Guia Completo Para Unificação de Terrenos em 2025

Unificar dois ou mais terrenos em um só é uma decisão estratégica que pode gerar valorização patrimonial, economia tributária e viabilidade construtiva, desde que realizada com base técnica, legal e orientação profissional especializada.

O processo exige atenção a detalhes jurídicos, urbanísticos e cartoriais, sendo essencial compreender os requisitos, etapas e riscos envolvidos para evitar prejuízos e aproveitar todo o potencial da unificação em 2025.

Neste artigo você vai descobrir:

• O que significa unificar terrenos (e o que você ganha com isso)

• Quais documentos são exigidos em 2025

• Quanto custa o processo, na prática

• Os erros mais comuns que travam a unificação

• Dicas que só advogados especializados costumam compartilhar
  
  

O que é unificação de terrenos e quando ela faz sentido?

Unificar terrenos é o ato jurídico e técnico de fundir dois ou mais lotes contíguos em um único terreno, com uma única matrícula no cartório de registro de imóveis e um único número de inscrição cadastral na prefeitura.

É um procedimento comum em áreas urbanas e cada vez mais procurado por quem deseja:

• Construir um imóvel maior

• Vender o terreno com maior valor agregado

• Evitar impostos mais altos cobrados por lote

• Regularizar imóveis junto à prefeitura e cartório

Essa prática é especialmente útil para proprietários que herdaram terrenos lado a lado, ou que adquiriram dois lotes vizinhos ao longo do tempo.

Curiosidade: em algumas cidades brasileiras, o valor do IPTU pode ser reduzido após a unificação, justamente por simplificar a base de cálculo.

Vantagens e desvantagens da unificação de lotes

Vantagens reais:

• Valorização patrimonial: Um único lote com metragem maior pode atrair construtoras, investidores e compradores interessados em projetos de maior porte.

• Redução de custos: Possibilidade de economia com impostos como IPTU e ITBI em vendas futuras.

• Facilidade de construção: Flexibilidade para desenvolver projetos arquitetônicos maiores ou com melhor aproveitamento do terreno.

• Regularização: Ajuda a sanar pendências fundiárias e facilita aprovações futuras.

Possíveis desvantagens:

• Processo pode ser burocrático e técnico.

• Nem sempre é reversível.

• Pode inviabilizar financiamentos separados no futuro.

• Custos envolvidos com documentação, planta e taxas.

Dado relevante: imóveis regularizados e com documentação unificada têm até 25% mais liquidez no mercado, segundo o Secovi-SP.

Quais documentos você vai precisar em 2025?

A documentação básica para unificar dois ou mais terrenos inclui:

• Matrículas atualizadas de todos os lotes

• Certidões negativas de débitos municipais

• Planta unificada assinada por engenheiro com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)

• Memorial descritivo do novo terreno

• Requerimento de unificação segundo o modelo da prefeitura

• RG e CPF ou CNPJ dos proprietários

• Comprovante de titularidade (escritura ou contrato registrado)

Dica técnica: faça um levantamento topográfico atualizado com georreferenciamento. Isso ajuda a evitar divergências e retrabalho no cartório e na prefeitura.

Passo a passo para unificar terrenos legalmente

Unificar terrenos envolve etapas junto à prefeitura e ao cartório de registro de imóveis. Veja o processo detalhado:

1. Verifique a viabilidade urbanística

• Consulte a Secretaria de Urbanismo do seu município.

• Confira se o zoneamento permite a unificação e se não há restrições legais.

2. Contrate profissionais especializados

• Um engenheiro ou arquiteto para a planta e o memorial descritivo.

• Um advogado especializado em direito imobiliário para acompanhar o processo e evitar riscos.

3. Elabore os documentos técnicos

• Planta unificada e memorial devem respeitar normas da ABNT e do município.

• O profissional precisa emitir a ART.

4. Protocole na prefeitura

• Leve toda a documentação para análise técnica.

• A prefeitura pode solicitar ajustes ou documentos complementares.

5. Aguarde a aprovação

• O prazo médio de resposta varia entre 30 e 90 dias.

• Após aprovação, a prefeitura emite um novo número de cadastro fiscal.

6. Averbação no cartório de registro de imóveis

• Leve a aprovação da prefeitura para unificar as matrículas.

• Será criada uma nova matrícula única, válida legalmente.
  
  

Qual é o custo para unificar terrenos?

Os custos variam de cidade para cidade e dependem do número de terrenos e da complexidade do processo.

Estimativas comuns:

• Planta + memorial + ART: R$ 1.500 a R$ 3.000

• Taxas da prefeitura: R$ 300 a R$ 1.500

• Emolumentos cartorários: R$ 500 a R$ 2.000

• Honorários advocatícios (variável): R$ 2.000 a R$ 5.000

Total aproximado: R$ 2.000 a R$ 8.000

Posso unificar terrenos com matrículas diferentes?

Sim, é possível — desde que os lotes pertençam ao mesmo proprietário e estejam localizados lado a lado.

Se os terrenos estão em nome de pessoas diferentes, será necessário fazer a transferência para um único titular antes de iniciar o pedido de unificação.

Ponto crítico: matrículas com pendências judiciais, hipotecas ou dívidas dificultam ou impedem o processo.

Erros comuns que impedem a unificação

Evite armadilhas que tornam o processo mais demorado ou até inviável:

• Não consultar a prefeitura previamente

• Planta assinada por profissional não habilitado

• Incompatibilidade de zoneamento entre os lotes

• Pendências fiscais ou débitos nos imóveis

• Propriedade com disputa judicial

• Tentar unificar sem apoio técnico-jurídico

Exemplo real: um cliente em Belo Horizonte perdeu R$ 6.000 em taxas e projetos porque iniciou o processo sem consultar a prefeitura. O zoneamento da área não permitia unificação para o tipo de construção que ele pretendia.

Vale a pena unificar terrenos? O impacto no patrimônio

Depende do objetivo do proprietário.

Pode valer a pena se:

• Você pretende construir um imóvel maior ou um edifício

• Deseja vender o imóvel em condições mais atrativas

• Busca regularizar terrenos antigos ou herdados

• Quer preparar o terreno para incorporação imobiliária

Valorização média estimada: de 10% a 40%, dependendo da localização, demanda e metragem total após a unificação.

Quando a unificação não é recomendada?

• Quando há incompatibilidade de uso entre os lotes

• Em terrenos com pendências fiscais ou jurídicas não resolvidas

• Se os terrenos são financiados separadamente

• Quando o proprietário ainda pretende vender os lotes de forma individual

Antes de tomar a decisão, avalie com calma o impacto legal e patrimonial.

Checklist rápido: você está pronto para unificar seus terrenos?

• Os terrenos são vizinhos e regulares?

• Estão no nome da mesma pessoa?

• Já consultou a prefeitura?

• Possui todos os documentos atualizados?

• Já tem um engenheiro e um advogado acompanhando o processo?

• Está ciente dos custos e benefícios?

Se você marcou “sim” para todos os itens, está pronto para dar o próximo passo com mais segurança.

Conclusão: unir terrenos é decisão técnica, jurídica e patrimonial

Unificar terrenos pode ser uma escolha estratégica para quem deseja valorizar, construir ou vender com mais segurança e potencial. Porém, como todo procedimento legal, exige atenção, orientação e planejamento.

Este conteúdo tem caráter educacional e informativo. Não substitui a consulta com um advogado especializado em direito imobiliário. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um profissional capacitado.