvel: marque “Art. 23 da Lei 9.250/1995”
• Para reinvestimento: marque “Art. 39 da Lei 11.196/2005”
• Para ganho até R$ 35 mil: marque “Art. 22 da Lei 8.981/1995”
• Informe os dados específicos da isenção (valor do novo imóvel, data da compra, etc.)

Etapa 4: Geração do documento

• Revise todos os dados preenchidos
• Gere o arquivo de exportação (extensão .GCap)
• Salve o arquivo em local seguro do computador

Como Importar Para Declaração Anual

No programa da Declaração de Imposto de Renda:

• Abra a ficha “Ganhos de Capital”
• Clique em “Importar do GCAP”
• Selecione o arquivo .GCap salvo anteriormente
• Verifique se os dados foram importados corretamente

Na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis:

• Localize o código correspondente à sua isenção
• Código 05: Ganho de capital na venda de imóvel residencial (único imóvel)
• Código 10: Ganho de capital na venda de bens de pequeno valor
• Informe o valor do ganho de capital isento

Na ficha Bens e Direitos:

• Localize o imóvel vendido
• Zere o saldo em 31/12/2026
• No campo “Discriminação”, informe: data da venda, CPF/CNPJ do comprador, valor da venda, tipo de isenção aplicada
• Se comprou novo imóvel, inclua na ficha com valor de aquisição

Prazo: O GCAP deve ser preenchido até o último dia útil do mês seguinte à venda. A importação para a Declaração Anual ocorre no ano seguinte.

Reforma Tributária e Impactos Futuros

A reforma tributária aprovada em 2024 trará mudanças graduais na tributação sobre imóveis entre 2026 e 2033, mas não altera as regras de isenção de ganho de capital.

O Que Muda Entre 2026 e 2033

2026 (ano atual):

• Ano de testes sem cobrança de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
• Regras de isenção de ganho de capital permanecem inalteradas
• Continua valendo apenas o IR sobre ganho de capital

2027:

• Início da cobrança de CBS para pessoas jurídicas que atuam no mercado imobiliário
• Vendas entre pessoas físicas ainda não são afetadas

2029:

• Entrada em vigor do IBS sobre vendas de imóveis
• Transição gradual da tributação

2033:

• Consolidação completa da nova carga tributária
• Sistema de créditos e débitos para compensação

Esclarecimento importante: A reforma tributária afeta principalmente a circulação de bens e serviços no mercado. O Imposto de Renda sobre ganho de capital e suas isenções são tributos federais que permanecem sob legislação específica.

Para proprietários que planejam vender imóveis, não há necessidade de antecipar vendas por causa da reforma. As isenções de ganho de capital continuarão válidas conforme a legislação atual.

Erros Comuns Que Causam Perda da Isenção

Pequenos erros podem resultar na perda completa do benefício fiscal e obrigação de pagar o imposto com juros e multa.

Erros na Isenção de Único Imóvel

Ter outro imóvel não declarado:

• Imóvel em nome de empresa da qual você é sócio majoritário
• Fração ideal de imóvel herdado não declarada
• Direito real de propriedade não informado

Desconsiderar vendas anteriores:

• Vendeu terreno há 4 anos e esqueceu ao usar a isenção do único imóvel
• Doou imóvel para filho nos últimos 5 anos (doação também conta como alienação)

Erros no Reinvestimento em 180 Dias

Perder o prazo:

• Contar os 180 dias a partir do recebimento do dinheiro (correto é a partir da data do contrato)
• Atrasar a escritura do novo imóvel além dos 180 dias

Comprar imóvel não residencial:

• Adquirir sala comercial, loja ou galpão (não gera isenção)
• Comprar terreno sem edificação residencial

Não reinvestir valor total:

• Usar parte do dinheiro para outros fins
• Esquecer de calcular a isenção proporcional

Erros de Documentação

Não guardar comprovantes:

• Notas fiscais de reformas perdidas
• Recibos de pagamento não localizados
• Contratos antigos descartados

Declarar incorretamente:

• Não preencher o GCAP no prazo legal
• Esquecer de importar para a Declaração Anual
• Informar valores inconsistentes entre documentos

Penalidades e Como Evitar

Consequências da perda da isenção:

• Obrigação de pagar o IR integral sobre o ganho de capital
• Multa de 75% sobre o valor do imposto não pago
• Juros de mora calculados desde a data do vencimento (taxa Selic)
• Possível abertura de procedimento fiscal

Exemplo de penalidade:

• Ganho de capital: R$ 200.000
• IR devido: R$ 30.000 (15%)
• Multa: R$ 22.500 (75%)
• Juros (supondo 12 meses): R$ 3.900 (13%)
• Total a pagar: R$ 56.400

Como evitar problemas:

• Consulte profissional especializado antes de vender
• Organize toda documentação previamente
• Preencha o GCAP assim que concluir a venda
• Guarde comprovantes por no mínimo 5 anos
• Declare valores consistentes em todos os documentos

Casos Especiais em São Paulo

O mercado imobiliário de São Paulo e região metropolitana apresenta particularidades que influenciam as estratégias de isenção de ganho de capital na venda de imóvel 2026.

Particularidades do Mercado Imobiliário Paulista

Valorização acelerada:

• Imóveis em regiões como Vila Madalena, Pinheiros e Itaim Bibi frequentemente valorizam acima de R$ 440.000 em poucos anos
• Proprietários de apartamentos antigos nessas áreas dificilmente conseguem usar a isenção de único imóvel
• Reinvestimento em 180 dias torna-se estratégia mais comum

Mercado de alto padrão:

• Apartamentos em Jardins, Moema e região da Faria Lima frequentemente superam R$ 1 milhão
• Ganhos de capital costumam exceder R$ 35.000
• REARP é particularmente vantajoso para imóveis comprados há mais de 10 anos nessas regiões

Regiões em desenvolvimento:

• Zonas como Tatuapé, Mooca e Santana apresentam valorização moderada
• Maior viabilidade de enquadramento na isenção de único imóvel até R$ 440.000
• Oportunidades para compradores iniciantes

Condomínios de luxo:

• Torres em locais nobres frequentemente têm ganhos de capital elevados
• Custos condominiais e reformas podem ser significativos e dedutíveis
• Documentação de benfeitorias é essencial para reduzir base de cálculo

Imóveis herdados:

• São Paulo concentra grande volume de heranças imobiliárias
• Herdeiros frequentemente vendem imóveis antigos com alto ganho de capital
• Fator redutor para imóveis comprados entre 1970-1988 é especialmente relevante

Quando Buscar Orientação Jurídica

A complexidade das regras tributárias e as particularidades de cada situação tornam recomendável a consulta a um profissional especializado em direito imobiliário em diversos momentos do processo.

Um advogado especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

Análise prévia da melhor estratégia fiscal: Avaliação completa da sua situação para identificar qual isenção é mais vantajosa ou se vale a pena adiar a venda para cumprir requisitos.

Planejamento sucessório e tributário: Estruturação de doações, vendas escalonadas e outras estratégias para minimizar tributos legalmente.

Revisão de documentação: Verificação de escrituras, contratos e comprovantes para garantir que tudo está correto antes da venda.

Situações de múltiplos proprietários: Orientação em casos de herança, divórcio, condomínio ou sociedade conjugal com implicações fiscais complexas.

Regularização de imóveis: Averbações necessárias, reformas não regularizadas e outras pendências que podem afetar o cálculo do ganho.

Defesa em fiscalização: Representação junto à Receita Federal em caso de questionamentos sobre a isenção aplicada.

Contratos de compra e venda: Elaboração de cláusulas que protejam o benefício fiscal, especialmente em reinvestimentos com prazos apertados.

Aplicação do REARP: Análise de viabilidade e suporte na adesão ao programa de atualização patrimonial.

A orientação profissional é especialmente importante quando:

• O ganho de capital supera R$ 200.000
• Você possui múltiplos imóveis e precisa escolher qual vender
• Há dúvidas sobre cumprimento dos requisitos de isenção
• A documentação está incompleta ou inconsistente
• Existe risco de perder prazos (especialmente os 180 dias do reinvestimento)
• Você planeja vendas futuras e quer estruturar a melhor estratégia de longo prazo

O Que Você Pode Fazer Agora

A isenção de ganho de capital na venda de imóvel 2026 pode representar economia de milhares ou até centenas de milhares de reais quando você conhece as regras e planeja adequadamente.

Se você pretende vender um imóvel em 2026, organize sua documentação agora: reúna escrituras, comprovantes de reformas, recibos de ITBI e registros de cartório. Verifique se você atende aos requisitos de alguma isenção, ser o único imóvel, não ter vendido nos últimos 5 anos, ou ter possibilidade de reinvestir em 180 dias.

Para imóveis de alto valor ou situações complexas (múltiplos proprietários, heranças, divórcios), consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer contrato. O custo da consultoria é insignificante comparado aos riscos de perder uma isenção ou pagar multas por erro na declaração.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.